Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2009 г. N 11АП-7482/2009

г. Самара

14 октября 2009 г.

Дело N А55-3832/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановым А.Ю.

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ИП Лебедева А.Г. - представитель Плотников И.О., доверенность от 01.04.2009 года N 1-03/2009;

от ответчика ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк":

- представитель Милейко Д.В., доверенность от 28.08.2009 года N 1-1-2-25/2704;

- представитель Батталова Ю.Д., доверенность от 06.04.2009 года N 1-1-2-25/1413;

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 октября 2009 года в зале N 2 дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Лебедева Антона Геннадьевича, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июля 2009 года,

принятое по делу NА55-3832/2009 судьей Каленниковой О.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Лебедева Антона Геннадьевича, г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Хоум Кредит энд Финанс Банк", г. Москва,

об обязании зарегистрировать реконструкцию, подписании дополнительного соглашения и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ

Индивидуальный предприниматель Лебедев Антон Геннадьевич обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском об обязании ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" за счет собственных средств оформить и зарегистрировать реконструкцию арендуемых нежилых помещений общей площадью 318,74 кв.м.:

- нежилое помещение, литера А, состоящее из комнат N N 27,28,43,47,48, расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, д. 224;

- нежилое помещение, литера А, состоящее из комнат N N 18,24,25,26 расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, д. 224;

обязании ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" подписать дополнительное соглашение к договору аренды N САМ-А-03 от "29" января 2007 г. в части изменения площади арендуемых помещений и зарегистрировать дополнительное соглашения в УФРС за счет собственных средств, а также обязании ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" возместить ИП Лебедеву Антону Геннадьевичу убытки вызванные уменьшением коммерческой площади арендуемых помещений, в размере 6000000 руб.

До вынесения решения по делу истец на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, а именно отказался от исковых требований в части обязания ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" возместить индивидуальному предпринимателю Лебедеву Антону Геннадьевичу убытки, вызванные уменьшением коммерческой площади арендуемых помещений, в размере 6000000 рублей, а также заявил об изменении предмета остальных исковых требований, в соответствии с которым просил суд обязать ответчика в течение двух месяцев с даты вступления в законную силу решения суда осуществить все необходимые действия по приведению площади, технических и качественных параметров помещений, являющихся предметом договора аренды недвижимого имущества N САМ-А-03 от 29.01.2007., в состояние, в котором эти помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи помещения от 31.01.2007, составленному на основании договора аренды недвижимого имущества N САМ-А-03 от 29.01.2007., а именно:

- нежилое помещение, литера А, площадь: общая 166,8 кв.м., этаж 1, состоящее из комнат, обозначенных на поэтажном плане как комнаты N N 27,28,43,47,48, условный номер: 63-63-01/020/2006-743, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д. 224;

- нежилое помещение, литера А, площадь: общая 182,70 кв.м., этаж 1, состоящее из комнат, обозначенных на поэтажном плане как комнаты N N 18,24,25,26, условный номер: 63-63-01/020/2006-757, расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, д. 224.

Кроме того, истец просил суд в случае неисполнения ответчиком вышеуказанных действий в установленный срок управомочить истца осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в соответствии со ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поскольку частичный отказ истца от иска в рамках рассматриваемого дела не противоречит закону и не нарушает права других лиц, принят судом, а производство по данному делу в указанной части в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено.

Изменения предмета требований судом также приняты в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 июля 2009 года по делу N А55-3832/2009 принят отказ истца от иска в части требования об обязании ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" возместить ИП Лебедеву Антону Геннадьевичу убытки, вызванные уменьшением коммерческой площади арендуемых помещений, в размере 6000000 руб. Производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Лебедев А.Г. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и как следствие, выводы сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы исковые требования обусловлены нарушениями условий договора аренды со стороны ответчика, выраженными в неисполнении последним с 2007 г. до настоящего времени обязательства по регистрации изменений арендуемых помещений, произошедших в связи с проведенной реконструкцией в соответствии с п.п. 2.1.7. и 2.2.9 договора, и как следствие в неисполнении обязанности по подписанию и регистрации в УФРС дополнительного соглашения к договору в части изменения площади и планировки арендуемых помещений согласно п.п. 10.1. и 10.2 договора.

Заявитель жалобы не согласен с тем, что отсутствие в пункте 2.2.9 договора определенного срока, в течение которого должны быть исполнены обязательства ответчика, суд истолковал как право ответчика осуществить указанные действия в неопределенно долгий срок по своему усмотрению.

Также заявитель жалобы указал, что поскольку помещения, в которых ответчик осуществил реконструкцию, не соответствуют помещениям, являющимся предметом договора аренды, по причине нарушения ответчиком же своих обязательств по оформлению реконструкции, истец правомерно указал, что акт приема-передачи (возврата) Помещений от 12.03.2009 г. в предложенном виде не может быть подписан до внесения соответствующих изменений в предмет договора.

Таким образом, заявитель жалобы считает, что налицо недобросовестное отношение ответчика к выполнению принятых на себя обязательств по договору, что привело к обращению истца в суд с указанными требованиями.

