Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 г. N 04АП-3818/09

г. Чита

Дело N А78-2871/2009

"16" октября 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2009 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Е.В. Желтоухова,

судей Н.В. Клочковой, Т.О. Лешуковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Малановой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Литвишко Сергея Геннадьевича и Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю, на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 августа 2009 года по делу N А78-2871/2009, по заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю о признании незаконным Решения от 11.03.2009 N 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) и обязании зарегистрировать залог (ипотеку) в пользу Сбербанка на следующее недвижимое имущество: квартиру кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, расположенную по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус N 1, кв. 7, Сидоренко В.А.,

при участии:

от заявителя, Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества): не было;

от заинтересованного лица, Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю: Лобан Т.Б., представителя по доверенности от 02.03.2009г.;

от третьих лиц:

Литвишко С.Г.: Печкина А.А., представителя по доверенности от 23.07.2009г.;

Салтанов О.А.: не было;

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество), обратился к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю с требованием о признании незаконным решения от 11.03.2009 N 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) и обязании зарегистрировать залог (ипотеку) в пользу Сбербанка на следующее недвижимое имущество: квартиру кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, расположенную по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус N 1, кв. 7.

Решением суда первой инстанции от 07 августа 2009 года требования заявителя удовлетворены.

Суд первой инстанции признал решение Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 11.03.2009 N 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) незаконным, как несоответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) и Федеральному Закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд предложил Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю устранить нарушения прав и законных интересов, допущенные в отношении Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества), путём совершения регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки (залога недвижимости) в силу закона квартиры, кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, общей площадью 218,9 кв.м, расположенной по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус N 1, кв. 7.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как видно из материалов дела, документы, представленные Сбербанком для государственной регистрации, подтверждают возникновение у заявителя ипотеки в силу закона на квартиру, принадлежащую на праве собственности Литвишко С.Г.

В кредитном договоре от 27.09.2006 N 14129 содержится условие о том, что Сбербанк обязуется предоставить Заёмщику кредит "Ипотечный" в сумме 4 890 600 рублей на инвестирование строительства жилого помещения N 7 в малоэтажном доме 1.1 микрорайона Северный г.Читы на срок по 27 сентября 2026 года под 15% годовых. Заёмщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1 кредитного договора).

Заёмщик обязан использовать кредит на цели, указанные в пункте 1.1 настоящего договора. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору Заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору, в том числе, залог построенного объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 5.2 кредитного договора).

Заёмщик обязан оформить ипотеку объекта недвижимости в силу закона в течение 36 месяцев от даты проведения первой операции по ссудному счёту, но не позднее 3 (трёх) месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заёмщика (пункт 5.4.2 кредитного договора).

Как следует из пункта 1 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Судом не может быть принят довод управления и третьих лиц, о том, что регистрация залога невозможна в силу перехода права собственности на спорную квартиру от Салтанова О.А. к Литвишко С.Г. по следующим основаниям.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии пунктом 1 статьи 353 ГК РФ В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Согласно положениям пункта 1 статьи 460 ГК РФ Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Положениями статей 37 и 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

На основании изложенного суд считает, что заявленное требование о признании незаконным Решения Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 11.03.2009 N 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) незаконным подлежит удовлетворению.

Решение Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 11.03.2009 N 01/008/2009-328 об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки), является незаконным, несоответствующим Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) и "Федеральному Закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с требованиями статьи 201 АПК РФ на Управление Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю возлагается обязанность устранения нарушений прав и законных интересов, допущенных в отношении Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества), путём совершения регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки (залога недвижимости) в силу закона квартиры, кадастровый (условный) номер 75-75-01/157/2008-044, общей площадью 218,9 кв.м, расположенной по адресу: Россия, Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, микрорайон Северный, 66, корпус N 1, кв. 7.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд в резолютивной части решения по делу оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При этом суд может указать условия и путь устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, а выбор конкретного механизма устранения нарушений является функцией и обязанностью управления.

Третье лицо, Литвишко Сергей Геннадьевич, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении требований надлежит отказать.

Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к числу ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.

Как устанавливает пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Согласно статье 16 Закона о регистрации представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав осуществляется, в частности, в порядке, установленном пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона.

В силу названной нормы права государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона об ипотеке в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации установлено, что в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в тех случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо регистрирующему органу не были представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Как следует из содержания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество N 01/008/2009-328 от 11.03.2009 года, одним из оснований отказа явилось то, что документы для государственной регистрации информации о возникновении у Банка залога в силу закона не содержали.

