Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2009 г. N 11АП-7963/2009

05 октября 2009 г.

Дело N А55-7718/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановым А.Ю.

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ИП Майоровой О.М. - не явились, извещены;

от ответчика ЗАО "Тандер" - представитель Анисимов А.А., доверенность от 10.07.2009 года N 2-4/119;

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 октября 2009 года в зале N 2 дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Майоровой Ольги Михайловны, г. Сызрань, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 июля 2009 года, принятое по делу NА55-7718/2009 судьей Плотниковой Н.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Майоровой Ольги Михайловны, г. Сызрань, Самарская область,

к закрытому акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар; г. Тольятти, Самарская область,

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ

Индивидуальный предприниматель Майорова Ольга Михайловна, ОГРНИП 305632524200012, ИНН 632500450085, г.Сызрань, обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с ЗАО "Тандер", г.Краснодар, задолженности по арендной плате в сумме 553457 рублей, неустойки за просрочку арендных платежей в размере 39448 рублей, штраф за неисполнение п.2.3.16. договора в сумме 41613 руб., расходы за охрану помещения в сумме 12138 руб., стоимость восстановительных работ в помещении в сумме 70890 рублей, расходы по оценке восстановительной стоимости работ в сумме 5000 рублей.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20 июля 2009 года по делу N А55-7718/2009 иск удовлетворен частично. С ЗАО "Тандер", г.Краснодар, в пользу индивидуального предпринимателя Майоровой Ольги Михайловны, ОГРНИП 305632524200012, ИНН 632500450085, г.Сызрань, взыскано 46844 руб. из них: штраф за неисполнение п.2.3.16. договора в сумме 5000 руб., стоимость восстановительных работ в помещении в сумме 41844 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1506,31 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Майорова О.М. обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и как следствие, выводы сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы в установленный договором срок, сообщение от Арендатора и Арендодателя о намерении расторгнуть договор не поступало.

Данная судом оценка телеграммы истца от 30.11.2008г., направленной в адрес ответчика, как предложение о расторжении договора не соответствует обстоятельствам дела.

Так заявитель жалобы считает, что поскольку сообщение ответчика о намерении расторгнуть договор аренды N ТлФ-1/589/07 от 04.12.2007г. поступило Арендодателю после истечения срока его действия, в соответствии с п.4.4. договора, у истца были все основания считать указанный договор перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Судом не принято во внимание то обстоятельство, что истец был согласен прекратить договор аренды с 01.12.2008г. только при условии, согласованном в телеграмме истца от 30.11.2008г., а именно при условии возврата имущества по акту приема-передачи, в соответствии с п. 1.5. договора. Ответчик от возврата имущества уклонился, так как не явился для составления акта приема-передачи 01.12.2008 г., что подтверждается актом осмотра помещения от 01.12.2008г.

Кроме того, заявитель жалобы считает, что при принятии решения судом нарушены положения ст. ст. 622, 307, 309, 310, 406, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание ИП Майорова О.М. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в деле имеется уведомление.

В судебном заседании представитель ЗАО "Тандер" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, Майоровой Ольге Михайловне на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 260,5 кв.м., -1 этаж комнаты N 31, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенное по адресу: г.Сызрань, пр.50 лет Октября, д.44, а также нежилое помещение, площадью 103,5 кв.м., -1 этаж комната N 8, 1 этаж: комнаты N N 27, 41, 112, 113, 114, 115, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.08.06 г. и от 07.12.06 г. (т.1 л.д.5).

Между индивидуальным предпринимателем Майоровой О.М. и ЗАО "Тандер" 04 декабря 2007 года заключен договор N ТлФ-1/589/07 на аренду нежилого помещения, комнаты N 1-8, общей площадью 312,1 кв.м., расположенные на -1 этаже жилого дома по адресу: г.Сызрань, пр.50 лет Октября, д.44 для организации розничной торговли смешанными группами товаров (т. 1л.д.7-13).

Срок действия договора установлен с 05 декабря 2007 года по 30 ноября 2008 года.

Между сторонами 04 декабря 2007 года подписан акт приема-передачи объекта, в котором указано, что помещение передается в состоянии, пригодном для использования (л.д.13).

Пунктом 3.1. договора размер арендной платы установлен в сумме 400 рублей за 1 кв.м. Письмом от 20 июня 2008 года истец направил ответчику уведомление об увеличении арендной платы до 450 рублей за 1 кв.м. в месяц (т.1 л.д.22).

За несвоевременное перечисление арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пунктам 4.4., 4.5. договора в случае, если до окончания срока договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока аренды считается автоматически перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Стороны должны сообщить о своем намерении расторгнуть договор не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего договора.

Пунктом 6.1. договора определена договорная подсудность в Арбитражном суде Самарской области.

30 ноября 2008 года истец направил в адрес ответчика телеграмму, в которой указал, что при осмотре помещения установлен вывоз товара, в связи с чем, просил подтвердить отказ от исполнения условий договора аренды, а в случае отказа от аренды просил в соответствии с п.2.3.9. договора до 18 часов 01 декабря 2008 года освободить помещение от товара и торгового оборудования, и сдать помещение по акту приема-передачи.

Письмом от 28 ноября 2008 года ЗАО "Тандер" сообщило об отказе в перезаключении на новый срок договора аренды помещения с просьбой согласовать дату приема-передачи помещения - 5 декабря 2008 года (т.1 л.д.23).

На письме имеется роспись истца в его получении 01 декабря 2008 года в 13 часов 10 минут и указание с просьбой освободить помещение от товара и торгового оборудования и сдать помещение по акту до 18 часов 01 декабря 2006 года.

Письмом от 01 декабря 2008 года ответчик просил истца перенести дату приема-передачи помещения на 05.12.08 г. в 14 часов, а также рассмотреть вопрос по компенсации ответчику стоимости системы вентиляции и системы охранно-пожарной сигнализации (т.1 л.д.24).

На письме, полученном истцом 01 декабря 2008 года в 14 часов 30 минут, имеется запись, выполненная истцом, в котором истец отказывает в переносе срока сдачи помещения в связи с отъездом в командировку.

01 декабря 2008 года сторонами составлен акт осмотра помещения, в котором указаны выявленные недостатки (т.1 л.д.25).

При составлении акта со стороны ответчика участие принимали начальник юридического отдела Тольяттинского филиала ЗАО "Тандер", начальник отдела продаж, директор магазина.

В акте указано, что присутствующие представители ЗАО "Тандер" не имеют права подписи акта приема-передачи помещения, в связи с чем, акт приема-передачи составлен и подписан не был.

26 февраля 2009 года сторонами подписан протокол 1 с предложением урегулировать разногласия сторон путем зачета взаимных обязательств (т.1 л.д.29).

При этом при составлении протокола присутствовала Рыбакова О.В., обладающая, в соответствии с доверенностью от 01 января 2009 года, правом совершать от имени ЗАО "Тандер" все действия, связанные с расторжением договора, в том числе, подписывать акты (т.1 л.д.30).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с выше указанными требованиями.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 453, 434, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно оценивая направление истцом в адрес ответчика телеграммы 30.11.08 г., а затем согласование на письме ответчика, полученного 01 декабря 2008 года, времени и месте освобождения помещения представленные по делу доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие путем обмена сторонами письмами (телеграммами) о расторжении договора.

С учетом Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" суд правильно отказывая частично в иске указал, что не подписание сторонами акта приема-передачи при фактическом освобождении помещения и фактическом принятии его истцом (смена замков, заключение договора на охрану) не возлагает на ответчика обязанности по уплате арендной платы.

Таким образом, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика арендной платы, штрафной неустойки и расходов по охране помещения, так как задолженность предъявлена к взысканию за период, образовавшийся после расторжения договора.

Однако, в силу ст. 614, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

До заключения договора от 04 декабря 2007 года N ТлФ-1/589/07 между сторонами действовал договор аренды N ТлФ-1/218/06 от 07.12.06 г. (т.1 л.д.14-18), к которому 07 декабря 2006 года подписано дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым арендатор обязался осуществить капитальный ремонт помещения, а арендодатель засчитать сумму 868605 рублей в счет арендной платы (т.1 л.д.19).

Дополнительным соглашением N 2, заключенным между сторонами, предусмотрено выполнение следующих видов работ: 1. Увеличение высоты подвала путем уменьшения засыпки грунтом подушек фундамента и устройство бетонных полов помещений (комнаты N 1-7, расположенные на -1 этаже; 2. Устройство (монтаж) внутренних электрических сетей, внутри арендуемого помещения; 3. Устройство входа в здание (нежилое помещение) с лестничным маршем, со стороны фасадной части здания.

При этом арендодатель обязался для выполнения работ, обусловленных дополнительным соглашением, заключить договор на выполнение работ с лицензированной организацией, передать арендатору заверенную копию рабочего проекта, заключить договор на проведение авторского надзора, передать арендатору заверенную копию журнала авторского надзора.

Арендатор, в свою очередь, обязался по работе N 1 заключить договор с лицензированной организацией ООО "РемСтройСнаб" на выполнение ремонтно-строительных работ на основании рабочего проекта, полученного от арендодателя (заверенную копию договора передать Арендодателю) в срок до 12.12.06 г., после завершения работ передать арендодателю заверенные копии документов на выполненные работы, приказы назначения ответственных лиц, журнал производства работ, журнал скрытых работ, акты по форме N2 и N3 и другие.

Для выполнения работы N 2: заключить договор на выполнение проектных работ с лицензированной организацией в срок до 11.12.06 г. (заверенную копию договора передать арендодателю); заключить договор с лицензированной организацией ООО "РемСтройСнаб" на выполнение ремонтно-строительных работ на основании рабочего проекта, полученного от арендодателя (заверенную копию договора передать Арендодателю) в срок до 18.12.06 г.; после завершения работ передать арендодателю заверенные копии документов на выполненные работы.

Для выполнения работы N 3: заключить договор на выполнение проектных работ с лицензированной организацией (заверенную копию договора передать арендодателю); заключить договор с лицензированной организацией ООО "РемСтройСнаб" на выполнение работ в соответствии с разработанным проектом (заверенную копию договора передать Арендодателю); после завершения работ передать арендодателю заверенные копии документов на выполненные работы.

Согласно пункту 4 Дополнительного соглашения арендатор обязался передать по акту приема-передачи документацию на выполненные работы арендодателю до 26 февраля 2007 года. Пунктом 2.3.16 договора от 04 декабря 2007 года определена обязанность арендатора в срок до 01 февраля 2008 года выполнить в полном объеме обязательства, предусмотренные дополнительным соглашением N 2 от 07.12.06 г. к договору аренды нежилого помещения от 07.12.06 г. В случае невыполнения данного обязательства арендодатель вправе приостановить выполнение условий, предусмотренных в п.3.7. договора, и потребовать уплату штрафа в размере 30% месячного размера арендной платы.

В свою очередь арендодатель согласно пункту 3.7. договора обязался возместить арендатору затраты на проведение ремонта в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от 07.12.06 г., в сумме 323282 руб.

По акту 07 декабря 2006 года арендодатель передал, а арендатор принял договор подряда на выполнение проектных работ с приложением, договор на выполнение проектных работ (авторский надзор за ходом увеличения высоты подвала путем уменьшения засыпки грунтом подушек фундамента и устройства полов подвальных помещений от 17.1106 г., акт сдачи-приемки работ; рабочий проект 619-АС том 1 (т.1 л.д.148-150, т.2 л.д.1-16).

Письмом от 20 июня 2008 года арендодатель сообщил арендатору, что им не выполнено условие договора в части обустройства входа в нежилое помещение (лестничный марш находится в аварийном состоянии), не возмещены расходы за услуги связи и частично не уплачена арендная плата (т.1 л.д.22).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик не представил доказательств исполнения возложенных на него обязательств, следовательно, он должен нести ответственность, предусмотренную договором аренды.

Штрафная санкция из расчета 30 % от арендной платы, равной 124840 рублей в месяц, составляет 37452 рубля. Суд правильно указал, что данная сумма заявлена истцом правомерно, поскольку ответчик не представил доказательства выполнения условий дополнительного соглашения в полном объеме.

Вместе с тем в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно посчитал возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 5000 рублей.

Кроме того, согласно п.2.3.6, 2.3.9 договора суд правильно посчитал, подлежащим удовлетворению иск в части взыскания затрат, которые необходимо произвести для приведения помещения в состояние, пригодное для использования, исходя из отчета ООО "Городской центр оценки", где рыночная стоимость работ по устранению повреждений, причиненных внутренней отделке арендуемого помещения, составляет 70890 рублей (т.1 л.д.84-142).

При этом суд правомерно отказал во взыскании стоимости услуг по комплексной уборке помещения, поскольку данные услуги не являются убытками и не могут взыскиваться как убытки, причиненные арендодателю повреждениями арендуемого имущества.

Таким образом, стоимость причиненного арендодателю ущерба с учетом нормального износа составляет 41844 руб.

Кром того, удовлетворяя требования по убыткам в соответствии со ст. 393, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации суд правильно указал, что истцом представлены документальные подтверждения факта и размера убытков.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 20 июля 2009 года по делу N А55-7718/2009, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы в сумме 1000 руб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 июля 2009 года по делу N А55-7718/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Майоровой Ольги Михайловны, г. Сызрань, Самарская область, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева К.К. Туркин