Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 03АП-3196/2009

г. Красноярск

"19" октября 2009 г.

Дело N А33-2795/2009

Резолютивная часть постановления объявлена "15" октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Радзиховской В.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

при участии в судебном заседании:

от ООО "СибТехно-Сервис" (истца): Петракович А.В. - представителя по доверенности от 12.02.2009; Буката О.А. - представителя по доверенности от 27.02.2009;

от департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ответчика): Обединой Е.А. - представителя по доверенности N 49 от 18.08.2009;

от ООО "КрасТЭК" (ответчика): Малий С.А. - представителя по доверенности N 63 от 02.10.2009;

от МП г. Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5" (третьего лица): Шевцовой И.Г. - представителя по доверенности N 40 от 30.03.2009;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибТехно-Сервис"

на решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" июня 2009 года

по делу N А33-2795/2009, принятое судьей Альтергот М.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СибТехно-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью "КрасТЭК" с требованием перевести на ООО "СибТехно-Сервис" права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "КрасТЭК" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на арендуемые нежилые помещения (с учетом уточнения исковых требований л.д. 246 том 1):

- N 24 (комната N 1 площадью 33,6 кв.м.) на первом этаже,

- N 5 (комнаты N 15 площадью 15,3 кв.м., N 16 площадью 17,5 кв.м.) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый N СТР04796);

- N 1 (комнаты N 4 площадью 143,7 кв.м., N 5 площадью 54,6 кв.м., N 41 площадью 423,6 кв.м., N 46 площадью 107,7 кв.м., N 47 площадью 5,2 кв.м., N 48 площадью 13,1 кв.м., N 49 площадью 11,4 кв.м.) общей площадью 759,3 кв.м. реестровый N СТР09777, СТР04796,

расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84 и 84 стр.6.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено муниципальное предприятие города Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 июня 2009 года в иске отказано.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой указал:

- истец надлежащим образом и своевременно вносил арендную плату;

- вопрос лишения истца преимущественного права на заключение договора не был исследован;

- истцу не направлялось уведомление об освобождении помещений;

- истец трижды направлял уведомление арендодателю о желании продлить договор, на все письма ответчик ответил отказом;

- у ответчиков возникли договорные отношения в период действия договора N 11050 от 01.02.2008;

- вывод суда о том, что договоры аренды различаются, так как имеют разные цели использования, неправомерен, так как цель использования арендованного имущества не является существенным условием договора;

- тот факт, что истец не исполнил условия договора аренды в части заключения договора с соответствующей организацией на возмещение эксплуатационных расходов, не является нарушением истцом спорного договора аренды, так как департамент муниципального имущества и земельных отношений не ответил на запросы истца о том, с кем истец должен заключить договор на возмещение эксплуатационных расходов. Третье лицо не представило доказательств того, что имеет право заниматься данной деятельностью;

- на момент рассмотрения спора у истца отсутствует задолженность по арендной плате.

Ответчик - ООО "КрасТЭК" надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителя не направило. Дело рассматривается в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учетом дополнений и исковом заявлении.

От представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью подготовки отзыва на дополнение к апелляционной жалобе.

Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении данного ходатайства, так как новых доводов, не заявленных при рассмотрении искового заявления в первой инстанции, а также апелляционной жалобы, в дополнении к апелляционной жалобе истцом не заявлено.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "КрасТЭК" указало, что здание, расположенное по ул. Калинина, д. 84, строение 6, в совокупности имущественного комплекса по ул. Калинина, д. 84, было передано в пользование ООО "КрасТЭК" 09.07.2008. Договоры, заключенные между департаментом и истцом, а также между департаментом и ООО "КрасТЭК", различаются по предмету, площади помещений, поэтому иск удовлетворен быть не может.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент муниципального имущества и земельных отношений указал, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как отсутствуют условия для удовлетворения такого иска, а именно: арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом; условия аренды должны быть равными.

Третье лицо - муниципальное предприятие города Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что с 15.01.2009 единственным балансодержателем зданий и сооружений, находящихся по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84 (7 объектов) является муниципальное предприятие города Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5". Истец в нарушение пункта 4.2.5. договора аренды N 11050 от 01.02.2008 не заключил договор на возмещение эксплуатационных расходов и имеет задолженность за январь-май 2009 го в размере 238 868 руб. 75 коп. исковые требования удовлетворению не подлежат, так как все помещения и сооружения используются казной самостоятельно в целях осуществления уставной деятельности города Красноярска. Тот факт, что арендатор не уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок установлен Арбитражным судом Красноярского края по делу N А33-1168/2009.

