Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2011 г. N 13АП-2611/11

г. Санкт-Петербург

29 марта 2011 г.

Дело N А56-51932/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пампу Н.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2611/2011) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2010 по делу N А56-51932/2010 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по заявлению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к 1. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, 2. ОАО "Садово-парковое хозяйство "Фрунзенское" о признании недействительным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения

при участии:

от истца: Волкова А.М. (доверенность от 29.12.2010г. N 36342-42, удостоверение)

от первого ответчика: Киселевой А.О. (доверенность от 28.12.2010г. N 51, удостоверение), от второго ответчика: не явился (извещен)

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 18.08.2010 N 7795717 (78-78-01/0386/2010-680) в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 12.05.2010 к договору аренды N 21-А001598 от 01.02.2007, заключенному между Комитетом и ОАО "Садово-парковое хозяйство "Фрунзенское" (далее - Общество).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2010 по делу N А56-51932/2010 в удовлетворении заявления отказано.

На указанное решение Комитетом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить. Как указывает Комитет к правоотношениям сторон не применимы положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о прекращении договора и заключении договора на новый срок противоречит действующему законодательству. В силу пункта 1 статьи 17.1 федерального закона от 26.07.2006г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Из смысла ст. 17.1 федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" следует, что определенный порядок заключения договоров в отношении дарственного и муниципального имущества путем проведения конкурса устанавливается для случаев предоставления объекта недвижимости во временное владение и пользование, т.е. указанное положение применяется при заключении договора аренды с лицом, ранее не являющимся арендатором данного объекта недвижимости.

Статья 17.1 федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" введена в действие 02.07.2008 и не может быть применена к правоотношениям, возникшим до введения данной нормы в действие.

Положения ст. 17.1 Закона о защите конкуренции применимы после 02.07.2008, в случае совершения с объектами недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности, действий, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. При продлении срока действия договора путем подписания дополнительного гашения, у сторон не возникают новые правоотношения, в связи с которыми осуществляется переход владения и пользования имуществом. Положения Федерального закона "О защите конкуренции" не содержат норм, устанавливающих особый порядок внесения изменений в ранее заключенные действующие договоры аренды.

Управление против удовлетворения апелляционной жалобы возражало, считая доводы, изложенные в ней несостоятельными, а решение суда законным и не подлежащим отмене. Статья 17.1 Закона о защите конкуренции предусматривает особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, а именно, по результатам торгов. При этом ст. 621 ГК РФ устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество. Таким образом, положения статьи 621 ГК РФ не являются исключением, предусмотренным п. 3 ч. 1,3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и не являются основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов. В данном случае заключение дополнительного соглашения N 1 от 12.05.2010г. в соответствии с требованиями Закона о защите конкуренции должно было осуществляться посредством проведения торгов, отсутствие которых было выявлено при проведении правовой экспертизы, предусматривающей проверку юридической силы правоустанавливающих документов, а также и проверку законности сделки (раздел III Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002г. N 184).

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ОАО "Садово-парковое хозяйство "Фрунзенское" своего представителя в судебное заседание не направило, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела, 01.02.2007 между Комитетом (арендодатель) и ОАО "Садово-парковое хозяйство "Фрунзенское" (арендатор) был заключен договор аренды N 21-А001598 нежилого помещения 13Н площадью 19,8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Будапештская ул., д. 86, корп. 1, литера А, 2-й этаж, кадастровый N 78:13:7429:0:29:1 (л.д. 8).

Пунктом 1.3. договора установлен срок его действия - с 01.02.2007 в течение 3 лет.

08.05.2008г. произведена государственная регистрация аренды.

12.05.2010г. между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору аренды, согласно которому стороны установили срок действия договора - до 13.04.2013, а также утвердили новую редакцию разделов 2-7 договора аренды (л.д. 21).

Комитет обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.05.2010г. N 1 к договору аренды N 21-А001598 от 01.02.2007, которым вносятся изменения в пункт 1.3 договора аренды, устанавливается срок его действия до 13.04.2013.

Письменным уведомлением от 18.08.2010 N 7795717 (78-78-01/0386/2010-680) Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 1 от 12.05.2010.

Основанием для отказа в регистрации явилось несоблюдение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которой предусмотрен особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества - по результатам торгов.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Комитет обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Управление отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 12.05.2010г. к договору аренды по тем основаниям, что заявителем не представлены документы, подтверждающие право на заключение договора аренды на новый срок по результатам аукциона, или документы, подтверждающие основания для заключения договора аренды на новый срок без проведения аукциона.

Обжалуя данный отказ Управления, Комитет сослался на то, что преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый сурок по истечении срока действия договора, установленное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для распоряжения государственным имуществом без проведения торгов.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал, апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции правильными.

Как было указано выше срок договора аренды N 21-А001598 от 01.02.2007г. установлен до 07.05.2011г.

Дополнительное соглашение N 1 подписано сторонами 12.05.2010г., то есть до истечения срока договора. Пунктом 1 дополнительного соглашения изменена редакция пункта 1.3 договора аренды, заключен договор на новый срок - до 13.04.2013г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Из содержания дополнительного соглашения N 1 от 12.05.2010 следует, что стороны договора аренды N 21-А001598 по истечении срока действия договора аренды и в связи с необходимостью и намерением арендатора использовать имущество, заключили договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды.

По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Указанная правовая позиция изложена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Исходя из части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции Федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо указанных в данной статье.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

В силу того, что положения статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о конкуренции, устанавливающие исключения при заключении на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае применены быть не могут, так как отсутствуют предусмотренные законом основания, возобновление указанного договора должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии подачи ходатайства в антимонопольный орган о даче согласия на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.

Как обоснованно указывает Управление договоры, которые были которые были заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признаются действующими до установленного в них срока с учетом п. 3 ст. 425 ГК РФ, согласно которому договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. С момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. Иными словами, заключение после 02.07.2008 г. (введения в действие ст. 17.1) договоров передачи имущества без проведения конкурса или аукциона, а также продление после вышеуказанной даты ранее заключенных договоров. заключение дополнительных соглашений, расширяющих предмет договоров, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 и главой V Закона о защите конкуренции. При этом, последствия указанных нарушений предусмотрены ст. 21 Закона о защите конкуренции и заключаются в возврате имущества, права на которое переданы без проведения торгов.

Между тем в данном случае при возобновлении договора аренды нежилых помещений торги проведены не были.

Относительно довода Комитета о наличии противоречий со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует отметить, что в названном пункте законодатель использовал термин о преимущественном праве на заключение договора, а не о преимущественном праве на продление срока действия договора. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 31 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с указанной ранее нормой на новый срок, является новым договором аренды.

Таким образом, оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения является обоснованным и законным, а требования КУГИ о признании его недействительным не подлежат удовлетворению.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2010г. по делу N А56-51932/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина