Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2009 г. N 13АП-5358/2009

г. Санкт-Петербург

23 октября 2009 г.

Дело N А56-15738/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-5358/2009, 13АП-8551/2009) Управления федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, ООО "К.И.К." на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2009 г. по делу N А56-15738/2008(судья О.Б. Иванилова), принятое

по иску ООО "Автотранссервис"

к 1. Муниципальному образованию "Кингисеппский муниципальный район" ЛО в лице Комитета по управлению городским имуществом, 2. ООО "Гельзен-Лесэкспорт", 3. Управлению федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, 4. ООО "К.И.К." 3-е лица: ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад"

О признании договора недействительным

при участии:

от истца: Деревенского М.Г. (доверенность N 09 от 20.08.2009г., паспорт) от первого ответчика: не явился (извещен), от второго ответчика: Шипуновой О.Н. (доверенность N 22 от 25.04.2009г., паспорт), от третьего ответчика: не явился (извещен), от четвертого ответчика: Корниловой К.В. (доверенность N 16 от 25.04.2009г., паспорт) от 3-го лица: Назаровой Н.В. (доверенность N 215/615 от 25.12.2008г., паспорт)

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "АТП-12", ООО "Автотранссервис" обратились с иском в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Муниципальному образованию "Кингисеппский муниципальный район" ЛО в лице Комитета по управлению городским имуществом, ООО "Гельзен-Лесэкспорт", Управлению федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, третье лицо ООО "К.И.К." о признании недействительным договора аренды земельного участка N 03-05/1174 от 28.12.2004г.; признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка N 03-05/1174 от 28.12.2004г., проведенной 19.01.2005г. Кингисеппским территориальным отделением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Определением Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2008г. по делу N А56-46165/2007 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "К.И.К", в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад".

Определением Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2008г. по делу N А56-46165/2007 исковые требования ООО "Авторанссервис" выделены в отдельное производство из дела N А56-46165/2007 в настоящее дело, которому присвоен N А56-15738/2008.

Исковыми требованиями ООО "Автотранссервис" являются: признание недействительным договора от 28.12.2004г. N 03-05/1174 аренды земельного участка площадью 48995 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, промзона "Фосфорит", кадастровый номер 47:20:07-52-003:0026, заключенного между Муниципальным образованием "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области и ООО "Гельзен Ленэкспорт", признание недействительной государственной регистрации указанного договора аренды, проведенной 19.01.2005г.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2009 г. по делу N А56-15738/2008 исковые требования удовлетворены.

На указанное решение ответчиками - Управлением федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и ООО "К.И.К." поданы апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, указывая на неправильное применение судом норм процессуального и материального права при принятии судебного акта.

Управление федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в апелляционной жалобе указывает на нарушение судом пункта 1 статьи 121 АПК РФ, выразившееся в неизвещении Управления о времени и месте судебного заседания, по окончании которого было принято решение по делу и оглашена резолютивная часть. Согласно пункту 2 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является безусловным основанием для отмены судебного акта. УФРС по СПб и ЛО также не согласно с выводами суда по существу дела. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 19.01.2005г. по результатам правовой экспертизы и проверки законности документов, проводимой в порядке ст. 9,13 ФЗ РФ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно статье 2 ФЗ РФ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, следовательно, это ненормативный акт государственного органа и может быть оспорен в суде при наличии двух обязательных условий - несоответствия такого акта закону и иным правовым актам, а также нарушения этим ненормативным актом прав и законных интересов третьих лиц (статья 13 ГК РФ). В данном случае эти обязательные необходимые условия отсутствуют.

ООО "К.И.К" в апелляционной жалобе, указывая на неправильную оценку судом материалов и обстоятельств дела просит судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт - признать недействительным договор аренды земельного участка N 03-05/1174 от 28.12.2004г. в части земельного участка, занятого железобетонным ограждением дл. 550,75 п.м., литер К, условный номер 47-23-5/2004-318, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, промзона "Фосфорит" и необходимого для его использования. В остальной части исковых требований ООО "Автотранссервис" отказать.

По мнению подателя апелляционной жалобы, договор N 03-051174 аренды земельного участка общей площадью 48995 кв.м. от 28.12.2004г., заключенный без учета прав ООО "Автотранссервис" на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов, занимающих I 652.75 п.м.. нарушает права ООО "Автотранссвервис" на приобретение земельного участка в собственность или в аренду только в части земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, занимающих 652.75 п.м.

Суд первой инстанции не учел, что Истцом не были представлены доказательства наличия принадлежащих ему объектов недвижимости на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, промзона "Фосфорит" на момент предъявления иска. При этом, объект недвижимости - внутриплощадочные тепловые сети на спорном земельном участке (кадастровый N 47:20:07:52-003-002) отсутствует в натуре. ООО "Автотранссервис" 20.09.2004г. был составлен акт о списании объекта основных Исредств - внутриплощадочные тепловые сети в связи с тем, что они находятся в аварийном состоянии и не подлежат восстановлению.

