Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2005 г. N 13АП-1084/05

г. Санкт-Петербург

23 мая 2005 г.

Дело N А56-42019/2004

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2005 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2005 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего В.В.Горшелева

судей Н.М.Поповой, Л.С. Копыловой

при ведении протокола судебного заседания: судьей В.В.Горшелевым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КОМТЕК. РУ" на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2004г. по делу N А56-42019/2004 (судья В.М,Горбик),

по иску (заявлению) КУГИ

к ООО "КОМТЕК.РУ"

о взыскании 512 413 рублей 92 копеек, расторжении договора и выселении

при участии:

от истца (заявителя): Т.В. Гнатюк доверенность от 11.01.2005г.

от ответчика (должника):И.В.Шахнович доверенность от 29.04.2004г.

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга ( далее КУГИ Санкт-Петербурга, Комитет) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "КОМТЕК. РУ" ( далее ООО "КОМТЕК. РУ") о взыскании 312 296 рублей 31 копейки долга по арендной плате за период 01.07.2002г. - 30.09.2004г., по договору N 09-А000615 от 25.01.2001г. на аренду нежилых помещений расположенных по адресу: 197760, Санкт-Петербург, город Кронштадт, проспект Ленина, д.45, литер А, помещение 3Н. Также иск содержал требования о взыскании 200 117 рублей 61 копейки пени за просрочку платежей за период 11.07.2002г. - 04.10.2004г., расторжении указанного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2004г. по делу N А56-42019/2004 пени взысканы частично в размере 1000 рублей, в остальной части исковые требования удовлетворены (том 1 листы дела 155-158).

ООО "КОМТЕК. РУ" в апелляционной жалобе просит отменить указанное решение суда по мотивам изложенным в тексте (том 2 листы дела 5-10), считая, что судом не исследованы в полном объеме обстоятельства, которые считал установленными; считает необоснованными доводы истца о том, что арендатор знал о недостатках арендуемого помещения и согласился продолжать арендные отношения , получив от арендодателя компенсацию в виде уменьшения арендной платы; что арендодатель не устранил недостатки сданного в аренду имущества, поэтому он не мог выполнить свою обязанность по капитальному ремонту арендуемого помещения в установленные дополнительным сообщением N 2 сроки); пояснил, что им принимались определенные действия, направленные на выполнение обязательств по капитальному ремонту помещения; также пояснил, что он не мог по объективным причинам подготовить документы до 01.01.2004 г., для внесения изменений в договор аренды с целью установления нового срока окончания капитального ремонта; полагает, что невозможность выполнения им своих обязанностей по ремонту помещения вызвана отказом арендодателя от исполнения своих обязанностей в соответствии со статьями 310,611,612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик представил дополнительную информацию к апелляционной жалобе и возражения на отзыв истца.

Истец возражает против апелляционной жалобы по мотивам изложенным в отзыве ( том 2 листы дела 24-26) ,считая, что значение коэффициента состояния было определено правильно с учетом соразмерного уменьшения арендной платы и соответствует Методике определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург; пояснил, что ответчик не осуществил проведение капитального ремонта в установленный срок и не выполнил свои обязательства по договору, с учетом дополнительных соглашений; полагает решение суда правильным.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверена в апелляционном порядке.

Материалами дела установлено, что между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "КОМТЕК. РУ" заключен договор аренды N 09-А000615 от 25.01.2001г., в соответствии с которым ООО "КОМТЕК. РУ" сданы в аренду нежилые помещения общей площадью 209,9 кв .м., расположенные по адресу: 197760, Санкт-Петербург, город Кронштадт, проспект Ленина, д.45, литер А, помещение 3Н на срок по 24.01.2011г. 01.02.2001г. истец, ответчик и балансодержатель обследовали названный объект аренды и составили совместный акт от 01.02.2001г. о неудовлетворительном состоянии объекта и необходимости проведения соответствующих ремонтных работ.

01.02.2001г. было подписано дополнительное соглашение N 1 к Договору ( том 1 листы дела 13-15), которым, в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и Методикой определения арендной платы за нежилые помещения арендодателем которых является Санкт-Петербург, была соразмерно уменьшена арендная плата за пользование объектом.

