Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2006 г. N КГ-А41/8021-06-1,2 При новом рассмотрении дела о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка суду необходимо указать, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует договор купли-продажи спорного участка, кроме того, следует выяснить, каким образом приобретено третьим лицом проданное недвижимое имущество, а также наделено ли оно полномочиями собственника в отношении подведомственных ему учреждений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 сентября 2006 г. N КГ-А41/8021-06-1,2
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2006 г.

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Кокташ" о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 08.07.05 N 50, заключенного между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО "Кокташ".

Третьими лицами в исковом заявлении привлечены Государственное образовательное учреждение дополнительного образования "Оздоровительный центр "Истра" и Департамент образования города Москвы в лице Центрального окружного управления образования.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком в Министерство имущественных отношений Московской области были представлены заведомо ложные сведения и документы для приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:80:06 01 56:0002 общей площадью 175000 кв. м, расположенного в Московской области, Истринский район, Костровский с/о, вблизи дер. Леонове, поскольку из представленных документов следовало, что ответчик является собственником пяти незавершенных строительством объектов, приобретенных по договору N 17/1 от 15.01.03, заключенному между Спортивно-оздоровительным центром "Истра" и ООО "Кокташ", тогда как в действительности за Спортивно-оздоровительным центром "Истра" числились только сторожка N 1 и сторожка N 2, остальные объекты недвижимости предметом договора не являлись; договор от 15.01.03 N 17/1 является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Оздоровительный центр "Истра" является государственным образовательным учреждением, находящимся в ведении Центрального окружного управления образования, которое не давало согласия на отчуждение объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Московской области от 6 апреля 2006 года исковые требования удовлетворены по тем мотивам, что договор купли-продажи незавершенных строительством объектов N 17/1 от 15.01.03 является ничтожной сделкой, поскольку противоречит требованиям статей 296-299 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как Спортивно-оздоровительный центр "Истра" является учреждением, которое не имело права совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, без согласия Центрального окружного управления образования; по договору от 15.01.03 N 17/1 ответчик приобрел два объекта недвижимости, а по оспариваемому договору купли-продажи земельного участка ответчику был продан земельный участок общей площадью 175000 кв.м, с учетом площадей еще под тремя объектами недвижимости, что свидетельствует о том, что ответчиком приобретен земельный участок, явно превышающий площадь, занимаемую двумя объектами недвижимости по договору от 15.01.03 N 17/1.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2006 года решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов.

Кроме того, апелляционный суд, установив, что существуют два договора купли-продажи объектов недвижимости: N 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.04, а также исходя из того, что в материалы дела представлено 7 свидетельств о государственной регистрации перехода права собственности от Спортивно-оздоровительного центра "Истра" к ООО "Кокташ", пришел к выводу о том, что при подаче 10.02.04 ООО "Кокташ" заявки на приобретение земельного участка в собственность могли быть представлены только 5 свидетельств, выданных 10.02.04, поскольку остальные два свидетельства были выданы 7.06.04, а также пришел к выводу о ничтожности обоих указанных договоров купли-продажи объектов недвижимости, поскольку эти объекты отчуждены образовательным учреждением без согласия собственника.

С учетом этого, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка N 50 от 08.07.04 является ничтожной сделкой, поскольку ответчик не являлся собственником строений, расположенных на земельном участке.

С кассационными жалобами на решение и постановление обратились ООО "Кокташ" и лицо, не участвующее в деле - ООО "ММФК-Энерго".

ООО "Кокташ" в жалобе просит отменить решение и постановление, ссылаясь на то, что Распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области N 279 от 05.05.04 о продаже земельного участка ответчику не признано недействительным; зарегистрированное право собственности ООО "Кокташ" на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, не оспорено в судебном порядке; судами не дана оценка факту нахождения двух объектов недвижимости - сторожки N 1 и сторожки N 2 - на праве собственности у ГОУ ДО "Оздоровительный центр "Истра"; собственником имущества учреждения является не Департамент образования г. Москвы, а Департамент имущества г. Москвы, который к делу не привлечен; статья 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослался суд, не имеет отношения к договору купли-продажи земельного участка; суд не установил, каким образом нарушены права истца.

ООО "ММФК-Энерго" просит отменить судебные акты, ссылаясь на то, что они приняты о правах и обязанностях данного общества, поскольку ООО "ММФК-Энерго" является в настоящее собственником спорного земельного участка; оценка судами договоров купли-продажи объектов недвижимости выходит за пределы исковых требований.

В заседании кассационной инстанции заявители привели доводы, аналогичные изложенным в жалобах.

Представитель истца возразил против удовлетворения жалоб, ссылаясь на несостоятельность их доводов и полагая судебные акты законными и обоснованными, возражения на жалобу ООО "Кокташ" изложены в письменном отзыве.

Департамент образования г. Москвы, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о чем свидетельствует роспись представителя П. при отложении дела слушанием на 21.09.06, своего представителя не направил.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб и отзыва на жалобу, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.

Иск заявлен о признании недействительным в силу ничтожности договора N 50 от 8 июля 2004 года купли-продажи земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком.

В связи с этим, если суд пришел к выводу о том, что указанный договор является недействительным (ничтожным), следовало мотивировать этот вывод со ссылкой на то, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует сам договор купли-продажи земельного участка.

Суд первой инстанции не указал в решении, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует договор купли-продажи земельного участка, сославшись на то, что ничтожным является договор купли-продажи объектов незавершенного строительства N 17/1 от 15.01.03, а также на то, что площадь приобретенного ответчиком земельного участка явно превышает площадь занимаемого двумя объектами по договору от 15.01.03, не указав при этом, в соответствии с нормами какого закона такое превышение может являться основанием для вывода о ничтожности договора купли-продажи земельного участка.

Апелляционный суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка, также не указав, какому закону или иному нормативному правовому акту не соответствует этот договор, сославшись на то, что ООО "Кокташ" не является собственником объектов недвижимости, поскольку договоры N 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.04 являются ничтожными сделками, и поэтому право собственности ООО "Кокташ" не возникло.

Вывод о ничтожности договоров N 17/1 от 15.01.03 и N 17/1 от 15.01.04 сделан судом на том основании, что Спортивно-оздоровительный центр "Истра" является образовательным учреждением, которое не вправе отчуждать имущество, находящееся в оперативном управлении учреждения, без согласия собственника, при этом суд не указал, на основании каких доказательств пришел к выводу о том, что объекты незавершенного строительства, проданные по указанным договорам ООО "Кокташ", находились в оперативном управлении Спортивно-оздоровительного центра "Истра"; ссылка на пункт 6.3 Устава данного Центра (т. 1, л.д. 142-150) не может являться достаточным доказательством в отношении конкретных объектов недвижимости, а других доказательств в деле нет.

Суд не исследовал вопрос о том, каким образом было приобретено Центром "Истра" проданное недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Имуществом, приобретенным за счет доходов, полученных от разрешенной учредительными документами деятельности и учитываемом на отдельном балансе, учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Судом не дана также оценка тому обстоятельству, что два из проданных объекта недвижимого имущества - сторожка N 1 и сторожка N П (т. 3, л.д. 27-28) были зарегистрированы за Спортивно-оздоровительным центром "Истра" на праве собственности.

Судом не проверены доводы ответчика о том, что строительство двух объектов осуществлялось Центром "Истра" самостоятельно, не за счет бюджетных средств.

Кроме того, ссылаясь на отсутствие согласия собственника на отчуждение Центром "Истра" объектов недвижимости, суд не мотивировал, почему согласие на такое отчуждение должно было быть дано Центральным окружным управлением образования; в Уставе Центра "Истра" отражено, что Московский департамент образования является учредителем Центра.

В связи с этим суду следовало выяснить, наделено ли Центральное окружное управление образования полномочиями собственника в отношении подведомственных ему учреждений.

От выяснения этого вопроса зависит, согласие какого органа требовалось: Департамента образования города Москвы или Департамента имущества города Москвы.

Кроме того, судом не выяснено, являются ли Государственное образовательное учреждение дополнительного образования "Оздоровительный центр "Истра" и Спортивно-оздоровительный центр "Истра" одним и тем же юридическим лицом, поскольку документов, подтверждающих указанное обстоятельство, в материалах дела нет.

Апелляционный суд пришел к выводу о существовании двух договоров, по которым Центром "Истра" были проданы незавершенные строительством объекты: N 17/1 от 15.01.2003 и N 17/1 от 15.01.2004.

Из материалов дела следует, что истцом представлена незаверенная ксерокопия договора купли-продажи N 17/1 от 15.01.2003, согласно которому предметом договора является продажа пяти незавершенных строительством объектов (т. 1, л.д. 12-14).

В то же время ответчиком представлена копия договора купли-продажи N 17/1 от 15.01.2004, предметом которого является продажа двух незавершенных строительством объектов (т. 1, л.д. 117-121).

При этом на обоих экземплярах копий договоров имеются штампы Московской областной регистрационной палаты о выдаче свидетельств о государственной регистрации права.

В связи с этим суду следовало рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле Федеральной регистрационной службы (Главного управления по Московской области) в целях выяснения, на основании каких правоустанавливающих документов была осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Кокташ" на объекты недвижимости, что невозможно без исследования материалов соответствующего регистрационного дела.

Без исследования всех указанных выше обстоятельств вывод о ничтожности договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства не может быть признан достаточно обоснованным.

Кроме того, истец ссылался на то, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка N 50 от 08.07.04 был заключен Министерством имущественных отношений Московской области в результате обмана со стороны ООО "Кокташ", представившего заведомо ложные документы и сведения.

Указанное основание для признания сделки недействительной, предусмотренное статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом вообще не рассмотрено, каких-либо суждений об этом судебные акты не содержат.

Следует также отметить, что в материалы дела представлены документы в виде незаверенных ксерокопий, которые не являются надлежащими доказательствами в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене, как принятые с нарушением норм процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств дела, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать обстоятельства, на которые обращено внимание суда кассационной инстанции в настоящем постановлении, рассмотреть вопрос об участии в деле Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства в целях выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, после чего разрешить спор.

Кроме того, необходимо рассмотреть вопрос об участии в деле ООО "ММФК-Энерго", являющегося в настоящее время собственником земельного участка, поскольку судебный акт может повлиять на его права и обязанности, и определить его процессуальный статус.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 6 апреля 2006 года по делу N А41-К1-24277/05 Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2006 года по тому же делу отменить и дело передать в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение.