Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2011 г. N 20АП-1157/11

город Тула

04 апреля 2011 г.

Дело N А09-4707/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжовой Е.В.,

судей

Можеевой Е.И.,

Мордасова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Артёмовой М.В.,

с участием в судебном заседании:

от истца:

Гурской Н.С. - директора на основании решения единственного участника общества от 28.10.2003, приказа N 1 от 03.11.2003,

от ответчика (заявителя):

не явился, извещен судом надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-1157/2011) Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 28 января 2011 года по делу N А09-4707/2010 (судья Абалакова Т.К.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сфера", г. Брянск, к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, об урегулировании разногласий по договору,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - ООО "Сфера") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения, общей площадью 142,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д. 6, по пунктам 1.4 и 2.1 спорного договора, изложив их в следующей редакции: пункт 1.4 "Стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных "Покупателем", составляет 1 177 803 (Один миллион сто семьдесят семь тысяч восемьсот три) рубля"; пункт 2.1 "Продавец" продал, а "Покупатель" купил Объект за 672 783 (Шестьсот семьдесят две тысячи семьсот восемьдесят три) рубля, в том числе 600 (Шестьсот) рублей - затраты на проведение рыночной оценки объекта" (том 1, л.д. 4-11).

Истец неоднократно уточнял заявленные исковые требования.

В окончательном варианте истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения, общей площадью 142,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д. 6, приняв пункты 1.3, 1.4 и 2.1 договора, в следующей редакции: пункт 1.3 "Оценочная стоимость Объекта составляет 1 888 744 (Один миллион восемьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот сорок четыре) рубля согласно отчету N 363-12-2010 о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному независимым оценщиком ООО "Международный центр оценки и консалтинга"; пункт 1.4 "Стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных "Покупателем" составляет 1 117 635 (Один миллион сто семнадцать тысяч шестьсот тридцать пять) рублей"; пункт 2.1 "Продавец" продал, а "Покупатель" купил Объект за 771 709 (Семьсот семьдесят одну тысячу семьсот девять) рублей, в том числе 600 (Шестьсот) рублей - затраты на проведение рыночной оценки объекта" (том 3, л.д. 1).

Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении судебных расходов в размере 19 530 рублей, в том числе 4 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 15 530 рублей расходов за проведение экспертизы (том 3, л.д. 1).

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 3, л.д. 6-7).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28 января 2011 года заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 3, л.д. 11-22).

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Брянской области от 28 января 2011 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований (том 3, л.д. 38-40).

По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда о включении в стоимость неотделимых улучшений суммы в размере 525 526 рублей противоречит Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что в состав и стоимость неотделимых улучшений, определенных экспертом, вошли установка и стоимость счетчика холодной воды, унитаза, умывальников, смесителей, светильников, которые относятся к отделимым улучшениям и их стоимость не может быть засчитана в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку технология установки указанного оборудования позволяет произвести их демонтаж без вреда для арендуемого здания.

По мнению ответчика, он является отраслевым (функциональным) органом Брянской городской администрации и в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ООО "Сфера" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (том 3, л.д. 54-56).

Истец обратил внимание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что в заключении строительно-технической экспертизы при ответе на первый вопрос было установлено, что работы по капитальному ремонту помещений относятся к неотделимым улучшениям, а также что истец в результате проведения работ по капитальному ремонту арендуемого помещения произвел неотделимые улучшения указанного имущества на сумму 525 526 рублей, поэтому суд первой инстанции правомерно включил в стоимость неотделимых улучшений стоимость капитального ремонта в размере 525 526 рублей.

Истец указал, что вопрос об определении перечня неотделимых улучшений при производстве работ по капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения был поставлен перед экспертами, поэтому суд первой инстанции правомерно засчитал стоимость указанных в жалобе ответчика позиций в объем стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Кроме того, ООО "Сфера" считает, что Арбитражный суд Брянской области правомерно на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал ответчика возместить истцу расходы по уплате государственной пошлины.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на жалобу, просил решение Арбитражного суда Брянской области от 28 января 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, заявлений и ходатайств не направил.

