Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 09АП-17464/2009

г. Москва

Дело N А40-52556/09-25-250

19 октября 2009 г.

N 09АП-17464/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 19.10.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Панкратовой Н.И.,

Судей Лящевского И.С., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Панкратовой Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строй Групп" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.08.2009г. по делу N А40-52556/09-25-250, принятое судьей Комаровой Г.В. по иску Компании "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед" к ООО "Строй Групп" о взыскании 9 666 719 руб. 00 коп., и встречному иску ООО "Строй Групп" к Компании "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед" о взыскании 864 750 руб.00 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Ковалевская О.Д. по доверенности от 02.06.2009г.;

от ответчика: Романова О.В. по доверенности от 15.10.2009г.;

УСТАНОВИЛ:

Компания "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй Групп" о взыскании 8 647 500 руб. 00 коп. неосновательного обогащения по предварительному договору купли-продажи от 25.04.2008г. N Т273, 1 298 281 руб.00 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами ( с учетом принятых судом уточнений исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Иск заявлен на основании статей 166, 167, 168, 170, 395, 429, 554, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что предварительный договор от 25.04.2008г. является ничтожной сделкой, поскольку фактически прикрывает сделку о долевом строительстве. В нарушение статьи 554 ГК РФ предварительный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем является незаключенным.

Определением от 07.07.2009г. принят к производству для рассмотрения с первоначальным иском встречный иск ООО "Строй Групп" к Компании "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед"о взыскании 864 750 руб. неустойки за нарушение сроков уплаты платежей, предусмотренных пунктом V предварительного договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2009г. исковые требования Компании "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ООО "Строй Групп" отказано.

При этом суд исходил из того, что предварительный договор от 25.04.2008г. N Т273 является не заключенным, поскольку адрес и расположение в составе строящегося комплекса недвижимого имущества квартиры N 273 в доме, обозначенном как "Арк-23-2",не определены. Кроме того, суд первой инстанции квалифицировал предварительный договор купли-продажи от 25.04.2008г. N Т273 ничтожной сделкой на основании статьи 168 и 170 Гражданского кодекса РФ. Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом во исполнение незаключенного договора.

Поскольку судом первой инстанции спорный предварительный договор купли-продажи признан незаключенным, оснований для взыскания неустойки по договору суд не усмотрел.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Строй Групп" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Компании "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед" о взыскании неосновательного обогащения и процентов, встречный иск о взыскании неустойки за нарушение истцом сроков перечисления денежных средств по предварительному договору удовлетворить.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на неправильность выводов суда, касающихся условий предварительного договора, которые позволяют установить предмет, а также другие существенные условия договора. Блокированный жилой дом находится по адресу :Московская область, Истринский район, д.Новинки, ул.Павловский бульвар, д.14, что подтверждается Постановлением главы сельского поселения Павло-Слободского Истринского муниципального района Московской области N 127. Более того, предварительный договор содержит Приложение N 1 -схема размещения (посадки) дома на земельном участке и графическое обозначение квартиры, которая является предметом предварительного договора.

Выводы суда о притворности предварительного договора в силу статей 168 и 170 ГК РФ заявитель жалобы считает неправомерными, поскольку у ООО "Строй Групп" не имелось намерения заключить какой-либо иной договор, нежели договор купли-продажи квартиры.

ООО "Строй Групп" считает, что встречный иск подлежит удовлетворению, поскольку предварительный договор не является ничтожным, полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ, в связи с чем истец по первоначальному иску обязан за нарушение сроков внесения платежей по действительному договору уплатить неустойку.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение суда от 14.08.2009г. законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными. Представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 25.04.2008г. между Компанией "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед" (Покупатель) и ООО "Строй Групп" (Продавец) подписан предварительный договор N Т273, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры N Т273 площадью 189,70 кв.м.в блокированном жилом доме N Арк-23-2, находящуюся на земельном участке, предназначенном для малоэтажного жилищного строительства, находящимся по адресу: Московская область, Истринский район, Павло-Слободский с.о., вблизи дер.Новинки по цене 17 205 000 руб.

Согласно разделу V указанного предварительного договора, в целях обеспечения надлежащего исполнения обязанности по заключению в будущем основного договора купли-продажи Покупатель обязан внести денежные средства в размере 17 205 000 руб. в следующие сроки:

- 5 188 500 руб.00 коп.- в течение 5 рабочих дней с даты подписания предварительного договора;

- 3 459 000 руб.00 коп. - в срок до 01.07.2008г.;

- 3 459 000 руб.00 коп. - в срок до 03.11.2008г.;

- 3 459 000 руб.00 коп. - в срок до 02.02.2009г.;

- 1 729 500 руб.00 коп. -в срок до 01.04.2009г.

Во исполнение предварительного договора, Компания "Нэйдонбэй Инвестментс Лимитед" перечислила два первых платежа на расчетный счет ООО "Строй Групп" на общую сумму 8 647 500 руб., что подтверждается платежными поручениями от 30.04.2008г. N 7 и от 03.07.2008г. N 29.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из Постановления Главы Истринского муниципального района Московской области N 2133/7 от 24.07.2008г. следует, что утвержден проект планировки территории ООО "Строй Групп" для малоэтажного жилищного строительства, расположенной в д.Новинки сельского поселения Павло-Слободское, общей площадью 78,5 га.

15.08.2008г. Администрацией Истринского муниципального района дано разрешение на строительство объектов капитального строительства : 147 коттеджей, 71 блокированных дома, 8 многоквартирных дома, ТП-7 шт, КПП-2 шт., расположенных по адресу: Истринский район, сельское поселение Павло-Слободское, д.Новинки.

Из Приложения N 1 к предварительному договору усматривается, что квартира N 273 находится в доме, обозначенном как "Арк-23-2", однако, как верно установлено судом, его адрес и расположение в составе строящегося комплекса недвижимого имущества не определены. Не определен и один из двух земельный участок, на котором расположен спорный блокированный дом, в котором находится квартира, предназначенная для передачи истцу.

Таким образом, из Приложения N 1 невозможно точно определить земельный участок и взаимное расположение дома "Арк-23-2" по отношению к другим строящимся объектам.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от 25.04.2008г. N Т273 не заключен.

При этом судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции, что на момент заключения оспариваемого предварительного договора, ООО "Строй Групп" еще не приступало к строительству объектов, не имело утвержденного проекта планирования территории для жилищного строительства и разрешения на строительство капитальных объектов.

Вся разрешительная документация была выдана ООО "Строй Групп" после заключения в апреле 2008 г. предварительного договора купли-продажи (24.07.2008г. и 15.08.2008г.).

Постановление от 28.05.2009г. N 176 о присвоении почтового адреса 74-х квартирному жилому дому на земельном участке для жилищного строительстве в деревне Новинки также не содержит сведений, позволяющих идентифицировать объект, поименованный в предварительном договоре от 25.04.2008г.

Письмо Управления Архитектуры и градостроительства Московской области от 02.07.2009г., подтверждающее соответствие объектов строительства, указанных в разрешении на строительство N RU505043102006001-223 от 15.08.2008г. и в предварительных Договорах купли-продажи квартир, не является допустимым доказательством по делу, поскольку Управление не является стороной спорной сделки, а выводы, содержащиеся в письме ничем не мотивированы и не подтверждены документально.

Таким образом, доводы заявителя жалобы о том, что условия предварительного договора позволяют установить предмет, а также другие существенные условия договора, подлежат отклонению как не обоснованные.

Признавая выводы суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи от 25.04.2008г. N Т273 не является заключенным, то есть влекущим возникновение каких-либо прав и обязанностей лиц, его подписавших, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о ничтожности сделки в соответствии со статьями 168 и 170 Гражданского кодекса РФ, поскольку таковая в силу ее не заключенности не существует, а следовательно и не может соответствовать либо противоречить действующему законодательству.

Однако, данный вывод суда первой инстанции не повлиял на правильность оценки судом предварительного договора не заключенным, и не повлек принятия им неправильного по существу судебного акта.

Встречный иск ООО "Строй Групп" о взыскании 864 750 руб. неустойки за нарушение сроков уплаты платежей, предусмотренных пунктом V предварительного договора, правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку предварительный договор купли-продажи от 25.04.2008г. N Т273 является не заключенным и не влечет возникновение прав и обязанностей для сторон, его подписавших.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.08.2009г. по делу N А40-52556/09-25-250 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строй Групп" без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Н.И.Панкратова

Судьи

И.С.Лящевский Е.Н.Барановская