Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2011 г. N 18АП-1655/11

г. Челябинск

26 марта 2011 г.

N 18АП-1655/2011 Дело N А76-14416/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магия вкуса" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.12.2010 по делу N А76-14416/2010 (судья Харина Г.Н.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Мирад" - Закиров А.Ф (доверенность от 11.01.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Магия вкуса" - Фальков Д.Н. (доверенность от 27.05.2009).

Общество с ограниченной ответственностью "Мирад" (далее - ООО "Мирад", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Магия вкуса" (далее - ООО "Магия вкуса", ответчик) суммы основного долга по арендной плате в размере 95 439 руб. 03 коп. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 45).

Решением суда от 28.12.2010 (резолютивная часть от 21.12.2010) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в размере 95 439 руб. 03 коп. (л.д. 84-86).

В апелляционной жалобе ООО "Магия вкуса" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требовании в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение судом норм процессуального права.

Указывает на то, что судом не учтено, что арендные отношения между истцом и ответчиком длятся с 01.07.2007 и ежегодно между сторонами заключался договор аренды. За всё время действия договорных отношений ответчиком уплачено сумма в размере 692 600 руб., тогда как в соответствии с заключенными договорами ответчик был обязан заплатить сумму в размере 467 097 руб. Таким образом, сумма переплаты составила 225 503 руб.

Указывает также на то, что судом не учтено, что 26.12.2009 директором ООО "Мирад" был организован самовольный тайный вывоз имущества ООО "Магия вкуса" из арендуемого нежилого помещения, что нашло отражение в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.04.2010. Таким образом, с 26.12.2009 помещение перешло в пользование истца.

Ссылается также на то, что уточнённые исковые требования от 15.12.2010 не были направлены в адрес ответчика, в связи с чем он был лишён возможности представить свои возражения.

ООО "Мирад" представило отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неполным исследованием обстоятельств дела.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Мирад" (арендодатель) и ООО "Магия вкуса" (арендатор) 01.10.2008 заключен договор аренды недвижимого помещения (л.д. 8-9), в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) часть нежилого помещения N 16, площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, 7 (согласно поэтажному плату, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 1), а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (п. 1.1 договора).

На момент заключения договора помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора продажи недвижимости от 23.09.1997, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.03.2003 сделана запись регистрации N 74-01/36-049/2003-0009. Свидетельство о государственной регистрации права серии 74-АЕ N 080786. (п. 1.3 договора, свидетельство о государственной регистрации права - л.д. 42).

В соответствии с п. 1.2 договора арендатор использует нежилое помещение исключительно для торговли.

В соответствии с п. 2.1.1 арендодатель обязан предоставить помещение по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, в течение 5 (пяти) дней со дня подписания договора.

В соответствии с п. 5.1 договора нежилое помещение передается по акту приема-передачи (приложение N 2) на срок 11 месяцев с 01.10.2008 по 3108.2009.

Согласно п. 4.1 договора за пользование нежилым помещением арендатор уплачивает арендодателю 15 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.

Арендная плата начисляется с 01.10.2008.

Арендная плата выплачивается арендатором арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа месяца, предшествующего отчетному.

Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 4.2 договора).

Согласно п. 4.3 договора оплата коммунальных услуг не входит в арендную плату и рассчитывается и оплачивается арендатором ежемесячно в соответствии со счетами, выставляемыми арендатору. Копии счетов предоставляются арендатору арендодателем.

Факт передачи нежилого помещения ответчику подтвержден актом приема-передачи помещения от 01.07.2007 (л.д. 71).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения по договору аренды от 01.10.2008 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, 7, общей площадью 100 кв.м. было передано арендатором арендодателю (л.д. 71).

Судом апелляционной инстанции на основании дополнительно представленных истцом и ответчиком доказательств также установлено, что дополнительным соглашением к договору аренды от 30.03.2009 стороны согласовали размер арендной платы в размере 10 000 рублей с 01.04.2009.

Письмом от 25.11.2009 ответчик просил расторгнуть договор аренды, истцом письмо получено.

Согласно акту приёма-передачи помещения от 25.12.2009, составленному истцом в одностороннем порядке, ответчик на указанную дату помещение не занимал.

Указанные документы приобщены в суде апелляционной инстанции на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ, поскольку вопреки требованиям ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд первой инстанции при рассмотрении дела не проверил расчёт задолженности, представленный истцом в обоснование своих требований (т. 1 л.д. 45 оборот), не установил правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным услугам за указанный период, в связи с чем судом не дана надлежащая правовая квалификация правоотношениям сторон по пользованию помещением.

