Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2009 г. N 17АП-9670/09

г. Пермь

27 октября 2009 г.

Дело N А50-19039/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Паньковой Г. Л., Усцова Л. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.,

при участии:

от заявителя - индивидуального предпринимателя Артемова Виктора Владимировича - Алферов А.К. (доверенность от 12.05.2009);

от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений администрации города Перми - не явился;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Артемова Виктора Владимировича

на решение Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2009

по делу N А50-19039/2009,

принятое судьей Ситниковой Н.А.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Артемова Виктора Владимировича

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее - департамент)

о признании недействительным решения,

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Артемов В.В. обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 25.06.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - отдельно стоящего одноэтажного нежилого здания, общей площадью 82,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Пензенская, 56.

Решением суда от 09.09.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Предприниматель Артемов В.В. с принятым судебным актом не согласился, обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на незаконность принятого судебного акта. В жалобе заявитель указывает на то обстоятельство, что департамент в указанный период сам расценивал договор как действующий, он не совершал никаких действий, направленных на возврат переданного в аренду имущества. Более того, согласно акту приема-передачи арендованное имущество передано от арендатора балансодержателю только 12.12.2007 и в этот же день передано обратно арендатору по новому договору аренды N 1305-08К. Департаментом направлялись уведомления от 01.06.2007 N 6-001215, от 02.07.2007 N 6-001394, от 01.08.2007 N 6-001583, от 01.10.2007 N 6-001939, от 20.12.2007 N 6-002323, согласно которым заявителю предлагалось уплатить арендную плату по договору от 11.06.2006 N 1162-06К с указанием сроков платежа. Предупреждение от 23.10.2006 N 19-19-5732/03 об отказе в продлении договора аренды носило формальный характер без действительного намерения сторон на прекращение отношений. В связи с чем условие о непрерывности временного владения и (или) временного пользования объектом аренды непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу закона заявителем соблюдено. Допущенные просрочки в оплате арендных платежей были незначительными, пени были применены к заявителю только в марте 2008 года.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Департамент письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своего представителя не обеспечил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда" (балансодержатель) и предпринимателем Артемовым В.В. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.07.2005 N 1045-05К, по условиям которого арендатору передается отдельно стоящее шлакоблочное одноэтажное нежилое здание, общей площадью 82,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Пензенская, 56 (л.д. 10-17). Срок действия договора сторонами определен с 01.01.2005 по 30.12.2005. Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2005 (л.д. 26, 27).

По истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться объектом аренды.

В последующем сторонами вновь был подписан договор аренды указанного выше здания от 11.06.2006 N 1162-06К на срок с 01.06.2006 по 29.05.2007 (л.д. 34-41). По акту приема-передачи от 01.06.2006 здание передано арендатору (л.д. 48).

В письме от 23.10.2006 N 19-19-5732/03 департамент предупредил предпринимателя Артемова В.В. об отказе от продления договора аренды от 11.06.2006 N 1162-06К, с указанием на то, что арендодатель в трехдневный срок по истечении действия договора - 29.05.2007 - должен освободить занимаемое здание и передать его арендодателю и балансодержателю по акту приема-передачи (л.д. 106).

Между сторонами подписан договор от 06.02.2008 N 1305-08К аренды этого же объекта на срок с 12.12.2007 по 10.12.2008 (л.д. 50-57).

По акту приема-передачи от 12.12.2007 арендуемое помещение возвращено департаменту (л.д. 65, 66) и по акту приема-передачи от этого же числа вновь передано предпринимателю Артемову В.В. (л.д. 67, 68).

Предприниматель Артемов В.В., полагая, что у него в силу Федерального закона N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность, обратился в департамент с заявлением от 13.04.2009 о выкупе объекта недвижимости (л.д. 9).

Постоянно действующая комиссия по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов (далее - комиссия) решением от 25.06.2009 (л.д. 8) отказала заявителю в выкупе арендуемого имущества в связи с тем, что здание находится в пользовании арендатора по договору аренды от 06.02.2008 N 1305-08К менее трех лет - с 12.12.2007. Кроме того комиссия указала на ненадлежащее перечисление предпринимателем Артемовым В.В. арендной платы по договору аренды от 06.02.2008 N 1305-08К.

Считая отказ комиссии в выкупе арендованного имущества незаконным, предприниматель Артемов В.В. обжаловал его в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель Артемов В.В. не соответствует условиям, перечисленным в п. 1, 2 Закона N 159-ФЗ, поэтому не имеет преимущественного права на выкуп спорного имущества.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий или недействительным ненормативного акта необходимо наличие двух условий в совокупности, оспариваемое действие (ненормативный акт) должны противоречит закону и нарушать права и законные интересы заявителя.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в законную силу с 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ допускает, что с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Перечень имущества.

Основанием для отказа заявителю в выкупе арендуемого помещения комиссией указано на то, что арендуемое имущество находится в пользовании предпринимателя Артемова В.В. менее трех лет до дня вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ; а также на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы за период январь-февраль 2008 г., апрель 2009 г.

Одним из требований, установленных ст. 3 упомянутого Закона, является то, что арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Из материалов дела усматривается, что спорное имущество находилось во временном пользовании предпринимателя с 01.01.2005 в соответствии с договором аренды от 01.07.2005, действие которого стороны распространили на период с 01.01.2005.

Сторонами последовательно на протяжении всего периода времени подписывались договоры аренды спорного имущества, в связи с чем пользование имуществом не прерывалось.