Таким образом, ответчик, как арендатор реализовал свои права, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом знал о недостатках арендуемого объекта и выразил волю на продолжение арендных отношений.

Доводы ответчика о неправильном определении значения Коэффициента состояния К 4 является необоснованными.

В соответствии с Методикой оценки качества арендуемого объекта под "неудовлетворительным" понимается помещение- непригодное к использованию по функциональному назначению, имеющее дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта. Неудовлетворительное состояние объекта было подтверждено не только актом от 01.02.2001г. но и актом технического состояния памятника исторического от 25.12.2001г. раздел 1.3 (листы дела 74-75) письмом КГКИОП N 2-7244-1 от 02.10.2002г. (лист дела 81),, АРЗ N 2-2423-1 от 06.05.2003г. раздел 4 (листы дела 76-77), письмом КГКИОП N 2-8365-1 от 20.11.2003г. (лист дела 37) ,заключением Санкт-Петербургского ГУ "Жилищное агентство Кронштадского административного района" ( Санкт-Петербургское ГУ "ЖА") N 03/2-862 от 03.12.2003г.

В соответствии с письмом Санкт-Петербургского ГУ "ЖА" N 03/2-792 от 17.11.03г. проведение капитального ремонта объекта возможно без одновременного ремонта подвала в объеме предусмотренном пунктом 10.3 АРЗ КГКИОП.

Из этого следует, что применение К4=0,7 при соразмерном уменьшении арендной платы за пользование объектом, соответствует Методике определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург.

Кроме чрезмерного уменьшения арендной платы, при наличии у ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации альтернативных прав, истец разрешил 14.11.2002г. проведение ответчиком капитального ремонта помещения с зачетом потраченных при этом средств в счет арендной платы.

В соответствии с решением городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости ( протокол N 23 от 14.11.2002г.) 9 декабря 2002 г. было заключено дополнительное соглашение N 2 (Соглашение N 2) к договору о проведении капитального ремонта, где пунктом 6.9 предусмотрено приостановление перечисления арендной платы до окончания капитального ремонта - до 01.01.2004г. Данный срок был определен городской комиссией в связи с тем, что ответчиком не были представлены какие-либо документы, предусмотренные распоряжением губернатора от 06.10.1997г. N 1036-р, которые бы подтверждали необходимость проведения капитального ремонта в более длительные сроки.

Согласно пункта 6.7 Соглашения N 2 ответчик обязан был в месячный срок представить на утверждение Арендодателя план-график выполнения ремонтно-реставрационных работ объекта. Представленный ответчиком 6 декабря 2002 г. на утверждение план-график был возвращен с замечаниями Арендодателя 24.12.2002г. исх. N 1192 для корректировки. Измененный план-график в нарушение всех сроков был представлен лишь 5.11.2004г., то есть после обращения Комитета с исковым заявлением в суд. Поэтому ссылка ответчика на своевременное выполнение пункта 6.7 Соглашения N 2 является необоснованной.

Апелляционные доводы ответчика о том, что он не имел возможности исполнить свои обязательства по своевременному проведению капитального о ремонта объекта из-за неисполнения истцом своих обязательств являются необоснованными с учетом следующего.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В данном случае пунктом 2.2.4 Договора установлена обязанность Арендатора своевременно, за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта. Капитальный ремонт Арендатор может производить только с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с Арендодателем. Также Договором предусмотрена возможность зачета затрат на проведение капитального ремонта объекта в счет арендной платы в порядке ,предусмотренном пунктом 7.1 Договора и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

Как указано ранее ответчик согласился и принял в арендное пользование названное нежилое помещение, подписав в частности акт от 01.02.2001г.

Ответчик реализовал свое право на применение ответственности истца в виде соразмерного уменьшения арендной платы и зачета расходов по капитальному ремонту в счет арендной платы, с предоставлением начисления арендной платы до 01.01.2004.г, установив это в заключенных к договору аренды дополнениях.