В судебном заседании представители ИП Лебедева А.Г. апелляционную жалобу поддержали, решение Арбитражного суда Самарской области считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представители ООО "Хоум Кредит энд Финанс Банк" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 29 января 2007 года между индивидуальным предпринимателем Лебедевым А.Г. и ООО "ХОУМ КРЕДИТ энд ФИНАНС БАНК" был заключен договор аренды недвижимого имущества N САМ-А-03.

Предметом договора в соответствии с п. 1.2. являлись нежилые помещения по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д. 224, общей площадью 359,5 кв.м., переданные для использования в целях осуществления уставной деятельности арендатора. Согласно п. 5.1. срок действия договора установлен в 7 (семь) лет с даты его государственной регистрации в УФРС. Договор был зарегистрирован в УФРС по Самарской области 06 марта 2007 г.

Пунктом 2.1.7. договора предусмотрено право арендатора на проведение реконструкции арендуемых помещений. При этом результатом того, что стороны пришли к согласию по поводу производства арендатором реконструкции помещений, является подписанная сторонами "Технологическая планировка".

12 февраля 2007 г. сторонами была подписана "Технологическая планировка", предусматривающая осуществление реконструкции, в соответствии с которой, как полагает истец, общая площадь помещений после реконструкции должна была составлять 359,5 кв.м.

После подписания вышеуказанного документа арендатором была осуществлена реконструкция, в результате которой общая площадь арендуемых помещений уменьшилась до 320 кв.м., что подтверждается экспликацией помещений, составленной ответчиком, и техническим паспортом на помещение после его реконструкции (л.д. 84-90, т.2).

Письмом от 26 декабря 2008 г. N 1-1-3-7/23026 ООО "ХКФ Банк" уведомило Лебедева А.Г. о том, что в соответствии с п. 4.2. договора аренды N САМ-А-03 от 29 января 2007 г. ООО "ХОУМ КРЕДИТ энд ФИНАНС БАНК" расторгает указанный договор в одностороннем порядке, предлагает считать договор прекратившим свое действие с 10 марта 2009 г. и согласно п. 2.1.17 указанного договора просит Лебедева А.Г. принять помещение по акту приема-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней с даты прекращения действия договора (л.д. 29, т.1).

27 января 2009 г. истец обратился к ответчику с письмом, в котором указал, что считает невозможным расторжение договора по инициативе ответчика до предоставления арендодателю документов, подтверждающих регистрацию изменений арендуемых помещений и подписания сторонами дополнительного соглашения об изменении арендуемых помещении. Также истец сообщил о необходимости урегулирования вопроса о денежной компенсации в связи с уменьшением площади арендуемых помещений.

В ответ на данное письмо ответчик направил письмо N 15-27/002 от 13 февраля 2009 г., где указал, что арендатор осуществил реконструкцию арендуемых помещений в полном соответствии с договором аренды и с согласия арендатора. Все документы, подтверждающие законность и обоснованность реконструкции, произведенной в арендуемых помещениях, будут предоставлены истцу после прекращения (расторжения) договора аренды (л.д. 31-32, т.1). Полагая, что вышеуказанные действия арендатора нарушают условия договора аренды N САМ-А-03 и положения гражданского законодательства, истец обратился к ответчику с претензией от 02.03.2009 г., в которой потребовал от ответчика оформить и зарегистрировать реконструкцию арендуемых помещений, составляющих предмет договора аренды N САМ-А-03 от 29 января 2007 г. за счет собственных средств; подписать дополнительное соглашение к договору аренды N САМ-А-03 от 29 января 2007 г. в части изменения площади арендуемых помещений и зарегистрировать дополнительное соглашения в УФРС за счет собственных средств; возместить Лебедеву А.Г. убытки, вызванные уменьшением коммерческой площади арендуемых помещений в размере 6000000 рублей.

Не получив ответа на претензию в установленный в ней срок, истец обратился в арбитражный суд для защиты своих прав и законных интересов.

Изменяя предмет заявленного иска на требование о приведении спорных помещений в первоначальное состояние и восстановлении первоначальной планировки данных помещений, истец указал, что осуществленная ответчиком реконструкция повлекла уменьшение общей площади арендуемых помещений истца без его согласия. Неисполнение ответчиком в период с 2007 г. по настоящее время обязанности по регистрации изменений арендуемых помещений дополнительного соглашения к договору делает невозможным для истца дальнейшее распоряжение спорными помещениями.

При этом истец полагает, что договор не может считаться прекратившим свое действие в одностороннем внесудебном порядке с 10.03.2009., поскольку ответчиком не были выполнены все условия, предусмотренные п. 4.2. договора, а именно: арендуемые помещения не были переданы арендодателю по акту приема-передачи в течение 3 (трех) дней с предполагаемой даты расторжения договора по причинам, не зависящим от арендодателя.

