Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2009 г. N 08АП-5361/2009

город Омск

12 октября 2009 г.

Дело N А70-3430/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Литвинцевой Л.Р., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мокшиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5361/2009) общества с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 июня 2009 года по делу N А70-3430/2009 (судья Клат Е.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой"

к закрытому акционерному обществу "БаЯрД"

о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве и вынесении решения о его регистрации,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Сибинвестстрой" - Гайдаш Е.Е. (удостоверение адвоката N 369 выдано 19.02.2003, доверенность от 20.04.2009, сроком на один год);

от ЗАО "БаЯрД" - Строд Я.И. (паспорт 7109 733755 выдан 11.09.2009, доверенность от 21.09.2009 сроком на три года);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой" (далее - ООО "Сибинвестстрой", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к закрытому акционерному обществу "БаЯрД" (далее - ООО "БаЯрД", ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит понудить ответчика заключить с истцом следующие договоры на условиях, установленных офертой, изложенной в письме ООО "Сибинвестстрой" в адрес ЗАО "БаЯрД", исходящий N 58 от 05.03.2009 (приложение N 8, 11, 14, 18 соответственно):

- N 1-147 участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры N 215, в секции N 7 на 4 этаже, общей площадью 36,3 кв.м.;

- N 1-150 участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры N 221, в секции N 7, на 5 этаже, общей площадью 60,83 кв.м.;

- N 1-153 участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры N 228, в секции N 7, на 6 этаже, общей площадью 34,76 кв.м.;

- N 1-157 участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры N 233, в секции N 7, на 7 этаже, общей площадью 34,76 кв.м.;

а также вынести решение о их государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.06.2009 по делу А70-3430/2009 в удовлетворении исковых требований ООО "Сибинвестстрой" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО Сибинвестстрой" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе и письменных дополнениях к ней истец указывает, что в приложении N 1 к предварительному договору согласованы объекты договоров долевого участия в строительстве, сроки передачи объектов данного строительства согласованы в пункте 3.1.1 договора, в связи с чем, договор о намерениях (предварительный договор) от 01.08.2008 является заключенным, ответчик обязан заключить с истцом договоры долевого участия в строительстве, в том числе, зарегистрировать их.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от истца поступил отказ от исковых требований в части понуждения ответчика к заключению договоров участия в долевом строительстве.

От истца поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий договора N 1-147 от 01.08.2008, договора N 1-150 от 01.08.2008, договора N 1-153 от 01.08.2008, договора N 1-157 от 01.08.2008, договора N 205/дск от 20.01.2009.

В судебном заседании представитель ООО "Сибинвестстрой" поддержал отказ от исковых требований в части. Пояснил, что подписанные и скрепленные печатью договоры истцу передал руководитель ответчика после вынесения решения и представил на обозрение суда апелляционной инстанции подлинные договоры. Поддержал доводы апелляционной жалобы в остальной части.

Представитель ЗАО "БаЯрД" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, возражает против принятия частичного отказа от иска, ссылается на наличие в распоряжении истца этих договоров в подписанном со стороны ответчика виде ещё в декабре 2008 года, возражает против приобщения к материалам дела договоров, представленных истцом.

От ответчика также поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии письма N 158 от 19.12.2008, копии протокола от 18.09.2006, копии письма от 27.07.2009, копии уведомления, копии постановления от 27.07.2009, копии предварительного договора N 1-153/у от 17.12.2008, копии квитанции N 221 от 17.12.2008, копии предварительного договора N 1-157/у, копии квитанции N 220 от 17.12.2008, опись документов.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 268 АПК РФ, удовлетворил ходатайства сторон о приобщении дополнительных документов.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции полагает, что заявленный истцом частичный отказ от исковых требований в части понуждения ответчика к заключению договоров долевого участия в строительстве не противоречит закону, не нарушает права других лиц и заявлен уполномоченным лицом, в связи с чем, принимается судом.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Поскольку отказ от части исковых требований заявлен в суде апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене применительно к норме пункта 3 статьи 269 АПК РФ.

При таких обстоятельствах производство по настоящему делу в части требований о понуждении ответчика заключить с истцом договоры N 1-147 участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры N 215, в секции N 7 на 4 этаже, общей площадью 36,3 кв.м.; N 1-150 участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры N 221, в секции N 7, на 5 этаже, общей площадью 60,83 кв.м.; N 1-153 участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры N 228, в секции N 7, на 6 этаже, общей площадью 34,76 кв.м.; N 1-157 участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры N 233, в секции N 7, на 7 этаже, общей площадью 34,76 кв.м., на условиях, установленных офертой ООО "Сибинвестстрой", изложенной в письме в адрес ЗАО "БаЯрД", исходящий N 58 от 05.03.2009 (приложение N 8, 11, 14, 18 соответственно), следует прекратить.

Как следует из материалов дела, 01.08.2008 между ЗАО "БаЯрД" (застройщик) и ООО "Сибинвестстрой" (дольщик) подписан договор о намерениях (предварительный договор), в соответствии с которым одновременно с заключением договора подряда N 112 от 01.08.2008 и договора о совместной деятельности от 01.08.2008, стороны обязуются заключить договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, семисекционного, девятиэтажного, по ул. Карла Маркса - ул. Ленинградская - пер. Ленинградский в г. Тюмени. Количество объектов долевого строительства (соответственно, количество договоров) 151. Номенклатура долевых помещений, нумерация квартир, их расположение по секциям и этажам в объекте, цена договора (стоимость долевого участия) указаны в приложении N 1.

Пунктами 5, 6 предварительного договора, стороны установили, что договоры участия в долевом строительстве заключаются с целью оплаты застройщиком работ и услуг дольщика по договору подряда N 112 от 01.08.2008 и выдаче застройщиком дольщику результатов совместной деятельности по договору совместной деятельности от 01.08.2008.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности указанного предварительного договора и полагает, что договор о намерениях (предварительный договор) от 01.08.2008 является заключенным в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу части 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Положениями статьи 4 указанного Закона, законодатель определил ряд существенных условий, несогласование которых влечет его незаключенность.

Так, договор должен содержать условия, позволяющие определить подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Пунктом 4 предварительного договора, стороны предусмотрели, что договоры заключаются на условиях и в соответствии с образцом, который указан в приложении N 2 к предварительному договору.

Все приложения также содержат указание на то, что они являются неотъемлемой частью предварительного договора. В связи с чем, условия, непосредственно указанные в тексте договора, подлежат правовой оценке в совокупности с положениями приложений к нему.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора от 01.08.2008, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать в собственность объект долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с условиями договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену за объект долевого строительства в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора и в срок, указанный в настоящем договоре принять в собственность объект долевого строительства по передаточному акту при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Данные, позволяющие установить объекты долевого строительства, содержаться в реестре договоров долевого участия, который отражен в приложении N 1 к данному предварительному договору.

Срок передачи объекта строительства согласован сторонами в пунктах 3.1.1, 3.1.2 образцов договоров участия в долевом строительстве, содержащихся в приложении N 2 к договору о намерениях.

В частности, согласно пункту 3.1.1 застройщик обязуется самостоятельно или с привлечением третьих лиц организовать проектирование и строительство жилого дома и ввода его в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в течение 2 (двух) месяцев передать объект долевого строительства участнику долевого строительства путем подписания передаточного акта.

В приложении N 1 к предварительному договору от 01.08.2008 в реестре договоров долевого участия предусмотрены идентифицирующие признаки - стоимость каждого из объектов строительства, подлежащих передаче по договорам участия в долевом строительстве, площадь (общая площадь помещения и площадь с учетом лоджий), номер квартиры согласно поэтажной схеме, количество комнат, расположение в доме (этаж, секция и оси, в которых расположена каждая квартира).

Порядок оплаты по данным договорам согласован сторонами в пунктах 4.1 - 4.3, в частности, цена договора оплачивается участником застройщику не позднее 31.12.2009.

Поскольку срок оплаты долевого участия (31.12.2009) еще не истек, не принимаются доводы ЗАО "БаЯрд" о выполнении истцом как подрядчиком работ на меньшую стоимость, чем суммарная стоимость переданных квартир. Непрекращенное зачетом взаимных требований сторон и неисполненное надлежащим образом денежное обязательство истца может повлечь последствия, предусмотренные статьями 9, 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Таким образом, сторонами в предварительном договоре от 01.08.2008 согласованы все существенные условия договоров долевого участия в строительстве, в связи с чем, данный договор является заключенным, его положения подлежат применению при регулировании спорных правоотношений сторон.

Требования закона к форме договора также соблюдены.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 3 договора о намерениях (предварительного договора) от 01.08.2008 предусмотрено, что срок изготовления, подписания и регистрации (заключения) устанавливается с 01.08.2008 по 30.12.2008.

Истец, принимая во внимание данное положения предварительного договора от 01.08.2008, 01.08.2008 подписал и направил для соответствующего подписания ответчику договоры N 1-150, N 1-153, 1-147, 1-157, в соответствии с которыми застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать в собственность двухкомнатную квартиру N 221, общей площадью 60,83 кв.м., площадь квартиры с учетом _ лоджии 63,25 кв.м. блок - секция N 7, этаж 5, в осях Ас-Бс/2с-1с, однокомнатную квартиру N 228, общей площадью 34,76 кв.м, площадь квартиры с учетом _ лоджии 37,18 кв.м, блок -секция N 7, этаж 6, в осях Ас-Бс/3с-2с, однокомнатную квартиру N 215, общей площадью 36,30 кв.м, площадь квартиры с учетом _ лоджии 38,72 кв.м, блок - секция N 7, этаж 4, в осях Бс-Вс/2с-1с, однокомнатную квартиру N 233, общей площадью 34,76 кв.м, площадь квартиры с учетом _ лоджии 37,18 кв.м, блок-секция N 7, этаж 7, в осях Ас-Бс/3с-2с.

Письмом от 14.10.2008 истец направил в адрес ответчика реестр договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, семисекционного, девятиэтажного по ул. Карла Маркса - ул. Ленинградская - пер. Ленинградский в г. Тюмени, с указанием на необходимость подписания данных договоров, проставления печати и проведения их государственной регистрации.

Поскольку ответчик отказался от выполнения требований, указанных в данных письмах, истец обратился в суд с заявленными исковыми требованиями.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истцом представлены в материалы дела подписанные сторонами и заверенные печатями организаций договоры N N 1-147,1-150, 1-153, 1-157, датированные 01.08.2008.

В связи с чем, истец отказался от исковых требований в части понуждения ответчика к заключению указанных договоров, отказ принят судом апелляционной инстанции, производство по делу в данной части прекращено.

Таким образом, рассмотрению судом апелляционной инстанции подлежит требование истца о вынесении судом решения о государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

По условиям пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В силу пункта 1 статьи 16 данного Закона государственная регистрация таких договоров должна осуществляться на основании заявления сторон договора: застройщика и участника долевого строительства.

Вместе с тем, по условиям пункта 2.2 договора о намерениях (предварительный договор) от 01.08.2008 застройщик подписывает переданные дольщиком экземпляры договоров, проставляет печати, регистрирует в государственном регистрационном органе, возвращает дольщику по два экземпляра, зарегистрированных договоров на каждый объект долевого участия.

ООО "Сибинвестстрой" письмами исх. N 150 от 14.10.2008 и исх. N 58 от 05.03.2009 направляло в адрес ЗАО "БаЯрД" спорные договоры долевого участия в строительстве для подписания и регистрации.

Ответчик, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, не представил доказательств направления мотивированного ответа на данные письма или осуществления действий, которые в силу пункта 2.2 договора о намерениях (предварительный договор) от 01.08.2008 отнесены к его обязательствам по договору.

Получив оформленные в установленном порядке со стороны истца договоры, ответчик не обратился в Федеральную регистрационную службу с заявлением об их государственной регистрации, не принял мер к организации подачи сторонами заявлений о регистрации.

Таким образом, из указанных обстоятельств усматривается факт уклонения ответчика от государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве.

Позиция, занятая ответчиком при рассмотрении настоящего дела, также свидетельствует о его уклонении от государственной регистрации сделок, что создает основания для удовлетворения соответствующих требований.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд апелляционной инстанции полагает подлежащими удовлетворению требования истца о вынесении решения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Государственная пошлина по иску подлежит распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Государственная пошлина по иску, в связи с заявлением восьми требований неимущественного характера (об обязании заключить четыре договора и о вынесении решения о государственной регистрации этих четырех договоров), составляет 16 000 руб., по апелляционной жалобе - 1 000 руб.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы по оплате государственной пошлины при её подаче относятся на ЗАО "БаЯрД".

Истец в общей сложности по четырем искам, объединенным в одно производство, оплатил 16 000 руб. по платежным поручениям N 101 от 06.04.2009, N 102 от 06.04.2009, N 103 от 06.04.2009, N 104 от 06.04.2009.

Государственная пошлина в размере 8 000 руб., уплаченная истцом при подаче искового заявления о понуждении ответчика заключить договоры участия в долевом строительстве, подлежит возвращению из федерального бюджета в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку производство по делу в данной части прекращено на основании отказа от исковых требований.

Государственная пошлина по иску в размере 8 000 руб. по требованиям о вынесении решения произвести государственную регистрацию договоров относится на ответчика.

Руководствуясь, частью 5 статьи 268, частью 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 июня 2009 года по делу N А70-3430/2009 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой" удовлетворить.

Вынести решение о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве N 1-147 от 01.08.2008, N 1-150 от 01.08.2008, N 1-153 от 01.08.2008, N 1-157 от 01.08.2008, подписанных между обществом с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой" и закрытым акционерным обществом "БаЯрД", в установленном порядке.

Принять частичный отказ от иска.

Прекратить производство по делу в части исковых требований о понуждении закрытого акционерного общества "БаЯрД" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой" договоры участия в долевом строительстве N 1-147 от 01.08.2008, N 1-150 от 01.08.2008, N 1-153 от 01.08.2008, N 1-157 от 01.08.2008, на условиях, установленных офертой общества с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой", изложенной в письме закрытому акционерному обществу "БаЯрД" исходящий N 58 от 05.03.2009 (приложение NN 8, 11, 14, 18).

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой" (ОГРН 1027200807259) из федерального бюджета 8 000 рублей государственной пошлины по иску, уплаченной по платежным поручениям N 101 от 06.04.2009, N 102 от 06.04.2009.

Взыскать с закрытого акционерного общества "БаЯрД" (ОГРН 1027200794631) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибинвестстрой" (ОГРН 1027200807259) 9 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Л.Р. Литвинцева Н.А. Рябухина