Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2009 г. N 05АП-5035/2009

г. Владивосток

Дело

23 октября 2009 г.

N А51-10435/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 21 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2009 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: О.Ю. Еремеевой

судей: Н.В. Алферовой, З.Д. Бац

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Я.А. Ворожбит

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока

апелляционное производство N 05АП-5035/2009

на решение от 31.08.2009

судьи А.А. Фокиной

по делу N А51-10435/2009 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ИП Кудакаевой Людмилы Васильевны

к Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, Управление муниципальной собственностью г.Владивостока

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества - объекта нежилого фонда по адресу г. Владивосток, ул. Уборевича, д. 17, к.1, и обязании осуществить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кудакаева Людмила Васильевна (далее - Предприниматель, Кудакаева Л.В.) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Владивостока (далее - Администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества - объекта нежилого фонда по адресу г. Владивосток, ул. Уборевича, д. 17, к.1 (далее по тексту - спорное муниципальное имущество).

Определением суда первой инстанции от 30.07.2009 по ходатайству Предпринимателя ненадлежащий ответчик (администрация города Владивостока) заменён на надлежащего ответчика - Управление муниципальной собственностью города Владивостока (по тексту - УМС г. Владивостока), а определением от 10.08.2009 по ходатайству Кудакаевой Л.В. судом к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока (по тексту - УМИГА г. Владивостока).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Предприниматель уточнил требования, указав, что оспаривает отказ УМИГА г. Владивостока в реализации преимущественного права приобретения арендуемого спорного муниципального имущества, изложенный в письме от 13.05.2009 N 6736сп, а также в качестве устранения нарушения прав заявителя просил обязать УМС г. Владивостока обеспечить осуществление действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", в том числе заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.08.2009 заявленные Кудакаевой Л.В. требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМИГА г. Владивостока обратилось в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 31.08.2009. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.

УМИГА полагает, что Предпринимателем не представлено доказательств нарушения прав и интересов в предпринимательской деятельности, а также нарушения закона или иного правового акта отказом УМИГА в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженном в письме от 13.05.2009 N 6736сп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы УМИГА указывает на то, что Договор N 02-02943-001-Н-АР-2099-00 от 12.03.2003 на период с 01.01.2003 по 31.12.2007 не прошёл государственную регистрацию, в связи с чем считается незаключённым, в связи с чем, по мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции необоснованно отклонен довод УМИГА о несоблюдении ИП Кудакаевой Л.В. трехлетнего непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом.

Кроме того, УМИГА указывает на наличие задолженности Предпринимателя по арендной плате за период с 31.07.2007 по 31.10.2007, в связи с чем была начислена пеня как мера гражданской ответственности.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд не обеспечили. Заявитель апелляционной жалобы через канцелярию суда письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в материалах дела документам.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Кудакаева Людмила Васильевна зарегистрирована в качестве предпринимателя, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, Администрацией Первореченского района г. Владивостока 04.05.1995. По истечении срока регистрации Кудакаева Л.В. вновь была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 31.10.2000, о чём 02.06.2004 ИМНС РФ по Первореченскому району г. Владивостока в ЕГРИП внесена запись о государственной регистрации за номером 304253815400102.

17.08.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества N 2/148, согласно которому арендатору предоставлен во временное пользование объект недвижимого имущества - помещение площадью 51,8 кв.м, расположенное по адресу: ул. Уборевича, д. 17 (спорное муниципальное имущество), для использования в целях офиса. Срок договора установлен с 09.08.1999 по 31.12.2000.

Согласно акту приема-передачи от 09.08.1999 спорное муниципальное имущество передано Предпринимателю.

В дальнейшем Кудакаева Л.В. арендовала спорное муниципальное имущество по Договору N 2/148 от 20.04.2001 на срок с 01.01.2001 по 30.12.2001, по Договору N 2/148 от 20.02.2002 на срок с 31.12.2001 по 31.12.2002, по Договору N 02-02943-001-Н-АР-2099-00 от 12.03.2003 на срок с 01.01.2003 по 31.12.2007, по Договору N 02-02943-001-Н-АР-5719-00 от 27.12.2007 на срок с 01.01.2008 по 28.12.2008, по Договору N 02-02943-001-Н-АР-5979-00 от 20.01.2009 на срок с 01.01.2009 по 29.12.2009.

