Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2009 г. N 17АП-9507/09

г. Пермь

23 октября 2009 г.

Дело N А60-23533/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2009 по делу N А60-23533/2009,

принятое судьей Киселевым Ю.К.

по заявлению закрытого акционерного общества "Уралспецторг"

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом

о признании незаконным отказа в приватизации,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Уралспецторг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет), изложенного в письме от 21.04.2009 N 02.12-24-4462, в приватизации объекта: г. Екатеринбург, ул. 8Марта, 86.

Решением суда от 24.08.2009 заявленные требования удовлетворены, признано недействительным решение комитета, выраженное в письме от 21.04.2009 N 02.12-24-4462 "Об отказе в приватизации объекта, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8Марта, 86". На комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения об условиях приватизации упомянутого объекта в соответствии с требованиями ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ). С комитета в пользу общества взыскано 2000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Комитет с решением суда не согласен, просит его отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), ст. 425, 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению комитета, договор аренды, подписанный сторонами 17.08.2004 со сроком действия с 01.09.2004 по 31.08.2007, является заключенным с момента регистрации договора - 03.03.2008, то есть условие Закона, устанавливающего, что арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами, не соблюдено. Кроме того, арендатор не надлежаще платил арендную плату, что также исключает возможность признать его соответствующим требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ. Суд необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что спорное имущество включено в Перечень имущества, не подлежащего отчуждению (п. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"); на момент истечения срока, когда заявка общества должна быть рассмотрена комитетом, Перечень был утвержден, что является самостоятельным основанием для отказа в приватизации имущества.

Обществом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно ссылается на законность принятого решения, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество указывает, что стороны распространили действие договора на период с 01.09.2004, поэтому при исчислении срока пользования обществом помещением необходимо засчитывать и это срок, то есть помещение находится в пользовании общества с 17.08.2004, а следовательно более трех лет. Арендатор все это время перечислял арендную плату, а арендодатель принимал её, что также свидетельствует о пользовании помещением. Невозможность зарегистрировать договор аренды была вызвана тем, что арендодатель не предал документацию на помещения и не указал в договоре конкретные номера помещений. Более того, помещения были переведены в нежилые только в марте 2004, а право собственности муниципального образования на нежилые помещения зарегистрировано 27.02.2006, только после этого общество могло обратиться в БТИ за получением технической информации на объект недвижимого имущества, в результате проведения которой было выявлено расхождение в площади помещений, в связи с чем стороны вынуждены были вносить дополнение в договор аренды. То есть сам комитет затягивал проведение регистрации договора. Имевшие место незначительные просрочки внесения арендной платы не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы, поскольку задолженность по арендным платежам отсутствует. Факт последующего включения помещения в Перечень имущества, не подлежащего отчуждению, не должен приниматься во внимание, поскольку это не было основанием для отказа в приватизации, обжалуемом обществом. Довод комитета о неправомерном взыскании с него судебных расходов по уплате государственной пошлины противоречит, по мнению общества, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 17.08.2004 N 40281457, по условиям которого арендатору передается встроено-пристроенное помещение на первом этаже кирпичного 5-ти этажного жилого здания, без отдельного входа, благоустроенное, площадью 170,31 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 86, литера А (л.д. 17-80). Срок действия договора сторонами определен с 01.09.2004 по 31.08.2007. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2004 (л.д. 21).

В последующем сторонами подписывались дополнительные соглашения в части уточнения площади помещений - 248,1 кв. м (л.д. 22), акт приема-передачи помещений указанной площади (л.д.23), а также в части уточнения номеров помещений и их характеристик; так дополнительным соглашением от 15.05.2007 стороны определили характеристики помещения как "встроенное в жилом 5-ти этажном доме, 1 этаж, материал стен - кирпич, помещения N 17-30, с отдельным входом, благоустроенное, площадью 281,8 кв. м, в том числе основной 207,5 кв. м (л.д.24). Помещение указанной площади и с названными характеристиками передано арендатору по акту от 01.05.2007 (л.д. 25). Дополнительным соглашением от 12.12.2007 помещения поименованы N 17-26, 37-40 (л.д. 30), переданы по акту от 01.12.2007 (л.д. 29).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 03.03.2008 (л.д. 31).

