Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2011 г. N 13АП-1871/11

г. Санкт-Петербург

31 марта 2011 г.

Дело N А56-52979/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1871/2011) ЗАО "Торговый комплекс Витебского вокзала" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2010 по делу N А56-52979/2010 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску ЗАО "Торговый комплекс Витебского вокзала"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга об изменении условий договора

при участии:

от истца: Коковина А.В. (доверенность от 18.06.2010г. N 10/05.А-0401, паспорт)

от ответчика: Ерохова Л.И. (доверенность N 36322-42 от 29.12.2010г., удостоверение N 000216)

установил:

Закрытое акционерное общество "Торговый комплекс Витебского вокзала" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) об изменении условий договора от 14.07.2008 N 11/ЗК- 02628 аренды земельного участка путем исключения из него условий, установленных пунктами 7.15, 7.16, а также обязании ответчика заключить соответствующее дополнительное соглашение.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2010 по делу N А56-52979/2010 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение Обществом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе податель ссылается на невозможность использования земельного участка для целей, предусмотренных договором, в связи с изменением обстоятельств. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не дал оценки письму Комитета по земельным ресурсам и землеустройству СПб от 09.12.2010г. N 16147, в котором говорится о невозможности формирования в границах испрашиваемой территории земельного участка для целей предоставления под размещение автостоянки. Представленный Комитетом акт проверки фактического использования объекта недвижимости от 21.12.2010г. не является допустимым и относимым доказательством, поскольку составлен в одностороннем порядке без привлечения и участия истца.

Комитет с доводами апелляционной жалобы не согласился, в отзыве указал, что, поскольку ответчик фактически использует соседний земельный участок площадью 950 кв.м. без договора аренды, в договор аренды был включен п. 7.15, устанавливающий обязанность арендатора оформить правоустанавливающие документы на прилегающий земельный участок площадью 950 кв.м. и п. 7.16., устанавливающий обязанность арендатора производить оплату за фактическое использование прилегающего земельного участка площадью 950 кв.м., исходя из размера квартальной арендной платы 5 224 У.Е. Истцом не доказано, что невозможность оформления правоустанавливающих документов на земельный участок вызвана причинами, которые Общество не могло предвидеть. Не доказано наличие совокупности всех четырех вышеуказанных условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ. Ссылка истца на письмо УГБДД ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области как на доказательство невозможности использования участка не может быть принята во внимание, поскольку УГИБДД не является органом исполнительной власти, уполномоченным определять разрешенное использование земельного участка.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.07.2008г. между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 11/ЗК-02628 земельных участков площадью 1 613 кв. м. с кадастровым номером 78:32:1689:1060, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., участок 49, площадью 1 130 кв. м с кадастровым номером 78:32:1689:1061, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., участок 47, сроком до 03.04.2010.

Согласно пункту 3.2 договора условия договора распространены на отношения, возникшие между сторонами с 04.04.2007.

Земельные участки переданы Обществу по акут приема-передачи от 14.07.2008г.

27.05.2009г. договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Поскольку ответчик фактически использует соседний земельный участок площадью 950 кв.м. без договора аренды, в договор аренды был включен п. 7.15, устанавливающий обязанность арендатора оформить правоустанавливающие документы на прилегающий земельный участок ориентировочной площадью 950 кв.м. и п. 7.16., устанавливающий обязанность арендатора производить оплату за фактическое использование прилегающего земельного участка площадью 950 кв.м., исходя из размера квартальной арендной платы 5 224 У.Е.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Полагая, что предусмотренный в пункте 7.15 земельный участок не может быть использован под охраняемую стоянку, в связи с существенным изменениям обстоятельств, поскольку предназначен для обеспечения подъезда к территориям организованных автостоянок и Винокурцевскому проезду, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а но основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Частью 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В обоснование своих требований истец ссылается на письмо Управления ГИБДД ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 23.09.2009 N 3-10285, согласно которому участок территории между зданием Витебского вокзала и въездными шлагбаумами в створе проездов со стороны Подъездного переулка по своему функциональному назначению предназначен для обеспечения подъезда к территориям организованных автостоянок и Винокурцевскому проезду, использование указанной территории для других целей не предусмотрено согласованной в установленном порядке схемой зонирования территории, прилегающей к зданию Витебского вокзала.

Судом первой инстанции установлено, что указанные обстоятельства, как следует из схемы организации автоматизированной платной автостоянки на привокзальной площади Витебского вокзала, имели место на момент совершения сделки, поскольку участок находился в фактическом пользовании истца.

Ссылка истца на письмо УГБДД ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области как на доказательство невозможности использования участка не принимается во внимание апелляционным судом, поскольку УГИБДД не является органом исполнительной власти, уполномоченным определять разрешенное использование земельного участка.

Ссылка подателя жалобы на письмо Комитета по земельным ресурсам и землеустройству СПб от 09.12.2010г. N 16147, в котором выражено мнение Комитета о невозможности формирования в границах испрашиваемой территории земельного участка для целей предоставления под размещение автостоянки на правильность выводов суда не влияет, поскольку в пунктах 7.15, 7.16 договора не идет речь об обязанности Общества оформить правоустанавливающие документы на земельный участок ориентировочной площадью 950 кв.м., находящийся за пределами земельного участка под автостоянку.

Таким образом, истец не доказал наличие совокупности всех четырех вышеуказанных условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем указанные требования не могут быть предъявлены в случае нахождения участка в фактическом пользовании.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2010г. по делу N А56-52979/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова