Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2009 г. N 16АП-2165/09

г. Ессентуки

А63-5004/2009-С7

20 октября 2009 года

Дело N 16АП-2165/09

Резолютивная часть постановления оглашена.

15 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено

20 октября 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Афанасьевой Л.В., Баканова А.П.

при ведении протокола с/з

секретарем Валиевой К.А.-А.

С участием в заседании представителей:

от администрации города Пятигорска:

Штейн А.М. - представитель по доверенности (копия в деле);

от ООО "Интерком Альфа":

Атакуева М.Т. - представитель по доверенности (копия в деле);

от ООО "Командор Компани": Харций С. В. - представитель по доверенности (копия в деле);

от ООО "Парк-М": Працун Е.И. - представитель по доверенности (копия в деле),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пятигорска

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21 июля 2009 года

по делу N А63-5004/2009-С7

под председательством судьи Карпеля В.Л.

по иску администрации города Пятигорска

к обществу с ограниченной ответственностью "Командор Компания", обществу с ограниченной ответственностью "Интерком Альфа"

3-е лицо общество с ограниченной ответственностью "Парк-М",

о сносе самовольно возведенных строений;

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Командор Компани" о сносе самовольно возведенных незавершенных строительством объектов, расположенных в городе Пятигорске, по улице Орджоникидзе/Панагюриште, территория Комсомольского парка.

Заявитель ссылается на Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа от 06.02.2008 по делу N А63-10577/2005-С4, которым установлена неправомерность как первичного, так и последующего предоставления земельного участка для строительства спорных объектов недвижимости и указывает, что объекты являются самовольными, поскольку возведены без согласованной с заинтересованными службами разрешительной документации и расположены на земельном участке, который не принадлежал ответчику на законных основаниях.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Парк-М" (далее - общество).

Определением суда от 17.06.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Интерком Альфа".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из недоказанности истцом наличия оснований перечисленных в части 10 статьи 1 Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ для отнесения земельного участка под спорными строениями к муниципальной собственности и как следствие нарушение возведением объектов недвижимости своих прав и законных интересов. Поскольку земельный участок находится в границах курорта федерального значения и является федеральной собственностью, администрация неправомочна заявлять требование об освобождении спорного земельного участка от прав третьих лиц. Спорные объекты возведены в период действия разрешений на осуществление строительных работ. Отмена судом кассационной инстанции решения арбитражного суда от 26.10.2005 не свидетельствует о том, что строительство осуществлялось самовольно, в отсутствие необходимых разрешений.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда от 21.07.2009 отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя, суд неправомерно не принял во внимание пункт 1 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с которым парки отнесены к землям рекреационного назначения и на них запрещена деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Поскольку разрешительная документация была выдана с нарушениями требований закона, а объекты недвижимости соответствуют признакам самовольной постройки, требования о сносе спорных построек являются обоснованными.

В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Парк-М" и ООО "Интерком Альфа" указывают на отсутствие оснований для ее удовлетворения. Полагают, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу, применил нормы права, подлежащие применению.

ООО "Командор Компани" представителя в судебное заседание не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. От ООО "Командор Компани" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

В судебном заседании представители администрации, ООО "Парк-М" и ООО "Интерком Альфа" озвучили доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, выслушав пояснения представителей сторон, проверив законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 23.05.2003 постановлением N 1331 администрация утвердила акт предварительного согласования места размещения спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе и Пангюриште и согласовала ООО "Парк-М" размещение указанного объекта на земельном участке площадью 4,5 га в границах согласно прилагаемой выкопировке. Обязала общество заказать в управлении архитектуры и градостроительства паспорт на проектирование строительства, разработать проектно-сметную документацию и согласовать ее со всеми заинтересованными службами города, получить заключение государственных экологической и вневедомственной экспертиз. По окончании разработки и согласования проектно-сметной документации ООО "Парк-М" должно обратиться в администрацию для окончательного оформления земельного участка и разрешения строительства объектов.

