Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2009 г. N 14АП-4722/2009

г. Вологда

09 октября 2009 г.

Дело N А66-10227/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2009 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от открытого акционерного общества "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" Бубновой Н.В. по доверенности от 11.01.2009 N 11-05/67, Васильева Н.Б. по доверенности от 06.10.2009 N 11-05/785, Руденко А.С. по доверенности от 06.10.2009 N 11-05/787, от Комитета по управлению имуществом Тверской области Львова В.А. по доверенности от 25.02.2009 N 1674-04, от Специализированного государственного учреждения Тверской области "Фонд имущества Тверской области" Авдюшкиной Е.В. по доверенности от 06.10.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Тверской области и Специализированного государственного учреждения Тверской области "Фонд имущества Тверской области" на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2009 года по делу N А66-10227/2008 (судья Закутская С.А.),

УСТАНОВИЛ

открытое акционерное общество "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" (далее - ОАО "СПК Мосэнергострой") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Тверской области (далее - Комитет), специализированному государственному учреждению Тверской области "Фонд имущества Тверской области" (далее - СГУ "Фонд имущества Тверской области"), администрации города Твери (далее - Администрация) о признании недействительными аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка от 31.07.2008 и применении последствий признания недействительности сделки (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Тверь Водоканал" (далее - ООО "Тверь Водоканал") и открытое акционерное общество "Территориальная генерирующая компания N 2" (далее - ОАО "ТГК N 2").

Определением суда от 12 марта 2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Квадрат" (далее - ООО "Квадрат"), общество с ограниченной ответственностью "Стройбилдинг" (далее - ООО "Стройбилдинг"), общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой" (далее - ООО "Регионстрой"), общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест"), общество с ограниченной ответственностью "ИнвестПроект" (далее - ООО "ИнвестПроект"), общество с ограниченной ответственностью "Гидропожстрой" (далее - ООО "Гидропожстрой"), закрытое акционерное общество "Ленстройтрест" (далее - ЗАО "Ленстройтрест"), закрытое акционерное общества "Корона - Строй" (далее - ЗАО "Корона - Строй").

Определением суда от 16 апреля 2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "МРСК Центра" (далее - ОАО "МРСК Центра") и Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери (далее - Департамент).

Определением суда от 09 июня 2009 года прекращено производство по делу в отношении Администрации в связи с отказом истца от исковых требований в отношении данного ответчика. Данным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2009 года признан недействительным аукцион, проведенный 24 июля 2008 года, по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0085 общей площадью 3743 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, бульвар Гусева. Признан недействительным договор аренды от 31.07.2008 N 0272-з/08 земельного участка площадью 3743 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, бульвар Гусева, кадастровый номер 69:40:02 00 102:0085, заключенный Комитетом и ОАО "СПК Мосэнергострой". ОАО "СПК Мосэнергострой" обязано возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0085 общей площадью 3743 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, бульвар Гусева. Комитет обязан возвратить ОАО "СПК Мосэнергострой" полученные по договору от 31.07.08 N 0272-з/08 денежные средства в общей сумме 588 600 руб. С СГУ "Фонд имущества Тверской области" в пользу ОАО "СПК Мосэнергострой" взыскано 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. С Комитета в пользу ОАО "СПК Мосэнергострой" взыскано 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом нарушены нормы материального права, которые выразились в неправильном применении статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В рамках подготовки к проведению оспариваемого аукциона в целях получения информации о возможности обеспечения земельного участка сетями инженерно-технического обеспечения организатором торгов были получены письма от ООО "Тверь Водоканал" и ОАО "ТГК N 2", муниципального унитарного предприятия "Тверьгорэлектро" (далее - МУП "Тверьгорэлектро"). При этом в соответствии с полученной СГУ "Фонд имущества Тверской области" информацией подключение к существующим сетям инженерно-технического обеспечения возможно при условии выполнения правообладателем земельного участка мероприятий, заключающихся в реконструкции и модернизации общегородских сетей водопровода, а также выполнении за свой счет работ, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, что не противоречит положениям пункта 7 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Податель жалобы считает выводы суда о несоответствии сведений, изложенных в письме ООО "Тверь Водоканал" нормам действующего законодательства, ошибочными. Полагает вывод суда о нарушении процедуры формирования земельного участка, выставленного на торги по причине того, что его границы не согласованы смежными землепользователями, несостоятельным, поскольку арбитражным судом не указана норма закона, которому не соответствует указанная процедура, не учтено, что постановка участка на кадастровый учет осуществлена 29.01.2007 в период действия Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и то, что межевание земельного участка осуществлено в полном соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, 17.02.2003 утвержденных Росземкадастром.

СГУ "Фонд имущества Тверской области" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Доводы жалобы сводятся к тому, что земельный участок общей площадью 3743 кв.м с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0085, расположенный по адресу: г. Тверь, бульвар Гусева подготовлен к торгам надлежащим образом и с соблюдением норм действующего законодательства, а именно аукцион проведен в отношении указанного земельного участка, который прошел государственный кадастровый учет. Результаты межевания оформлены в кадастровом плане земельного участка, выданного 08.10.2007, что подтверждается землеустроительным делом по установлению границ земельного участка. Каких-либо обременений не установлено, о чем было изложено в информационном сообщении. Податель жалобы считает, что согласование границ сформированного земельного участка со смежными землепользователями не требовалось проводить в связи с тем, что границы спорного земельного участка не менялись, а процедура согласования границ (границы) не проводится при наличии в Государственном земельном кадастре сведений (координат повторных точек границ), позволяющих определить их положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям, установленным Росземкадастром, о чем сделана соответствующая запись в землеустроительном деле. Кроме того, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами получено положительное заключение от 23.3.2007 N 817 по обследованию земельного участка для строительства жилого дома, а Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Твери определено разрешенное использование данного земельного участка. Также подателем жалобы при подготовке к аукциону запрошены технические условия от эксплуатационных организаций. Истец ознакомлен со всеми полученными документами до проведения торгов, возражений от него не поступало. Полагает, что нарушений статьи 38.1 ЗК РФ не допущено.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Комитета и СГУ "Фонд имущества Тверской области" поддержали доводы, изложенные в жалобах, просили их удовлетворить, решение суда - отменить.