По мнению департамента, предприниматель Артемов В.В. пользовался имуществом в отсутствие договора в период с 29.05.2007 (окончание срока действия договора от 11.06.2006) по 12.12.2007.

При этом отсутствие договора департамент обосновывает тем, что он письмом от 23.10.2006 отказался от продления срока действия договора от 11.06.2006, поэтому по окончании срока его действия договор считается прекратившимся.

Вместе с тем после окончания срока действия договора арендодатель не предъявлял к арендатору требований об освобождении помещения и передаче его арендодателю или иному лицу.

Напротив, департаментом направлялись уведомления: от 15.01.2007 N 19-19-60/14 об изменении арендной платы с 01.01.2007 по договору от 11.06.2006 N 1162-06К (л.д. 69), от 12.01.2007 N 6-000150 о размере платежа по договору от 11.06.2006 N 1162-06К за январь 2007 г. (л.д. 72), от 05.02.2007 N 6-000347 - за февраль 2007 г. (л.д. 73), от 05.03.2007 N 6-000552 - за март 2007 г. (л.д. 74), от 02.04.2007 N 6-000820 - за апрель 2007 г. (л.д. 75), от 01.06.2007 N 6-001215 - за июнь 2007 г. (л.д. 76), от 02.07.2007 N 6-001394 - за июль 2007 г. (л.д. 77), от 01.08.2007 N 6-001583 - за август 2007 г. (л.д. 78), от 01.10.2007 N 6-001939 - за октябрь 2007 г. (л.д. 79), от 20.12.2007 N 6-002323 - за период с 12.12.2007 по 31.12.2007 (л.д. 80), в которых департамент напоминал о необходимости проведения страхования недвижимого имущества в соответствии с условиями договора аренды. Кроме того, в данных уведомлениях департамент указывал, что в соответствии с п. 6.2 договора в случае неисполнения условий договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

Арендатором перечислялась арендная плата со ссылкой на договор N 1162-06К (л.д. 82, 83). Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2007 по 01.10.2007 задолженности арендатор не имеет (л.д. 81).

Поскольку после истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, обязательства по пользованию имуществом и внесению платы за пользование исполнялись арендатором надлежащим образом, претензий к арендатору со стороны арендодателя в спорный период не предъявлялось, апелляционный суд приходит к выводу, что в период с 29.05.2007 до заключения нового договора отношения сторон регулировались договором аренды от 11.06.2006, который расценивался сторонами как действующий (ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Направленное департаментом уведомление в адрес предпринимателя Артемова В.В. носило формальный характер без действительного намерения на прекращение арендных отношений. Кроме того, доказательство его получения предпринимателем в материалах дела отсутствует.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о непрерывности пользования предпринимателем Артемовым В.В. арендованным зданием по ул. Пензенская, 56 г. Перми в соответствии с договорами аренды, в связи с чем отказ в приватизации на том основании, что имущество находится в пользовании предпринимателя менее трех лет, является незаконным.

Поскольку в Законе N 159-ФЗ не установлено однозначных критериев оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом", при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендуемого имущества необходимо давать оценку несвоевременности перечисления арендной платы.

В целях применения Закона N 159-ФЗ критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются, в том числе, отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

Согласно п. 4.4 договора аренды от 06.02.2008 N 1305-08К арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого месяца на расчетный счет УФК по Пермской области. Днем внесения любого платежа считается день зачисления соответствующей суммы на счет, указанный в п. 4.4 (п. 4.7 договора).

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

Из материалов дела следует, что за период аренды имущества арендная плата предпринимателем Артемовым В.В. уплачивалась в полном размере, в принудительном порядке задолженность по арендной плате и договорная неустойка не взыскивалась. Иного суду не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что арендатором была допущена незначительная просрочка внесения арендной платы, не может свидетельствовать о его недобросовестности, а так же о том, что обязательства по договору аренды выполняются им ненадлежащим образом. На момент обращения с соответствующим заявлением задолженность общества по арендной плате отсутствовала.

Кроме того, в решении комиссии указано, что на момент подачи заявки на выкуп арендованного имущества пени уплачены, задолженности по оплате за долю земельного участка, за помещения, нет.

Наличие немногочисленных фактов несвоевременной уплаты арендной платы при том, что фактически арендная плата уплачена полностью и задолженность по указанным платежам отсутствует, сами по себе не должны лишать арендатора права приватизации, предусмотренного Законом N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что отказ в приватизации по тем основаниям, что имущество находится в пользовании арендатора менее трех лет и арендная плата перечислялась ненадлежащим образом, является незаконным и нарушает права и законные интересы предпринимателя Артемова В.В.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, заявленные требования - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем, подлежат взысканию в его пользу с другой стороны (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Излишне уплаченная государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 950 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджете на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2009 по делу N А50-19039/2009 отменить.

Заявленные индивидуальным предпринимателем Артемовым Виктором Владимировичем требования удовлетворить.

Признать недействительным решение постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации города Перми от 25.06.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества: отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание общей площадью 82,0 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Пензенская, 56.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Перми в пользу индивидуального предпринимателя Артемова Виктора Владимировича 100 (сто) руб. расходов по уплате государственной пошлины по заявлению и 50 (пятьдесят) руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Артемову Виктору Владимировичу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 950 (девятьсот пятьдесят) руб., излишне уплаченную по апелляционной жалобе по чеку-ордеру от 24.09.2009 N 27, который находится в материалах дела.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Ю. В. Скромова

Судьи

Г. Л. Панькова Л. А. Усцов