С учетом мнения представителя истца, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, не явившегося в судебное заседание, извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения, изложенные в письменном отзыве истца на жалобу, заслушав в заседании суда представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения Арбитражного суда Брянской области в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 14.11.2003 Комитет по управлению собственностью города Брянска (Арендодатель) и ООО "Сфера" (Арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 367Б-2003, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование на правах аренды объект, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Куйбышева, д. 6, общей площадью 187,4 кв.м (том 1, л.д. 24-27).

Срок действия договора с 20.11.2003 по 30.12.2003.

Впоследствии Комитет по управлению собственностью города Брянска (Арендодатель) и ООО "Сфера" (Арендатор) заключили аналогичный указанному договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 367Б-2003 от 14.11.2003 договор N 270-Б-2004 от 25.12.2003 сроком действия до 30.12.2004 (том 1, л.д. 30-32).

Поскольку арендуемое помещение требовало капитального ремонта, ООО "Сфера" обратилось с заявлением в Комитет по управлению собственностью города Брянска о разрешении проведения капитального ремонта помещения.

Письмом N 4346 от 08.12.2003 Комитет по управлению собственностью города Брянска не возражал против проведения капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Куйбышева, д. 6 (том 1, л.д. 61).

По окончании проведения капитального ремонта муниципальным унитарным предприятием жилищно-коммунального хозяйства Бежицкого района города Брянска (далее - МУП ЖКХ Бежицкого района города Брянска) (балансодержателем арендованного имущества) подписан акт приемки выполненных работ от 12.07.2004 (том 1, л.д. 82-85).

Стоимость работ согласно утвержденному акту составила 583 872 рубля.

По окончании срока действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 270-Б-2004 от 25.12.2003 Комитет по управлению собственностью города Брянска (Арендодатель) и ООО "Сфера" (Арендатор) заключили аналогичный договор N 74-Б-2005 от 20.12.2004 сроком действия до 30.12.2005 (том 1, л.д. 37-42).

В связи с требованиями норм пожарной безопасности истцом на основании постановления Брянской городской администрации от 02.11.2005 N 3797-П была проведена реконструкция части арендуемых подвальных помещений, расположенных по адресу: г. Брянск, ул. Куйбышева, д. 6 (том 1, л.д. 86-88).

Работы по реконструкции арендуемых помещений проводились истцом в период с 2007 года по 2009 год.

В процессе реконструкции по окончании срока действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 74-Б-2005 от 20.12.2004 Комитет по управлению собственностью города Брянска (Арендодатель) и ООО "Сфера" (Арендатор) заключили аналогичный вышеуказанному договору договор N 260-Б-2006 от 30.12.2005, а затем договор N 256 БД-2006 от 16.05.2006 сроком действия до 16.01.2016 (том 1, л.д. 46-59).

По окончании работ по реконструкции арендуемых помещений индивидуальным предпринимателем Рабиновичем Н.В. составлена локальная смета по выполненным работам, согласно которой стоимость выполненных работ составила 593 931 рубль (том 1, л.д. 107-120).

В исковом заявлении истец указал, что ООО "Сфера" на работы по улучшению арендуемого помещения всего было затрачено 1 177 803 рубля (том 1, л.д. 4-11).

Ссылаясь на Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 23.12.2009 N 208 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2010 год" спорный объект недвижимости включен в план приватизации.

Постановлением Брянской городской администрации от 06.04.2010 N 742-П утверждены условия приватизации вышеназванного арендуемого помещения (том 1, л.д. 135-136).

Одним из таких условий явилась продажная цена данного объекта недвижимости, составляющая 1 850 586 рублей, включая 600 рублей затрат на проведение рыночной оценки объекта, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости N 1674-03/10-14, выполненного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "АйБи-Консалт" (далее - ООО "АйБи-Консалт") (том 2, л.д. 124-125).

17.02.2010 истец обращался к ответчику с письмом, содержащим просьбу о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества неотделимых улучшений на сумму 1 177 803 рубля (том 1, л.д. 137).