В судебном заседании представители департамента и муниципального предприятия поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.

Представитель истца пояснил, что несение эксплуатационных расходов подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

21.07.2003 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "Сибтехно-Сервис" (арендатор) подписали договор аренды N ВС 7822 нежилого помещения, временно свободного от уставной деятельности муниципального предприятия, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование по договору нежилое помещение N 1 (комнаты N 48, N 49), реестровый N СТР04796, общей площадью 34,5 к.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул.Калинина, 84, для использования под магазин (пункт 1.1 договора аренды N ВС 7822 от 21.07.2003).

Пунктом 4 договора аренды N ВС 7822 от 21.07.2003 установлен срок его действия: с 21.07.2003 по 21.06.2004 включительно. Дополнениями к договору аренды N ВС 7822 срок действия договора продлевался, дополнением N 8 от 10.01.2007 срок действия договора аренды N ВС 7822 продлен до 12.11.2007.

Арендная плата определяется согласно расчету (приложение N 2 к договору) и вносится ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца, который определен сторонами как разумный (пункты 5.1, 5.3 договора аренды N ВС 7822 от 21.07.2003, дополнение N 5 от 11.02.2005).

В подписанных между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "СибТехно-Сервис" (арендатор) дополнениях N 2 от 12.05.2004, N 3 от 11.02.2005, N 7 от 30.01.2006, N 9 от 16.01.2007 установлен размер арендной платы и указано, что арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений, плату за пользование земельным участком.

01.02.2008 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "СибТехно-Сервис" (арендатор) подписали новый договор аренды нежилого помещения N 11050, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения N 24 (комната N 1) на первом этаже, N 5 (комнаты N 15, N 16) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый N СТР04796; N 1 (комнаты N 4, N 5, N 41, N 46- N 49) общей площадью 759,3 кв.м. на первом этаже, реестровый N СТР09777, реестровый N СТР04796, всего общей площадью 825,7 кв.м., расположенные в г. Красноярске по адресу: ул. Калинина, 84, для использования под офис, магазин, склад, моторный и кузовной цеха.

За аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 2) (пункт 1.2. договора). В пункте 2 приложения N 2 к договору от 01.02.2008 N 11050 указано, что арендная плата в сумме 24937, 17 руб. в месяц перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.

В пункте 2.1 договора установлен срок его действия: с 07.11.2007 по 31.03.2008 включительно.

Пунктом 3.2 договора определено, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.

В пункте 4.1.2 договора указано, что арендодатель обязуется в случае принятия решения о прекращении договорных отношений письменно за 30 дней предупредить арендатора об освобождении арендуемых помещений.

Согласно пункту 4.2.5 договора арендатор обязуется в месячный срок заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения.

Пунктом 4.2.15 договора установлено, что арендатор обязуется за один месяц до истечения срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 6.5 договора в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

По акту приема-передачи (Приложение N 1 к договору) арендуемые помещения общей площадью 825, 7 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84, переданы арендодателем обществу с ограниченной ответственностью "СибТехно-Сервис".

Письмом от 27.03.2008 исх. N 9 ООО "СибТехно-Сервис" обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с просьбой продлить договор аренды N 11050 от 01.02.2008. В письме от 09.07.2008 исх. N 17 ООО "СибТехно-Сервис" повторно обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с просьбой продлить договор аренды N 11050 от 01.02.2008.

В письмах от 14.04.2008 N 13285, от 08.08.2008 N 35580 (в ответ на письма N 9 от 27.03.2008, N 17 от 09.07.2008) департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил ООО "Сибтехно-сервис" о том, что комиссией по рассмотрению заявок на предоставление в аренду объектов муниципального нежилого фонда от 16.07.2008 принято решение об отказе в продлении договора от 01.02.2008 N 11050 на аренду жилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84. В письме от 14.04.2008 имеется указание на необходимость срочного погашения задолженности по пени. В письме от 08.08.2008 N 35580, соответственно, на передачу нежилого помещения по акту приема-передачи.