Как следует из пункта 1 статьи 77 ФЗ "Об ипотеке", квартира, приобретенная полностью или частично с использованием кредитных средств банка, считается в залоге с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При таких обстоятельствах, указание в пункте 5.2.2. кредитного договора на обязанность заемщика оформить ипотеку позднее регистрации права собственности, является не чем иным, как ограничением права банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры.

Литвишко С.Г. приобрёл спорную квартиру у Салтанова О.А. на основании договора купли-продажи от 20.11.2008 года.

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Следует отметить, что положения статьи 353 ГК РФ о сохранении права залога при изменении правообладателя предмета залога, в настоящем случае являются неприменимы.

Судом немотивированно не принят во внимание довод Управления ФРС по Забайкальскому краю, что в соответствие с пунктом 28 Инструкции "О порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Минюстом РФ N 213 от 15.06.2006г. при регистрации ипотеки в силу закона в графе "Залогодатель" указываются данные покупателя, в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании которого возник залог в силу закона. В случаях, когда документом, на основании которого зарегистрирована ипотека, является зарегистрированная сделка, в этой же графе также указываются дата и номер ее регистрации. Ни Инвестиционный договор N 40, ни кредитный договор не содержат сведений о третьем лице - Литвишко С.Г., который, по мнению банка, является залогодателем.

Представитель Управления в судебном заседании согласился с доводами апелляционной жалобы третьего лица, заявив при этом собственную апелляционную жалобу, доводы которой поддержал в судебном заседании в полном объеме и просил отменить решение суда и отказать заявителю в удовлетворении требований.

Из пояснений представителя Управления следует, что судом не дана оценка доводам, изложенным в отзыве Управления (представленным в ходе судебного заседания).

Так в соответствии с п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006г. N 213, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Более того, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Представитель Банка в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление N 16293181, 16293235, 16293150, 16293204.

Отзыва на апелляционные жалобы заявителем не представлено.

Третье лицо, Салтанов Олег Анатольевич в судебное не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление N 16293174, вручено 01.10.2009г.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 122, 123 АПК РФ.

Согласно п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционных жалоб. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению, поскольку заявлялись в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Согласно ст. 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, 27.09.2006 Сбербанк, именуемый - Кредитор, в лице заместителя Управляющего Краснокаменским ОСБ N 8005Акименко Натальи Михайловны с одной стоны и Салтанов Олег Анатольевич, именуемый - Заёмщик, на основании представленных Салтановым О.А. документов, в том числе предварительного инвестиционного договора долевого участия в строительстве от 17.08.2006 N 17 (л.д. 8-12), заключили кредитный договор N 14129 (л.д. 13-18). По условиям договора Сбербанк обязуется предоставить Заёмщику кредит "Ипотечный" в сумме 4 890 600 рублей на инвестирование строительства жилого помещения N 7 в малоэтажном доме 1.1 в северо-восточной части микрорайона Северный г.Читы на срок по 27 сентября 2026 года под 15% годовых. Заёмщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1 кредитного договора).

Заёмщик обязан использовать кредит на цели, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, в течение 36 месяцев от даты выдачи кредита, но не позднее 3-х месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заёмщика, предоставить кредитору документы, подтверждающие право собственности заёмщика на поостренный объект недвижимости: Свидетельство о праве собственности (пункт 5.1 кредитного договора).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору Заёмщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору поручительство граждан Салтановой Ноны Сергеевны, Трипук Дины Георгиевны и Бянкиной Галины Александровны, имущественные права по договору инвестирования строительства в залог N 40 от 17 августа 2006 года и залог построенного объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 5.2 кредитного договора).

Заёмщик обязан оформить ипотеку объекта недвижимости в силу закона в течение 36 месяцев от даты проведения первой операции по ссудному счёту, но не позднее 3 (трёх) месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заёмщика (пункт 5.4.2 кредитного договора).

Согласно предварительного инвестиционного договора инвестирования N 40 от 17 августа 2006 года долевого участия в строительстве жилья инвестор получает от застройщика жилое помещение N7 доме 1.1 с количеством комнат - 5, общей площадью 209 кв.м. по адресу северо-восточная часть микрорайона "Северный" в Центральном административном районе г. Читы.

Согласно названного договора (т.1, л/д.8) жилое помещение приобретается инвестором, Салтановым О.А., за счет кредита получаемого у ОСБ N 8005 (заявителя).

Из указанного следует и не оспаривается участниками процесса, что Салтанов Олег Анатольевич получил у заявителя целевой кредит в сумме 4 890 600 рублей на инвестирование строительства жилого помещения N 7 в малоэтажном доме 1 микрорайона Северный г.Читы на срок по 27 сентября 2026 года под 15% годовых.

Поскольку иного не следует из договора или закона, в силу ст. 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указанное жилое помещение находится в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно материалам дела, Управлением 11.11.2008 осуществлена государственная регистрация права собственности Салтанова О.А. на квартиру N 7 в корпусе N 1 по адресу: г. Чита, микрорайон Северный, 66, с четырьмя жилыми комнатами, кухней-гостиной, общей площадью жилого помещения 218,9 кв.м, о чём внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 75-75-01/157/2008-044. Право собственности зарегистрировано, в том числе, на основании представленных инвестиционного договора от 17.08.2006 N 40 (т.1, л/д.28-30) и акта приёма-передачи от 30.04.2007.

Из материалов дела следует, что Салтанов Олег Анатольевич при регистрации права собственности на указанное жилое помещение, скрыл от регистрирующего органа факт заключения им предварительного инвестиционного договора инвестирования N 40 от 17 августа 2006 года долевого участия в строительстве жилья и представил в Управление (т.1, л/д. 26) следующие документы: заявление от 20.10.2008г. (т.1, л/д.27), инвестиционный договор долевого участия в строительстве N40 от 17.08.2006г. (т.1, л/д.28-30), Соглашение о внесении изменений и дополнений в инвестиционный договор долевого участия в строительстве N40 от 17.08.2006г от 30.04.2007г. (т.1, л/д.31-32), доверенность, квитанцию об оплате госпошлины, технический паспорт, справку (т.1, л/д.34), акт приема-передачи от 30.04.2007г. (т.1, л/д.33).

Оценив указанные документы, суд апелляционной инстанции установил, что в указанных документах отсутствуют сведения о том, что названный объект жилого помещения приобретался за счет целевого займа полученного Салтановым О.А. от заявителя.

Вместе с тем, непредставление залогодателем сведений регистрационному органу о факте приобретения жилого помещения, на которое регистрируется право собственности, за счет средств целевого займа на приобретение данного объекта недвижимости, не может свидетельствовать о том, что залогодержатель утратил право залога на данный объект и лишен возможности самостоятельно представить в регистрирующий орган сведения о таком обременении указанного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, заявитель 10 февраля 2009 года, обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации залога на указанный объект недвижимости.

Ссылка заявителей апелляционной жалобы о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган, объект недвижимости уже не принадлежал залогодателю, не имеет правового значения, поскольку в силу закона право залога на указанное имущество возникло у заявителя в момент регистрации права собственности на данный объект на Салтанова О.А., а не в момент обращения заявителя в регистрирующий орган.

Отсутствие у регистрирующего органа на момент обращения Салтанова О.А. сведений об обременении данного объекта в силу закона, объективно не может указывать о том, что данное имущество не передано залогодателем, Салтановым О.А., в залог заявителю в обеспечение целевого займа на приобретение данного объекта недвижимости.

Как правильно указал суд первой инстанции в силу ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Ссылка заявителей апелляционных жалоб о том, что Литвишко С.Г., приобретая объект недвижимости, не был поставлен в известность о том, что данное жилое помещение находится в залоге, в силу чего является добросовестным приобретаем имущества, по отношению к требованиям заявителя не имеет правового значения, поскольку данное обстоятельство не является основанием для прекращения обременения жилого помещения.

Поскольку Литвишко С.Г. состоит в договорных отношениях с Салтановым О.А, то неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной по договору обязательств, не может влиять на право залогодержателя осуществить регистрацию залога возникшего в силу закона на указанный объект недвижимости. Не уведомление приобретателя объекта залога о его обременении залогодателем, не влияет на характер обязательств по обременению между залогодателем и залогодержателем, в связи с чем залогодатель несет самостоятельную ответственность перед покупателем обремененного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя, в связи с тем, что оспариваемое решение Управления нарушает права залогодержателя на регистрацию залога в установленном порядке.

Ссылка Управления на то, что Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006г. N 213, установлено, что в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа), правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку указанное не основывается на нормах федерального законодательства.

В связи с указанным, достаточно того, что залогодержатель, Банк, подтвердил в установленном порядке представленными Управлению документами, что зарегистрированное залогодателем, Салтановым О.А. право собственности на указанный объект недвижимости обременено залогом и в силу ст. 77 названного Федерального закона РФ, такое обременение подлежит регистрации и считается зарегистрированным с момента регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за Салтановым О.А.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со ст. 71 АПК РФ дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции нет законных оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Забайкальского края от "07" августа 2009 года по делу N А78-2871/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья

Е.В. Желтоухов

Судьи

Т.О. Лешукова Н.В. Клочкова