Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 г. N 04АП-2774/09

г. Чита

Дело N А10-1185/2009

"07" октября 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2009 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Даровских К.Н.,

судей Клепиковой М.А., Куклина О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 июня 2009 года по делу N А10-1185/2009 по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ к ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия", третье лицо: МУП "Улан-Удэстройзаказчик" о взыскании 3 036 304, 50 руб., (суд первой инстанции: судья Ковалева Н.А.)

при участии в судебном заседании:

от истца: отсутствует, уведомлен

от ответчика: до перерыва представитель по доверенности от 30.03.2009 Ларионова Е.С, после перерыва представитель по доверенности от 28.08.2009 Петухова Э.А.

от третьего лица: отсутствует, уведомлен.

установил:

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании с закрытого акционерного общества "Столичная недвижимость. Бурятия" задолженности по арендной плате в размере 2 967 487, 40 руб. за период с 11.02.2008 по 31.12.2008, пени в размере 149 823, 30 руб. за период с 12.02.2008 по 01.01.2009.

Определением от 27 апреля 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МУП "Улан-Удэстройзаказчик".

Решением от 05 июня 2009 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой. В обоснование доводов по жалобе заявитель указывает на то, что сумма задолженности по арендной плате по состоянию на 11.02.2008 должна быть гораздо меньше, чем заявлена истцом поскольку повышение размера арендной платы возможно только с момента вступления в силу Постановления Правительства Республики Бурятия N 4 от 14.01.2008 - 16.01.2008. Кроме того, заявитель указывает, что расчет пени должен производиться с момента, когда ответчик узнал о повышении размера арендной платы, то есть с 04.08.2008, когда ответчик получил дополнительное соглашение от 30.07.2008. Также заявитель указывает, что применение при расчете коэффициентов кадастровой стоимости (2,5% и 5%) является неверным, поскольку двухгодичный (как и трехгодичный) срок ввода в эксплуатацию объектов недвижимости наступит только 25.09.2009. В связи с тем, что инвестиционный контракт между Администрацией г.Улан-Удэ и ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" был заключен ранее, чем договор аренды земельного участка N 226 от 30.03.3005 и пунктом 2.3, которого предусмотрена обязанность технического заказчика МУП "Улан-Удэстройзаказчик" в будущем уступить права и обязанности по договору аренды земельного участка инвестору, то есть ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия", то ответчик считает, что у него есть право на применение 2-х % кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за спорный период. Кроме того, дополнительное соглашение от 30.07.2008 к договору аренды от 30.03.2005 не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем оснований для применения повышенного размера арендной платы не имеется. Просит решение суда отменить, и отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение и принять новый судебный акт.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлен в установленном порядке, просил рассмотреть жалобу в отсутствие представителя.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о рассмотрении жалобы, в судебное заседание не явился, представителя не направил.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, третьего лица.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 29.09.2009 до 14 час. 10 мин. 06.10.2009

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ от 29.03.2005 N З-508 МУП фирме "Улан-Удэстройзаказчик" предоставлен земельный участок площадью 213 000 кв.м., кадастровый номер 03:24:034406:0001, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, 105 микрорайон, для строительства малоэтажных жилых домов сроком на три года.

30.03.2005 между Комитетом по управлению имуществом г.Улан-Удэ (арендодатель) с одной стороны и муниципальным унитарным предприятием фирма "Улан-Удэстройзаказчик" (арендатор) с другой заключен договор аренды земельного участка N 226 на срок с 29.03.2005 по 28.03.2008 для строительства малоэтажных жилых домов. Договор зарегистрирован 27.04.2005 под регистрационным номером 03-03-01/020/2005-308.

Земельный участок, являющийся объектом аренды сформирован, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 03:24:034406:0001.

Согласно акту приема-передачи во временное пользование арендатору передано недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, 105 микрорайон, площадью 213 000 кв.м., границы закреплены в натуре и обозначены в прилагаемом к договору плане земельного участка.

Дополнительным соглашением от 17.05.2007 стороны продлили срок действия договора с 29.03.2005 по 29.03.2010, которое зарегистрировано в УФРС по РБ.

17.05.2007 спорный земельный участок по договору субаренды земельного участка N 73 арендатором - МУП "Улан-Удэстройзаказчик" передан ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" в субаренду на срок с 17.05.2007 по 29.03.2010. Договор субаренды зарегистрирован УФРС по РБ 23.06.2007, номер регистрации 03-03-/01/057/2007-185.

11.07.2007 между МУП "Улан-Удэстройзаказчик" и ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" заключен договор, согласно которому МУП "Улан-Удэстройзаказчик" передает, а ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 30.03.2005 N 226. Этим же договором стороны расторгли договор на субаренду земельного участка, находящегося в государственной собственности от 17.05.2007 N 73. Договор зарегистрирован УФРС по РБ 25.09.2007 за N 03-03-01/080/2007-104.

Комитет по управлению имуществом г.Улан-Удэ (арендодатель) о переходе прав и обязанностей арендатора по договору N 226 от 30.03.2005 к ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" уведомлен.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора по внесению арендных платежей истец обратился с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил со ссылкой на ст. ст.8, 307, 309, 382, 384, 432, 614, 330 ГК РФ, ст. ст. 22 ЗК РФ, ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Суд первой инстанции проанализировав условия договора пришел к правильному выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды, в связи с чем договор является заключенным в силу ст.ст. 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка также была осуществлена 27.04.2005 номер регистрации 03-03-01/020/2005-308.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Также суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор субаренды от 17.05.2007 между МУП "Улан-Уддэстройзаказчик" и ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" является договором уступки прав. Существенные условия для данного вида договора сторонами согласованы, соответственно в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что у ответчика возникли обязательства перед истцом по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 226 от 30.03.2005г. в полном объеме, предусмотренном этим договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства.

Исходя из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог или арендная плата

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В разделе 2 договора сторонами согласована методика исчисления арендной платы по следующей формуле: ставка земельного налога в зоне 4-33 (с 29.03.2005- 14.1448 руб./кв.м.) умноженная на площадь арендуемого земельного участках и умноженная на коэффициент вида использования земли. Данная методика расчета арендной платы утверждена постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 11.04.2002г. N 146. Согласно данной методике на момент заключения договора определен размер арендной платы 6025684,80 руб. в год, в том числе 502140,4 руб. ежемесячно и предусмотрено, что арендная плата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

В пункте 3.1 договора аренды земельного участка от 30.03.2005г. установлено, что арендодатель имеет право в течение срока действия договора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размеры арендной платы.

Арендодатель обязан в случае изменения размера арендной платы актами местного самоуправления своевременно произвести перерасчет арендной платы, с учетом ее изменения.

В случае изменения арендной платы актами органов государственной власти извещение об этом доводится до арендатора через средства массовой информации (пункт 3.2 договора).

Изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случаев изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем по основаниям, предусмотренным условиями настоящего договора (пункт 5.1 договора).

Сумма задолженности по арендной плате как следует из расчета истца, образовалась за период с 11.02.2008г. по 31.12.2008г.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 212-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Правительством Республики Бурятия принято постановление от 14.01.2008г. N 4, утвержден "Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена".

Пунктом 2 названного постановления предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования (п.2 постановления). Опубликовано указанное постановление в газете "Бурятия" N 5 16.01.2008г.

Согласно разделу 2 данного постановления определение годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, производится по формуле кадастровая площадь земельного участка, умноженная на стоимость земельного участка, умноженная на коэффициент кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка являющегося объектом договора аренды N 226 от 30.03.2005г. определена в размере 394,15 руб. за 1 кв.м. на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия по состоянию на 01.01.2008г, утвержденной постановлением Правительства Республики Бурятия от 03.12.2007г. N 384.

Коэффициент кадастровой стоимости земельного участка, переданного по договору аренды N 226 от 30.03.2005 г. согласно пунктам 1.2.4, 1.4 постановления Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008г. N 4 составляет:

с 01.01.2008г. по 30.03.2008г.-2,5% кадастровой стоимости земельного участка, т.к. объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

с 31.03.2008г.-5% кадастровой стоимости земельного участка, т.к. объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет, с даты заключения договора аренды земельного участка.

С учетом вышеуказанного размер арендной платы по договору аренды N 226 от 30.03.2005г. составляет с 01.01.2008г.- 168846 руб.31 коп, с 31.03.2009г.-313461 руб.58 коп., исходя из расчета с применением указанной методики.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, проверив расчет истца, правильно определил к взысканию сумму по арендной плате с ответчика в размере 2967427 руб.41 коп.

Довод апелляционной жалобы о том, что расчет задолженности должен быть меньше, т.к. о повышении арендной платы было сообщено средствами массовой информации 16.01.2008, соответственно за январь 2008 г. арендная плата должна быть исчислена по старому, - несостоятелен, т.к. задолженность предъявлена к взысканию за период с февраля 2008 г.

Доводы апелляционной жалобы о том, что: применение при расчете коэффициентов кадастровой стоимости (2,5% и 5%) является неверным, поскольку двухгодичный (как и трехгодичный) срок ввода в эксплуатацию объектов недвижимости наступит только 25.09.2009. В связи с тем, что инвестиционный контракт между Администрацией г.Улан-Удэ и ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия" был заключен ранее, чем договор аренды земельного участка N 226 от 30.03.3005 и пунктом 2.3, которого предусмотрена обязанность технического заказчика МУП "Улан-Удэстройзаказчик" в будущем уступить права и обязанности по договору аренды земельного участка инвестору, то есть ЗАО "Столичная недвижимость. Бурятия", то ответчик считает, что у него есть право на применение 2-х % кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за спорный период; дополнительное соглашение от 30.07.2008 к договору аренды от 30.03.2005 не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем оснований для применения повышенного размера арендной платы не имеется, - приводились ответчиком в суде первой инстанции были исследованы судом и обоснованны отклонены.

Довод апелляционной жалобы о том, что расчет пени должен производиться с момента, когда ответчик узнал о повышении размера арендной платы, то есть с 04.08.2008, когда ответчик получил дополнительное соглашение от 30.07.2008, - суд апелляционной инстанции также полагает несостоятельным.

Как указывалось выше, арендная плата по договора аренды была установлена в договоре расчетным путем, при этом договором предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления. Также договором предусмотрено, что в случае изменения размера арендной платы актами органов государственной власти извещение об этом доводится до арендатора через средства массовой информации.

В средствах массовой информации 16.01.2008 было размещено извещение об изменении ставок арендной платы на землю, коэффициентов. Соответственно обязанность по оплате арендной плате в связи с её повышением возникла у ответчика с указанного момента ( в данном случае с 01.02.2008, т.к. договором предусмотрена помесячная оплата до 10 числа каждого месяца), а не с момента когда ему пришло письменное извещение (дополнительное соглашение) об изменении арендной платы. Следовательно, т.к. обязанность по внесению арендной платы в полном размере ответчиком не была выполнена, пени были начислены истцом обоснованно.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 июня 2009 года по делу N А10-1185/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

К.Н. Даровских

Судьи

М.А. Клепикова О.А. Куклин