Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2009 г. N 13АП-11962/2009

г. Санкт-Петербург

22 октября 2009 г.

Дело N А21-1247/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2009 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11962/2009) ИП Андреева О.А.

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2009г. по делу N А21-1247/2009 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску ФГУП 576 УНР "Калининградсвязьстрой"

к Индивидуальному предпринимателю Андрееву Олегу Анатольевичу

3-е лицо: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, 2) Министерство обороны Российской Федерации

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды

при участии:

от истца: Влас А.К., доверенность N 765а от 26.06.09г.

от ответчика: не явился

от 3-го лица: 1) не явился 2) Влас А.К., доверенность N 765а от 26.06.09г.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие 576 УНР "Калининградсвязь" (далее - истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный Калининградской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Андреева Олега Анатольевича (далее - ответчик, предприниматель) 484 209 руб. 72 коп. задолженности по оплате арендной платы по договору аренды N 1109 от 01.02.2007г. и затрат по хозяйственным расходам и коммунальным платежам, 16 236 руб. 93 коп. пени, 3 000 руб. судебных расходов на оплату услуг по составлению искового заявления, расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Министерство обороны Российской Федерации.

Решением от 20.07.2009г. с ответчика в пользу истца взыскано 484 209 руб. 72 коп. задолженности за аренду помещения и возмещения затрат по хозяйственным расходам и коммунальным платежам, 16 236 руб. 93 коп. пени, расторгнут договор аренды N 1109 от 01.02.2007г. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит отменить решение в части взысканной суммы, принять новый судебный акт, уменьшив взыскиваемую сумму до 251 592 руб. 33 коп.

Податель апелляционной жалобы полагает, что действие договора аренды, заключенного на период до 01.12.2008г., было прекращено в одностороннем порядке путем отключения электро и водоснабжения арендуемого помещения, в связи с чем арендная плата и затраты на содержание арендованного имущества за период с 01.07.2008г. по 01.12.2008г. будут составлять 251 592 руб. 33 коп., указывает, что в решении суда период взыскиваемой задолженности не указан.

Ответчик заявил, что не подписывал дополнительного соглашения от 01.09.2008г. на возмещение затрат на содержание арендованного имущества, на которое сослался суд в обжалуемом решении и которое повлияло на размер взыскиваемой задолженности, полагает указанное соглашение фальсифицированным доказательством.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу возразил против её удовлетворения, полагая, что наличие задолженности в размере 484 209 руб. 72 коп. подтверждается материалами дела, расчет взыскиваемой суммы признан судом законным и обоснованным.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Министерство обороны Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили, своих представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола N 17/3 от 29.01.2007г. "О результатах торгов на право заключения договоров аренды недвижимого имущества федеральной собственности" 01.02.2007г. между ФГУП 576 УНР "Калининградсвязьстрой" (арендодатель) и ИП Андреевым О.А. (арендатор) заключен договор N 1109 аренды нежилого помещения общей площадью 182,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Калининград, ул.Стрелецкая, 8 для использования под баню.

В соответствии с п.4.1 договора срок действия договора установлен с 01.02.2007г. до 28.01.2008г.

Разделом 5 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату на условиях предварительной оплаты текущего месяца не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно п.7.2 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п.8.3.1.3 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании п.6.2.2. договора аренды сторонами заключен договор о возмещении затрат на содержание имущества от 01.02.07г., согласно п.3.2 которого за оказанные балансодержателем (истцом) услуги арендатором ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца, производится оплата и амортизационные отчисления путем внесения в кассу истца суммы в размере 25% суммы арендной платы за занимаемую площадь.

В связи с неисполнением арендатором обязанности по уплате арендной платы, истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии с просьбой погасить образовавшуюся задолженность, письмом N 374 от 02.12.08г. предложил Предпринимателю в срок до 15.12.2008г. оплатить задолженность в размере 316 945 руб. 39 коп. и пени в сумме 5 129 руб. 01 коп., указал, что в случае непогашения заложенности договор будет расторгнут с 02.02.2009г.

Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы и возмещению затрат по содержанию арендованного помещения с 01 июля 2008 года по 01 февраля 2009 года.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Статьей 310 указанного Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

В силу п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора на основании пункта п.8.3.1.3 договора, пункта 2 статьи 450, абзаца 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается направление истцом ответчику претензии - письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с требованиями п.3 ст.619 ГК РФ, а также расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений.

Расчет услуг по договору произведен истцом с учетом дополнительного соглашения от 01.09.08г., которым установлено, что оплата услуг и амортизационные отчисления с 01.10.2008г. производятся в сумме 70% от суммы арендной платы.

Поскольку доказательств оплаты задолженности ответчик не представил, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, признав обоснованным расчет взыскиваемой истцом суммы.

Вместе с тем, цена иска определена истцом исходя из задолженности ответчика по оплате арендной платы и оказанных услуг за период с 01.07.08г. по 01.02.09г., тогда как согласно представленным в материалы дела акту от 01.12.08г., письму истца от 28.11.08г. 01.12.08г. истцом произведено отключение электроснабжения и водоснабжения арендуемого ответчиком помещения. Указанное обстоятельство подтверждено представителем истца в судебном заседании апелляционного суда.

В соответствии с п.4 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Поскольку прекращение электро- и водоснабжения арендуемого помещения повлекло невозможность его использования в целях аренды, предусмотренных п.2.1 договора, апелляционный суд признает обоснованными возражения ответчика относительно необходимости уменьшения взыскиваемой суммы на сумму задолженности по оплате арендной платы и услуг за период с 01.12.08г. по 01.02.09г.

Кроме того, п.3.2 договора о возмещении затрат на содержание имущества сторонами согласована подлежащая оплате ответчиком сумма возмещения затрат на содержание имущества в размере 25% суммы арендной платы.

Доказательства изменения условия договора о размере оплаты в порядке, определенном ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.

Вывод суда первой инстанции об определении сторонами суммы возмещения затрат в размере 70% от суммы арендной платы дополнительным соглашением от 01.09.08г. к договору о возмещении затрат на содержание имущества не основан на представленных доказательствах, из копии дополнительного соглашения от 01.09.08г. (л.д.27) не следует, что оно подписано ответчиком.

Не представлено истцом и доказательств увеличения в централизованном порядке размера оплаты коммунальных и иных услуг (п.3.3 договора от 01.02.07г.).

При таких обстоятельствах сумма возмещения затрат на содержание имущества, рассчитанная истцом исходя из размера оплаты (70% от суммы арендной платы), не согласованного сторонами, взыскана с ответчика в пользу истца неправомерно.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, как указано выше, является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Учитывая изложенное, доводы подателя жалобы следует признать обоснованными, обжалуемое решение подлежит изменению апелляционным судом, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности за период с 01.07.08г. по 01.12.08г. в размере 251 592 руб. 33 коп. согласно представленному ответчиком расчету, пеней за просрочку оплаты за период с 11.08.08г. по 12.02.09г. в размере 12 254 руб. 12 коп., а также в части расторжения договора, в остальной части иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2009г. по делу N А21-1247/2009 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с ИП Андреева Олега Анатольевича в пользу ФГУП 576 УНР "Калининградсвязьстрой" 251 592 руб. 33 коп. задолженности и 12 254 руб. 12 коп. пеней.

Расторгнуть договор аренды от 01.02.07г. N 1109, заключенный между ФГУП 576 УНР "Калининградсвязьстрой" и ИП Андреевым Олегом Анатольевичем.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ИП Андреева Олега Анатольевича в доход федерального бюджета 8 776 руб. 93 коп. госпошлины по иску.

Взыскать с ФГУП 576 УНР "Калининградсвязьстрой" в доход федерального бюджета 1 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Н.А. Мельникова