Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 г. N 17АП-9200/09

г. Пермь

16 октября 2009 г.

Дело N А50-8743/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сафоновой С. Н.,

судей Богдановой Р.А., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Якимовой Е.В.,

при участии:

от истца Департамент имущественных отношений администрации г. Перми: представителя Ялалова Ю.З. ,удостоверение N 1408 от 18.09.2007, доверенность от 08.12.2008 N 240,

от ответчика ООО "Издательский дом "Кама-пресс": представителя Буряковой О.С., паспорт 5703 N 872251, доверенность от 12.10.2009, директора Бурякова С.В., паспорт 5703 N 970532,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Издательский дом "Кама-пресс"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2009 года

по делу N А50-8743/2009,

принятое судьей Даниловой С.А.,

по иску Департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к ООО "Издательский дом "Кама-пресс"

о взыскании задолженности, расторжении договора, изъятии помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО Издательский дом "Кама-Пресс" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды N 2874-05С от 15.06.05, в размере 163 799 руб. 75 коп., пени за просрочку платежа в размере 64 926 руб. 62 коп, расторжении указанного договора, изъятии у ответчика объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 226, 5 кв.м., расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Народовольческая, 40.

В порядке ст.49 АПК РФ истцом заявлено ходатайство об отказе от заявленных требований в части расторжения договора и изъятия у ответчика объекта нежилого муниципального фонда. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в силу ч.1 ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2009 исковые требования удовлетворены частично: с ООО Издательский дом "Кама-Пресс" в пользу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми взыскано 163 799 руб. 75 коп. долга, 20 000 руб. неустойки. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. Взыскана с ООО Издательский дом "Кама-Пресс" в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 6074 руб. 52 коп. Производство по делу в части расторжения договора аренды N 2874-05С от 15.06.05. и изъятии объекта нежилого муниципального фонда прекращено.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В качестве оснований для отмены судебного акта ответчик ссылается на то, что материалами дела не подтверждено право собственности на сдаваемый в аренду объект.

Ответчик также полагает, что истцом неверно определена сумма арендной платы. В данной части приводит следующие доводы.

Базовая ставка в 2007 году по сравнению с 2006 годом изменилась только на 25 % (с 2000 до 2500 за квадратный метр), в то время как арендная плата увеличилась в 3,38 раза. Ответчику непонятно, какой коэффициент применен при расчете арендной платы. Из расчета ответчика, приведенного в жалобе, арендная плата должна составлять 7 431,94 руб., а не 20 094,87 руб., как указано в направленном ему уведомлении. Данные обстоятельства, по его мнению, свидетельствуют об изменении размера не только в связи с изменением законодательства (методики), как предусмотрено договором, и, следовательно, должны быть зафиксированы в дополнительном соглашении, подписанным сторонами.

Кроме того, ответчик отмечает, что Методикой определены 3 варианта исчисления арендной платы, расчетная, выше расчетной, ниже расчетной. Договором не определено, какой порядок применяется к сторонам.

Также, по мнению ответчика, арендная плата предусмотрена договором в твердой сумме.

В обжалуемом решении судом не приведены основания, по которым отклонены доводы ответчика со ссылкой на п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59 о том, что изменения арендной платы должны быть зарегистрированы как и договор аренды.

Кроме того, при рассмотрении дела не учтен отказ от части помещений в апреле 2009 года.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, что в соответствии с ч. 1 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, на отмене судебного акта настаивал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылается на законность и обоснованность принятого судом решения.

По ходатайству представителя истца к материалам дела приобщена выписка из реестра муниципальной собственности о включении в реестр нежилых помещений (лит. А) общей площадью 226,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома по адресу Г. Пермь, ул. Народовольческая, 40.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, что по договору N 2874-05С от 15.06.05 истец (арендодатель) передал в аренду ответчику (арендатор) встроенные нежилые помещения общей площадью 236,30 кв.м (из них основной - 81,40 кв.м и 154,90 кв.м в совместное пользование с другими арендаторами) в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Народовольческая, 40, на срок с 01.06.2005 по 30.05.2006.

01.06.2005 сторонами подписан акт приема передачи арендованных помещений.

В указанный договор были внесены изменения N 1 от 30.09.05, N 2 от 01.11.05, N 3 от 21.12.05, N 4 от 04.04.06, N 5 от 28.11.06, в результате которых площадь арендованного объекта составила 226 кв.м., срок договора аренды установлен с 01.06.05 по 01.06.10.

Договор аренды N 2874-05С от 15.06.05 с изменениями N 1 от 30.09.05, N 2 от 01.11.05, N 3 от 21.12.05, N 4 от 04.04.06, N 5 от 28.11.06 (далее - изменения N 5) зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается уведомлением от 09.07.2007.

В связи с имеющейся у ответчика задолженностью по договору аренды за период с июля 2007 года по февраль 2009 года в общей сумме 163 799,75 руб. истец обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил наличие задолженности во взыскиваемой сумме, указал на имеющееся право начисления пеней. Размер пеней снижен судом в порядке, предусмотренном ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3. ст. 614 ГК РФ).

Доводы ответчика об арендной плате за 2007 и последующие годы основаны исключительно на анализе изменения базовой ставки в 2007 году, данная позиция противоречит условиям договора.

Согласно п. 1.1 договора (в редакции изменений к договору N 5 от 28.11.2006 - л.д. 40) ответчику передано в пользование встроенные нежилые помещения в цокольном этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме (Литер А), расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Народовольческая, дом 40, в Свердловской районе, общей площадью 266,50 кв.м. (из них основной 71,60 кв.м), в том числе 154,90 кв.м. из общей площади объекта сдаются арендатору в совместное пользование третьими лицами, что для целей исчисления арендной платы составляет 16,90 кв.м.

В ответ на доводы апелляционной жалобы истцом представлена выписка из реестра муниципальной собственности о включении в реестр муниципальной собственности нежилых помещений (лит. А) общей площадью 226,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома по адресу Г. Пермь, ул. Народовольческая, 40.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что договор аренды, в том числе изменения N 5, зарегистрированы в установленном порядке.

В силу изложенного, материалами дела подтверждено, что спорное имущество входит в состав имущества муниципального образования "город Пермь".

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по арендным платежам на 19.03.09 составила 163 799 руб. 75 коп., которая сформировалась за период с июля 2007 года по февраль 2009 включительно. Доказательств уплаты этой суммы суду не представлено.

Возражения ответчика по расчету арендной платы отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Для целей исчисления арендой платы в силу п. 1.1 договора следует исходить из площади 88,50 кв.м. (71,60+16,9).

В соответствии с пунктом 4.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчет арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Арендодатель направляет уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора.

Согласно п. 4.6 договора арендная плата ежегодно до 15 января индексируется с учетом инфляции. Основой для индексации служит ежегодный сводный индекс роста потребительских цен на все товары и услуги.

Пунктом 4.1. договора (в редакции изменений N 5) арендная плата за объект в течение 2006 года составила 44 581,86 руб., а в дальнейшем в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете ареной платы в соответствии с п.п. 4.5, и 4.6 договора.

Пунктами 4.2 и 4.3 договора (в той же редакции) с учетом цели использования арендуемого объекта при расчете применен дополнительно понижающий коэффициент 0,4 на 2006 год, в результате размер арендной платы за 2006 год составил 6643,23 руб. в месяц за объект, 697,68 руб./мес. за долю земельного участка.

При этом в пункте 4.3 договора также отражено, что в дальнейшем размер арендной платы, указывается в уведомлении Арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с пунктами 4.5. и 4.6 указанного договора.

В пункты 4.5 и 4.6 изменения не вносились.

Изменения N 5 в силу п. 3 "а" указанного документа вступают в действие с 30.08.2006.

Таким образом, условиями договора в редакции изменений N 5 в твердой сумме предусмотрена арендная плата только на 2006 год. Позиция ответчика установления арендной платы в твердой сумме на весь период договора противоречит п. 4.1., 4.3 договора.

На момент заключения данных изменений действовала Методика определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 (далее - Методика). Из данной методики следует, что при расчете арендной платы использовалась базовая ставка в размере 2000 руб./кв.м, а также среди прочих корректирующих коэффициентов - Коэффициент социальной значимости, в редакции решения Пермской Городской Думы от 22.06.2004 N 93.

В Таблице N 1 Значения коэффициента социальной значимости указано, что в данный период для коммерческих организаций и предпринимателей, осуществляющих издательскую деятельность, применяется Коэффициент социальной значимости равный 0,4, который соответствует коэффициенту, указанному в п. 4.2. договора аренды в редакции изменений N 5.

В 2007 году в связи с внесением изменений в Решение Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 решениями Пермской городской Думы от 28.11.2006 N 299, 300 в данную Методику внесены изменения как в части базовой ставки с 2000 на 2500 руб./кв.м, так и изменены Значения коэффициента социальной значимости (Таблица 3 1): коэффициент 0,4 в данной редакции отсутствует, а установлены коэффициенты 3, 2, 1.5, 1.

В связи с принятыми изменениями в Методику, с учетом положений п. 4.3. договора, 4.5., 4.6, ответчику направлено уведомление от 15.01.2007 N 19-19-60/14 об изменении арендной платы с 01.01.2007, которая составила 20094,87 руб. (л.д. 51).

К указанному извещению приложен расчет, в котором отражено, что арендная плата исчислена от площади 88,5 кв.м, применен коэффициент социальной значимости "1".

Коэффициент "1" в 2007 году является минимальным, предусмотрен Методикой для прочих организаций.

