Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2009 г. N 09АП-15932/2008

город Москва

N 09АП-15621/2009 (09АП-17834/2009)

06 октября 2009 г.

Дело N А40-54201/08-53-485

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Разумова И.В.,

судей Валиева В.Р., Лаврецкой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Префектуры Центрального административного округа города Москвы и Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2009 по делу N А40-54201/08-53-485, принятое судьей Терно С.Б., по иску Префектуры Центрального административного округа города Москвы и Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) к компании "RALBECK INTERNATIONAL LTD.", Британские Виргинские острова, (третьи лица - международная коммерческая компания "FLOMIS TRADING LIMITED", Республика Сейшельские Острова, Управа района Замоскворечье, Департамент земельных ресурсов города Москвы) о сносе самовольной постройки,

при участии представителей:

истцов:

Префектуры Центрального административного округа города Москвы - Бушуева Б.А. (по доверенности от 30.10.2008 N 07-13-3378/8);

Мосгосстройнадзора - Залесова С.И. (по доверенности от 11.01.2009 N 13);

ответчика - Лопушинского А.А. (по доверенности от 31.08.2009 без номера);

третьих лиц:

Управы района Замоскворечье - Масловой Е.А. (по доверенности от 28.04.2009 1/09);

Департамента земельных ресурсов города Москвы - Бородули Е.Ю. (по доверенности от 24.12.208 N 33-и-3090/8),

международной коммерческой компании "FLOMIS TRADING LIMITED" - Липатовой С.Л. (по доверенности от 13.05.2009 без номера),

УСТАНОВИЛ

Префектура Центрального административного округа города Москвы и Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к компании "RALBECK INTERNATIONAL LTD.", Британские Виргинские Острова, (далее - компания Британских Виргинских Островов), в котором просили суд:

- признать самовольной постройкой надстройку в виде третьего, четвертого этажей и чердачных помещений административного здания по адресу: город Москва, улица Садовническая, дом 20/13, строение 2;

- обязать компанию Британских Виргинских Островов снести указанную самовольно возведенную надстройку и привести указанный объект в соответствие с технической документацией Центрального территориального бюро технической инвентаризации города Москвы по состоянию на 03.02.2000;

- предоставить Префектуре Центрального административного округа города Москвы в случае неисполнения решения арбитражного суда ответчиком в течение трех месяцев с момента его вступления в законную силу право сноса за счет компании Британских Виргинских Островов незаконно возведенной надстройки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены международная коммерческая компания "FLOMIS TRADING LIMITED", Республика Сейшельские Острова, (далее - Сейшельская компания), Управа района Замоскворечье и Департамент земельных ресурсов города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2009 в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводам о том, что спорный объект не обладает признаками самовольной постройки, иск заявлен к ненадлежащему ответчику, а удовлетворение исковых требований не направлено на восстановление нарушенных прав.

С этим решением не согласились Префектура Центрального административного округа города Москвы и Мосгосстройнадзор, подали жалобы, в которых, ссылаясь на ошибочность выводов суда, просят состоявшийся по делу судебный акт отменить, удовлетворив исковые требования.

Давая объяснения в суде апелляционной инстанции, представители истцов доводы жалоб поддержали.

Представители компании Британский Виргинских Островов и Сейшельской компании считали решение законным и обоснованным, в связи с чем просили оставить его без изменения.

Представители Управы района Замоскворечье и Департамента земельных ресурсов города Москвы присоединились к правовой позиции Префектуры Центрального административного округа города Москвы и Мосгосстройнадзора.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей истцов, ответчика и третьих лиц, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене ввиду следующего.

Как установлено апелляционным судом, компания Британских Виргинских Островов приобрела право собственности на нежилое здание общей площадью 917,7 кв.м., расположенное по адресу: улица Садовническая, дом 20/13, строение 2 на основании договора купли-продажи от 15.04.2003 N САД20/13, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Союзэнергофинанс".

Из технической документации Центрального территориального бюро технической инвентаризации города Москвы на 07.08.2003 по результатам обследования упомянутого здания (последнее обследование 03.02.2000) следует, что ответчиком был приобретен в собственность объект недвижимости - нежилое здание 1860 года постройки, двухэтажное с подвальным этажом, общей площадью 917 кв.м.