В досудебном предупреждении от 10.06.2008 N 530-01-н департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил ООО "СибТехно-Сервис" о размере задолженности по арендной плате на 31.05.2008 в сумме 53646,34 руб., пени в сумме 63, 52 руб., а также разъяснил, что согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ наличие задолженности по арендной плате более 2-х месяцев, является основанием для досрочного расторжения договора аренды, потребовал погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в срок до 30.06.2008, указал, что в случае неисполнения указанных требований предлагает расторгнуть договор аренды N 11050 от 01.02.2008 в срок до 11.07.2008. Предупреждение направлено истцу Департаментом с уведомлением о вручении от 19.06.2008.

Письмом от 14.11.2008 N 51429 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 11050 в соответствии с пунктом 6.5 договора с 25.12.2008, предложил возвратить нежилое помещение арендодателю в срок до 31.12.2008. Уведомление получено ответчиком 19.11.2008, что подтверждается почтовым уведомлением от указанной даты.

В ответ на указанное письмо ООО "СибТехно-Сервис" в письме от 15.12.2008 исх. N 36 предложило департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора аренды нежилых помещений или заключении нового договора аренды помещений.

В письме от 11.01.2009 N 101 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил истцу о том, что продлить договор аренды N 11050 от 01.02.2008 не представляется возможным в связи с тем, что строения, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84, обременены договорными отношениями, предложило передать арендуемые площади по акту приема-передачи представителю департамента.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2009 по делу N А33-1168/2009 на общество с ограниченной ответственностью "СибТехно-Сервис" возложена обязанность возвратить в 10-тидневный срок департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые помещения: номер 24 (комната N 1) на первом этаже, номер 5 (комнаты NN 15, 16) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый номер СТР 04796; номер N 1 (комнаты NN 4, 5, 41, 46-49) общей площадью 759, 3 кв.м. на первом этаже, реестровый номер СТР 09777, реестровый номер СТР 04796, всего общей площадью 825,7 кв.м., расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, 84. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 решение от 08.04.2009 N А33-1168/2009 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Платежными поручениями за период с 31.08.2007 по 26.06.2008 ООО "Сибтехно-сервис" производило платежи за эксплуатационные расходы.

В справке МП "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5" указало, что задолженность ООО "Сибтехно-сервис" по оплате эксплуатационных расходов на 01.05.2009 составляет 238 868,75 руб.

05.07.2006 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Красноярская теплоэнергетическая компания" (арендатор) подписали договор аренды на совокупность имущества казны города Красноярска N 9972, по условиям которого, арендодатель передает, арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование совокупность имущества казны, согласно Перечням имущества (приложение N 3-1, приложение N 3-2, приложение N 3-3, приложение N 3-4, приложение N 3-5, приложение N 3-6, приложение N 3-7, приложение N 3-8, приложение N 3-9), содержащим сведения о наименовании, количестве, балансовой стоимости и иным идентифицирующим данным, и являющимися неотъемлемыми частями договора. Целевым назначением передаваемого во временное владение и пользование имущества казны города является водо-, тепло-, электроснабжение, водоотведение организаций всех форм собственности и населения (пункт 1 договора аренды N 9972 от 05.07.2006) (с учетом дополнительного соглашения N 16 от 09.07.2008). В аренду переданы: здание реестровый N СТР 04796, расположенное по адресу ул. Калинина, 84; здание реестровый N СТР 09737, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/4; здание реестровый N СТР 09776, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/5; здание реестровый N СТР 09777, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/6; здание реестровый N СТР 09774, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/2; реестровый N СТР 09775, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/3; реестровый N ИНФ052008, расположенное по адресу ул. Калинина, 84, соор. 7 (приложение к договору N 9972 от 05.07.2006).

В пункте 1 раздела 3 договора аренды установлен срок действия договора аренды N 9972 от 05.07.2006: с 24.07.2006 по 23.07.2055.

Право аренды на нежилое здание общей площадью 2953,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, зд. 84, литер Б-Б3 и на нежилое здание общей площадью 16290,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, л. Калинина, зд. 84, строение 6, литер В2-В5 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2008, что подтверждается выписками из ЕГРП от 27.04.2009 N 01/043/2009-938, от 27.04.2009 N 01/043/2009-939.

