Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N 20АП-4705/10

г. Тула

10 ноября 2010 г.

Дело N А68-2497/10

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Стахановой В.Н., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от ответчика: Марьенкова Ю.Н. - главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от 07.12.2009 N 01-30/83АГ, паспорт 70 04 N 616156,

другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 06 сентября 2010 года по делу N А68-2497/10 (судья Елисеева Л.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Тула Инвест" (далее - ООО "Тула Инвест") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (Управление Росреестра по Тульской области) по погашению в ЕГРП записи о залоге права аренды на земельный участок площадью 3 211 кв.м с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0049, расположенный по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 29, предоставленный ООО "Элиз" для строительства административно-торгового комплекса по договору аренды N 04Ц0207 от 29.06.2004, и обязании Управления Росреестра по Тульской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Тула Инвест" путем восстановления в ЕГРП записи о залоге права аренды на земельный участок площадью 3 211 кв.м с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0049, расположенный по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 29, предоставленный ООО "Элиз" для строительства административно-торгового комплекса по договору аренды N 04Ц0207 от 29.06.2004.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.09.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по Тульской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о том, что Управление неправомерно внесло запись в ЕГРП о прекращении записи о залоге права аренды земельного участка, поскольку на момент внесения в ЕГРП записи о прекращении записи о залоге права аренды на земельный участок с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0049 спора о признании недействительной сделки по одностороннему отказу от исполнения договора в долевом строительстве не было, односторонний отказ от исполнения договора недействительным признан не был.

Законность и обоснованность решения от 06.09.2010 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области (правопреемник - Управление Росреестра по Тульской области) произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 01.08.2007, заключенного между ООО "Элиз" (застройщик) и ООО "Тула Инвест" (дольщик), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись N 71-71-01/031/2007-358.

Одновременно с регистрацией вышеуказанного договора в ЕГРП была внесена запись о залоге права аренды земельного участка площадью 3 211 кв.м с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0049, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 29, предоставленного ООО "Элиз" для строительства административно-торгового комплекса по договору аренды N 04Ц0207.

ООО "Элиз" 03.04.2009 в УФРС по Тульской области подано заявление об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.08.2007, в связи с невыполнением ООО "Тула Инвест" своих обязательств по уплате денежных средств. В качестве правоустанавливающего документа ООО "Элиз" представило уведомление о расторжении договора от 19.01.20009 N 11.

На основании данного заявления Управлением 16.04.2010 внесены записи в ЕГРП о прекращении записи о государственной регистрации договора долевого участия и записи о залоге права аренды земельного участка площадью 3 211 кв.м с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0049, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 29.

Не согласившись с действиями Управления по погашению записи о залоге права аренды земельного участка, ООО "Тула Инвест" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их незаконными.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании незаконными действий государственного органа является одновременное несоответствие этих действий закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента государственной регистрации договора находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику (залогодателю) на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что, не согласившись с односторонним отказом ООО "Элиз" от договора участия в долевом строительстве, ООО "Тула Инвест" обратилось в суд с заявлением о признании недействительной сделки по одностороннему отказу ООО "Элиз" от исполнения договора участия в долевом строительстве от 01.08.2007.

Решением суда от 12.07.2010 по делу N А68-2431/09, вступившим в законную силу, сделка по одностороннему отказу ООО "Элиз" от исполнения участия в долевом строительстве от 01.08.2007 признана недействительной, а договор участия в долевом строительстве от 01.08.2007 признан действующим (не расторгнутым), в связи с тем, что застройщик (ООО "Элиз") нарушил порядок требования внесения платежей и процедуру уведомления дольщика (ООО "Тула Инвест"), предусмотренные договором и Федеральным законом N 214-ФЗ.

В связи с вышеуказанным суд первой инстанции обоснованно указал, что Управление неправомерно внесло в ЕГРП запись о прекращении записи о залоге права аренды земельного участка площадью 3 211 кв.м с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0049, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 29, предоставленного ООО "Элиз" для строительства административно-торгового комплекса по договору аренды N 04Ц0207.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент внесения в ЕГРП записи о прекращении записи о залоге права аренды на земельный участок с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0049 спора о признании недействительной сделки не было, односторонний отказ от исполнения договора недействительным признан не был, не может быть принят во внимание в силу следующего.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, которое в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Обязательства застройщика на основании ч. 1 ст. 12 названного Закона считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пункт 5 статьи 9 вышеуказанного Закона предусматривает, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик должен возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 16 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005, государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях госрегистрации запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не влечет погашение записи об ипотеке в силу закона, поскольку в данном случае ипотекой обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в том числе и при одностороннем отказе застройщика от договора участия в долевом строительстве.

В данном случае регистрационная запись об ипотеке может быть погашена с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления ООО "Тула Инвест" (залогодержателя) и ООО "Элиз" (залогодателя), с приложением документов, подтверждающих исполнение ООО "Элиз" своих обязательств, обеспеченных залогом в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 06 сентября 2010 года по делу N А68-2497/10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

В.Н. Стаханова О.Г. Тучкова