Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2009 г. N 01АП-4166/09

г. Владимир

05 октября 2009 г.

Дело N А38-3295/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Наумовой Е.Н.,

судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рыбкиной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжский Ювелир"

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.07.2009,

принятое судьёй Черных В.А.,

по делу N А38-3295/2007

по иску открытого акционерного общества "Волжский Ювелир" к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом", Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола",

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - не явился, извещен (уведомление N 13398);

от ответчиков: ООО "Наш Дом" - не явился, извещён (уведомление N 13399, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), КУМИ - представителя Зверевой И.А. по доверенности от 12.01.2009 N 3 сроком действия по 31.12.2009;

от третьего лица - представителя Зверевой И.А. по доверенности от 15.01.2009 N 023-33/79 сроком действия по 31.12.2009,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Волжский Ювелир" (далее - ОАО "Волжский Ювелир") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Наш Дом" (ООО "Наш Дом") о признании недействительным дополнительного соглашения от 02.06.2005 к договору аренды N 3762 от 31.12.2004.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) и администрация городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - администрация).

Исковые требования основаны на статьях 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Комитет и ООО "Наш Дом" заключили указанное соглашение без намерения создать соответствующие правовые последствия. По мнению ОАО "Волжский Ювелир", отдельные положения соглашения противоречат действующему законодательству, а именно:

- пункт 1, предоставляющий арендатору право без согласования с арендодателем пристраивать здания (помещения) к арендуемому объекту снаружи с переходом в собственность арендатора пристроенных объектов недвижимости, противоречит Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Положению о приватизации имущества муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденному решением XVII сессии Йошкар-Олинского городского Собрания от 06.03.2003 N 222-111, в части установления способа приватизации, не предусмотренного законом;

- пункт 2, закрепляющий право арендатора сдавать арендуемый объект в субаренду или безвозмездное пользование без письменного разрешения арендодателя, не соответствует Положению о порядке предоставления в субаренду объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденному решением VIII сессии Йошкар-Олинского городского Собрания от 10.07.2001 N 108-III, устанавливающему письменный порядок обращения арендатора в комитет для получения права на передачу в субаренду части объекта;

- пункт 3, фиксирующий порядок изменения арендной платы только по соглашению сторон, не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляционного процесса, противоречит Методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденной решением XXIV сессии Йошкар-Олинского городского Собрания от 11.03.2004 N 472-III.

Решением от 28.11.2007 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.04.2008 решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.11.2007 было оставлено без изменения.

Постановлением от 16.12.2008 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл. Суд надзорной инстанции указал, что при новом рассмотрении спора надлежит исследовать вопросы соблюдения норм закона, регламентирующего правила продажи имущества на торгах. Высшая судебная инстанция установила, что судом при рассмотрении спора не исследован вопрос о цели совершения оспариваемой сделки, в результате которой одного из арендаторов Комитет наделил льготными условиями. Кроме того, в состоявшихся судебных актах отсутствует правовой анализ возможного злоупотребления Комитетом своими правами.

При новом рассмотрении дела ОАО "Волжский Ювелир" поддержало ранее заявленный иск и уточнило свою правовую позицию. Заявило, что дополнительное соглашение от 02.06.2005 противоречит части 2 статьи 448 ГК РФ, статье 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". По мнению истца, толкование названных норм позволяет сделать вывод о том, что изменение объема обременения приватизируемого имущества в период проведения торгов запрещено законом. Оценив представленные в дело доказательства, истец усмотрел в них признаки злоупотребления Комитетом своими правами. Заключая дополнительное соглашение, Комитет знал о предстоящей приватизации объекта недвижимости, тем не менее, наделил одного из арендаторов дополнительными правами. В результате истец как новый собственник объекта недвижимости ограничен в своих правомочиях, поскольку недополучает арендную плату и лишен возможности пользоваться объектом собственности в связи с наличием пристроя. Истец утверждал, что пристрой является незаконным способом приватизации, в связи с чем оспариваемое соглашение не соответствует нормам статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право ответчика как арендатора сдавать арендованные помещения в субаренду без согласия собственника также противоречит правам и законным интересам истца.

Определением от 20.04.2009 Комитет был привлечен в качестве второго ответчика.

Решением от 12.05.2009 Арбитражный суд Республики Марий Эл полностью отказал в удовлетворении исковых требований.

ОАО "Волжский Ювелир", не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с нарушением судом указаний Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в постановлении от 16.12.2008.

Заявитель в апелляционной жалобе поддержал позицию, изложенную в суде первой инстанции.

Кроме того, заявитель указал, что постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации установлено, что изменение условий договора аренды, которое является изменением объема обременении объекта купли-продажи на открытых торгах правами третьих лиц, произведено в период проведения торгов, в силу чего законность дополнительного соглашения к договору аренды не может быть установлена без учета законодательства, регламентирующего заключение договоров на торгах, организацию и порядок ведения торгов.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, спорное дополнительное соглашение является недействительным, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно положениям статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также положениям нормативно-правовых актов органа местного самоуправления.

Представитель Комитета в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения. Пояснил, что Комитет в полной мере исполнил возложенную приватизационным законодательством обязанность по информационному обеспечению процесса приватизации объекта недвижимости и ОАО "Волжский Ювелир" в соответствии со статьёй 460 Гражданского кодекса Российской Федерации было осведомлено о наличии обременения приобретаемого имущества правами третьих лиц (арендатора), кроме того, указал следующее. 22.06.2005 Комитетом в газете "Йошкар-Ола" N 27 (757) не менее чем за 30 дней до дня осуществления продажи нежилого помещения было опубликовано информационное сообщение о продаже здания магазина "Дом торговли", расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, 113. Информационное сообщение содержало в себе сведения об обременении объекта правами третьих лиц на основании договора аренды. 26.07.2006 истец несмотря на наличие обременения выставленного на торги имущества правами третьих лиц, приобрел на торгах здание магазина "Дом торговли". Договор аренды от 31.12.2004 и дополнительное соглашение от 02.06.2005, подписанные между КУМИ и ООО "Наш Дом", входили в состав конкурсной документации, сформированной КУМИ. ОАО "Волжский ювелир" обратилось с заявкой на участие в аукционе, которая была принята 14.07.2005. Указало, что 22.07.2005 по месту нахождения КУМИ (аукционной комиссии) истцу было вручено уведомление о получении статуса участника аукциона, то есть после подписания и государственной регистрации спорного дополнительного соглашения к договору аренды. Истец имел реальную возможность ознакомиться с конкурсной документацией, в том числе с дополнительным соглашением к договору аренды.

Представитель администрации в судебном заседании просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ОАО "Волжский Ювелир" и ООО "Наш Дом", извещенные о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. ООО "Наш Дом" в отзыве просило рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие и оставить решение без изменения.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи N 100 ОАО "Волжский Ювелир" 26.07.2005 было приобретено на торгах здание магазина "Дом торговли", литер А, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская 113 (том 1, л.д.18).

06.09.2005 право собственности на здание было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы Республики Марий Эл, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N АБ0038901 (том 1, л.д. 17). Из указанного свидетельства усматривается, что здание магазина было приобретено с обременением - зарегистрированы договоры аренды.

31.12.2004 между Комитетом и ООО "Наш Дом" был заключен договор аренды N 3762, согласно которому ответчик как арендатор получил во временное пользование часть нежилого здания площадью 2037 кв.м на срок десять лет (том 1, л.д. 15-16). Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии АБ N0006813 данный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы Республики Марий Эл 15.02.2005 (том 1, л.д. 53).

До заключения договора купли-продажи здания магазина "Дом торговли", 02.06.2005 между ООО "Наш Дом" и Комитетом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 31.12.2004 (том 1, л.д.14), в котором стороны предусмотрели, что арендатор вправе без согласования с арендодателем пристраивать здания (помещения), пристройки и т.п. к арендуемому объекту снаружи; имеет право сдавать объект как в целом, так и частично в субаренду, безвозмездное пользование без письменного разрешения арендодателя. Арендатор обязан предоставить договоры субаренды и безвозмездного пользования для регистрации арендодателю.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы Республики Марий Эл 20.07.2005. Применительно к статьям 450 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с этого момента договор аренды следует считать измененным (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания в равной степени возлагается на участников спора, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Однако в нарушение указанной правовой нормы при новом рассмотрении дела истец не представил доказательств в обоснование следующих доводов.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что утверждение истца о том, что дополнительное соглашение, подписанное за несколько дней до проведения аукциона по продаже здания магазина, совершено для вида как мнимая сделка, противоречит нормам гражданского права и доказательствам на основании следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон. Однако, как верно указано в обжалуемом решении, воля сторон договора аренды N 3762 от 31.12.2004 была направлена на изменение прав и обязанностей в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.06.2005. Все изменения сторонами приняты к исполнению. Суждения истца не основаны на достоверных и убедительных доказательствах. Материалами дела подтверждается совершение участниками договора необходимых правовых действий, направленных на достижение юридического результата. Так, арендатор, ООО "Наш Дом", реализовал право пристраивать здания к арендуемому объекту снаружи, закрепленное пунктом 1 оспариваемого соглашения, что подтверждается планом пристроя к Дому торговли и разрешением на строительство (том 1, л.д. 64-64, 124). На момент нового рассмотрения спора пристрой к Дому торговли сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 80 от 03.04.2009 (том 2, л.д. 25). ООО "Наш Дом" также воспользовалось правом передавать арендуемые помещения в субаренду, заключив соответствующие договоры с третьими лицами (том 1, л.д. 60-63, 125-134). Таким образом, позиция истца полностью опровергается исследованными доказательствами. При доказанности реального исполнения дополнительного соглашения оснований для его признания недействительным в силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Также суд пришел к правильному выводу о том, что юридически ошибочным является и довод истца о ничтожности соглашения по причине несоответствия его условий Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, Положению о приватизации имущества МО "Город Йошкар-Ола", Положению о порядке предоставления в субаренду объектов нежилого фонда МО "Город Йошкар-Ола", методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов является правовым основанием для признания сделки ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Строительство нельзя рассматривать в качестве способа приватизации муниципального имущества, поскольку по его окончании создается новый объект недвижимости, право собственности на который возникает и заказчика или лица, создавшего вещь для себя (пункт 1 статьи 218 ГК РФ). Поэтому закон о приватизации или его отдельные положения не могут применяться при оценке законности условия оспариваемого соглашения о праве осуществлять строительство нового объекта. Тем самым арбитражный суд признал неверным довод истца о том, что пунктом 1 дополнительного соглашения установлен незаконный способ приватизации муниципального имущества.

При новом рассмотрении спора суд первой инстанции дополнительно исследовал довод истца о нарушении ответчиками законодательства, регулирующего порядок проведения торгов, и сделал правильный вывод о том, что истцом неверно истолкованы нормы гражданского права. По мнению истца, статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статья 15 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрещают собственнику после объявления торгов каким-либо образом распоряжаться выставленным на торги имуществом, в том числе изменять объем обременений. Однако данный довод является несостоятельным. Из содержания указанных правовых норм не следует, что объем обременений подлежащего продаже имущества относится к тем сведениям, которые подлежат обязательному опубликованию.

Кроме того, о наличии обременения здания Дома торговли правами аренды на основании соответствующих договоров истец был осведомлен, поскольку информационное обеспечение процесса приватизации объекта недвижимости соответствовало правилам статьи 15 ФЗ от 21.12.2001 N 178-Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В публикации от 22.06.2005 указано, что более подробную информацию относительно объекта, подлежащего продаже, можно получить в КУМИ.

Как пояснил представитель КУМИ, спорное дополнительное соглашение от 02.06.2005 к договору аренды от 31.12.2004, как и сам договор аренды входили в состав конкурсной документации. Статус участника аукциона истец приобрел 22.07.2005, то есть после заключения дополнительного соглашения от 02.06.2005. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено. В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец имел реальную возможность ознакомления с содержанием дополнительного соглашения от 02.06.2005 до заключения сделки купли-продажи имущества. Ответчики каких-либо изменений в договор аренды после того, как истец приобрел статус участника конкурса, не вносили.

Вывод суда первой инстанции о том, что нормы, регулирующие порядок проведения торгов, не содержат прямого запрета на внесение изменений в существующие правоотношения относительно предмета торгов, является правомерным.

Возведенный объект является пристроенным зданием торгового центра, прошедшим кадастровый учет (т. 2, л.д. 18). Он расположен на отдельном земельном участке, которым ответчик, ООО "Наш Дом", владеет на праве аренды (т. 2,.л.д. 26-27). При строительстве пристроя параметры принадлежащего истцу здания Дома торговли не были изменены, тем самым объем его права собственности не уменьшился, права арендодателя ничем не нарушены.

Также суд первой инстанции верно посчитал необоснованной ссылку истца на положение о порядке представления в субаренду объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Йошкар-Ола", поскольку соответствие условия дополнительного соглашения о сдаче арендатором помещений в субаренду без согласования с арендодателем нормам Гражданского кодекса Российской Федерации уже установлено арбитражным судом в деле N А38-701-2/106-06.

Утверждение истца о том, что наличие субарендаторов нарушает его права и законные интересы собственника, лишено конкретности, истец не указал, какие именно права нарушены, в чем выражается нарушение.

Истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение субарендаторами правил пользования арендованным помещением, использования его не по целевому назначению. Договоры субаренды ответчик, ООО "Наш Дом", направляет для сведения истцу, что им не опровергается. Однако доказательств того, что истец как собственник письменно возражал против заключения договора с кем-либо из субарендаторов, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в деле не имеется.

По мнению истца, пункт 3 дополнительного соглашения от 02.06.2005 противоречит способу расчета арендной платы, установленному "Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности МО "Город Йошкар-Ола", утв. решением Городского собрания от 11.03.2004. N 472-III.

Арбитражный суд отклонил данный довод по следующим основаниям. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Содержание пункта 3 дополнительного соглашения не противоречит названной норме, поскольку устанавливает, что арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляционного процесса.

Арбитражный суд первой инстанции с учетом указаний Президиума ВАС РФ, отдельно исследовав обстоятельства наделения одного из арендаторов льготными условиями по сравнению с другими арендаторами, обоснованно пришел к выводу об опровержении данного аргумента материалами дела в силу следующего. Здание Дома торговли передано в аренду трем арендаторам: кроме ООО "Наш Дом" арендаторами являются ООО Фирма "Бростер" и ООО "Фараон". С каждым из этих лиц заключены типовые договоры аренды недвижимого имущества соответственно N 3763 и N 3764 от 31.12.2004 (том 2, л.д. 117-118, 122-123). 02.06.2005 между Комитетом и каждым арендатором подписаны дополнительные соглашения, по содержанию полностью идентичные оспариваемому соглашению (том 2, л.д. 120, 125). Действительность дополнительных соглашений к договорам аренды N 3763 и N3764 от 31.12.20004 была также оспорена истцом. Арбитражный суд Республики Марий Эл отклонил исковые требования истца решениями от 22.01.2008 по делу N А38-4489/2007-2-291 и от 08.09.2008 по делу N А38-1568/2008-10-158 (том 2, л.д. 65-70).

Кроме того, при новом рассмотрении дела суд первой инстанции не установил обстоятельств, которые свидетельствуют о злоупотреблении Комитетом своими правами на основании следующего. Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По смыслу названной нормы, в случае, если не доказано обратное, действия стороны предполагаются разумными и добросовестными. Исследовав в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции верно не усмотрел в действиях ответчиков намерения причинить вред истцу. Намерение внести изменения в договор аренды зафиксированы в дополнительном соглашении 02.06.2005, на тот момент стороны не могли знать или предполагать, что победителем аукциона 26.07.2005 станет именно ОАО "Волжский Ювелир". Более того, одним из участников торгов было и ООО "Наш Дом".

Также суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда о том, что факт сокрытия Комитетом информации о предмете торгов и существующих обременениях от участников аукциона не установлен.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении исследовал все доводы истца с учетом указаний Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Таким образом, поскольку основания для признания дополнительного соглашения к договору аренды отсутствуют, то суд первой инстанции при новом рассмотрении дела правомерно отказал ОАО "Волжский Ювелир" в удовлетворении исковых требований.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности на основании изложенного.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13 июля 2009 года по делу N А38-3295/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Волжский Ювелир", г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Наумова

Судьи

Л.В. Бухтоярова О.Ю. Александрова