Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2011 г. N 12АП-399/11

г. Саратов

Дело N А57-11753/2010

Резолютивная часть постановления объявлена "25" марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" апреля 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Сулеймановой И.Э.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Поволжская землеустроительная Компания" - Никитенко А.В. по доверенности от 16.07.2010, Герасимова Л.С. по доверенности от 10.09.2010,

от комитет по управлению имуществом г.Саратова - Алакин С.О. по доверенности от 29.10.2010 N 02-08/10911,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поволжская землеустроительная Компания" (г.Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от "09" декабря 2010 года по делу N А57-11753/2010 (судья А.В. Топоров),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поволжская землеустроительная Компания"" (г.Саратов)

заинтересованное лицо:

комитет по управлению имуществом г.Саратова (г.Саратов)

о признании решения комитета по управлению имуществом г.Саратова от 08.07.2010 N 02-08/5916 об отказе обществу в приобретении арендуемого нежилого помещения общей площадью 94,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Чапаева, 68/70, недействительным,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Поволжская Землеустроительная Компания" (далее - ООО "Поволжская Землеустроительная Компания", заявитель) с заявлением о признании решения комитета по управлению имуществом г. Саратова (далее - Комитет) от 08.07.2010 N 02-08/5916 об отказе ООО "Поволжская Землеустроительная Компания" в приобретении арендуемого нежилого помещения общей площадью 94,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Чапаева, 68/70, недействительным и обязании Комитет по управлению имуществом г.Саратова устранить допущенные нарушения прав ООО "Поволжская Землеустроительная Компания" в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2010 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 18.03.2011 объявлен перерыв до 25 марта 2011 года до 12 часов 30 минут.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением N 67-р от 04.02.2004 Комитетом ООО "Поволжская землеустроительная компания" передано в аренду помещение, расположенное - ул. Чапаева, 68 пл., 35 кв.м (л.д.106, т.1).

13.02.2004 между Комитетом и ООО "Поволжская землеустроительная компания" (арендатор) был подписан договор аренды объекта нежилого фонда N 053/6, согласно которому Комитет предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул. Чапаева, 68/70, 2-й этаж. Согласно пункту 1.2 Договора общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 35 кв.м (л.д.8-12, т.1).

Согласно акту приема - передачи нежилого помещения муниципальной собственности ООО "Поволжская землеустроительная компания" передано во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 35 кв.м, расположенное по адресу: ул. Чапаева, 68-70 (л.д.100, т.1).

22.11.2005 издано Распоряжение N 1171-р, о передаче заявителю в аренду помещение, расположенное: ул. Чапаева, 68-70 пл. 60,93 кв.м (л.д.104-105, т.1).

25.11.2005 между Комитетом и ООО "Поволжская землеустроительная компания" подписано дополнительное соглашение N 2 к договору, в котором установлено, что общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет - 95, 93 кв.м (л.д.14, т.1).

01.12.2005 подписан акт приема - передачи нежилого помещения муниципальной собственности, по которому Общество принимает во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 60,93 кв.м по адресу - ул. Чапаева, 68-70 (л.д.102, т.2).

Дополнительными соглашениями N 3 от 25.11.2005, N 4 от 10.01.2006, N 5 от 27.10.2006, N 6 от 30.11.2006, N 7 от 10.01.2007, N 8 от 11.12.2007, N 9 от 25.12.2007, N 10 от 20.11.2008 к договору аренды, стороны определили, размеры годовой арендной платы и

порядок ее уплаты.

26.12.2007 Комитетом издано распоряжение о закреплении на праве оперативного управления за МУ "Городской центр механизации ЖКХ" объектов нежилого фонда Фрунзенского района, в том числе находящееся по адресу - ул. Чапаева, 68-70 (л.д.103, т.1).

02.02.2009 МУ "Городской центр механизации ЖКХ" принял на свой баланс помещение, расположенное: ул. Чапаева, 68-70, литер А, пл. 94,9 кв.м.

23.12.2008 Комитет и заявитель подписали дополнительное соглашение N 11 к договору, согласно которому пункты 1.1, 1.2 договора изложили в редакции: "Арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда: помещение, расположенное по адресу г.Саратов, ул.Чапаева, 68-70, литер А, 3 этаж, общая площадь составляет 94,9 кв.м" (л.д.23, т.1).

Дополнительными соглашениями N 12 от 23.12.2008, N 13 от 24.03.2009, N 14 от 24.03.2009, N 15 от 29.04.2009, N 16 от 09.09.2009, N 17 от 02.04.2010 также внесены изменения в условия Договора, касающиеся изменения размера арендной платы.

15.06.2010 заявитель обратился в Комитет с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 94,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Чапаева, 68/70 (л.д.31, т.1).

Комитет, рассмотрев заявление ООО "Поволжская Землеустроительная компания", в сообщении от 08.07.2010 исх. N 02-08/5916, руководствуясь положениями части 4 статьи 9 Закона, отказал Заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д.48, т.1).

Основаниями к отказу в реализации заявителем преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, послужило отсутствие между Комитетом и ООО "Поволжская Землеустроительная компания", договорных отношений, в связи с расторжением договора аренды от 13.02.2004 N 053/6 в одностороннем порядке, а также то, что спорные помещения, общей площадью 94,9 кв.м состоят из нескольких помещений, одно из которых обособлено от других, в связи с чем, в совокупности помещения не могут составлять единый целый обособленный объект, подлежащий приватизации.

ООО "Поволжская Землеустроительная компания" посчитав, что данным отказом нарушается его право на преимущественное приобретение арендованного имущества обратился в суд с заявлением о признании его незаконным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что из представленных документов невозможно установить, какое именно имущество подлежало передаче по договору аренды, заключённому между Комитетом и заявителем, в связи с чем, пришёл к выводу, что договор аренды объекта нежилого фонда N 053/6 от 13.02.2004 является незаключенным и соответственно не порождает правовых последствий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, судом установлено что на имеющихся в материалах дела планах, отсутствует целостный объект недвижимости площадью 94,9 кв.м, что не позволяет выделить его самостоятельно из объекта капитального строительства.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Первоначально в пунктах 1.1, 1.2 договора N 053/6 от 13.02.2004 объектом аренды значилось помещение, расположенное по адресу - ул. Чапаева, 68-70, 2-й этаж, общая площадь 35 кв.м. Дополнительным соглашением N 11 общая площадь помещения была установлена 94,9 кв.м, местонахождение - 3 этаж.

В материалах дела отсутствует документы, позволяющие точно установить месторасположение арендуемого объекта в пределах общего (основного) объекта недвижимости и иные основные технические характеристики.

Представленное заявителем в суде апелляционной инстанции экспертное исследование, содержащее вывод о том, что помещения, указанные в техническом паспорте от 06.11.2007 и в техническом паспорте от 17.03.2011 являются одним и тем же объектом не принимается судебной коллегией, так как данное экспертное исследование было проведено не в рамках рассмотрения данного дела. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными. Заявителем ходатайств о проведении экспертизы с целью установления идентичности используемых им помещений с помещениями, поименованными в договоре N 053/6 от 13.02.2004, в суде первой и апелляционной инстанции не заявлялось.

Из имеющееся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права, следует, что в собственности муниципального образования - город Саратов находится нежилое помещение, литер АБ, этаж 3, площадью 492,7 кв.м, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.Чапаева, д.68-70, кадастровый номер 64-64-01/394/2006-184 (л.д.119, т.1).

В соответствии с копиями технических паспортов на объект капитального строительства, расположенный по адресу: ул.Чапаева, 68-70, и на нежилое помещение, расположенное по адресу - ул.Чапаева, 68-7 с поэтажными планами, самостоятельного помещения, площадью 94,9 кв.м - не имеется.

Приложение к договору в виде подписанной сторонами схемы расположения арендуемого помещения, соответствующей техническому плану БТИ, отсутствует.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что описание предмета аренды, содержащееся в договоре и приложениях к нему, не позволяет в нарушение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации достоверно определить объект аренды, в связи с чем, договор N 053/6 от 13.02.2004 обоснованно был признан незаключенным.

Согласно положениям статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что договор аренды на спорное недвижимое имущество между заявителем и Комитетом не заключён, судебная коллегия приходит к выводу, что у ООО "Поволжская Землеустроительная компания" отсутствует право преимущественного выкупа на него.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, как предусмотрено частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьёй 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с положениями Постановления от 01.07.1996 N 6/8 Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу, что отсутствует необходимая совокупность указанных условий для признания действий комитета незаконными.

Согласно статье 3 Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого ими имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, лишь совокупность установленных законом условий предоставляет арендатору преимущественное право приобретения арендуемого имущества.

Поскольку договор на аренду спорного имущества был незаключён между сторонами, совокупность установленных законом условий предоставления арендатору преимущественного права приобретения арендуемого имущества отсутствовала.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционной жалобы ООО "Поволжская Землеустроительная Компания" была оплачена государственная пошлина платёжным поручением от 28.12.2010 N 177 в размере 2 000 рублей.

В силу пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений об оспаривании ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов незаконными юридические лица уплачивают государственную пошлину в размере 2 000 рублей, а при подаче апелляционной жалобы на решение суда по таким делам - 1 000 рублей.

В этой связи государственная пошлина, в размере 1 000 рублей подлежит возврату ООО "Поволжская Землеустроительная Компания" из федерального бюджета как излишне уплаченная.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от "09" декабря 2010 года по делу N А57-11753/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Поволжская Землеустроительная Компания" из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.И. Жевак

Судьи

Т.С. Борисова С.Г. Веряскина