В силу того, что данные обстоятельства не были исследовано при рассмотрении дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает возможным приобщить дополнительно представленные сторонами доказательства.

Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды не исполнил свои обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг в полном объеме, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является заключенным и возобновлённым на неопределённый срок и помещение использовалось арендатором, однако ответчик в нарушение условий договора не исполнил обязанность по уплате арендной платы. Задолженность ответчика перед истцом подтверждается материалами дела.

Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды недвижимого имущества от 01.10.2008 на предмет его заключенности, на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание частичное исполнение договора, отсутствие соответствующих возражений сторон, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами на срок с 01.10.2008 по 31.08.2009, то есть на срок менее одного года и государственной регистрации не подлежал.

По окончании срока действия договора использование имущества продолжалось при отсутствии возражений арендодателя, в силу чего договор является возобновлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Письмом от 25.11.2009 (представлено в суде апелляционной инстанции) ответчик просил расторгнуть договор аренды. Факт получения письма истцом не оспаривается.

Согласно п. 2.2.7. договора аренды арендатор обязан не позднее чем за 1 месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещений, в том числе при досрочном расторжении договора.

На основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ указанное письмо, в котором содержится явное намерение арендатора прекратить договорные отношения, расценивается судом как односторонний отказ от договора аренды, в силу чего договор аренды на основании п. 2.2.7. договора прекращён с 25.12.2009.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды предусмотрено, что за пользование нежилым помещением арендатор уплачивает арендодателю 15 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен (п. 4.1 договора). Арендная плата начисляется с 01.10.2008.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 30.03.2009 (приобщено в суде апелляционной инстанции) стороны согласовали размер арендной платы в размере 10 000 рублей с 01.04.2009.

Арендная плата выплачивается арендатором арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа месяца, предшествующего отчетному.

Истцом заявлен период взыскания с 01.01.2009 по 10.01.2010.

Ответчик в апелляционной жалобе оспаривает размер подлежащей взысканию суммы задолженности.

Оценивая данный довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований за весь период и в полном объёме заявленной задолженности не имеется в силу следующего.

Исходя из акта сверки взаимных расчётов на 15.11.2009 (т. 1 л.д. 70), задолженность ответчика по арендной плате и коммунальным услугам на 15.11.2009 составляет 65371 53 рубля.

Сведения о сумме долга ответчика и произведённых платежах, отражённые в акте сверки, подтверждены материалами дела (счета, акты, т. 1 л.д. 46-68; платёжные поручения, т. 1 л.д. 72-78).

Из пояснений истца в суде апелляционной инстанции (дополнения к отзыву от 24.03.2011) следует, что кроме суммы, указанной в акте сверки, истцом ответчику начислена задолженность:

- по основному долгу с 01.12.2009 по 25.12.2009 - в сумме 8064 рубля 50 копеек;

- по основному долгу с 26.12.2009 по 10.01.2010 - в сумме 5660 рублей;

- по коммунальным услугам за ноябрь, декабрь 2009 и январь 2010 в общей сумме 16 343 рублей.

Между тем, как следует из пояснений истца (аудиопротокол судебного заседания 21.03.2011), 25.12.2009 ответчик освободил занимаемое помещение.

Данное обстоятельство следует также из акта приёма-передачи от 25.12.2009, составленного истцом в одностороннем порядке, из которого следует факт отсутствия ответчика в арендуемых помещениях, а также из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.04.2010 (документы приобщены в суде апелляционной инстанции).

Таким образом, за период с 26.12.2009 по 10.01.2011 арендуемое имущество не использовалось арендатором.

При этом отсутствие акта приёма-передачи помещения из аренды при наличии других доказательств неиспользования ответчиком имущества, подтверждения данного факта истцом, само по себе не может свидетельствовать, что по окончании договора аренды (25.12.2009) ответчик находился в указанных помещениях и использовал их для целей аренды.

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие факта использования ответчиком арендуемого имущества по окончании договора аренды, в силу ст. 606, п. 2 ст. 610, 614, 622 ГК РФ оснований для взыскания платы за пользование помещением за период с 26.12.2009 по 10.01.2011 не имеется, в данной части исковых требований следует отказать.

Довод истца о том, что плата за пользование помещением подлежит взысканию с ответчика в силу того, что помещение по окончании срока договора аренды было в ненадлежащем состоянии, в силу чего истец не мог сдать его в аренду другому лицу непосредственно после 25.12.2009, отклоняется.

Данный довод соответствующими доказательствами не подтверждён.