Постановлением от 26.11.2008 N 569 создано МП города Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5". На Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города возложена обязанность передать муниципальному предприятию города Красноярска на праве хозяйственного ведения имущество, находящееся по адресу: 660061, г. Красноярск, ул. Калинина, 84.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 14.01.2009 N 39-недв за муниципальным предприятием города Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5" закреплено право хозяйственного ведения на недвижимое имущество городской казны, обремененное правом аренды ООО "КрасТЭК" сроком до 23.07.2055, расположенное по адресам: ул. Калинина, 84; ул. Калинина, зд. 84, строение 2; ул. Калинина, зд. 84, строение 3; ул. Калинина, зд. 84, строение 4; ул. Калинина, зд. 84, строение 5; ул. Калинина, зд. 84, строение 6; ул. Калинина, зд. 84, сооруж. 7. Право хозяйственного ведения на указанное на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.04.2009.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 21.04.2009 на вышеперечисленные нежилые здания, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, зд. 84, зарегистрировано право хозяйственного ведения за муниципальным предприятием города Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5", а также обременение - аренда в пользу ООО "Красноярская Теплоэнергетическая Компания".

Техническая характеристика, описание, схема расположения и место нахождения здания, литер Б, Б1, Б2, Б3, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84 и здания, литер В2, В3, иВ4, В5, расположенного по адресу: ул. Калинина, 84, стр. 6 приведены соответственно в выписках из Единого государственного реестра объектов капитального строительства N 04:401/2007-61390 от 05.02.2007 и N 04:401/2007-61404 от 05.02.2007.

Письмами исх. N 289 от 06.11.2007, N 6 от 12.03.2008, адресованными на имя директора ООО "Сибтехно-Сервис", ООО "Красноярская автотранспортная компания" сообщило о необходимости погасить задолженность по электроснабжению. В письме N 18 от 21.03.2008, соответственно, предложило в срок до 10 ноября освободить помещение N 39 общей площадью 428, 6 кв.м., находящееся в ремонтной зоне.

Полагая, что ООО "Сибтехно-сервис" как предыдущий арендатор имеет преимущественное право на получение указанных выше нежилых помещений в аренду на новый срок, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

01.02.2008 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "СибТехно-Сервис" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 11050, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2.1 договора от 01.02.2008 N 11050 определено, что срок действия договора устанавливается с 7 ноября 2007 года по 31 марта 2008 года включительно.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В связи с тем, что арендатор после окончания срока действия договора продолжал пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 01.02.2008 N 11050 считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 6.5 договора от 01.02.2008 N 11050 в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

Письмом от 14.11.2008 N 51429 истец уведомил ответчика о прекращении договора от 01.02.2008 N 11050 с 25.12.2008 в соответствии с пунктом 6.5 договора, необходимости возвращения нежилого помещения арендодателю в срок до 31.12.2008. Уведомление получено ответчиком 19.11.2008, что подтверждается почтовым уведомлением от указанной даты.

Таким образом, поскольку арендатором в установленный срок было направлено арендодателю соответствующее уведомление о расторжении договора аренды N 11050 от 01.02.2008, договор считается расторгнутым с 25.12.2008.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Факт уведомления истцом департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о желании заключить договор на новый срок подтверждается письмами ООО "СибТехно-Сервис" от 27.03.2008 исх. N 9, от 09.07.2008 исх. N 17, от 15.12.2008 N 36. При этом арбитражный суд соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.02.2008 N 11050 расторгнут с 25.12.2008. Учитывая, что уведомление о желании заключить договор трижды направлялось истцом ответчику, срок, предусмотренный пунктом 4.2.15 договора, следует признать соблюденным.

Факт отказа департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подтверждается письмами департамента от 14.04.2008 N 13285, от 08.08.2008 N 35580.

Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о том, надлежащим ли образом истец исполнял свои обязательства по договору аренды от 01.02.2008 N 11050.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1.2 подписанного сторонами договора N 11050 от 01.02.2008 предусмотрено, что за аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N 2) (пункт 1.2. договора). В пункте 2 приложения N 2 к договору от 01.02.2008 N 11050 указано, что арендная плата в сумме 24937, 17 руб. в месяц перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.

Истец и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, заключив договор аренды 01.02.2008, распространили его действие на период с 7 ноября 2007 года по 31 марта 2008 года. Данное обстоятельство влечет невозможность соблюдения условия о внесении арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2. договора (арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2). Данная позиция отражена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно пункту 6 которого соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Таким образом, в данном случае отсутствуют основания считать, что истец в период с 7 ноября 2007 года по 1 февраля 2008 года ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей.

В отношении задержки внесения арендной платы за апрель, май 2008 года арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что допущенные истцом немногочисленные (два случая) и непродолжительные просрочки в уплате арендных платежей однозначно не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды.

