Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2009 г. N 17АП-9025/09

г. Пермь

14 октября 2009 г.

Дело N А60-27971/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Скромовой Ю.В., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.

при участии:

от заявителя (Общества с ограниченной ответственностью "Симилия"): Угрюмова Е.В., доверенность N 8 от 10.08.2009, паспорт,

от заинтересованного лица (Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом): не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 сентября 2009 года

по делу N А60-27971/2009,

принятое судьей Плюсниной С.В.,

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Симилия"

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом

о признании недействительным решения Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом об отказе заявителю в предоставлении в собственность арендуемого имущества

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Симилия" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 109, общей площадью 289, 3 кв.м., оформленного письмом N 02.12-24-5790 от 26 мая 2009 г., а также с требованием об обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом устранить допущенные прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008г N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением от 02 сентября 2009 г. Арбитражный суд Свердловской области заявленные требования удовлетворил, признал незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Симилия" преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 109, выраженный в письме от 26.05.2009 N 02.12-24-5790, а также обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008г N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Не согласившись с решением суда, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее по тексту - ЕКУГИ, заинтересованное лицо) обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований Обществу с ограниченной ответственностью "Симилия" отказать. По мнению ЕКУГИ, заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку Обществом с ограниченной ответственностью "Симилия" ненадлежащим образом (несвоевременно) перечислялась арендная плата. ЕКУГИ считает, что отсутствие претензий Комитета не свидетельствует о том, что арендатор надлежащим образом исполнял обязательства. ЕКУГИ ссылается на то, что арендатором произведена перепланировка недвижимого имущества без разрешительных документов. Кроме того, ЕКУГИ полагает, что с него незаконно взыскана государственная пошлина по заявлению в сумме 2000 руб., так как в соответствии с п.п. 1.1 п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ он освобожден от ее уплаты.

Общество с ограниченной ответственностью "Симилия" с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению заявителя, немногочисленные нарушения сроков оплаты не носили систематического характера и были малозначительными, что не нарушило права органа местного самоуправления и не нанесло ему ущерба, поскольку арендная плата ежемесячно перечислялась авансовыми платежами; отсутствовала недобросовестность арендатора при исполнении возложенных на него договором обязанностей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 13.07.2006 встроенное нежилое помещение с подвалом (литер А), площадью 290, 6 кв.м., номера на плане: подвал - помещения N 16-23, 1 этаж - помещения NN 1-15, 25-27, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 109, находятся в муниципальной собственности МО город Екатеринбург (том 2, л.д. 10).

31 декабря 2005 г. ЕКУГИ и ООО "Симилия" заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 37950095, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда - встроенное в жилое здание помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 109, общей площадью 284, 5 кв.м., в том числе подвал - 129, 7 кв.м., 1 этаж - 154, 8 кв.м., для использования под аптеку (том 1, л.д. 18-21).

Срок действия договора - с 01 января 2006 г. по 31 декабря 2010 г. (п. 1.2 договора).

31 декабря 2005 г. сторонами подписан Акт приема-передачи нежилого помещения (том 1, л.д. 22).

27 марта 2006 г. сторонами подписано Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды N 37950095 от 31.12.2005, которым п. 1.1 договора изложен в редакции: " Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду помещение муниципального нежилого фонда в виде части встроенного в жилое здание, по адресу: ул. Малышева, 109, строение литер А., общей площадью 290, 6 кв.м. Из них подвал 131, 6 кв.м., 1 этаж - помещения N 1-15, 25-27, материал стен - панели ж/бетонные. Подвал - помещения N 16-23, материал стен - ж/бетонные блоки (том 1, л.д. 23).

17 сентября 2007 г. сторонами подписано Дополнительное соглашение, которым внесены изменения в договор аренды N 37950095 от 31.12.2005, пункт 5.2 договора следует читать в редакции: "В случае нарушения подпунктов 3.2.5 и 4.3 настоящего договора Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0, 5 процентов от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода" (том 1, л.д. 25).

22 апреля 2009 г. ООО "Симилия" обратилось к ЕКУГИ с заявлением о рассмотрении вопроса, касающегося приобретения заявителем арендуемого встроенного нежилого помещения по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 109, находящегося в муниципальной собственности (том 1, л.д. 11, 12).

Письмом от 26 мая 2009 г. N 02.12-24-5790 ЕКУГИ отказал ООО "Симилия" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, сославшись на ненадлежащее перечисление заявителем арендной платы в период с 01.01.2006 по 31.12.2008, а также произведенную без разрешительных документов перепланировку недвижимого имущества (том 1, л.д. 13).

Полагая, что решение ЕКУГИ об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания не соответствует Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008г "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008г) и нарушает права и законные интересы ООО "Симилия", заявитель обратился в суд с заявлением о признании указанного решения недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательство по перечислению арендных платежей исполнено обществом с ограниченной ответственностью "Симилия" надлежащим образом путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в соответствии с условиями договора (до десятого числа каждого месяца). Суд указал, что факт поступления денежных средств на счет арендатора с нарушением установленного сторонами десятидневного срока не свидетельствует о нарушении обязательств, а отдельные случаи просрочек связаны с несвоевременным представлением расчетов арендной платы самим арендодателем. Нарушения сроков перечисления арендной платы не носили систематического характера и были незначительными, не могли являться основанием для отказа в выкупе арендуемого помещения. Суд первой инстанции указал, что такого основания как перепланировка в недвижимом имуществе без разрешительных документов Закон N 159-ФЗ не содержит. ЕКУГИ не доказано, что произведенная перепланировка носит такой характер, что не позволяет определить имущество, подлежащее передаче покупателю. Из плана объекта недвижимости (форма N 9а) следует, что произведенные перепланировки согласованы в установленном порядке, имелась возможность идентифицировать объект, подлежащий отчуждению.