Кроме того, ответчик указывает, что ГУП "Леноблинвентаризация" Кингисеппский филиал БТИ 24.07.2009г. была проведена внеплановая техническая инвентаризация, по итогам которой установлено, что объект - внутриплощадочные тепловые сети на земельном участке не выявлен, что подтверждается справками от 27.07.2009г. N 01-06/1451 и N 01-06/1451 от 20.09.2004г. ООО "Автотранссервис" составлен акт о списании объекта основных средств - внутриплощадочных тепловых сетей по причине аварийного состояния объекта, в связи с полным износом и разрушением.

Представитель ООО "Гельзен-Лесэкспорт" поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "К.И.К".

ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад" в отзыве на апелляционную жалобу приводит доводы, сходные с подателями жалоб и просит судебный акт отменить. Как указывает Банк, принадлежащие ООО "К.И.К" объекты недвижимости и права аренды на спорный земельный участок предоставлены в залог в счет обеспечения исполнения кредитного обязательства с ООО "ЛугаЛес". Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Как следует из договора аренды земельного участка N 03-05/117,4.от 28.12.2004 года, договор аренды земельного участка заключен на основании решения органов местного самоуправления, а именно Постановления главы Администрации муниципального образования "Кингисеппский район" Ленинградской области N 778 от 10.10.2003г. "Об утверждении проекта границ и предоставлении 000 "Гельзен Лесэкспорт в аренду земельного участка". На основании вышеуказанного Постановления 000 "Гельзен Лесэкспорт" предоставлялся спорный земельный участок (кадастровый номер 47:20:07:52-003-0026) площадью 48995 кв. м., изымаемый из пользования ЗАО "АТП-12" и ООО "Автотранссервис", также ЗАО "АТП-12" 000 "Автотранссерис" было предложено расторгнуть существующие договоры аренды на данный земельный участок N 174 от 01.03.1994г. и N 03-05662 от 02.04.2002г. Следовательно, регистрации права собственности 20.08.2004 года, 000 "Автотранссервис" знало, что спорный земельный участок (кадастровый номер 47:20:07:52-003-0026) общей площадью 48995 кв. м., на части которого расположены объекты 000 "Автотранссервис", представлен 000 "Гельзен Лесэкспорт" на праве аренды. На основании ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушены. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается 3 года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. На основании вышеизложенного и согласно ст.ст. 195, 196 ГК РФ у истца пропущен срок для защиты своих прав, т.е. срок исковой давности, о чем также заявлялось ответчиками в суде первой инстанции.

При проверке законности и обоснованности решения суда апелляционная инстанция пришла к выводу о необходимости отмены решения суда, исходя из следующего.

Как явствует из материалов дела, ООО "КИК" является арендатором земельного участка, общей площадью 48995 кв.м., кадастровый номер 47:20:07:52:003:0026, находящегося по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, промзона "Фосфорит" (далее - земельный участок), в соответствии с договором аренды земельного участка N 03-05/1174 от 28.12.2004г., заключенного между ООО "Гельзен Лесэеспорт" и КУМИ МО "Кингисеппский район". Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2005г. Право аренды земельного участка перешло к ООО "КИК" в силу ст.552 Гражданского Кодекса РФ, ст.35 Земельного Кодекса РФ в связи с продажей ООО "Гельзен Лесэкспорт" в пользу ООО "КИК" объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке по договорам купли-продажи от 15.03.2004г., 18.11.2005г. Право аренды зарегистрировано в установленном порядке 30.12.2005г.

Как следует из искового заявления, ООО "Автотранссервис" утверждает, что владеет на праве собственности двумя объектами недвижимости, расположенными на земельном участке: железобетонное ограждение, дл. 550,75 п.м. (забор) нежилое, инв. N 1810. лит К, кадастровый (условный) номер 47-23-5/2004-318 и внутриплощадочные тепловые сети (инв.N 12) дл. 102,0 п.м, нежилое, ин.вN1825, кадастровый (условный) N 47-23-5/2004-328. Объекты приобретены по договору купли-продажи объектов недвижимости нежилого фонда от 01.07.2004г., заключенному с ЗАО "АТП-12". Право собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 47-АА N 462389, 47-АА N 462390 от 20.08.2004г.