В ответ ответчик направил письмо N 29/08-1745 от 02.03.2010, в котором сообщил об отказе зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества неотделимых улучшений со ссылкой на дополнительное соглашение к договору аренды N 256БД-2006 от 12.05.2006, в котором указано на то, что проведение капитального ремонта (реконструкции) нежилого помещения осуществляется за счет средств арендатора без возмещения ему произведенных улучшений (том 1, л.д. 138).

На основании постановления Брянской городской администрации от 06.04.2010 N 742-П ответчик письмом N 29/84 от 14.04.2010 в адрес истца направил предложение заключить в течение 30 дней со дня его получения договор купли-продажи арендуемого помещения на условиях, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи, по цене 1 850 586 рублей, включая 600 рублей затрат на проведение рыночной оценки объекта, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости N 1674-03/10-14, выполненного независимым оценщиком ООО "АйБи-Консалт" (том 1, л.д. 13-20).

Поскольку ответчик не зачел в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества неотделимые улучшения, произведенные истцом, истец письмом от 05.05.2010 направил в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации протокол разногласий, в котором предложил: "Добавить в договор пункт 1.4 и изложить его в следующей редакции: пункт 1.4 Стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных Покупателем, составляет 1 177 803 (Один миллион сто семьдесят семь тысяч восемьсот три) рубля; изменить пункт 2.1 договора и изложить его в следующей редакции: пункт 2.1 Продавец продал, а Покупатель купил Объект за 672 783 (Шестьсот семьдесят две тысячи семьсот восемьдесят три) рубля, в том числе 600 (Шестьсот) рублей - затраты на проведение рыночной оценки объекта" (том 1, л.д. 21-22).

Рассмотрев данное обращение по вопросу подписания протокола разногласий, письмом от 17.05.2010 ответчик отклонил предложенную редакцию и сообщил, что Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации не вправе подписать договор купли-продажи спорного муниципального нежилого помещения, общей площадью 142,2 кв.м, с протоколом разногласий, так как затраты на проведение неотделимых улучшений в размере 1 177 803 рубля не обоснованы (том 1, л.д. 23).

Полагая, что отказ Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации учесть при продаже приобретаемого арендуемого имущества стоимость его неотделимых улучшений является незаконным, ООО "Сфера" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований) (том 1, л.д. 4-11; том 3, л.д. 1).

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 82, 101, 106, 107, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (Р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 23.11.1988 N 312, пришел к выводам о том, что материалами дела подтверждено произведение истцом капитального ремонта в спорном помещении на сумму 1 177 803 рубля, указанные работы приняты балансодержателем МУП ЖКХ Бежицкого района города Брянска, поэтому ответчик неправомерно отказал истцу в зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения.

При этом для определения перечня и стоимости неотделимых улучшений муниципального нежилого помещения судом по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой стоимость неотделимых улучшений при производстве работ по капитальному ремонту составила 525 526 рублей, стоимость неотделимых улучшений по реконструкции (организации отдельного входа) составила 592 109 рублей.

Кроме того, ответчиком в материалы дела был представлен отчет N 363-12-2010 от 20.12.2010, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга" (далее - ООО "Международный центр оценки и консалтинга"), по которому итоговая рыночная стоимость спорного нежилого помещения с учетом налога на добавленную стоимость составила 1 888 744 рубля. Учитывая то обстоятельство, что ООО "Сфера" вправе претендовать на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, суд удовлетворил требования истца об урегулировании разногласий по пунктам 1.3, 1.4, 2.1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения, изложив их в редакции истца, а также взыскал судебные расходы в пользу истца в сумме 19 530 рублей.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Брянской области от 28 января 2011 года не подлежит отмене, а апелляционная жалоба Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации удовлетворению ввиду следующего.

Как правильно указал суд первой инстанции, материалами дела подтверждается, что истцом произведен капитальный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д. 6, на общую сумму 1 177 803 рубля, данные работы приняты балансодержателем МУП ЖКХ Бежицкого района города Брянска (том 1, л.д. 82-85).

При этом производство капитального ремонта было вызвано необходимостью, поскольку использование помещения по целевому назначению не представлялось возможным в силу его фактического состояния, что подтверждается материалами дела.

В Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (Р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 23.11.1988 N 312 определено понятие капитального ремонта.

Исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств, свидетельствующих о характере произведенных истцом работ (ремонт инженерных коммуникаций (системы отопления, водопровода, канализации), электропроводки, остекление оконных блоков, установка дверных блоков, дополнительных перегородок), суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что понятие капитальный ремонт входит в понятие неотделимых улучшений, о чем, в том числе, указано в пункте 6.2 действующих в период проведения истцом работ заключенных договоров аренды.

Оценив данный пункт договоров, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в пункте 6.2 заключенных договоров аренды стороны согласовали условие, в соответствии с которым неотделимые улучшения и капитальный ремонт объекта проводятся Арендатором (ООО "Сфера") только с разрешения Арендодателя (Комитета по управлению собственностью города Брянска - правопреемником которого является Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), согласованного с балансодержателем (МУП ЖКХ Бежицкого района города Брянска).

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, неотделимыми улучшениями являются преобразования помещения, которые нельзя классифицировать как его капитальный или текущий ремонт. Создание неотделимых улучшений является действием, направленным на повышение технико-экономических показателей помещения, и совершение данных действий не что иное как право арендатора, тогда как капитальный ремонт есть не что иное как обязанность по содержанию имущества, возложенная на арендодателя или балансодержателя.

Наличие согласия собственника имущества в лице ответчика по настоящему делу и балансодержателя на проведение капитального ремонта подтверждается материалами дела (письмо от 08.12.2003 N 4346 и акт от 12.07.2004) (том 1, л.д. 61, 82-85).

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации неправомерно отказало ООО "Сфера" в зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии со статьей 13 указанного федеральным 8.12.2003 N Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В статье 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими и отчуждаемого из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Как правильно указал суд первой инстанции, наличие у истца первоочередного права приобретения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, порождает обязанность ответчика продать это имущество по данной цене, в связи с чем возникший спор подлежит рассмотрению в порядке арбитражного судопроизводства.

Для определения перечня и стоимости неотделимых улучшений спорного помещения судом первой инстанции, по делу была назначена строительно-техническая экспертиза (том 2, л.д. 70-72).

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Энергостройинжиниринг" от 22.11.2010 N 234 стоимость неотделимых улучшений при производстве работ по капитальному ремонту составила 525 526 рублей, стоимость неотделимых улучшений по реконструкции (организации отдельного входа) составила 592 109 рублей (том Приложение 2, л.д. 17).

Кроме того, Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации представлен отчет N 363-12-2010 от 20.12.2010, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга", согласно которому итоговая рыночная стоимость спорного нежилого помещения с учетом налога на добавленную стоимость составила 1 888 744 рубля.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях возникновения разногласий по условиям договора, заключение которого в силу закона обязательно для одной из сторон, либо уклонения этой стороны от заключения такого договора другая сторона (контрагент обязанной стороны) вправе обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий или понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенных обстоятельств и названных норм права суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что ООО "Сфера" вправе претендовать на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку в результате выполненных работ произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества, и что заявленные исковые требования об урегулировании разногласий по пунктам 1.3, 1.4 и 2.1 договора купли-продажи муниципального нежилого помещения, общей площадью 142,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д. 6, в редакции, предложенной истцом, являются обоснованными, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что решение суда о включении в стоимость неотделимых улучшений суммы в размере 525 526 рублей противоречит Федеральному закону "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку в заключении строительно-технической экспертизы установлено, что работы по капитальному ремонту помещений относятся к неотделимым улучшениям, а также что истец в результате проведения работ по капитальному ремонту арендуемого помещения произвел неотделимые улучшения указанного имущества на сумму 525 526 рублей.

Довод заявителя о том, что в состав и стоимость неотделимых улучшений, определенных экспертом, вошли установка и стоимость счетчика холодной воды, унитаза, умывальника, смесителей, светильников, которые относятся к отделимым улучшениям, и их стоимость не может быть засчитана в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку технология установки указанного оборудования позволяет произвести их демонтаж без вреда для арендуемого здания, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как опровергается документами, имеющимися в деле, в частности заключением строительно-технической экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы, приведенные в обоснование апелляционной жалобы, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Брянской области от 28 января 2011 года по делу N А09-4707/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Е.И. Можеева Е.В. Мордасов