Право собственности компании Британских Виргинских Островов на это здание площадью 917 кв.м. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.05.2003, о чем в государственный реестр внесена запись N 77-01/01-451/2003-270

Таким образом, на момент государственной регистрации права собственности компании Британских Виргинских Островов площадь здания составляла 917 кв.м.

Указанные обстоятельства также подтверждены справкой о содержании правоустанавливающих документов от 24.11.2008 N 19/074/2008-1830, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, и не оспариваются участвующими в деле лицами.

Однако впоследствии компания Британских Виргинских Островов представила в регистрирующий орган справку федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 23.06.2008 N Ф11/01-06-1016, в которой указывалось на то, что в ходе обследования здания его фактическая площадь составила не 917,7 кв.м., а 2 300 кв. м., что, как отражено в документе, произошло вследствие "включения в общую площадь ранее не учтенных помещений антресолей 1 и 2 этажей и помещений эксплуатируемого чердака".

Согласно данным технического паспорта, оформленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на здание, расположенное по улице Садовнической в городе Москве (дом 20/13, строение 2), по состоянию на 19.06.2008 здание имело общую площадь 2.300 кв.м и являлось двух этажным с одним подземным этажом, антресолями 1 и 2 этажей и эксплуатируемым чердаком.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена перерегистрация права собственности компании Британских Виргинских Островов на здание с увеличенной площадью 2 300 кв.м., о чем ответчику выдано свидетельство от 26.06.2008 серии 77 АЖ N 916104.

Заключением Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации от 17.04.2009 N 244/19-3, а также данными экспертом Макеевым А.В., выполнившим исследование, судам объяснениями подтверждено, что увеличение площади здания произошло вследствие надстройки третьего, четвертого этажей и чердака и имело место до 19.06.2008. При этом экспертизой установлено, что оформленная Центральным территориальным бюро технической инвентаризации города Москвы документация на здание не соответствует фактическому состоянию объекта в настоящее время, а помещения, числящиеся в выданной ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" документации как антресоли, фактически являются третьим и четвертым этажами.

Следовательно, была произведена реконструкция здания, повлекшая за собой увеличение этажности.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что материалами дела доказан факт возведения третьего и четвертого этажей, а также чердака ответчиком - компанией Британских Виргинский Островов, о чем свидетельствуют факт проведения строительных работ в тот период, когда собственником здания являлся ответчик, а также выдача ответчику регистрирующим органом последовательно двух свидетельств о праве собственности - сначала с прежней площадью здания и затем с новой увеличенной площадью.

Отказывая в признании надстройки объектом самовольного строительства, Арбитражный суд города Москвы указал на то, что имела места реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости, по отношению к которой не могут быть применены нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная инстанция считает, что данный вывод сделан судом без учета сложившейся судебной арбитражной практики.

На возможность применения норм о самовольной постройке к самовольной реконструкции прямо указано в постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2005 N 665/05.

Пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Имущество (надстройка третьего, четвертого этажей и чердак), о признании которого самовольной постройкой и о сносе которого заявлен настоящий иск, создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, а также без получения необходимых разрешений, а потому в полной мере отвечает признакам самовольной постройки, указанным в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство спорной надстройки могло быть осуществлено исключительно на основании разрешения на строительство.

Такое разрешение компании Британских Виргинских Островов не выдавалось.

В нарушение требований статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объекта капитального строительства не прошла государственную экспертизу на предмет ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности.

Согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 19.11.2004 N М-01-027751, заключенному между компанией Британский Виргинских Островов и Департаментом земельных ресурсов города Москвы, земельный участок предоставлен ответчику в пользование на условиях аренды для эксплуатации существовавшего здания и благоустройства прилегающей территории. Как следует из данного договора аренды земельного участка (пункты 4.5 и 5.13), компания приняла на себя обязательства использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, указанными в договоре, без права возведения капитальных сооружений, обязавшись не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции относительно того, что спорный объект не является самовольной постройкой, сделан без учета фактических обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права.

Не может апелляционный суд признать верными и высказанные судом суждения по поводу того, что иск не подлежит удовлетворению ввиду заключения компанией Британских Виргинских островов с Сейшельской компанией договора купли-продажи надстроенного здания.

Действительно, между ответчиком как продавцом и Сейшельской компанией как покупателем подписан договор купли-продажи от 10.07.2008 N САД20-13/07-08, по которому компания Британских Виргинских Островов обязалась передать в собственность Сейшельской компании здание общей площадью 2 300 кв.м.

В данном договоре ответчик упомянут как собственник надстроенного здания, со ссылкой на свидетельство Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 26.06.2008 серии 77 АЖ N 916104.

Между тем, Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из того, что легализация самовольной постройки возможна только на основании судебного акта (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), который может быть положен в основу государственной регистрации права собственности.

Следовательно, отношения, связанные с возникновением права собственности на самовольную постройку, возникают не с момента ее возведения по порочным основаниям, а с момента обращения в суд с требованием о признании права собственности.

Однако судебного решения о признании за ответчиком права собственности на самовольно возведенный объект как на недвижимость в деле нет.

Регистрация права собственности компании Британских Виргинских островов на надстроенное здание как на недвижимость произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве при отсутствии к тому каких-либо оснований исходя из несоответствующей действительности причины обнаружения антресольных этажей.

Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении от 27.02.2006 N 13460/05.

Таким образом, у компании Британских Виргинских Островов не возникло в порядке пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную надстройку как на вновь созданный объект недвижимости, и, следовательно, здание площадью 2 300 кв. м. не могло стать оборотоспособным объектом в качестве недвижимости.

Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к основаниям возникновения права собственности на имущество, которое имеет собственника, сделки купли-продажи, мены, дарения или иные договоры об отчуждении имущества.

Между тем, по смыслу статей 549, 554 и 555 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости предопределяющее значение имеют такие элементы предмета договора как отчуждаемый объект недвижимого имущества, а также цена сделки. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Отчуждаемым объектом представленного в дело договора купли-продажи от 10.07.2008 N САД20-13/07-08 названо все здание общей площадью 2 300 кв.м. Именно для данного объекта определена цена в размере 250 000 долларов США.

Однако поскольку здание общей площадью 2 300 кв.м. не стало в качестве недвижимости единым объектом вещных прав и не могло участвовать в имущественном обороте, право собственности на него у компании Британских Виргинских Островов не возникло, оно не могло быть подано ответчиком Сейшельской компанией как недвижимость по договору купли-продажи от 10.07.2008 N САД20-13/07-08.

Сделки с неправомерно надстроенным зданием как с единой недвижимостью не могли совершаться по правилам отчуждения недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от 10.07.2008 N САД20-13/07-08, заключенный между компанией Британский Виргинских Островов и Сейшельской компанией, не признается апелляционным судом в качестве основания возникновения права собственности Сейшельской компании на надстроенное здание как на недвижимость.

Других объектов недвижимости (в частности, нежилых помещений неподвергшихся реконструкции этажей) Сейшельская компания не приобретала.

Следовательно, иск предъявлен к надлежащему ответчику, поскольку право собственности компании Сейшельских островов как на реконструированное здание, так и на какие-либо его нежилые помещения по установленным законом основаниям не возникло.

Выводы суда относительно неправомерности административных процедур, проведенных органами государственной власти города Москвы по выявлению и пресечению самовольного строительства, не имеют правого значения для разрешения возникшего спора.

В административном порядке вопросы о том, обладает ли застройщик правом собственности на возведенный им объект и является ли последний самовольной постройкой, а также относительно сноса имущества не могли быть разрешены в принципе. Указанные обстоятельства подлежали установлению исключительно судом в рамках настоящего дела.

По общему правилу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В рассматриваемом случае реконструкция выразилась в надстройке объекта недвижимости, затрагивающей конструктивные характеристики реконструируемого объекта.

Поэтому на основании абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для имевшего место случая самовольной реконструкции такая санкция, как снос, применяется апелляционным судом в виде демонтажа надстроенных третьего, четвертого этажей и чердака, то есть восстановления реконструируемого объекта лицом, осуществившим самовольное строительство, путем приведения его в состояние, предшествующее незаконной реконструкции.

Эксперт Макеев А.В., давая пояснения в апелляционной инстанции по заключению Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации от 17.04.2009 N 244/19-3, показал, что техническая возможность для такого восстановления имеется, однако, по сути, сослался на затратность подобного рода работ. В заключении при этом прямо отражено, что сохранение функционального назначения здания в случае сноса третьего, четвертого этажей и чердака возможно.

Таким образом, эксперт не усмотрел каких-либо технических препятствий для устранения последствий самовольного строительства путем демонтажа третьего, четвертого этажей и чердака.

Что же касается суждений эксперта о возможном повреждении при демонтаже отдельных ремонтопригодных элементов, а именно, полов, окон, дверей, гипсокартонных перегородок, инженерных систем, лифтов и отмостков, то возникновение таких негативных последствий не может служить законным основанием для сохранения самовольной постройки.

Также нельзя согласиться с выводами Арбитражного суда города Москвы относительно того, что удовлетворение заявленных исковых требований не приведет к восстановлению нарушенных прав.

Исходя из положений статьи 222 ГК РФ право требовать сноса самовольной постройки принадлежит собственнику земельного участка (городу Москве в лице полномочных органов, осуществляющих контроль за соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также пресечением фактов самовольного строительства - в данном случае в лице Префектуры Центрального административного округа и Мосгосстройнадзора).

Собственник, не дававший разрешения на строительство того объекта, который был возведен самовольным застройщиком, в силу абсолютного характера права собственности вправе требовать сноса возведенной на его земельном участке постройки, так как сам факт ее нахождения является нарушением права собственности на земельный участок.

Кроме того, согласно постановлению Правительства Москвы от 16.12.1997 N 881 "Об утверждении зон охраны центральной части города Москвы (в пределах Садового кольца)" спорный объект возведен в пределах границ объединенной охранной зоны памятников истории и культуры, а предъявленное требование направлено, в том числе, и на защиту таких публичных интересов субъекта Российской Федерации как сохранение традиционных градостроительных (планировочных, типологических, масштабных и других) характеристик историко-культурного наследия центральной части города Москвы в виде сохранившихся фрагментов городской среды.

При этом компания Британских Виргинских островов нарушила принятые пунктом 4.4 договора аренды земельного участка обязательства по согласованию всех видов работ по зданию с главным управлением охраны памятников города Москвы.

Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате госпошлины по иску, апелляционным жалобам и судебные издержки в связи с проведением экспертизы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2009 по делу N А40-54201/08-53-485 отменить, за исключением указания на перечисление с депозитного счета суда излишне уплаченных средств на проведение экспертизы.

Признать надстройку в виде третьего, четвертого этажей и чердачных помещений административного здания по адресу: город Москва, улица Садовническая, дом 20/13, строение 2, самовольной постройкой.

Обязать компанию "RALBECK INTERNATIONAL LTD.", Британские Виргинские Острова, снести самовольно возведенную надстройку в виде третьего, четвертого этажей и чердачных помещений административного здания по адресу: город Москва, улица Садовническая, дом 20/13, строение 2, и привести указанный объект в соответствие с технической документацией Центрального территориального бюро технической инвентаризации города Москвы по состоянию на 03.02.2000.

При неисполнении компанией "RALBECK INTERNATIONAL LTD.", Британские Виргинские Острова, настоящего постановления в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу предоставить Префектуре Центрального административного округа города Москвы право сноса за счет компании "RALBECK INTERNATIONAL LTD.", Британские Виргинские Острова, незаконно возведенной надстройки в виде третьего, четвертого этажей и чердачных помещений административного здания по адресу: город Москва, улица Садовническая, дом 20/13, строение 2.

Взыскать с компании "RALBECK INTERNATIONAL LTD.", Британские Виргинские Острова, в доход федерального бюджета 2 000 рублей госпошлины по апелляционным жалобам.

Взыскать с компании "RALBECK INTERNATIONAL LTD.", Британские Виргинские Острова, в пользу Комитета государственного строительного надзора города Москвы 2 000 рублей в порядке возмещения расходов по уплате госпошлины по иску.

Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

председательствующий судья

И.В. Разумов

Судьи

В.Р. Валиев Н.В. Лаврецкая