Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 г. N 11АП-8023/2009

07 октября 2009 г.

Дело N А65-12754/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Марчик Н.Ю., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя - Бахтеева Э.А., доверенность от 02 октября 2009 года N 1-5739,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан - не явился, извещен,

от открытого акционерного общества "Зеленодольское ПАТП" - не явился, извещен,

от конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Зеленодольское ПАТП" - не явился, извещен,

от индивидуального предпринимателя Носкова Андрея Николаевича - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 августа 2009 года по делу N А65-12754/2009 (судья Андриянова Л.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны, г. Казань,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань,

третьи лица:

Открытое акционерное общество "Зеленодольское ПАТП", г. Зеленодольск,

Конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Зеленодольское ПАТП", г. Зеленодольск,

Индивидуальный предприниматель Носков Андрей Николаевич, г. Нижнекамск,

о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации права собственности, об обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Блохина Ирина Анатольевна (далее - заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - регистрирующий орган, УФРС по Республике Татарстан) о признании незаконным сообщения об отказе Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28/001/2009-538,539 от 28 апреля 2009 в государственной регистрации за индивидуальным предпринимателем Блохиной Ирины Анатольевны права собственности на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013 и земельного участка, общая площадь 2218 кв.м., кадастровый номер 16:49:01 01 01:0020, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20, об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013 и земельного участка, общая площадь 2218 кв.м., кадастровый номер 16:49:01 01 01:0020, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20.

Заявитель в судебном заседании 30 июля 2009 года заявил об изменении предмета иска, просил признать незаконным сообщение об отказе Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28/001/2009-538,539 от 28 апреля 2009, в части государственной регистрации за индивидуальным предпринимателем Блохиной Ириной Анатольевной права собственности на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20, и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20.

Изменение предмета иска судом было принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 августа 2009 года заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 18 февраля 2009 г. содержит все необходимые условия и считается заключенным в силу закона.

Условие о сведениях о наличии в Едином государственном реестре прав действующих ограничений (обременений) права на земельный участок не является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 18 февраля 2009 г. и, следовательно, отсутствие данного условия в вышеуказанном договоре не является основанием для отказа в регистрации права собственности на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, дом 20.

Основания для отказа, установленные пунктом 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в данном случае отсутствовали, в связи с чем сообщение об отказе Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28/001/2009-538,539 от 28 апреля 2009 в части государственной регистрации за индивидуальным предпринимателем Блохиной Ириной Анатольевной права собственности на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, дом 20 противоречит приведенным нормам законодательства Российской Федерации, нарушает права и законные интересы заявителя

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что при вынесении решения суд не применил пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ, которым предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; а также абзац 7 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Суд не применил пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в соответствии с которым в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Суд не учел положения Федерального закона от 16 июля1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке, согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель индивидуального предпринимателя Блохиной Ирины Анатольевны считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2007 г. по делу N А65-16746/2004-СГ4-21 от 08 февраля 2007 г. открытое акционерное общество "Зеленодольское пассажирское автотранспортное предприятие" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Болотов Юрий Михайлович.

18 февраля 2009 года заявитель приобрел у продавца - открытого акционерного общества "Зеленодольское пассажирское автотранспортное предприятие" на открытых торгах недвижимое имущество 1/2 доля в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013 и земельный участок, общая площадь 2218 кв.м., кадастровый номер 16:49:01 01 01:0020, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20.

18 февраля 2009 года между ОАО "Зеленодольское пассажирское автотранспортное предприятие", именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице конкурсного управляющего Болотова Юрия Михайловича, действующего на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-16746/2004-СГ4-21 от 08 февраля 2007 г., с одной стороны, и "Покупателем" (заявителем), был заключен договор купли-продажи N1 от 18 февраля 2009 г. и передаточный акт (л.д. 97-104, том 3) на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013 и земельный участок, общая площадь 2218 кв.м., кадастровый номер 16:49:01 01 01:0020, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20.

Расчеты по указанному договору между заявителем и третьим лицом завершены.

27 февраля 2009 года заявитель обратился к ответчику с заявлениями о государственной регистрации права собственности за истцом на объект недвижимости на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013 и земельный участок, общая площадь 2218 кв.м., кадастровый номер 16:49:01 01 01:0020, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д.20 (л.д. 47-48, том 3).

23 марта 2009 года на основании абзаца 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о регистрации) государственная регистрация права собственности на земельный участок, 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013 и земельный участок, общая площадь 2218 кв.м., кадастровый номер 16:49:01 01 01:0020, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д.20 приостановлена сроком на один месяц по следующей причине: в представленном договоре купли-продажи N 1 от 18.02.2009 отсутствуют сведения о наличии в ЕГРП действующих ограничений (обременений) права на земельный участок, о регистрации права на который ходатайствуют заявители.

28 апреля 2009 года ответчиком на основании статей 1, 2 Федерального закона о регистрации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 28/001/2009-538,539 (л.д. 18-20, том 1), которое мотивировано тем, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указаний этих условий, а именно, в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи отсутствуют сведения о наличии в Едином государственном реестре прав действующих ограничений (обременений) права на земельный участок, о регистрации права на который ходатайствуют заявители, что противоречит абзацу 7 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

При принятии решения об удовлетворении указанных заявителем требований о признании незаконным сообщения об отказе Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28/001/2009-538,539 от 28 апреля 2009 г. в государственной регистрации за индивидуальным предпринимателем Блохиной Ирины Анатольевны права собственности на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013 расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20 суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ и п.7 ст.16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на имущество, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав.

Статьей 2 Федерального закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Статьей 16 Федерального закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация перехода права по договору производится на основании заявлений сторон договора.

Статьей 17 Федерального закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения и перехода права собственности на недвижимое имущество в числе прочих являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Отказ ответчика в государственной регистрации права собственности заявителя на указанные выше объекты недвижимости мотивирован тем, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указаний этих условий, а именно, в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи отсутствуют сведения о наличии в Едином государственном реестре прав действующих ограничений (обременений) права на земельный участок, о регистрации права на который ходатайствуют заявители, что противоречит абзацу 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о регистрации.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли - продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Суд правильно указал в решении, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 18 февраля 2009 г. (л.д. 97-102 том 3), представленный на регистрацию, содержит полный перечень данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно указан объект недвижимого имущества 1/2 доля в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв. м., с кадастровым номером 16:49:01 01 01:0020:0013, находящийся по адресу Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20.

Кроме того, данный договор содержит ссылку на соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности третьего лица на указанный объект недвижимости, который также позволяет определенно установить передаваемое заявителю имущество, а также данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (земельный участок, общей площадью 2218 кв.м., кадастровый номер 16:49:01 01 01:0020, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, д. 20) и предусматривает цену этого имущества, поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 18 февраля 2009 г. содержит все необходимые условия и считается заключенным в силу закона.

Суд правильно отметил, что условие о сведениях о наличии в Едином государственном реестре прав действующих ограничений (обременений) права на земельный участок, не является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 18 февраля 2009 г. и, следовательно, отсутствие данного условия в вышеуказанном договоре не является основанием для отказа в регистрации права собственности на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, дом 20 и, с учетом изложенного, пришел к правильному выводу о том, что основания для отказа, установленные пунктом 1 статьи 20 Федерального закона о регистрации, в данном случае отсутствовали, в связи с чем сообщение об отказе Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28/001/2009-538,539 от 28 апреля 2009 в части государственной регистрации за индивидуальным предпринимателем Блохиной Ириной Анатольевной права собственности на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, общая площадь 805,5 кв.м., с кадастровым номером: 16:49:01 01 01:0020:0013, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, ул. Комсомольская, дом 20 противоречит приведенным нормам законодательства Российской Федерации, нарушает права и законные интересы заявителя и принял решение об удовлетворении заявленных требований с учетом их уточнения.

В апелляционной жалобе УФРС по Республике Татарстан ссылается на п.1 ст.460 ГК РФ, устанавливающий, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а также на положение п.1 ст.20 Федерального закона "О регистрации недвижимости и сделок с ним".

Однако, податель жалобы не учел, что при рассмотрении дела заявитель уточнил исковые требования, а именно: просил признать незаконным сообщение об отказе в регистрации права собственности и об устранении допущенных нарушений УФРС по Республике Татарстан в отношении 1/2 доли в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, а не земельного участка, находящегося под обременением, поэтому применение в данном случае нормы п.1 ст.460 ГК РФ необоснованно, так как объект недвижимого имущества - 1/2 доля в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, не обременен правами третьих лиц, следовательно, отказ в регистрации права собственности на 1/2 доля в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, является незаконным.

В апелляционной жалобе регистрирующий орган ссылается также на п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.

Однако, из договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 февраля 2009 г. следует наличие воли сторон на отчуждение объекта недвижимости с соответствующим земельным участком, следовательно, положения, предусмотренные п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г., а также положения, предусмотренные п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи недвижимости от 18 февраля 2009 г. нарушены не были, так как воля сторон сделки купли-продажи была направлена на отчуждение объекта недвижимого имущества совместно с соответствующим земельным участком.

Ссылка подателя жалобы на Федеральный закон "Об ипотеке" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ также является необоснованной, поскольку 1/2 доля в праве общей собственности на нежилое строение автовокзала, являющаяся предметом данного спора, не является предметом залога. Кроме того, согласно п. 1 ст. 37 Федеральный закон "Об ипотеке" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Однако в данном случае имущество отчуждалось не залогодателем, Носковым А.Н., а другим лицом, в частности, ОАО "Зеленодольское пассажирское автотранспортное предприятие", то есть указанная норма в рассматриваемом случае не применима.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные регистрирующим органом в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 августа 2009 года по делу N А65-12754/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Н.Ю. Марчик С.Т. Холодная