05 мая 2004 года общество, получив положительные санитарно-эпидемиологическое заключение, заключения главного государственного санитарного врача по г. Пятигорску, Управления Главгосэкспертизы России по Ставропольскому краю, комиссии по охране зеленых насаждений комитета по экологии и курорту г. Пятигорска, учреждения архитектуры и градостроительства Ставропольского края, отдела экспертизы проектной документации Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям при Правительстве Ставропольского края, Управления Федерального горного и промышленного надзора России по Ставропольскому краю, экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, отдела государственной экспертизы условий труда Министерства труда и социальной защиты населения Ставропольского края, обратилось в администрацию с заявлением об отводе земельного участка и получении разрешения на строительство объекта.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.10.2005 по делу N А63-10577/2005-С4, удовлетворены требования ООО "Парк-М" к администрации города о признании незаконным бездействия администрации города Пятигорска, выразившегося в непринятии решения по вопросу о предоставлении земельного участка площадью 4,5 га и обязании администрации вынести постановление о предоставлении указанного земельного участка и разрешить строительство спортивно-оздоровительного центра.

Постановлениями главы администрации города Пятигорска от 02.11.2005 N 47131 и N 4717 ООО "Парк - М" был предоставлен из земель поселений муниципального образования города-курорта Пятигорск земельный участок площадью 52 506 кв.м. и выдано разрешение на строительство спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе аттракционов в Комсомольском парке по улицам Панагюриште и Орджоникидзе.

В 2005 году между Управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска и ООО "Парк - М" заключен договор аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 03.02.2006 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

По договорам купли-продажи от 04.05.2008 ООО "Командор Компани" (покупатель) приобрело в собственность объекты незавершенного строительства- кафе "Космос", 28 % готовности; кафе "Афины", 28 % готовности; кафе "Новый свет", 28 % готовности; кафе "Чайный павильон", 23 % готовности; кафе "Барселона", 23 % готовности.

21.05.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация перехода ООО "Командор Компани" права собственности на объекты незавершенного строительства.

В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 26.01.2009 N 1 ООО "Интерком Альфа" (залогодержатель), ООО "Командор Компани" (залогодатель-1) и ООО "Парк-М" (залогодатель-2), заключили договор ипотеки от 27.01.2009, по условиям которого ООО "Командор Компании" передало в залог ООО "Интерком Альфа" указанные выше объекты незавершенного строительства (п. 1.1 договора). Согласно пункту 1.2. договора ипотеки ООО "Парк-М" передало в залог ООО "Интерком Альфа" право аренды на земельный участок общей площадью 52 506 кв.м., кадастровый номер 26:33:13 03 02:0008 для строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе, находящегося у залогодателя в аренде по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05. Государственная регистрация ипотеки произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 13.02.2009.

В соответствии с условиями соглашения от 02.03.2009 о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 27.01.2009, ООО "Командор Компании" по акту приема-передачи от 04.03.2009 передало ООО "Интерком Альфа" проектную и разрешительную документацию на строительство объектов недвижимости, а также спорные объекты недвижимого имущества (пункт 1 акта приема-передачи от 04.03.2009). Согласно пункта 2 акта приема-передачи от 04.03.2009 ООО "Парк-М" передало ООО "Интерком Альфа" право аренды земельного участка общей площадью 52 506 кв.м., кадастровый номер 26:33:13 03 02:0008.

15.05.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведены: государственная регистрации уступки прав по договору аренды земельного участка (номер государственной регистрации 26-26-33/016/2009-514) и переход права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости (номер государственной регистрации26-26-33/016/2009-513).

Постановлением Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2008 по делу N А63-10577/2005-С4 решение арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2007 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2007 о признании незаконными бездействий администрации города Пятигорска и обязании администрацию вынести постановление о предоставлении указанного земельного участка и разрешить строительство спортивно-оздоровительного центра отменены.

Суд кассационной инстанции указал на неправомерность как первичного, так и последующего предоставления ООО "Парк-М" земельного участка для строительства спортивно оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке города Пятигорска по ул. Орджоникидзе/Панагюриште, и на неправомерность разрешения строительства развлекательных объектов в парке по указанному адресу.

Постановлением руководителя администрации города Пятигорска от 26.05.2008 N 2710 отменены постановления главы города Пятигорска от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 N 4713 и от 02.11.2005 N 4717.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения администрации города в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что муниципальное образование не является собственником земельного участка под спорными строениями, следовательно, неправомочна заявлять требование об освобождении спорного земельного участка от прав третьих лиц.

Коллегия апелляционного суда не может согласиться с выводами суда, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет.