С выводами суда первой инстанции следует согласиться.

Поскольку заявление о приобретении в собственность арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 109, подано ООО "Симилия" 22 апреля 2009 г., правоотношения сторон должны быть расценены применительно к редакции Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, действовавшей в указанный период.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008г N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 22 июля 2009 г.) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех лет и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Понятие субъекта малого и среднего предпринимательства дано в статье 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, отвечающим требованиям статьи 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", при условии соблюдения им в совокупности всех четырех условий, указанных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008г N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Не оспаривая того обстоятельства, что ООО "Симилия" подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства, а также признавая, что соблюдены 1, 3 и 4 пункты статьи 3 ФЗ N 159-ФЗ, ЕКУГИ полагает, что в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения заявителю должно быть отказано в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы в период с 01.01.2006г по 31.12.2008г.

Доводы ЕКУГИ не могут быть признаны обоснованными.

Согласно пункту 4.3 договора N 37950095 от 31.12.2005 арендатор обязан перечислять арендную плату авансом до 10 числа каждого месяца на расчетный счет арендатора. Обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, в рассматриваемом случае предметом заявленных требований не является взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Кроме того, следует иметь в виду, что Федеральным законом N 159-ФЗ не установлены критерии оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом".

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание то обстоятельство, что одной из целей принятия Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательств посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендованного имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы с учетом требований статьи 401 ГК РФ, согласно которой лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные виды ответственности.

Суд первой инстанции, проанализировав расчеты задолженности по арендной плате и пени, пришел к правильному выводу, что в период действия договора аренды от 31.12.2005 арендная плата обществом уплачивалась в полном размере.

То обстоятельство, что обществом несколько раз была допущена незначительная просрочка внесения арендной платы (от одного до четырех дней), не может свидетельствовать о его недобросовестности, а так же о том, что обязательства по договору аренды выполняются им ненадлежащим образом. На момент обращения с соответствующим заявлением задолженность общества по арендной плате отсутствовала, доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования не представлено.

Просрочка в уплате арендной платы не может быть расценена как значительная, кроме того, вины арендатора в указанных случаях не усматривается.

Действий арендатора в 2006-2008гг, которые можно было бы расценить как умышленные или неосторожные, суд не усматривает.

Следует также указать, что при отсутствии фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств по договору N 37950095 от 31.12.2005, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

На день обращения ООО "Симилия" с заявкой на выкуп арендуемого помещения, т.е. на 22.04.2009, задолженности по арендной плате за 2006-2008 г. заявитель не имел.

Основанием для отказа в приватизации объекта также послужила невозможность определения недвижимого имущества, подлежащего продаже, в связи с произведенной в арендуемом помещении перепланировкой без разрешительных документов.

Согласно пункту 13 Положения "О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "город Екатеринбург", утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 12/7213, договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества не может быть заключен при невозможности определить недвижимое имущество, подлежащее продаже (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с произведенными в недвижимом имуществе капитальным ремонтом, или перепланировкой, или реконструкцией без разрешительных документов, о чем имеется запись в кадастровом паспорте недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что предмет договора аренды определен сторонами, что подтверждается договором аренды N 37950095 от 31.12.2005 с учетом дополнительного соглашения к нему.

Согласно выписке из технического паспорта на объект недвижимости по состоянию на 12.03.2009 и кадастровому паспорту помещения по состоянию на 14.04.2009 площадь помещения изменилась за счет уточнения размеров и внутренней перепланировки помещений, общая площадь составила 289, 3 кв.м.

В кадастровом паспорте спорного недвижимого имущества отсутствует запись о произведенной в недвижимом имуществе перепланировке без разрешительных документов.

Из плана объекта недвижимости (форма N 9а) следует, что произведенные перепланировки согласованы в установленном порядке, имелась возможность идентифицировать объект, подлежащий отчуждению.

Кроме того, такое основание, как произведенная в арендуемом помещении перепланировка, не предусмотрено ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что по данному основанию отказ также нельзя признать законным.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Симилия" преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 109, выраженный в письме от 26.05.2009 N 02.12-24-5790, а также обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Довод ЕКУГИ о необоснованном взыскании с него государственной пошлины по заявлению, не может быть признан состоятельным.

Как следует из материалов дела, ООО "Симилия" при обращении в суд с настоящим заявлением в установленном законом порядке уплатило государственную пошлину в размере 2000 руб.

Поскольку статья 333.40 Налогового кодекса РФ не предусматривает возможности возврата истцу из федерального бюджета государственной пошлины при принятия судебного акта в его пользу, когда ответчиком выступает орган местного самоуправления, в указанных случаях следует применять статью 110 АПК РФ, т.е. относить судебные расходы на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по настоящему делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 сентября 2009 г. по делу N А60-27971/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Е. Карпова

Судьи

Ю.В. Скромова Л.А. Усцов