Кроме того, из уведомления от 15.01.2007 следует, что при расчете арендной платы на 2007 год также учтен коэффициент индексации арендной ставки в размере 1,082.

Таким образом, изменение арендной платы в 2007 году до 20094,87 руб. повлекло не только изменение базовой ставки, как полагает ответчик, а также связано с повышением нормативным актом муниципального образования Коэффициента социальной значимости с 0,4 до 1, и применением коэффициента инфляции.

Расчет ответчика арендной платы в апелляционной жалобе произведен без учета названных обстоятельств.

Доводы ответчика о том, что истцом необоснованно в нарушение положений ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с 2008 году изменена арендная плата более, чем один раз в год, а также о необходимости государственной регистрации изменения размера арендной платы в 2007, 2008, 2009 годах подлежит отклонению.

Из п. 4.1, 4.3, 4.5 договора (с изменениями N 5) следует, что с 2007 года при определении арендной платы применяется соответствующий нормативный акт муниципального образования, в силу п. 4.6. также применяется индексация.

Изменение размера арендной платы в 2007 году и последующих годах в связи с изменением Методики и применения индекса инфляции предусмотрено пунктами 4.5, 4.6. договора.

Таким образом, расчет арендной платы в связи с внесением изменений в соответствующий нормативный акт, а также ее индексация не может быть признано изменением арендной платы в смысле ст. 450 ГК РФ, поскольку установленный договором порядок ее определения (в соответствии с нормативным актом муниципального образования) истцом не менялся.

В таком случае корректировка арендной платы в соответствии с нормами нормативного акта не являются изменения условий договора, соответственно, разъяснения, изложенные в п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59, при рассмотрении данного дела применению не подлежат.

В части довода ответчика со ссылкой на п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о неправомерном изменении арендной платы в 2008 году дважды, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Данный пункт регламентирует периодичность изменения арендной платы.

Из материалов дела следует, что в 2008 году ответчику направлены уведомление от 09.01.2008 N 19-191/14 в связи с индексации арендной платы за 2007 год на 1,083, то есть в порядке п. 4.6. договора (л.д. 53), и уведомление от 04.04.2008 N 19-19-3020/14 о перерасчете арендной платы в связи с изменениями в Методику, решением Пермской городской думы от 25.03.2008 N 72, то есть в соответствии с п. 4.5 договора.

Поскольку, как уже отмечено ранее, данные изменения не могут быть признаны изменениями арендной платы, то положения п. 3 ст. 614 ГК РФ не применимы.

Доводы ответчика о том, что ему не понятно какой именно метод расчета арендной определен условиями договора, поскольку методика допускает как расчетный метод, так и определении арендной платы выше или ниже расчетного метода, отклоняется апелляционным судом как основанный на неверном толковании п. 2.1 Методики.

В соответствии с п. 2.1 Методики арендная плата за отдельно стоящие здания, входящие в состав нежилых зданий отдельные нежилые помещения, входящие в состав жилых зданий отдельные нежилые помещения (встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные), часть нежилого помещения (далее - Объекты) устанавливается Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент) и определяется путем умножения базовой ставки арендной платы на площадь арендуемого Объекта и корректировочные коэффициенты.

Арендная плата может быть установлена с учетом рыночной стоимости объекта оценки в целях передачи его в аренду выше или ниже расчетной, определенной по Методике, согласно решению коллегии Департамента. Способ определения арендной платы устанавливается Положением, утвержденным решением Пермской городской Думы (второй абзац введен решением Пермской городской Думы от 28.11.2006 N 301, в ходе действия договора не изменялся).

Из приведенной нормы следует, что по общему правилу арендная плата определяется расчетным методов, иным способом арендная плата устанавливается не произвольно, а исключительно коллегией Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в установленном порядке.

Доказательств того, что коллегией Департамента был установлен ответчику иной размер арендной платы, отличный от расчетного, в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции также признает необоснованными доводы ответчика о том, что при рассмотрении спора судом не учтен отказ от использования части арендованного имущества в апреле 2009 года.

Из расчета цены иска следует, что к взысканию предъявлена задолженность по арендной платы за период до февраля 2009 года включительно. Таким образом, обязанность по уплате арендных платежей за апрель 2009 года в рамках настоящего дела судом первой инстанции не рассматривалась, соответствующих суждений в решении суда не имеется.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции отклоняет как противоречащие условиям договора и иным материалам дела, а также основанными на неверном толковании норм материального права.

Таким образом, доказательств, опровергающих правильность определения Департаментом арендной платы в 2007-2009 годах, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Иных доводов к отмене судебного акта в апелляционной жалобе не изложено.

Обоснованность применения судом первой инстанции ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении суммы неустойки, а также прекращения производства по делу сторонами не оспаривается.

Нарушений, перечисленных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы следует отнести на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С. Н. Сафонова

Судьи

Р. А. Богданова С. Н. Полевщикова