Апелляционная инстанция учитывает, что четкие критерии для оценки понятия "надлежащее исполнение обязательств" отсутствуют, поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба арендодателю.

Имеет значение также отсутствие фактов привлечения истца к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды (иски о взыскании арендной платы, неустойки за нарушение внесения арендных платежей, о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий).

С учетом сложившихся обстоятельств иная оценка рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Доказательства, подтверждающие ненадлежащее исполнение истцом иных обязательств по договору аренды от 01.02.2008 N 11050 в материалы дела не представлено.

Вывод Арбитражного суда Красноярского края о наличии задолженности истца по эксплуатационным расходам, основан на неполно исследованных обстоятельствах дела. Справка МП "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5" о том, что задолженность ООО "СибТехно-С ервис" по оплате эксплуатационных расходов на 01.05.2009 составляет 238 868,75 руб. не является первичным документом, подтверждающим наличие задолженности, не расшифровывает перечень и стоимость эксплуатационных расходов. Кроме того, в материалы дела представлены платежные поручения, согласно которым истец оплачивал ООО "Красноярская автотранспортная компания" эксплуатационные расходы в 2007-2008 г.г.

Согласно условиям договора, арендатор обязался в месячный срок заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения. Письмом, полученным департаментом 23.03.2009 N 16097, и оставленным без ответа, истец обратился к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с просьбой сообщить реквизиты надлежащей организации, с которой необходимо заключить договор об оказании эксплуатационных услуг в случае, если МП г. Красноярска "Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие N 5" не имеет соответствующих полномочий.

Учитывая, что обязанность заключить соответствующий договор на оказание услуг по несению эксплуатационных расходов зависит от воли двух лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствие заключенного договора на оказание услуг нельзя признать ненадлежащим исполнением обязательств в смысле статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод о том, что поскольку условия договора аренды N 11050 от 01.02.2008, заключенного между истцом и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель), и договора аренды на совокупность имущества казны города Красноярска N 9972 от 05.07.2006, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "Красноярская теплоэнергетическая компания" (арендатор), различны, то исковые требования не подлежат удовлетворению, является необоснованным.

Действительно, в названных договорах определены различные цели использования нежилых помещений, срок действия договора, предмет и площадь переданных в аренду помещений.

Частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор по истечении договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу указанной нормы, возможность реализации преимущественного права существует в отношении только тех объектов аренды, которые находились в арендном пользовании и в дальнейшем переданы в аренду другому лицу. Материалами дела подтверждается, что помещения, переданные в пользование по договору аренды N 11050 от 01.02.2008, впоследствии вошли в совокупность имущества казны города Красноярска, переданную по договору N 9972 от 05.07.2006 обществу с ограниченной ответственностью "Красноярская теплоэнергетическая компания" (дополнение N 16 от 09.07.2008 к договору от 05.07.2006 N 9972). Таким образом, препятствия для реализации преимущественного права на заключение договора аренды в отношении помещений, которые в числе прочих помещений переданы другому лицу, отсутствуют.

В соответствии с абзацем 3 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Факт заключения договора аренды на спорные помещения подтвержден дополнением N 16 от 09.07.2008 к договору от 05.07.2006 N 9972, подписанным департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Красноярская теплоэнергетическая компания" (арендатор).

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

С учетом изложенного решение от 29 июня 2009 года подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчиков поровну и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" июня 2009 года по делу N А33-2795/2009 отменить. Принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить. Перевести на общество с ограниченной ответственностью "Сибтехно-Сервис" права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "КрасТЭК" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на арендуемые нежилые помещения:

- N 24 (комната N 1 площадью 33,6 кв.м.) на первом этаже,

- N 5 (комнаты N 15 площадью 15,3 кв.м., N 16 площадью 17,5 кв.м.) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый N СТР04796);

- N 1 (комнаты N 4 площадью 143,7 кв.м., N 5 площадью 54,6 кв.м., N 41 площадью 423,6 кв.м., N 46 площадью 107,7 кв.м., N 47 площадью 5,2 кв.м., N 48 площадью 13,1 кв.м., N 49 площадью 11,4 кв.м.) общей площадью 759,3 кв.м. реестровый N СТР09777, СТР04796,

расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84 и 84 стр.6.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КрасТЭК" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибтехно-Сервис" 1500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибтехно-Сервис" 1500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

В.В. Радзиховская И.А. Хасанова