Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2009 г. N 17АП-9525/09

г. Пермь

26 октября 2009 г.

Дело N А60-11402/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Назаровой В.Ю.

судей Соларевой О.Ф., Шварц Н.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Заривчацкой О.В.,

при участии:

от истца ИП Гордеева А.В.: 1. Гордеев А.В., паспорт,

2. Пересыпкин С.О., паспорт, доверенность от 28.08.2009 года,

3. Орлов П.П., паспорт, доверенность от 28.08.2009 года,

от ответчика ИП Лаубах Н.В.: Кочуров А.Ю. паспорт, доверенность от 16.04.2009 года,

от третьих лиц: ОМС "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", СОГУП "Областной Центр технической инвентаризации недвижимости в лице филиала "Краснотурьинское Бюро техниечской инвентаризации и регистрации недвижимости", Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации округа Краснотурьинс, ООО "Эксперт": не явились, извещены надлежащим образом,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ИП Гордеева А.В.

на решение Арбитражный суд Свердловской области от 20 августа 2009 года

по делу N А60-11402/2009,

принятое судьей Шулеповой Т.И.

по иску ИП Гордеева А.В. к ИП Лаубах Н.В.

третьи лица: ОМС "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", СОГУП "Областной Центр технической инвентаризации недвижимости в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости", Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации округа Краснотурьинск, ООО "Эксперт",

о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гордеев Андрей Владимирович (далее -ИП Гордеев А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лаубах Н.В. (далее -ИП Лаубах Н.В., ответчик) о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения (том 1, л.д. 4-7).

Определением суда от 20.04.2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ОМС Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (том 1, л.д. 1-3).

Определением суда от 03.06.2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: СОГУП "Областной Центр технической инвентаризации недвижимости в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости", Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации округа Краснотурьинск (том 1, л.д. 67-73).

Определением суда от 20.04.2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Эксперт" (том 1, л.д. 188-197).

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 августа 2009 года (резолютивная часть от 19.08.2009 года, судья Т.И. Шулепова) в удовлетворении исковых требований отказано (том 2, л .д. 92-104).

Истец, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в которой указал на то, что решение суда вынесено незаконно и необоснованно. На момент продажи нежилого помещения ИП Гордееву площадь помещения составляла 172, 3 кв.м.; ремонтные работы, произведенные ИП Лаубах Н.В., относятся к разряду реконструкции, при их производстве уменьшилась площадь нежилого помещения; ремонтные работы в нежилом помещении произведены ИП Лаубах Н.В. в промежуток времени с момента приобретения в собственность ИП Гордеевым А.В. нежилого помещения и до момента проведения технической инвентаризации БТИ в 2009 году; до производства реконструкции помещения ИП Лаубах Н.В. не обращалась за согласованием к собственнику помещения, арендодателю ИП Гордееву А.В. - тем самым нарушив требования п.п. 1.8., 3.2.13. договора аренды. ИП Гордеев А.В., как собственник помещения, был неоднократно привлечен к административной ответственности за совершенные ИП Лаубах Н.В. реконструкции.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали, просят решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, указывают на нарушение ИП Лаубах Н.В. условий договора аренды, которые выразились в реконструкции помещений, не согласованной с арендодателем, кроме того, незаконная реконструкция повлекла за собой возбуждение административного производства и привлечение ИП Гордеева А.В. к административной ответственности. В результате незаконной реконструкции арендодателю ИП Гордееву А.В. причинен имущественный ущерб в размере 83 852 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклонил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица: ОМС "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", СОГУП "Областной Центр технической инвентаризации недвижимости в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости", Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации округа Краснотурьинск, ООО "Эксперт", в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, третьими лицами отзывы на апелляционную жалобу не представлены. Указанные обстоятельства в силу положений ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Ходатайства заявленные истцом и ответчиком в суде апелляционной инстанции о приобщении документов к материалам дела, отклонены, в связи с тем, что указанные ходатайства в суде первой инстанции не заявлялись, кроме того, документы получены сторонами после вынесения решения суда первой инстанции (ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона 18.09.2008 г., по договору N 19 купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2008 г., заключенному с ОМС по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск", ИП Гордеев А.В. приобрел недвижимое имущество - помещение N 2, расположенное на первом этаже дома, находящегося по адресу: 624440 Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 72.