Исковые требования ООО "Автотранссервис" мотивированы тем, что истец, будучи собственником двух указанных объектов недвижимости, лишен предоставленного законом права на приватизацию земельного участка. Указанные доводы, по мнению апелляционного суда, являются неправомерными, поскольку существующие арендные отношения не препятствуют истцу в осуществлении своих прав.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по cвоему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 03-05/1174 от 28.12.2004г на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Автотранссервис": железобетонное ограждение, дл.550,75 п.м. (забор) и внутриплощадочные тепловые сети (инв.N 12) дл.102,0 п.м. Как следует из материалов дела, Государственным унитарным предприятием "Леноблинвентаризация" Кингисеппский филиал БТИ (в соответствии с Определением АС СПб и ЛО от 05.05.2009г. в рамках дела N А56-11295/2009), 24.07.2009г была проведена внеплановая техническая инвентаризация, по итогам которой установлено, что объект - внутриплощадочные тепловые сети (инв.N12) на земельном участке, по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, промзона "Фосфорит", не выявлен (справки от 27.07.2009г. исх.N01-06/1451 и, исх.N01-06/1451и). Технический паспорт данного объекта погашен. Истцом не представлены доказательства эксплуатации им указанного объекта в период с момента его приобретения (2004 г.) и до настоящего момента, необходимости эксплуатации в настоящий момент.

Ссылка Истца на справку Государственного унитарного предприятия "Леноблинвентаризация" Кингисеппский филиал БТИ от 09.09.2009г., исх.N 01-06/1723и, как доказательство наличия на земельном участке объекта недвижимости - внутриплощадочные тепловые сети, суд не принимает. Как следует из указанной справки, Кингисеппским БТИ была проведена повторная внеплановая техническая инвентаризация объекта недвижимости - внутриплощадочные тепловые сети, ранее находившегося по адресу: Ленинградской область, Кингисеппский район, промзона "Фосфорит", в предполагаемых местах прохождения трубопровода были обнаружены железобетонные лодки, залитые грунтовыми водами, железобетонное кольцо колодца, трубопровод тепловой сети отсутствует.

Из представленного технического паспорта объекта следует, что внутриплощадочные тепловые сети, как объект недвижимости, состоят из стальных труб, диаметром 50 мм, протяженность подземной кладки 102,0 п.м. Из указанной справки не следует, а Истцом не представлено доказательств принадлежности железобетонных лотков, железобетонного кольца колодца именно к рассматриваемым внутриплощадочным тепловым сетям.

Кроме того, в соответствии со ст.552 Гражданского Кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, на принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. На момент приобретения ООО "Автотранссервис" у ЗАО "АТП-12" внутриплощадочных тепловых сетей в отношении земельного участка, часть которого они занимали, действовал договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 01.02.1994г. N 174, заключенный между МО "Кингисеппский муниципальный район" и ЗАО "АТП-12".

Постановлением Главы Муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" ЛО N 778 от 10.10.2003г. из земель, предоставленных ЗАО "АТП-12" ПТО "Запстройтранс" изъят земельный участок площадью 43 600 кв. м., утвержден проект границ земельного участка.

12.10.2004г. между МО "Кингисеппский муниципальный район" и ЗАО "АТП-12" заключено соглашение о расторжении договора N 174 от 01.02.1994г. 28.12.2004г в отношении указанного земельного участка между МО "Кингисеппский муниципальный район" и ООО "Гельзен Лесэкспорт" был заключен договор аренды N03-05/1174. Участку площадью 48995 кв.м. присвоен единый кадастровый номер 47:20:07:52-003-0026.

В соответствии со ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения при условии начала его восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Условия сохранения прав, указанных в п. 1 настоящей статьи за арендатором и субарендатором определяется договором аренды (субаренды).

Договором аренды N 174 от 01.02.1994г не предусмотрено сохранения за арендатором прав на земельный участок в случаях разрушения здания, в случаях, предусмотренных ст. 39 ЗК РФ. Доказательства наличия у ООО "Автотранссервис" действующего договора аренды отсутствуют.

При совокупности указанных обстоятельств, представленный Истцом Приказ N 12 от 07.09.2009г. о проведении капитального ремонта теплотрассы с заменой трубопровода не является надлежащим доказательством ни наличия на настоящий момент объекта недвижимости - внутриплощадочные тепловые сети в натуре, ни сохранения за ООО "Автотранссервис" нарушенного договором аренды N 03-05/1174 от 28.12.2004г. права на спорный земельный участок.

В силу пункта 1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условия, которые установлены настоящий кодексом, федеральным законом.

По мнению апелляционной жалобы, истец не доказал несоответствия действующему законодательству условий договора аренды N 03-05/1174 земельного участка площадью 48995 кв.м., с единым кадастровым номером 47:20:07-52-003:0026, его права собственника сооружения - железобетонного ограждения на законное использование земельного участка и приобретение его в собственность не нарушены. Доказательств обращения истца за установлением своих прав на земельный участок в силу положений Земельного кодекса РФ им не представлено.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неправомерности и необоснованности исковых требований.

Решение суда подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2009г. по делу N А56-15738/2008 отменить. В удовлетворении иска отказать. Взыскать с ООО "Автотранссервис" в пользу ООО "К.И.К" 1000 руб. 00 коп. расходов за подачу апелляционной жалобы.

Возвратить ООО "К.И.К" из федерального бюджета 1000 руб. 00 коп. излишне уплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина