Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2010 г. N 20АП-4824/10

город Тула

30 ноября 2010 г.

Дело N А62-3061/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей Игнашиной Г.Д., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сазоновой А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4824/10) Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области

на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.09.2010

по делу N А62-3061/2010 (судья Алмаев Р.Н.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис"

к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области,

третьи лица: администрация города Смоленска,

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области,

о признании недействительным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и обязании проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" - Шистеров Р.М., доверенность от 28.07.2010 б/н; Зернова И.В., доверенность от 18.08.2010 б/н;

от ответчика: Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от третьих лиц: администрации города Смоленска - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 18.11.2010 объявлен перерыв до 25.11.2010.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ООО "Стройсервис", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Твардовского, д. 2-а, и обязании зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.09.2010 заявленные требования Общества удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Представители Управления, администрации города Смоленска (далее - администрация), Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле. Представитель Департамента направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей администрации, Управления, Департамента не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителей заявителя, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14.12.2009 между муниципальным образованием г. Смоленск (далее - МО г. Смоленск) (продавец) и ООО "Стройсервис" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 528 (т.1,л.116-119).

Согласно п.2.1 названного договора продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 196,7 кв.м (помещения 1-10), расположенное на 1 этаже в доме N 2а по ул. Твардовского в г. Смоленске.

Недвижимое имущество принадлежало продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.07.2006 серии 67 - АБ N 129322 (п.2.2 договора).

14.12.2009 между сторонами подписан акт приема-передачи к договору N 528 (т.1,л.120).

На основании указанного договора 15.01.2010 Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, назначение - нежилое, общая площадь - 196,7 кв.м, этаж 1, адрес объекта : г. Смоленск, ул. Твардовского, д. 2а (т.1,л.127).

19.02.2010 Департаментом издан приказ N 300 о предоставлении земельного участка в собственность, согласно которому ООО "Стройсервис" в собственность за плату предоставлялся земельный участок площадью 760 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0030365:5, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Твардовского, д. 2-а, под нежилым помещением, принадлежащим ему на основании договора купли-продажи от 14.12.2009 (т.1,л.22).

Земельный участок площадью 760 кв.м с кадастровым номером 67:27:0030365:5 поставлен на кадастровый учет 20.01.2010 (т.1,л.20).

На основании данного приказа 26.02.2010 между Департаментом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, площадью 760 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0030365:5, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Твардовского, д. 2-а, для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования - под нежилым помещением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка (т.1, л.23-24).

В тот же день между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (т.1,л.25).

25.03.2010 ООО "Стройсервис" обратилось в Управление с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Твардовского, д. 2-а (т.1,л.58-60).

При этом к заявлению Обществом были приложены:

- платежное поручение от 02.03.2010 N 45;

- доверенность от 11.01.2010 N 67-01/604021;

- кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5;

- договор купли-продажи от 26.02.2010;

- акт приема-передачи от 26.02.2010;

- акт установления выкупной стоимости от 26.02.2010;

- приказ Департамента от 19.02.2010 N 300;

- справка от 01.03.2010 N 4099/09;

- справка от 04.03.2010 N 02-2586/ГН;

- справка от 05.03.2010 N 4516/09;

- справка от 16.03.2010 N 24-1861;

- справка от 25.03.2010 б/н, что подтверждается распиской в получении документов (т.1,л.10).

При проведении правовой экспертизы представленных документов Управлением было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Твардовского, д. 2-а, разграничен в муниципальную собственность, в связи с чем сделан вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка от 26.02.2010 заключен неуполномоченным лицом - Департаментом.

В этой связи Управлением в адрес Общества направлено уведомление от 15.04.2010 N 01/085/2010-2/0 о приостановлении государственной регистрации на срок до 24.05.2010 (т.1,л. 82-83).

Сообщением от 24.05.2010 N 01/085/2010 - 210 Управление отказало Обществу в государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5, сославшись на то, что названный земельный участок разграничен в собственность МО г. Смоленск. Договор купли-продажи земельного участка от 26.02.2010 заключен неуполномоченным лицом - Департаментом (т.1,л.11).

Полагая, что решение Управления об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Твардовского, д. 2-а, является незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования Общества, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п.п. 5 п. 1 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, а также федеральными законами.

Исходя из содержания приведенных норм никто, кроме собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных или муниципальных земельных участках, не имеет права на приватизацию земель, занятых соответствующими зданиями, строениями, сооружениями.

В силу ч. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (ч.ч.1,2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Перечень оснований для государственной регистрации установлен ч.1 ст.17 Закона N 122-ФЗ, к которым, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 1 ст. 13 и ч. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ к компетенции регистрирующего органа относятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Статьей 18 Закона N 122-ФЗ установлены требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

Так, ч.1 указанной нормы предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Частью 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Вместе с тем, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (ч.2 ст.19 Закона N 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Так, согласно абз.4,10 ч.1 указанной нормы в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что с целью реализации своего преимущественного права на приватизацию спорного земельного участка Общество обратилось с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

Основанием для отказа Обществу в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5 послужил вывод Управления о том, что названный земельный участок разграничен в собственность МО г. Смоленск, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка от 26.02.2010 заключен неуполномоченным лицом - Департаментом.

В обоснование своего отказа Управление сослалось на письмо начальника отдела земельных отношений и муниципального контроля администрации г. Смоленска от 16.03.2010 N 24-1861, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030365:5 площадью 760 кв.м (адрес: г. Смоленск, ул. Твардовского, 2а) разграничен в муниципальную собственность г. Смоленска.

Вместе с тем названное письмо не подтверждает разграничение спорного земельного участка в муниципальную собственность, поскольку администрация г. Смоленска - продавец объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030365:5, не реализовала свое право, предусмотренное ч.1 ст. 36 ЗК РФ.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Следовательно, спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми в силу Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 N86 (далее - Положение), осуществляет последний.

Таким образом, договор купли-продажи от 26.02.2010 заключен от имени лица (продавца) - Департамента, уполномоченного на совершение данных сделок в силу прямого указания данного Положения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования Общества и признал оспариваемое решение Управления недействительным.

С учетом вышеизложенного ссылка апеллянта на письмо начальника отдела земельных отношений и муниципального контроля администрации г. Смоленска от 16.03.2010 N 24-1861, которое, по мнению Управления, подтверждает разграничение земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030365:5 в муниципальную собственность, отклоняется.

Довод жалобы о том, что на спорный земельный участок были представлены заявления от двух участников гражданских правоотношений - администрации г. Смоленска и ООО "Стройсервис", не может быть принят во внимание, так как указанное обстоятельство основанием для отказа в государственной регистрации права собственности, в силу Закона N 122-ФЗ, не являлось.

Кроме того, в материалах дела имеется уведомление о приостановлении государственной регистрации от 15.04.2010 б/н, из содержания которого усматривается, что заявление администрации г. Смоленска о регистрации права собственности на спорный земельный участок было приостановлено на том основании, что право собственности на объект, расположенный на истребуемом земельном участке, зарегистрировано за другим лицом, то есть за ООО "Стройсервис". Документов, свидетельствующих о возникновении права собственности у МО г. Смоленск на земельный участок по иным основаниям, не представлено.

Апелляционная инстанция также отклоняет довод заявителя жалобы о том, что согласно ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 названного закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Таким образом, по мнению Управления, законодатель установил проведение обязательной государственной регистрации при наличии у собственника земельного участка намерения распорядиться им.

Между тем пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 разъясняет, что согласно пункту 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и способных повлечь отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК России, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.09.2010 по делу N А62-3061/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

Г.Д. Игнашина О.Г. Тучкова