В соответствии п. 1.3 договора купли-продажи право собственности на указанное имущество обременено договором N 118 от 01.04.2008 года аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, заключенного между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (арендодатель) и ИП Лаубах Н.В. (арендатор).

Дополнительное соглашение к договору N 118 от 01.04.2008 г. между арендатором и новым собственником (Арендодателем) о замене стороны договора заключено 04.12.2008 г., зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2009 г. регистрационная запись N 66-66-.06/001/2009-289.

По мнению истца, ИП Лаубах Н.В. при эксплуатации нежилого помещения нарушены положения п. 3.2.13 Договора аренды N 118 от 01.04.2008 г., а именно: проведено переустройство и перепланировка без предоставления разрешительных документов и проектной документации. В результате произведенных переустройства и перепланировки общая полезная площадь нежилого помещения составляет в настоящее время 170,7 кв. м, что зафиксировано в документах БТИ (справка N 94 от 26.01.2009 г.), тогда как согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 24.09.2008 г. N 19 она составляла 172,3 кв. м.

Истец указывает, что приобрел нежилое помещение общей площадью 172,3 кв. м и оплатил его полностью, доказательством чего является справка N 239 от 22.10.2008 г., выданная Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" за подписью председателя комитета Сухомлиновой Т.П. Стоимость 1 кв. м площади при продаже составляла 52 408 руб.

Истец считает, что в результате незаконной перепланировки арендатором Лаубах Н.В. нежилого помещения истец лишился площади размером 1 кв. м 60 кв. см, что в стоимостном выражении равняется 83852 руб. 80 коп.

Кроме того, по мнению истца, незаконные переустройство и перепланировка привели к тому, что по итогам проверки соблюдения требований пожарной безопасности, проведенной государственным инспектором г. Краснотурьинска по пожарному надзору, составлен Акт N 184 от 31.12.2008 г. о нарушениях требований пожарной безопасности в здании магазина "Цветы", расположенного по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, 72.

В Предписании N 162 от 31.12.2008 г. по устранению нарушений требований пожарной безопасности в п. 6 указано: обеспечить устройством для дымоудаления или сделать естественное освещение (окна) в торговом зале без естественного освещения. На плане помещения, которое истец приобретал в собственность, окна в торговом зале имелись, но как выяснилось впоследствии, арендатор, без разрешения арендодателя заложив окна, сделал стену глухой.

Постановлением N 3 о назначении административного наказания от 31.12.2008 г. истец был признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и подвергнут штрафу в размере 500 рублей.

Далее истец указывает, что в марте 2009 года в помещениях магазина "Цветы", расположенного по ул. Ленина, 72 в г. Краснотурьинске, Государственным инспектором г. Краснотурьинска по пожарному надзору проведено внеплановое мероприятие по контролю, целью которого являлся надзор за исполнением Предписания N 162 от 31.12.2008 г.

16.03.2009 года составлен Акт N 26 проверки соблюдения требований пожарной безопасности, в котором указывается на невыполнение требования п. 6 Предписания N 162 от 31.12.2008 года: обеспечить устройством для дымоудаления или сделать естественное освещение (окна) в торговом зале без естественного освещения. Выписано Предписание N 26/20/2 от 16 марта 2009 г. с повторным требованием обеспечить устройством для дымоудаления или сделать естественное освещение (окна) в торговом зале без естественного освещения.