Обосновывая заявленные требования неисполнением ответчиком перечисленных условий договора, истец указал, что пунктом 2.1.7. договора предусмотрено право арендатора на проведение реконструкции, однако согласно ст. 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано отказал в иске по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 2.1.7,.1.4, 2.1.16, 2.2.9, 4.2 договора суд первой инстанции обоснованно оценив представленные доказательства, правомерно указал, что требования об обязании ответчика осуществить все необходимые действия по приведению площади, технических и качественных параметров помещений, являющихся предметом договора аренды недвижимого имущества N САМ-А-03 от 29 января 2007 г., в состояние, в котором эти помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи помещения от 31.01.2007., составленному на основании договора аренды, противоречат изложенной истцом позиции относительно продолжения действия договора.

При наличии действующего, а не прекращенного договора аренды у истца отсутствуют основания требовать от ответчика приведения помещений в первоначальный вид, поскольку помещения передавались с учетом предполагаемой их перепланировки (реконструкции), которая необходима ответчику для использования данного объекта недвижимого имущества по целевому назначению, указанному в п. 1.4. договора.

Ее проведение, согласованное сторонами, было предусмотрено договором, заключенным сроком на семь лет. В то же время, срок исполнения предусмотренной для ответчика в пункте 2.2.9. договора обязанности предоставить истцу документы, подтверждающие регистрацию изменений (переустройства (переоборудования), перепланировки, реконструкции (неотделимых улучшений) помещений, в договоре не установлен.

Обязательства ответчика по производству полного расчета с истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями и заявлением (уведомлением) о зачете встречных однородных требований по договору аренды недвижимого имущества N СДМ-А-03 от 29 января 2007 года (получено истцом на руки 05 февраля 2009 года). Кроме того, суд правомерно посчитал несостоятельным и опровергнутым материалами дела довод истца о невыполнении ответчиком условия договора о возврате истцу помещения по акту приема-передачи в указанный в п. 4.2. договора срок.

Обязанности ответчика передать помещение по акту приема-передачи при прекращении договора соответствует обязанность истца принять его, установленная пунктом 2.1.17. договора, согласно которому истец обязан принять помещения от ответчика и подписать акт приема-передачи (возврата) помещений при досрочном расторжении (прекращении) договора, в срок - не позднее 3-х (трех) рабочих дней, с даты, указанной в соответствующем письменном уведомлении, полученном от ответчика.

Как правомерно указал ответчик, данная обязанность истца является безусловной и не зависит от того, исполнил или нет ответчик на момент досрочного расторжения (прекращения) договора иные обязанности, установленные условиями договора.

Материалами дела подтверждается, что до настоящего времени истец, несмотря на неоднократные попытки ответчика возвратить ему помещения, не принял помещений по акту приема-передачи, что самим истцом не оспаривается.

Более того, в процессе рассмотрения дела представителем истца заявлено об отсутствии у Лебедева А.Г. намерений принимать помещение в реконструированном виде до оформления ответчиком его государственной регистрации.

Таким образом, в силу ст. ст. 6, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об уклонение истца от принятия помещения по акту и обоснованно расценил это как отказ истца от исполнения п. 2.1.17. договора.

С учетом изложенных обстоятельств по делу, суд обоснованно пришел к выводу о прекращении договора аренды N САМ-А-03 от 29 января 2007 г. с 10.03.2009. в связи с односторонним отказом ответчика от договора, право на который предусмотрено пунктом 4.2. договора.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалами дела однозначно подтверждено прекращение владения и пользования арендатором спорным имуществом.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

Однако, суд правомерно не принимает довод истца об отступлении им от подписанной сторонами "Технологической планировки" при реконструкции помещения, что привело к уменьшению его площади, поскольку в Технологической планировке, подписанной сторонами договора, представлен приблизительный план перепланировки арендуемых по договору помещений, а именно, на плане указаны стены/перегородки, подлежащие возведению/сносу в арендуемых помещениях.

Площадь помещения, обозначенная в Технологической планировке как 359,5 кв.м., указана на основании договора как сумма площадей, арендуемых по договору помещений в соответствии с п. 1.2. договора, но не означает согласования сторонами площади помещений после проведения их реконструкции, так как Технологическая планировка на момент ее подписания сторонами договора готовилась до разработки проекта перепланировки помещений проектной организацией.

С учетом изложенного правомерен вывод суда о том, что Технологическая планировка носила информационный характер о конфигурации объекта, так как в ней содержались сведения о тех неотделимых улучшениях (возведение/снос стен/перегородок), которые ответчик планировал осуществить в арендуемых помещениях.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно принял во внимание признание ответчиком обстоятельств неисполнения условий договора в части государственной регистрации реконструкции и намерения ответчика исполнить данное обязательство после прекращение договора, о чем свидетельствует заключенный между ООО "ХОУМ КРЕДИТ энд ФИНАНС БАНК" и ООО "АСТ_Строй" договор от 10.06.2009. на проведение работ по государственной регистрации прав истца на объект с учетом его реконструкции, а также намерения урегулировать спор путем подписания мирового соглашения, проекты которого представлены в материалы дела.

В то же время истцом не представлено доказательств выдачи представителю ответчика повторной доверенности после истечения срока ее действия на осуществление действий по регистрации реконструкции объекта.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 23 июля 2009 года по делу N А55-3832/2009, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы в сумме 1000 руб.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июля 2009 года по делу N А55-3832/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лебедева Антона Геннадьевича, г. Самара, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева К.К. Туркин