Учитывая, таким образом, условия договора, истец не обязан был производить капитальный ремонт объекта, так как это являлось обязанностью ответчика. Следует считать, что суд 1 инстанции обоснованно не принял довод ответчика о том, что арендную плату он должен вносить с момента окончания работ.

В связи с систематическим нарушением условий Договора и соглашения N 2 к Договору городская комиссия по распоряжению объектами недвижимости (протокол N 12 от 24.06.2004г.) отменила решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 07.12.2000г. ( протокол N 26) и от 14.11.2002г. (протокол N23) "Об использовании помещения по адресу: 197760, Санкт-Петербург, город Кронштадт ,проспект Ленина, д.45, литер А".

Исследовав доказательства по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в части срока выполнения капитального ремонта изменения в договор в установленном порядке не вносились.

В соответствии с пунктом 5.1 договора дополнения и изменения сторонами оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая предусмотренного пунктом 3.3 договора.

Ссылки ответчика на то, что по согласованию с КГИОП планом-графиком установлен срок окончания ремонтно-реставрационных работ- 01.12.2005г., не может быть принята, как основание для отмены решения суда с учетом следующего. Дополнительным соглашением N 2 от 09.12.2002г. к договору заключенному сторонами, установлен срок выполнения капитального ремонта объекта в соответствии с АРЗ КГИОП установлен 01.01.2004г. Однако это условие договора ответчиком не выполнено, а план-график с КГИОП - не являющемуся стороной по договору аренды, истец согласовал 27.10.2004г. только с начальником отдела и не имеет согласования с председателем КГИОП ( том 1лист дела 96), при этом данный план- график относиться к охранному обязательству ответчика N 3471 от 03.10.2002г. и не может подтвердить изменение в установленном порядке условий договора аренды.

Являются необоснованными доводы ответчика о том, что сроком окончания ремонтных работ является 01.12.2005г.

Арбитражным судом 1 инстанции полно исследованы обстоятельства дела и сделан обоснованный вывод о том, что в связи с неисполнением ответчиком обязательства по проведению капитального ремонта в срок отсутствуют основания к освобождению его от внесения арендных платежей за указанный истцом период, в силу чего требование о взыскании задолженности по арендным платежам подлежит удовлетворению.

Ссылка ответчика на то, что арендатор по объективным причинам не мог подготовить необходимые документы до 01.01.2004г. приводя в доказательство переписку с организациями, также не является обоснованной. До 01.01.2004г. арендатор в соответствии с пунктом 6.6 Соглашения N 2 должен был не подготовить документы, а выполнить капитальный ремонт объекта.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Внесение арендных платежей является существенным условием.

Оснований считать, что действия истца обусловили неисполнение ответчиком договорных обязательств не имеется.

Размер подлежащий возмещению задолженности по арендной плате правильно определен и учетом достоверности расчета истца и составляет 312 296 рублей 31 копейку. За просрочку перечисления арендной платы арендатор должен на основании пункта 4.3 договора уплатить пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет 200 117 рублей 61 копейку за период 11.07.2002г.-04.10.2004г. Размер взыскиваемых пеней правомерно уменьшен судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 1000 рублей.

Из содержания договора и дополнительных соглашений следует, что неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные сроки является основанием для досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также, в соответствии с пунктом 5.3.2 Договора арендодатель имеет права досрочно расторгнуть Договор при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Кроме этого согласно пункта 6.8 дополнительного соглашения N 2 невыполнение арендатором капитального ремонта объекта в срок до 01.01.2004г. является основанием для расторжения договора.

Истец направил ответчику уведомление о погашении задолженности и расторжении договора в соответствии с условиями договора и положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации , выполнив требования статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал обоснованными требования истца о взыскании задолженности, пеней и о расторжении договора аренды.

В соответствии с условиями договора и положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, арендатор обязан вернуть арендодатору имущество.

Таким образом, требование о выселении ответчика из арендованного помещения подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного решение арбитражного суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 71,176,269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2004г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В.Горшелев

Судьи

Н.М. Попова Л.С. Копылова