По результатам контрольных мероприятий составлен протокол N 32 об административном правонарушении, в котором указывается, что истец ранее 31.12.2008 года привлекался к административной ответственности. Законное предписание органа, осуществляющего государственный надзор, не выполнено в установленные сроки, а именно не выполнен п. 6 Предписания N 162 от 31.12.2008 года, за что предусмотрена административная ответственность в соответствии с ч. 1 ст. 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Кроме того, истец указал, что в пункте 3.2.13 Договора аренды N 118 от 01.04.2008 г. предусмотрено, что Арендатор имеет право осуществлять проведение перепланировки, переоборудования, реконструкции, капитального ремонта исключительно по письменному согласованию с Арендодателем.

Однако, как утверждает истец, арендатором произведена самовольная перепланировка арендуемого помещения без согласования с Арендодателем, выявленные переустройство и - перепланировка произведены без предоставления разрешительных документов и проектной документации, о чем, по мнению истца, свидетельствует справка БТИ от 26.01.2009 года N 94.

В связи с изложенным истец письмом от 05.02.2009 года предложил арендатору устранить нарушения, допущенные при исполнении договора аренды. Однако нарушения в указанный срок устранены не были.

Ответчику истцом направлено письмом от 02.03.2009 года с предложением о расторжении договора аренды N 118 от 01.04.2008 года. Отказ расторгнуть договор от арендатора Лаубах Н.В. получен письмом N 5 от марта 2009 года.

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что истцом не доказано нарушение ответчиком условий договора аренды, и, как следствие, отсутствуют основания для расторжения договора аренды 01.04.2008 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации .

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 года N 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом установлено, что торговля в арендуемом помещении соответствует условию договора об его использовании по назначению.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что по акту N 184 от 31.12.2008 года в отношении Гордеева А.В. ОГПН г. Краснотурьинска вынесено предписание N 162 по устранению требований пожарной безопасности, постановлением N 3 от 31.12.2008 года назначено административное наказание - штраф 500 руб.

06.02.2009 года, 02.03.2009 года истец обратился к ответчику с просьбой устранить нарушения, указанные в акте N 184 от 31.12.2008 года.

Ответчиком дан ответ N 3 от 16.02.2009 года, в котором указано, что нарушения будут устранены в марте 2009 года.

16.03.2009 года ОГПН г. Краснотурьинска составлен акт N 26, в котором указано, что из ранее выявленных нарушений остались невыполненными только обеспечение устройством для дымоудаления или установка естественного освещения (окна) в торговом зале без естественного освещения, вынесено предписание N 26/20/2 от 16.03.2009 года, составлен протокол N 32 от 16.03.2009 года, постановлением N 3 от 31.12.2008 года Гордееву А.В. назначено административное наказание - штраф 1000 руб.

ИП Гордеев А.В. считает, что привлечение его к административной ответственности вызвано неправомерными действиями арендатора по неисполнению предписания пожарной инспекции, а именно - закладки окон. Однако как следует из отзыва ОМС "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" 14.01.2008 года ИП Лаубах Н.В. обращалась в Комитет по архитектуре и градостроительству для согласования закладки 3-х оконных проемов.

Пунктом 1.8. договора аренды предусмотрено, что неотделимые улучшения, реконструкция, капитальный ремонт арендуемого муниципального имущества производятся арендатором только при письменном согласовании с арендодателем.

Пунктом 3.2.13 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора осуществлять проведение перепланировки, переоборудования, реконструкции, капитального ремонта исключительно по письменному согласованию с арендодателем.

Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации городского округа Краснотурьинск дан ответ N 712 от 03.08.2009 года, из которого следует, что закладка оконных проемов не влияет на конструктивные характеристики надежности объекта капитального строительства, не нарушают нормы, установленные СНиП 23-05-95 "Естественное и искусственное освещение", СНип 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения", данные работы не относятся к работам по перепланировке и переустройству нежилого помещения (том 1, л.д. 198).

В письме N 573 от 08.07.2009 года Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации городского округа Краснотурьинск сообщено о том, что специалистом комитета по архитектуре и градостроительству 07.07.2009 года произведен осмотр нежилых помещений по ул. Ленина, 72, магазин "Цветы". Установлено, что демонтаж перегородок, а также устройство новых перегородок и холодильника в помещениях 1-10, 13-19 не выявлено. Конструкции тамбура (помещение N 12) заменены согласно требованиям предписания N 124 от 16.07.2003 года (ППБ 01-03 п. 53) Министерства внутренних дел Российской Федерации Государственной противопожарной службы. Спорные работы относятся к текущему ремонту, следовательно их согласование с собственником в силу условий договора аренды и ст. 616 Гражданского кодекса не требовалось.

Не доверять указанным документам у суда апелляционной инстанции не имеется оснований, из указанных писем не следует, что Лаубах Н.В. нарушены условия договора аренды, а именно п. 1.8., 3.2.13.

Поскольку при проведении текущего ремонта конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности арендуемого имущества не затрагивались, в силу подп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на производство указанных работ не требуется.

Вместе с тем, согласно п. 2.2.2. договора аренды арендатор имеет право самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера имущества, не затрагивающие изменения несущих конструкций здания, не влекущие перепланировки имущества или других неотделимых улучшений. Согласно пункта 3.2.6. арендатор обязан содержать объект аренды, фасад объект аренды в надлежащем санитарном состоянии, производить текущий ремонт за счет собственных средств, обеспечивать чистоту прилегающей территории.

Как следует из материалов дела, закладка окон была согласована ИП Лаубах Н.В. 22.02.08 года (справка Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации ГО Краснотурьинск Свердловской области от 17.06.2009 года N 482, письмо Администрации ГО Краснотурьинск Свердловской области от Комитета по архитектуре и градостроительству от 22.02.2008 года N 109).

ОГПН г. Краснотурьинска истцу предложены альтернативные варианты исполнения предписания N 26/20/2 от 16.03.2009 года - установка естественного освещения (окна) в торговом зале без естественного освещения или обеспечение устройством дымоудаления.

Следовательно, устранение закладки окон является не единственно возможным способом соблюдения противопожарных норм, нарушений можно было избежать иным путем - путем установки устройства дымоудаления.

Однако с требованием об установке устройства дымоудаления истец к ответчику не обращался.

Вместе с тем, в силу ст. 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества лежит на его собственнике, в том числе и обеспечение имущества необходимым оборудованием в целях его сохранности.

Условиями спорного договора аренды, (и с истцом и с предыдущим собственником), не предусмотрено возложение на арендатора обязанности по установке пожарной сигнализации и устройства дымоудаления.

Отзыв N 1374 от 22.06.2009 года СОГУП "Областной Центр технической инвентаризации недвижимости" Свердловской области в лице филиала "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" не принят судом первой инстанции во внимание обоснованно, поскольку СОГУП "Областной Центр технической инвентаризации недвижимости" Свердловской области представил письмо N 1-123-976 от 30.06.2009 года о том, что письмо N 1374 от 22.06.2009 года является недействительным.

Кроме того, как следует из отчета об оценке N 605 от 07.08.2008 года, данных осмотра объекта недвижимости, фотографий объекта недвижимости, представленных ОМС "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" и ООО "Эксперт", на момент оценки спорного имущества перед заключением договора купли-продажи между истцом и Комитетом по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск от 18.09.2008 года, спорные работы уже были выполнены.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что при покупке недвижимого имущества, у истца имелась возможность сопоставить фактическое состояние помещения и данные, отраженные в технической документации БТИ, и в случае их несовпадения заявить об этом продавцу и потребовать повторного осмотра помещения на день совершения сделки. На основании вышеизложенного довод истца о том, что в результате действий ответчика им было приобретено помещение не соответствующее условиям договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Таким образом, суд первой инстанции, не установив оснований для применения ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении заявленных требований обоснованно отказал.

Учитывая, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, тождественны тем доводам, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, и оснований для переоценки обстоятельств дела у суда апелляционной инстанции не имеется, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче апелляционной жалобы, не подлежит возврату истцу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 августа 2009 года по делу N А60-11402/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В. Ю. Назарова

Судьи

О. Ф. Соларева Н. Г. Шварц