Общество, полагая, что у него в силу Закона N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность, обратилось в комитет с заявлением от 25.02.2009 о выкупе объекта недвижимости (л.д. 14,15).

Комитет письмом от 21.04.2009 N 02.12-24-4462 (л.д. 13) отказал обществу в выкупе арендуемого имущества в связи с тем, что помещение находится в пользовании общества по договору аренды менее трех лет - договор заключен 03.03.2008, кроме того комитет указал на невозможность заключить договор купли-продажи ввиду неопределенности предмета договора - в помещении произведена перепланировка без разрешительных документов, о чем имеется указание в информации БТИ от 26.11.2007.

Считая, что отказ комитета в выкупе арендованного имущества является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество соответствует условиям, перечисленным в Законе N 159-ФЗ, и дающим ему преимущественное право на выкуп спорного имущества. При этом судом принято во внимание, что действие договора аренды распространяется на отношения, возникшие до его заключения, поэтому общество соответствует условиям п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ. Наличие такого основания к отказу в приватизации имущества как, перепланировка в помещении без разрешительных документов, Закон N 159-ФЗ не содержит. Кроме того, суд посчитал не доказанным, что произведенная обществом перепланировка носит характер, не позволяющий определить имущество, подлежащее передаче покупателю.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом N 159-ФЗ, вступившим в законную силу с 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ допускает, что с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Перечень имущества.

Одним из требований, установленных ст. 3 упомянутого Закона, является то, что арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Положения закона позволяют сделать вывод, что законодатель связывает право субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества с условием, что он (субъект) является в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ арендатором недвижимого имущества по договору аренды. То есть, владение имуществом в отсутствие заключенного надлежащим образом договора не может свидетельствовать о соблюдении обществом условий ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В п. 3.2.24 договора предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно производить регистрацию настоящего договора, а также всех необходимых изменений к нему за свой счет в двухмесячный срок с момента получения настоящего договора или дополнительного соглашения к нему. Обязанность по проведению регистрации договора в регистрационной службе возложена на арендатора п. 6.6.1 договора.

Учитывая, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 03.03.2008 и считается заключенным именно с этого момента, общество не может быть признано пользующимся имуществом в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором аренды такого имущества, а, следовательно, отказ комитета, мотивированный тем, что имущество находится в аренде у общества в соответствии с договором аренды менее трех лет до дня вступления в силу Закона, является правильным.

Между тем апелляционный суд полагает необходимым указать, что отказ в приватизации на том основании, что обществом проведена перепланировка в отсутствие разрешительной документации, нельзя признать законным, поскольку в материалы дела представлен акт приемочной комиссии от 18.04.2007, утвержденный заместителем главы администрации г. Екатеринбурга, согласно которому строительно-монтажные работы по перепланировке осуществлялись в соответствии с проектом и на основании постановления главы администрации от 04.03.2004 (л.д. 95-98).

Право собственности муниципального образования на объект недвижимости с учетом проведенной в нем реконструкции зарегистрировано (свидетельство от 17.01.2008; л.д. 117).

Поскольку отказ комитета в приватизации имущества ввиду несоответствия общества требованиям, содержащимся в п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, является законным, оснований для удовлетворения требований общества и признания отказа комитета недействительным у суда первой инстанции не имелось. Решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб., от уплаты которой в установленном порядке комитет был освобожден, взыскивается с общества в доход федерального бюджета (ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2009 по делу N А60-23533/2009 отменить.

Отказать в удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом "Уралспецторг" требований о признании незаконным отказа Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в приватизации объекта: г. Екатеринбург, ул. 8Марта, 86, изложенного в письме от 21.04.2009 N 02.12-24-4462.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Уралспецторг" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 (одна тысяча) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Ю. В. Скромова

Судьи

Т.Л. Зеленина Г. Л. Панькова