ОАО "СПК Мосэнергострой" в отзыве на апелляционную жалобу СГУ "Фонд имущества Тверской области" и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возражали против удовлетворения жалобы Комитета.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Как следует из материалов дела, 06.06.2008 в газете "Тверская жизнь" (выпуск N 106) СГУ "Фонд имущества Тверской области", являющимся организатором аукциона, опубликовано сообщение о проведении 24.07.2008 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для многоэтажного жилищного строительства в соответствии с распоряжением Комитета от 24.04.2008 N 811.

Лот N 1 предусматривал право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0085 площадью 3743 кв.м, почтовый адрес ориентира: г. Тверь, бульвар Гусева, сроком на 3 года.

Данное сообщение содержало разрешенное использование - строительство 4-12-этажного жилого дома, обременения прав других лиц не были установлены. Начальный годовой размер арендной платы за земельный участок - 654 000 руб. (НДС не облагается). Шаг аукциона - 32 700 руб.

ОАО "СПК Мосэнергострой" 21.07.2008 подана заявка на участие в оспариваемом аукционе с приложением документов согласно перечню.

Как следует из протокола заседания аукционной комиссии, по рассмотрению заявок от 22.07.2008 ОАО "СПК Мосэнергострой", ООО "Квадрат", ООО "Стройбилдинг", ООО "Регионстрой", ООО "СтройИнвест", ООО "ИнвестПроект", ООО "Гидропожстрой", ЗАО "Ленстройтрест", ЗАО "Корона - Строй" признаны участниками аукциона от 24.07.2008.

По результатам проведенного 24.07.2008 аукциона его победителем признано ОАО "СПК Мосэнергострой", как лицо, предложившее наивысшую цену.

По результатам аукциона 31.07.2008 истцом, как победителем торгов, и Комитетом заключен договор N 0272 - з/08 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0085 площадью 3743 кв.м, почтовый адрес ориентира: г. Тверь, бульвар Гусева, под строительство многоэтажного жилого дома.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы, определившейся по результатам проведения аукциона, - 30 541 800 руб. (без учета НДС) в год.

В рамках действия данного договора истец обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области для регистрации заключенного договора аренды от 31.07.2008, однако в регистрации было отказано в связи с наличием зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования муниципального учреждения здравоохранения "Городская больница N 6" на земельный участок с кадастровым номером 69:40:02 00 102:0040, в результате раздела которого был сформирован спорный земельный участок. После обращения Комитета с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования муниципального учреждения здравоохранения "Городская больница N 6" 24.10.2008 договор аренды был зарегистрирован. Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Твери 26.02.2009 сообщило истцу о невозможности проектирования и строительства жилого дома на спорном земельном участке ввиду того, что участок не имеет выхода на земли общего пользования, а при формировании участка не были согласованы границы участка со смежными землепользователями с решением вопроса по временному использованию их территорий для проезда строительной техники и подвоза стройматериалов.

Отсутствие технических условий и отсутствие в целом возможности проектирования и строительства многоэтажного жилого дома на спорном земельном участке, что в представленной организатором аукциона документации указано не было, и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Арбитражный апелляционной суд считает, что выводы суда являются правильными и соответствующими обстоятельствам дела.

На основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу указанной нормы под нарушением правил при проведении торгов понимается нарушение процедуры торгов, причем основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом.

Общий порядок организации и проведения торгов регламентирован в статье 448 ГК РФ, в том числе предусмотрены порядок и сроки извещения о торгах, порядок их проведения, оформления участия в торгах, определения лица, выигравшего торги, указания сведений о начальной цене.

В силу пункта 1 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Отношения, возникшие при проведении конкурса, регулируются также постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, которым утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Арбитражным судом подробно исследована и оценена конкурсная документация и установлено, что полученные организатором торгов ответы эксплуатационных организаций о предоставлении технических условий подключения объектов по земельному кварталу 69:40:02 00 102 не соответствуют требованиям пункта 10 вышеуказанных Правил, так как в них указано на отсутствие технической возможности присоединения объекта к инженерно- техническим сетям.

Доводы подателей жалоб о том, что аукцион проведен в рамках действующего законодательства и оснований для признания его недействительным не имеется, отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление прав, целью защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и быть направлен на его восстановление.

Наличие заинтересованности истец мотивирует невозможностью использования земельного участка в том объеме и на тех условиях, на которых проводился аукцион. Ввиду отсутствия технических условий (из-за отсутствия технической возможности), в связи с отсутствием выхода на земли общего пользования невозможно проектировать и осуществлять строительство жилого дома, предполагаемого истцом. Таким образом, истцом представлены доказательства невозможности использования земельного участка, приобретенного на торгах.

Законодатель не разграничивает этапы организации и проведения торгов, на которых допущенные нарушения установленных законом правил влекут указанные последствия.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, независимо от того, на каком этапе организации или проведения допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленном статьей 449 ГК РФ, - путем признания торгов недействительными.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тверской области от 16 июля 2009 года по делу N А66-10227/2008 оставить без изменения, жалобы Комитета по управлению имуществом Тверской области и Специализированного государственного учреждения Тверской области "Фонд имущества Тверской области" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.А. Федосеева

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова