Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 10АП-4765/2009

г. Москва

19 октября 2009 г.

Дело N А41-15327/09

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Минкиной Г.Т.,

судей Боровиковой С.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания Шишкиной В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Смыслова Г.А. по доверенности от 01.01.2009 г., Немов В.В. по доверенности от 01.04.2009 г.,

от ответчика: не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЧУМ" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 августа 2009 года по делу N А41-15327/09, принятое судьей Гарькушовой Г.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "ЧУМ" к предпринимателю Кожевникову К.П. о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЧУМ" (ООО "ЧУМ") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, в котором просило взыскать с предпринимателя без образования юридического лица Кожевникова Константина Павловича задолженность по арендной плате в размере 437110 руб., пени в размере 68304 руб. 64 коп. и расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 августа 2009 года по делу N А41-15327/09 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить по мотиву неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 01 марта 2008 года между ООО "ЧУМ" и предпринимателем Кожевниковым К.П. был заключен договор аренды N 2А, в соответствии с которым предпринимателю в аренду предоставлено на срок с 01.01.2008 г. по 31.01.2009 г. нежилое помещение общей площадью 223,5 кв.м., в том числе площадь торгового зала - 154 кв.м. по цене 300 руб. за 1 кв.м., площадь складских помещений - 69,5 кв.м. по цене 150 руб. за 1 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118, корп.Д, для использования под торговлю и склад, а также часть фасада здания для размещения наружной рекламы.

Пунктами 3.1 и 3.2 данного договора стороны определили, что арендная плата за пользование указанным выше помещением составляет 56625 руб. в месяц и подлежит оплате не позднее 10-го числа текущего месяца.

Арендованное помещение передано в пользование Кожевникова К.П. по акту приема-передачи от 01.03.2008 г.

01 апреля 2008 года между сторонами был заключен договор аренды N 39А, на основании которого предпринимателю в аренду на срок с 01.04.2008 г. по 28.02.2009 г. передано нежилое помещение площадью 4 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118, корп.Д, для использования под офис.

Пунктами 3.1 и 3.2 данного договора определено, что арендная плата за пользование указанным выше помещением составляет 1600 руб. в месяц и подлежит оплате не позднее 10-го числа текущего месяца.

Арендованное помещение передано в пользование Кожевникова К.П. по акту приема-передачи от 01.04.2008 г.

Истец указывает, что после окончания срока действия договоров аренды N 2А и N 39А Кожевников К.П. арендованные помещения не освободил и продолжает использовать их в коммерческих целях, не оплачивая арендную плату.

По утверждению истца, задолженность арендатора по арендной плате по двум договорам аренды за период с ноября 2008 г. по апрель 2009 г. составляет 437110 руб.

Поскольку ответчик указанную сумму долга не оплатил, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика на основании ст.ст.309, 622 ГК РФ этой задолженности.

Вместе с тем, истец на основании п.3.2. договоров аренды N 2А и N 39А, устанавливающего обязанность арендатора по уплате в случае просрочки арендных платежей неустойки в виде пени в размере 0,2% г за каждый день просрочки, просил взыскать с ответчика пени в размере 68304 руб. 64 коп.

Кроме того, со стороны истца заявлено требование о возложении на ответчика обязанности по возмещению расходов по оплате услуг представителя в размере 50000 руб.

Ответчик с иском не согласился.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требования, исходил из того, что ООО "ЧУМ" утратило право требования уплаты арендной платы за пользование спорными помещениями, поскольку право собственности на здание магазина "Ваш сад", в котором находятся эти помещения, было отчуждено истцом на основании договора купли-продажи от 06.10.2008 г. в пользу Шевляковой И.А., к которой перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды N 2А от 01.03.2008 г. и N 39А от 01.04.2008 г.

Оспаривая решение суда, истец настаивает на удовлетворении исковых требований, утверждая, что судом первой инстанции не было принято во внимание то обстоятельство, что на основании договора аренды от 15.10.2008 г. Шевлякова И.А. предоставила ООО "ЧУМ" право на сдачу спорных помещений в субаренду. В силу изложенного истец полагает, что ООО "ЧУМ" не утратило право на получение от ответчика арендных платежей за пользование нежилыми помещениями по указанным выше договорам аренды.

Апелляционный суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в силу следующих обстоятельств.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, при заключении договоров аренды спорных нежилых помещений истец и ответчик определили, что договор аренды N 2А от 01.03.2008 г. заключается на срок с 01.03.2008 г. по 31.01.2009 г., а договор аренды N 39А от 01.04.2008 г. - на срок с 01.04.2009 г. по 28.02.2009 г.

Однако, учитывая то обстоятельство, что ответчик по истечении срока действия указанных договоров аренды продолжал пользоваться занимаемыми им нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то данные договоры согласно п.2 ст.621 ГК РФ являются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Истец требует взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ноября 2008 г. по апрель 2009 г. за пользование нежилыми помещениями площадью 223,5 кв.м. и 4 кв.м., расположенными по адресу: Московская область, г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118, корп.Д.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.07.2001 г. ООО "ЧУМ" являлось собственником 2-этажного здания магазина "Ваш сад" общей площадью 1128,10 кв.м. инв.N 01005, лит А, объект N 1 по адресу: г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118 (Т.1 л.д. 117).

По утверждению истца, дом 118 и д.118, корпус "Д" по Ярославскому шоссе являются одним и тем же зданием магазина "Ваш сад".

Из имеющейся в материалах дела копии технического паспорта БТИ на здание магазина "Ваш сад", корпус "Д" с инвентарным номером 01005 не усматривается то обстоятельство, что дом 118 по Ярославскому шоссе имеет несколько корпусов (Т.1 л.д. 100-116). Подлинный экземпляр технического паспорта на здание по адресу: г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118 "Д" суду не представлен. Право собственности ООО "ЧУМ" на корпус "Д" по указанному адресу в установленном порядке не зарегистрировано.

На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что фактически ответчику в аренду были переданы нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118.

Из материалов дела следует, что 2-этажное с мансардой здание магазина "Ваш сад" общей площадью 1128,10 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118, обществом с ограниченной ответственностью "ЧУМ" было продано Шевляковой И.А. на основании договора купли-продажи (купчая) от 06.10.2008 г. (Т.1 л.д. 73-74).

Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор купли-продажи от 06.10.2008 г. между ООО "ЧУМ" и Шевляковой И.А. зарегистрирован Мытищинским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области 15 октября 2008 года.

Нормами ч.1 ст.617 ГК РФ установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, с момента заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке.

В силу изложенного апелляционный суд находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что с момента государственной регистрации договора купли-продажи здания магазина "Ваш сад" от 06.10.2008 г. права арендодателя по договорам аренды N 2А и N 39А, в том числе и право на получение арендной платы за пользование помещениями площадью 223,5 кв.м. и 4 кв.м., перешло к новому собственнику - Шевляковой И.А.

В материалах дела имеется договор аренды N 2, который был заключен между Шевляковой И.А. и ООО "ЧУМ" 15 октября 2008 г., то есть в день государственной регистрации права собственности Шевляковой И.А. на здание магазина "Ваш сад", на основании которого новый собственник передал истцу в аренду нежилое помещение площадью 271,4 кв.м. по адресу: г.Мытищи, Ярославское шоссе, д.118, корп.Д, в том числе складское и офисное помещения (Т.1 л.д.83). Как пояснил в судебном заседании апелляционного суда представитель истца, передача указанного помещения истцу в аренду предусматривала последующее предоставление этого помещения ответчику в субаренду.

Апелляционный суд считает, что указанный выше договор аренды от 15.10.2008 г. не может быть принят во внимание, поскольку в данном случае отсутствовала целесообразность передачи спорных помещений Кожевникову К.П. в субаренду, так как на момент заключения договора аренды N 2 между истцом и ответчиком фактически уже действовали договоры аренды этих помещений N 2А от 01.03.2008 г. и N 39 от 01.04.2008 г. Суду не представлены доказательства того, что указанные договоры были расторгнуты сторонами после продажи здания, также как и доказательства заключения истцом и ответчиком договоров субаренды в отношении спорных помещений.

При таких обстоятельствах у ООО "ЧУМ" отсутствует право на взыскание с ответчика задолженности по арендной плате, вытекающей из договоров аренды N 2А от 01.03.2008 г. и N 39 от 01.04.2008 г., в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данного требования.

Требования о взыскании с ответчика неустойки и расходов по оплате услуг представителя в силу изложенного суд первой инстанции отклонил обоснованно. Оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 августа 2009 года по делу N А41-15327/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.Т. Минкина

Судьи

С.В. Боровикова С.К. Ханашевич