Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2011 г. N 04АП-600/11

г. Чита

17 марта 2011 г.

Дело N А19-20695/10

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2011 года

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Куклина О.А.,

судей Ошировой Л.В., Клепиковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционной жалобы администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 декабря 2010 года по делу N А19-20695/2010 по иску администрации города Иркутска к автономной некоммерческой организации "Международный учебный Центр Моды и Эстетики" ОГРН 1033801543236 ИНН 3811061970 о признании недействительным дополнительного соглашения и расторжении договора (суд первой инстанции: судья О.В. Ушакова),

при участии:

от ответчика - Любвиной Л.С., представителя по доверенности от 22.02.2011,

установил:

Администрация города Иркутска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительной, ничтожной сделкой дополнительного соглашения (А) от 12.05.2008 к договору аренды земельного участка N 2996 от 16.06.2005; о расторжении инвестиционного договора на реконструкцию муниципального объекта недвижимости N 32-1/8 от 21.05.2008, заключённого между администрацией города Иркутска и автономной некоммерческой организацией "Международный учебный Центр Моды и Эстетики".

Заявлением от 15.12.2010 истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил признать недействительным (в силу ничтожности) пункт 1.1 дополнительного соглашения (А) от 12.05.2008 к договору аренды земельного участка N 2996 от 16.06.2005, заключённого между администрации города Иркутска и автономной некоммерческой организации "Международный учебный Центр Моды и Эстетики"; расторгнуть инвестиционный договор на реконструкцию муниципального объекта недвижимости N 32-1/8 от 21.05.2008, заключённый между администрацией города Иркутска и автономной некоммерческой организацией "Международный учебный Центр Моды и Эстетики".

Требование о признании пункта 1.1 дополнительного соглашения (А) от 12.05.2008 к договору аренды земельного участка N 2996 от 16.06.2005 недействительным (ничтожным), мотивировано тем, что указанное соглашение должно было быть заключено на аукционе. Однако ответчиком не проведена процедура публичных слушаний по изменению вида разрешенного использования земельного участка. В соответствии со статьями 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение является недействительным.

Требование о расторжении инвестиционного договора на реконструкцию муниципального объекта недвижимости N 32-1/8 от 21.05.2008 мотивировано тем что, ответчик не совершил действия по изменению вида разрешённого использования земельного участка. В соответствии с пунктами 2.2.3, 5.2.2. инвестиционного договора N 32-1/8 от 21.05.2008, статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут судом.

Ответчик с иском не согласился, суду представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что земельный участок был предоставлен в аренду, а не под строительство нового здания. Из чего следует, что заключение его на аукционе не требовалось, мэр г. Иркутска постановлением от 28.02.2007 N 031-06-282/7 "О реконструкции здания, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, по ул. Кожова, 9а" изменил вид использования земельного участка.

Решением от 30.12.2010 Арбитражного суда Иркутской в удовлетворении исковых требований было отказано. При принятии данного решения суд первой инстанции руководствовался статьями 1 и 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", положениями статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьёй 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене в связи с нарушением норм материального права. В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на то, что пункт 1.1 дополнительного соглашения (А) от 12.05.2008 к договору аренды земельного участка N 2996 от 16.06.2005 противоречит действующему законодательству. В соответствии с данным пунктом стороны изложили пункт 1.5 договора аренды земельного участка в следующей редакции: "Цель использования земельного участка: под эксплуатацию ателье по пошиву одежды. Разрешается реконструкция нежилого здания с приспособлением под многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями (в том числе Центром моды) и подземной автостоянкой". Таким образом, стороны в договорном порядке произвели изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации за исключением случаев, предусмотренных статьёй 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", то есть с учётом результатов публичных слушаний. При этом порядок проведения публичных слушаний установлен Положением о публичных слушаниях в области градостроительной деятельности в городе Иркутске, утверждённый решением городской Думы города Иркутска от 31.08.2005 N 004-20-160180/5. Помимо того, постановлением мэра г. Иркутска от 24.07.2007 N 031-06-1365/7 утверждён Порядок изменения разрешённого использования земельных участков на территории города Иркутска.

Ответчик не обратился в установленном порядке за изменением вида разрешённого использования земельного участка с соблюдением процедуры публичных слушаний, чем были нарушены интересы всего населения муниципального образования, имеющего право высказать свое мнение на публичных слушаниях о целесообразности изменения вида разрешённого использования земельного участка.

Кроме того, по мнению истца, не могут иметь юридического значения ссылки суда на кадастровый паспорт земельного участка и градостроительный план, содержащие сведения о новом виде использования, поскольку правомерность использования земельного участка с соответствующим видом разрешённого использования может основываться исключительного на документах, подтверждающих соблюдение определённой законом процедуры установления такого вида землепользования.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 16.04.2004 Комитет по управлению имуществом г. Иркутска (Арендодатель) и автономная некоммерческая организация "Международный учебный Центр Моды и Эстетики" (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 6259, согласно которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование муниципальное нежилое отдельно стоящее одноэтажное здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Кожова, 9а, общей площадью 458,5 кв.м, согласно позициям N 1-26, 26а, 27-32, отражённым в техническом паспорте арендуемого нежилого здания, изготовленном БТИ г. Иркутска 22.03.2004. Целевым использованием объекта является ателье. Договор действует в период с 1.04.2004 по 31.03.2014. Вышеуказанный договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 21.07.2004.

Постановлением мэра г. Иркутска N 031-06-628/5 от 11.04.2005 автономной некоммерческой организации "Международный учебный Центр Моды и Эстетики" предоставлен из земель поселений земельный участок площадью 2125 кв.м, расположенный в Октябрьском районе г. Иркутска по адресу: ул. Кожова, 9а, под эксплуатацию ателье по пошиву одежды.

16.06.2005 КУМИ г. Иркутска и автономная некоммерческая организация "Международный учебный Центр Моды и Эстетики" заключили договор аренды земельного участка N 2996, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Кожова, 9а, кадастровый номер 38:36:000021:0295, площадью 2125 кв.м, из земель поселений. Цель использования земельного участка: под эксплуатацию ателье по пошиву одежды. Договор действует в период с 11.04.2005 по 31.03.2014.

Данный договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 21.12.2005.

Из представленного в материалы дела кадастрового плана земельного участка от 16.05.2005 следует что, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000021:0295, местоположение: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Кожова, 9а, площадью 2125 кв.м, находится на землях поселений, разрешенное использование (назначение): под эксплуатацию ателье по пошиву одежды.

Постановлением мэра города Иркутска N 031-06-282/7 от 28.02.2007 автономной некоммерческой организации "Международный учебный Центр Моды и Эстетики" разрешено на данном земельном участке произвести реконструкцию нежилого здания с приспособлением под многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями (в том числе Центром моды) и подземной автостоянкой.

12.05.2008 администрация г. Иркутска и автономная некоммерческая организация "Международный учебный Центр Моды и Эстетики" заключили дополнительное соглашение (А) от 12.05.2008 к договору аренды земельного участка N 2996 от 16.06.2005, согласно которому пункт 1.5 договора изложили в следующей редакции: "цель использования земельного участка: под эксплуатацию ателье по пошиву одежды. Разрешается реконструкция нежилого здания с приспособлением под многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями (в том числе Центром моды) и подземной автостоянкой".

Дополнительное соглашение (А) от 12.05.2008 зарегистрировано в Управлении федеральной регистрационной службы по Иркутской области 17.02.2009.

21.05.2008 администрация города Иркутска и автономная некоммерческая организация "Международный учебный Центр Моды и Эстетики" заключили инвестиционный договор на реконструкцию муниципального объекта недвижимости N 32-1/8, согласно которому предметом договора является совместная деятельность сторон в целях выполнения ответчиком работ по реконструкции муниципального объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Кожова, 9а.

И так, как правильно отметил суд первой инстанции, буквальное толкование постановления мэра города Иркутска N 031-06-282/7 от 28.02.2007 позволяет сделать вывод о том, что органом местного самоуправления принято решение о разрешении ответчику использовать земельный участок с кадастровым номером 38:36:000021:0295 под реконструкцию нежилого здания, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска по ул. Кожова, 9-а с приспособлением под многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями (в том числе, Центром моды) и подземной автостоянкой. Указанное постановление не признано незаконным в установленном законом порядке и не отменено, то есть имеет статус действующего.

Учитывая изложенное, не имеет юридического значения отсутствие публичных слушаний, поскольку законность постановления N 031-06-282/7 от 28.02.2007 не входит в предмет исследования по настоящему делу.

Суд не может согласиться с доводами истца о том, что оспоренным пунктом договора был изменён вид разрешенного использования спорного земельного участка. Судом установлено, что содержание спорного пункта соответствует содержанию ненормативного правового акту органа местного самоуправления, соответственно, вид землепользования изменён не договором между сторонами, а данным ненормативным актом, договор же лишь отразил указанные изменения.

Таким образом, оснований считать, что спорный пункт договора противоречит действующему законодательству, не усматривается.

Требование о расторжении инвестиционного договора на реконструкцию муниципального объекта недвижимости N 32-1/8 от 21.05.2008 мотивировано тем что, ответчик не совершил действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с пунктами 2.2.3 и 5.2.2 данного договора.

Согласно пункту 5.2.2 инвестиционного договора на реконструкцию муниципального объекта недвижимости N 32-1/8 от 21.05.2008 договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию Администрации в случае: неисполнения либо ненадлежащего исполнения (включая нарушение сроков) Инвестором пунктов 2.2.1-2.2.12 договора; несоблюдением Инвестором условий проекта по реконструкции объекта; если инвестор находится в стадии ликвидации, либо в отношении него применяются в установленном порядке процедуры банкротства, предусмотренные законодательством о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 2.2.3 инвестиционного договора N 32-1/8 от 21.05.2008 предусмотрено, что Инвестор обязуется совершить необходимые действия в установленном градостроительным и иным законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов городского самоуправления г. Иркутска порядке для изменения вида разрешённого использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Кожова, 9-а, для целей реконструкции объекта, а также необходимые действия для внесения изменений в договор аренды данного земельного участка относительно цели использования земельного участка и представить Администрации подтверждающие документы в срок до 31.12.2009.

Истец считает, что ответчик надлежащих действий, направленных на изменение вида разрешённого использования земельного участка, не совершил. Поэтому истец, по его мнению, вправе требовать расторжения договора.

Однако, в силу положений пункта 3 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о разрешённом использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.

Таким образом, процедурой изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на иной является внесение указанных сведений в кадастр недвижимости.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 24.04.2009 следует что, такие сведения относительно спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости. Так, в пункте 9 кадастрового паспорта указан вид разрешенного использования: под многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями (в том числе, Центром моды) и подземной автостоянкой. Действия регистрирующего органа по внесению указанных сведений не обжалованы и не признаны незаконными в установленном законом порядке.

Кроме того, судом установлено, что в соответствии с градостроительным законодательством распоряжением Комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска N 944-02-000106/9 от 3.07.2009 утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 38:36:000021:0295, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска по ул. Кожова, 9-а. В разделе 3 Градостроительного плана земельного участка N RU38303000-0000000000000226 указано, что разрешенное использование земельного участка - многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями (в том числе, Центром моды) и подземной автостоянкой. Данный градостроительный план также не оспорен и не признан недействительным.

При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения спорного договора между сторонами является правильным.

Таким образом, решение суда первой инстанции в целом является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьёй 268, частью 1 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 декабря 2010 года по делу N А19-20695/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий:

О.А. Куклин

Судьи

М.А.Клепикова Л.В.Оширова