Из содержания названных положений Закона следует, что постройка является самовольной и подлежит сносу при наличии хотя бы одного из условий: возведение ее на земельном участке, не отведенном для этих целей, отсутствие необходимых документов и разрешений для ее возведения, существенное нарушение градостроительных или строительных правил при возведении.

Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Таким образом, для строительства объекта недвижимости необходима совокупность следующих условий: выделение земельного участка для строительства и получение разрешений на строительство объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что ответчик пользовался земельным участком на основании постановлений главы администрации города Пятигорска от 02.11.2005 N 47131 и N 4717, договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N1459/05.

Основанием к принятию постановлений от 02.11.2005 N 47131 и N 4717 явилось решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.10.2005 по делу N А63-10577/2005-С4.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2007 указанное решение суда отменено.

Постановлением суда кассационной инстанции от 06.02.2008 по названному дело принят новый судебный акт об отказе ООО "Парк-М" в признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения по вопросу о предоставлении земельного участка площадью 4,5 га в границах согласно выкопировке к акту предварительного согласования для строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке г. Пятигорска по ул. Орджоникидзе/Панагюриште и обязании администрацию вынести постановление о предоставлении указанного земельного участка и разрешить строительство спортивно-оздоровительного центра. Суд установил неправомерность предоставления ООО "Парк-М" земельного участка под строительство испрашиваемых объектов, поскольку парки относятся к землям рекреационного назначения и на них запрещена деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Постановления главы города Пятигорска от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 N 4713 и от 02.11.2005 N 4717 отменены Постановлением руководителя администрации города Пятигорска от 26.05.2008 N 2710.

Поскольку представленными доказательствами подтверждается, что разрешительная документация ООО "Парк-М" была выдана с нарушениями требований закона, объекты недвижимости соответствуют признакам самовольно возведенных строений, то требования администрации о сносе спорных построек являются обоснованными.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 62 Кодекса).

Пункты 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации определяют, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Учитывая отсутствие законных оснований для занятия ООО "Интерком Альфа" земельного участка общей площадью 52 506 кв.м., коллегия суда считает, что ответчик обязан возвратить указанный участок собственнику, освободив его от самовольно возведенных объектов.

Факт самовольного строительства влечет нарушение законных интересов администрации как контролирующего органа за размещением объектов в границах муниципального образования. Названное полномочие следует из положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. В этой связи довод истца о недоказанности нарушения прав и законных интересов администрации не основан на нормах действующего законодательства.

Обращение органа местного самоуправления с настоящим иском продиктовано намерением защитить права и законные интересы муниципального образования (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельства самовольного занятия земельного участка и возведения на нем объекта капитального характера подтверждены материалами дела. Поэтому оснований полагать, что истец злоупотребляет свои правом на судебную защиту (т.е. действует с превышением пределов дозволенного гражданским правом осуществления правомочий посредством использования их с незаконной целью или незаконными средствами), не имеется.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и апелляционной подлежит взысканию с ответчиков.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2009 по делу N А63-5004/2009-С7 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Обязать ООО "Интерком Альфа" осуществить снос самовольно возведенных строений:

- кафе "Космос", кадастровый номер 26:33:130302:0008:07:427:002:000002410:А:20000, площадью 158, 8 кв.м., 28 % готовности;

- кафе "Афины", кадастровый номер 26:33:130302:0008:07:427:002:000002410:В:20000, площадью 241, 2 кв.м., 28 % готовности;

- кафе "Новый свет", кадастровый номер 26:33:130302:0008:07:427:002:000002410:Г:20000, площадью 213, 6 кв.м., 28 % готовности;

- кафе "Чайный павильон", кадастровый номер 26:33:130302:0008:07:427:002:000002410:Д:20000, площадью 170, 1 кв.м., 23 % готовности;

- кафе "Барселона", кадастровый номер 26:33:130302:0008:07:427:002:000002410:Е:20000, площадью 253, 3 кв.м, 23 % готовности,

расположенных по адресу: г. Пятигорск, в районе ул. Орджоникидзе/Панагюриште, территория Комсомольского парка, на земельном участке с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 и привести указанный земельный участок в первоначальное состояние.

Взыскать с ООО "Командор Компани" в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Взыскать с ООО "Интерком Альфа" в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Л.В. Афанасьева А.П. Баканов