03.04.2009 Предприниматель обратилась в УМИГА г. Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность по договору купли-продажи на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 13.05.2009 N 6736сп УМИГА г. Владивостока фактически отказало заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение спорного муниципального имущества в связи с тем, что Договор N 02-02943-001-Н-АР-2099-00 не считается заключённым.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев требования Предпринимателя по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у УМИГА г. Владивостока оснований для отказа заявителю в реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, в связи с чем удовлетворил заявленные Предпринимателем требования в полном объеме, признав незаконным отказ УМИГА в реализации индивидуальным предпринимателем Кудакаевой Людмилой Васильевной преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества - объекта нежилого фонда по адресу г. Владивосток, ул. Уборевича, д. 17, к.1, изложенный в письме от 13.05.2009 N 6736сп, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", а также обязав УМС г.Владивостока осуществить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты принятия решения судом; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), который вступил в силу 05.08.2008, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

С 01.01.2009 вступила в силу часть 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о "заявительном" порядке реализации преимущественного права, в соответствии с которым субъект малого предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из того, что арендуемое имущество должно находиться в пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (до 05.08.2008) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, и непрерывность арендных отношений предполагает, что общий срок договоров аренды имущества составляет не менее трех лет, при этом в период, за который исчисляется указанный срок, арендуемое имущество не выбывало из владения (пользования) арендатора, претендующего на получение преимущественного права.

Как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, Договор аренды недвижимого имущества N 02-02943-001-Н-АР-2099-00 от 12.03.2003, названный УМИГА г. Владивостока в письме от 13.05.2009 N 6736сп, заключён сторонами на срок с 01.01.2003 по 31.12.2007. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2003 спорное муниципальное имущество передано Предпринимателю в удовлетворительном техническом состоянии.

Коллегией отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении ИП Кудакаевой Л.В. трехлетнего непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года и подлежащий государственной регистрации, при отсутствии такой регистрации не считается заключенным.

Поскольку, как верно указал заявитель апелляционной жалобы, Договор N 02-02943-001-Н-АР-2099-00 от 12.03.2003 на период с 01.01.2003 по 31.12.2007 не прошёл государственную регистрацию, он считается незаключённым.

Однако, при этом УМИГА г. Владивостока не представило доказательств того, что арендатор после истечения срока Договора N 2/148 от 20.04.2001 прекратил пользоваться спорным имуществом либо продолжал им пользоваться, но собственник имущества в лице арендодателя возражал против этого, то есть не доказало прекращение обязательств по этому Договору.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Как установлено судом первой инстанции, из владения и пользования Предпринимателя спорное муниципальное имущество не выбывало, предусмотренная Договором арендная плата уплачивалась в оговорённые Договором сроки и размере. При этом, пользуясь пунктами 3.2 и 6.3 Договора, арендодатель направлял арендатору Уведомления о платежах, в которых устанавливал размер арендной платы, в частности, Уведомление б/н б/д о размере арендной платы за период с 01.01.2003 по 11.03.2003 и с 12.03.2003 по 31.12.2007, Уведомление N 12/2-2-2519 от 15.06.2006 о размере арендной платы за период с 30.05.2006 и с 30.05.2007, Уведомление N 12/3-1-5614 от 22.06.2007 о размере арендной платы за период с 30.05.2007.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что арендуемое спорное муниципальное имущество находилось во временном пользовании Предпринимателя непрерывно в течение более трех лет - с 09.08.1999 в соответствии с договором аренды по день обращения в УМИГА (03.04.2009), является правильным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о ненадлежащем исполнении арендатором своей обязанности по своевременному внесению арендной платы, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонен последним как необоснованный по следующим основаниям.

По вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на момент рассмотрения дела у Предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате (Акт сверки взаимных расчётов по арендной плате от 23.03.2009 за период с 01.01.2009 по 28.02.3009 (по состоянию на 28.02.2009 переплата по арендной плате составляет 10670,36 руб., пени не начислялись), от 23.03.2009 за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 (задолженность по арендной плате составляет 0,00 руб., задолженность по пеням - 0,00 руб. (сначала начислены, а впоследствии списаны по распоряжению УМИГА и считаются погашенными)), от 23.03.2009 за период с 01.01.2003 по 31.12.2007 (по состоянию на 31.12.2007 переплата по арендной плате составляет 802,46 руб., задолженность по пеням - 0,00 руб. (сначала начислены, а впоследствии списаны по распоряжению УМИГА и считаются погашенными), при этом, по состоянию на 01.01.2003 имелась переплата по предыдущему договору в сумме 16.845,58 руб.).

Несвоевременность оплаты возникала при изменениях реквизитов счёта для оплаты и несвоевременного уведомления арендодателем арендатора об этом, что и послужило основанием для списания пени распоряжениями УМИГА N 608 от 19.11.2007, N 2014 от 03.09.2008, данные о чём также отражены в Справках о задолженности.

Таким образом, УМИГА г. Владивостока не представило доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Оспоренное решение, изложенное в письме УМИГА от 13.05.2009 N 6736сп, не содержит предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оснований, явившихся причиной отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оспоренное решение нарушило права и законные интересы Кудакаевой Л.В. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку стало препятствием к реализации права преимущественного выкупа.

На основании вышеизложенного, заявленные Предпринимателем требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц об отказе в совершении действий должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 31.08.2009 по делу N А51-10435/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.В. Алферова З.Д. Бац