Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. N 03АП-3299/2009

г. Красноярск

А33-5999/2009

"02" октября 2009 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена "01" октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "02" октября 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бычковой О.И.

судей: Борисова Г.Н., Дунаевой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Скрипниковой И.П.,

при участии представителей:

заявителя - Анисимовой М.Л. по доверенности от 25.08.2008 N 1,

Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю - Потылицына А.В. по доверенности от 12.01.2009 N 70-55/181

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Би-Ту-Би Девелопмент"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "17" июля 2009 года по делу N А33-5999/2009, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Би-Ту-Би Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю о признании незаконным отказа от 24 марта 2009 года N 01/010/2009-527 в регистрации договора участия в долевом строительстве от 10 февраля 2009 года N 1, об обязании зарегистрировать данный договор.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление архитектуры администрации г.Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, Департамент градостроительства администрации г. Красноярска, администрация г.Красноярска, Управление Роснедвижимости по Красноярскому краю, Артеменко Мария Геннадьевна.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "17" июля 2009 года по делу N А33-5999/2009 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе общество ссылается на следующие доводы:

- в материалах дела отсутствуют документы о том, что жилое помещение N 214 соответствует критериям общежития;

- выданное разрешение на строительство является подтверждением соответствия проекта реконструкции градостроительному регламенту; договор участия в долевом строительстве заключен в полном соответствии с правилами о разрешенном использовании земельного участка, установленного для данной территориальной зоны;

- суд первой инстанции не оценил тот факт, что в отношении объекта по ул. Киренского, 9 "А" в г. Красноярске зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от 04.03.2009 N 1/Н; не оценил письмо Управления архитектуры администрации города Красноярска от 24.04.2009 N 7606.

Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Департамент градостроительства администрации г. Красноярска представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает требования общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 17-00 часов 30.09.2009 до 14 часов 20 минут 01.10.2009.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Общество с ограниченной ответственностью "Би-Ту-Би Девелопмент" зарегистрировано в качестве юридического лица, в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за основным государственным регистрационным номером 1062465056081.

Общество 10.02.2009 обратилось в Управление ФРС по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.02.2009 N 1 с гражданкой Артеменко М.Г. в отношении объекта - жилого помещения N 214 (строительный номер) общей площадью 20,2 кв.м. (3-й подъезд, 4-ый этаж) по адресу г. Красноярск, ул. Киренского, 9-А в Октябрьском районе г. Красноярска.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 24.03.2009 N 01/010/2609-527 Управление ФРС по Красноярскому краю отказало обществу и гр. Артеменко М.Г. в регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.02.2009 N 1.

В качестве оснований отказа в государственной регистрации в сообщении указаны:

- несоответствие реконструкции существующего здания правилам пунктов 4, 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации;

- размещение жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, в нежилых зданиях не предусмотрено пунктом 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, в то время как объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное в нежилом здании;

- реконструкция здания не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором здание расположено.

Общество с данным отказом регистрирующего органа не согласно, считает его не соответствующим действующему законодательству, нарушающим права и законные интересы общества, в связи с чем, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 10.02.2009 N 1.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении требования общества о признании незаконным отказа в государственной регистрации, суд первой инстанции исходил из того, что договор участия в долевом строительстве от 10.02.2009 N 1 заключен с нарушением правил о разрешенном использовании земельного участка, установленного для территориальной зоны, в которой расположен объект недвижимости; создание жилых помещений, предназначенных для передачи в собственность лицам, не являющимся персоналом учреждений спорта и отдыха с целью их постоянного проживания, не предусмотрено проектной документацией на нежилое здание по ул. Киренского, 9 "А" в г.Красноярске.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими действующему законодательству и обстоятельствам дела исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

В соответствии с пунктами 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органом, осуществляющим государственную регистрацию, при государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также устанавливается отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию (пункт 1 статьи 17 Закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, общество 10.02.2009 обратилось в Управление ФРС по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.02.2009 N 1 с гражданкой Артеменко М.Г. в отношении объекта - жилого помещения N 214 (строительный номер) общей площадью 20,2 кв.м. (3-й подъезд, 4-ый этаж) по адресу г. Красноярск, ул. Киренского, 9-А в Октябрьском районе г. Красноярска.

Из представленных для регистрации договора документов следует, что общество является собственником нежилых помещений N 1-10 в нежилом здании по адресу г. Красноярск, ул. Ак. Киренского, 9а (составляющих в целом здание), что подтверждается представленными свидетельствами о регистрации права (договор купли-продажи недвижимого имущества N 20/Н от 14.04.2008, продавец ООО "Митекс", свидетельства о регистрации права от 29.05.2008).

Из представленного технико-рабочего проекта (1980) следует, что ранее здание являлось профилакторием Красноярского комбайнового завода, расположено в районе лыжных баз Студенческого городка в Октябрьском районе г. Красноярска.

В материалы дела представлено распоряжение администрации г. Красноярска N 3639-недв от 21.12.2007 о предоставлении ЗАО "Управляющая компания СМ.арт". доверительному управляющему Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Квартирный ответ" земельного участка площадью 7 706 кв.м. находящегося по адресу г. Красноярск. ул. Киренского, 9а. строения 1.2 в целях эксплуатации нежилых зданий. Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 24:50:0100443:0050, разрешенное использование: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО "Би-Ту-Би Девелопмент" заключен договор аренды N 2807 от 31.10.2008 данного земельного участка для использования в целях эксплуатации нежилых зданий в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом. Срок договора аренды с 15.09.2008 по 20.12.2017, договор зарегистрирован в установленном порядке.

Из карты градостроительного зонирования г. Красноярска, ответа Управления архитектуры администрации г. Красноярска от 07.07.2009 следует, что данный участок относится к зоне рекреационной стационарной (Р.3).

Согласно статье 17 Правил землепользования и застройки г. Красноярска, утвержденных Решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 N В-306, в составе территории г. Красноярска предусмотрено в числе прочих создание рекреационных зон, которые включают в себя зоны городской рекреации (Р.1), зоны рекреационные лесопарковые (Р.2), зоны рекреационные стационарные (Р.3).

Статьей 21 Правил землепользования и застройки предусмотрены основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды использования земельных участков в составе зон рекреационных стационарных. Зоны рекреационные стационарные включают в себя участки городских территорий, используемые и предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, с расположенными на них объектами для организованного длительного и кратковременного отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, а также для размещения домов престарелых и инвалидов, детских домов, домов ребенка, школ-интернатов.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что договор участия в долевом строительстве от 10.02.2009 N 1, предметом которого является жилое помещение N 214 (строительный номер) общей площадью 20,2 кв.м. (3-й подъезд, 4-ый этаж) по адресу г. Красноярск, ул. Киренского, 9-А в Октябрьском районе г. Красноярска, заключен с нарушением правил о разрешенном использовании земельного участка, установленного для территориальной зоны, в которой расположен объект недвижимости.

Согласно заключению N 001-08/КРЭ-0363/02 от 13.01.2009, выполненному ФГУ "Главгосэкспертиза России" в лице Красноярского филиала по проекту "нежилое здание со встроенными жилыми помещениями по ул. Ак. Киренского, 9А", в отношении данного здания предусматривается реконструкция существующего нежилого здания, бывшего заводского профилактория "Янтарь", здание до реконструкции имеет 4 этажа общей площадью 5 614,1 кв.м. После реконструкции здание будет иметь 5 этажей с 224 жилыми комнатами, жилая площадь общая 5 298,2 кв.м., нежилая 2 254,8 кв.м. (стр. 4 заключения).

Жилые помещения сгруппированы по 11-18 комнат в блоки коридорного типа, общее количество блоков - 16, общее количество комнат на 4-х этажах - 224, каждая жилая комната запроектирована с прихожей и санузлом и рассчитана на проживание одного человека. В соответствии с заданием заказчика - это общежитие для персонала учреждений спорта и отдыха. Встроенные жилые помещения полностью изолированы от нежилых частей здания, имеют собственные входы и лестничные клетки (стр. 24 заключения).

Согласно разделу 4.6 заключения, проектом предусмотрены элементы благоустройства и озеленения согласно требованиям, предъявляемым к содержанию общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных заведений и училищ, а сами встроенные помещения отнесены к общежитию.

Проанализировав указанное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что проектом по заданию заказчика предусмотрено в составе нежилого здания создать общежитие для персонала учреждений спорта и отдыха, а не жилые помещения, предназначенные для передачи в собственность иных лиц, не являющихся персоналом учреждений спорта и отдыха, с целью их постоянного проживания.

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно пункту 2 статьи 18 Правил, утвержденных Решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 г. N В-306 "О Правилах землепользования и застройки г. Красноярска" в рекреационных зонах (в том числе в зонах рекреационных стационарных) не допускается размещение промышленных, складских объектов, дачное строительство, размещение жилых и коммунальных объектов, не связанных с объектами, расположенными в данной территориальной зоне или в смежных территориальных зонах, либо с обслуживанием таких объектов, за исключением объектов, предусмотренных настоящими Правилами.

Пунктом 1 статьи 21 Правил перечислены участки городских территорий и виды объектов, которые могут находиться в рекреационных стационарных зонах.

Размещение в рекреационных стационарных зонах объектов, предназначенных для постоянного проживания граждан, указанной правовой нормой не предусмотрено.

В соответствии подпунктом 3 пункта 4 статьи 21 Правил в зоне рекреационной стационарной предусмотрена возможность размещения жилых домов для работников, обеспечивающих функционирование объектов, связанных с организацией отдыха и туризма, но только в качестве условно-разрешенного вида использования.

Согласно пункту 6 статьи 37, статье 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется по результатам публичных слушаний на основании решения главы местной администрации, опубликованном в установленном порядке.

Общество, ссылаясь на пункт 11 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, считает, что получать отдельное разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка для реконструкции здания профилактория по ул. Ак. Киренского, 9 А в г. Красноярске в нежилое здание со встроенными жилыми помещениями не требуется.

Указанный довод является ошибочным в силу следующего.

Пунктом 11 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ней предусмотрены случаи, когда публичные слушания могут не проводиться. При этом, указанная норма не содержит положений, исключающих необходимость в перечисленных случаях принятия главой местной администрации решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования и его официального опубликования.

Кроме того, согласно пункту 11 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка могут не проводиться только, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний.

Обществом не представлены доказательства включения в градостроительный регламент земельного участка условно разрешенного вида использования "размещение жилых домов для работников, обеспечивающих функционирование объектов, связанных с организацией отдыха и туризма" в порядке, предусмотренном для внесения изменений в правила землепользования и застройки после проведения публичных слушаний; доказательства наличия решения главы местной администрации о выдаче разрешения на такой вид разрешенного использования земельного участка как "размещение жилых домов для работников, обеспечивающих функционирование объектов, связанных с организацией отдыха и туризма".

Довод апелляционной жалобы о том, что выданное разрешение на строительство является подтверждением соответствия проекта реконструкции градостроительному регламенту, рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен в связи с тем, что факт наличия разрешения на строительство (реконструкцию) объекта не опровергает вывод суда о том, что правоустанавливающие документы на земельный участок не предусматривают размещение на нем жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела документов о том, что жилое помещение N 214 соответствует критериям общежития, является несостоятельным.

Из заключения N 001-08/КРЭ-0363/02 от 13.01.2009 по проекту "нежилое здание со встроенными жилыми помещениями по ул. Ак. Киренского, 9А" следует, что проект реконструкции указанного объекта недвижимости предполагает размещение на занимаемом земельном участке жилых помещений, обладающих признаками общежития, для персонала учреждений спорта и отдыха. Размещение общежития для персонала учреждений спорта и отдыха соответствует условно-разрешенному виду использования земельного участка установленному статьей 21 Правил землепользования и застройки г. Красноярска.

В данном случае, размещение на занимаемом земельном участке жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания иных лиц, не соответствует разрешенному использованию земельного участка. В связи с чем, обстоятельства, свидетельствующие о фактическом соответствии либо несоответствии жилого помещения N 214 критериям общежития, не имеют правового значения.

Ссылка общества на то, что в отношении объекта по ул. Киренского, 9 "А" в г. Красноярске зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от 04.03.2009 N 1/Н, отклоняется как необоснованная, поскольку оценка указанного договора и правомерность его государственной регистрации не входит в предмет исследования по настоящему делу.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не оценил письмо Управления архитектуры администрации города Красноярска от 24.04.2009 N 7606, не принимается судом апелляционной инстанции.

Из содержания указанного письма следует, что рекреационную стационарную территориальную зону (Р.3), в которой расположен земельный участок по адресу: ул. Киренского, 9 "А", предполагается заменить на территориальную зону объектов образования (ОД.2). По срокам утверждения процедура внесения изменений, при положительных результатах публичных слушаний и решения Городского Совета, рассчитана до сентября 2009 года.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанное письмо не опровергает имеющих правовое значение и установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор участия в долевом строительстве от 10.02.2009 N 1 заключен с нарушением правил о разрешенном использовании земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 июля 2009 года по делу N А33-5999/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.И. Бычкова

Судьи

Г.Н. Борисов Л.А. Дунаева