Акт приёма-передачи от 25.12.2009 составлен истцом в одностороннем порядке, ответчик на составление указанного акта не вызывался.

Телеграмма в адрес ответчика отправлена 30.12.2009, и содержит приглашение на приёмку помещения 30.12.2009. Кроме того, как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, телеграмма отправлена по ненадлежащему адресу места проживания директора общества "Магия вкуса" (адрес: ул. 40 лет Победы, а не ул. Победы).

Акт о вызове ответчика на приёмку помещения, который обозревался судом в судебном заседании, также не является допустимым доказательством уведомления ответчика о дате принятия помещения, поскольку надпись "от подписи отказался" сделана неустановленным лицом.

Ссылки ответчика на то, что при расчёте суммы задолженности следует учесть длящиеся отношения между истцом и ответчиком, основанные на договорах аренды, перезаключаемых ежегодно, в силу чего у ответчика имеется суммарная переплата в размере 225 503 рубля, отклоняются как не подтверждённые материалами дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров.

В рассматриваемом случае, как следует из искового заявления, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 01.10.2008 (т. 1 л.д. 8), ввиду чего основания для оценки иных правоотношений сторон отсутствуют.

Кроме того, суд отмечает, что сам по себе факт произведения ответчиком в период с 15.10.2007 по 28.01.2008 платежей в адрес истца, что следует из представленных в обоснование данного довода ответчиком квитанций к приходным кассовым ордерам, при отсутствии в материалах дела документов, подтверждающих основания данных платежей (договоров, счетов) не позволяет суду достоверно определить заявленную ответчиком сумму переплаты.

Из двустороннего акта сверки взаимных расчётов (т. 1 л.д. 70) следует факт переплаты на 01.01.2009 в сумме 31 036 руб., акт сверки ответчиком подписан без замечаний и не оспорен.

Таким образом, данный довод ответчика не основан на соответствующих доказательствах.

Суд апелляционной инстанции не находит основания для удовлетворения суммы иска в части коммунальных платежей за период ноябрь-декабрь 2009 и с 01.01.2010 по 10.01.2010 в силу следующего.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из пункта 4.3. договора аренды от 01.10.2008 следует, что обязанность оплаты коммунальных услуг по договору возлагается на арендатора.

За период с 01.01.2009 по 15.11.2009 размер коммунальных услуг признан ответчиком согласно подписанному им акту сверки (т. 1 л.д. 70), в силу чего суд полагает возможным взыскать заявленные истцом коммунальные платежи за данный период.

Между тем размер задолженности ответчика по коммунальным услугам за ноябрь, декабрь 2009 и январь 2010 в общей сумме 16 343 рублей соответствующими доказательствами истцом вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не подтверждён. В материалах дела отсутствуют доказательства, отвечающие принципу относимости, допустимости и достоверности (ст. 67, 68, 71 АПК РФ), в силу которых возможно достоверно определить сумму подлежащих уплате ответчиком стоимости коммунальных услуг.

Из пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует, что размер коммунальных услуг рассчитан, исходя из счетов, выставляемых организациями, оказывающими коммунальные услуги, пропорционально площади занимаемого ответчиком помещения, с учётом того, что в помещении площадью 330 кв.м., принадлежащем истцу на праве собственности (т. 1 л.д. 42), ответчик занимает лишь часть помещения.

Между тем указанные документы суду не представлены, равно как и иные доказательства, подтверждающие размер коммунальных услуг.

Кроме того, оснований для взыскания коммунальных услуг за период с 26.12.2009 по 10.01.2010 не имеется, поскольку договор аренды, в силу которого на арендатора возлагалась обязанность по оплате коммунальных услуг, прекратился с 25.12.2009, в силу чего расходы на содержание помещения после указанной даты возлагаются на истца как на собственника имущества в силу ст. 210 ГК РФ.

При таких обстоятельствах во взыскании коммунальных услуг за указанный период следует отказать.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности 73 436 рублей 03 копейки, состоящая из:

- 65 371 рубля 53 копейки - сумма задолженности согласно акту сверки на 15.11.2009;

- 8064 рубля 50 копеек - сумма задолженности за пользование помещением за период с 01.12.2009 по 25.12.2009.

С учётом изложенного, решение суда подлежит отмене в части, исковые требования - частичному удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются на основании ст. 110 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.12.2010 по делу N А76-14416/2010 отменить в части.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Мирад" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магия вкуса" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мирад" задолженность по арендной плате по договору аренды в сумме 73 436 рублей 03 копейки.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магия вкуса" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2 902 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мирад" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 916 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мирад" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева Л.В.Пивоварова