Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2009 г. N 14АП-4354/2009

г. Вологда

14 октября 2009 г.

Дело N А13-2424/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,

при участии от предпринимателя Егорова Антона Владимировича Мохнаткина В.Ю. по доверенности от 26.08.2009, от Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области Куваевой Т.Д. по доверенности от 29.07.2009 N 110,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Егорова Антона Владимировича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 06 июля 2009 года по делу N А13-2424/2009 (судья Шадрина А.Н.) и заявление предпринимателя Егорова Антона Владимировича о признании частично незаконными решений об отказе в государственной регистрации государственного регистратора Ивойлова Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области с участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Устюггаз",

УСТАНОВИЛ

предприниматель Егоров Антон Владимирович обратился в арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными решений государственного регистратора Ивойлова Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее - Управление) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на здания магазина и склада, расположенные по адресу: Вологодская область, г. Великий Устюг п. Дымково ул. Первая, д.7, оформленные сообщениями от 16.12.2008 N 03/010/2008-687 и N 03/010/2008-688 в части слов:

не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;

в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;

нет согласия супруги покупателя на покупку.

Сообщение от 16.12.2008 N 03/010/2008-687 также просит суд признать незаконным в части слов:

не представлены правоустанавливающие документы продавца и не зарегистрированы права на пристрой к магазину общей площадью 15 кв.м., построенный в 2003 году.

Решением суда от 06 июля 2009 года в удовлетворении требований отказано.

Предприниматель в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как принятое о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, и не соответствующее установленным по делу обстоятельствам, рассмотреть дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Указывает, что суд, установив несоответствие отказа в государственной регистрации статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации, тем не менее признал решение законным. Также указывает, что пристрой создан заявителем в 2003 году, поэтому на момент совершения сделки правоустанавливающих документов у продавца не могло быть. Признав необходимым указание в сделке стоимости каждого из объектов недвижимого имущества, суд тем самым указал на необходимость внесения изменений в условия сделки, что затрагивает права второй стороны сделки, поэтому суду следовало разрешить вопрос о привлечении продавца к участию в деле в качестве третьего лица. Суд в решении указал на обязанность продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на отчужденные объекты недвижимости, представить правоустанавливающие документы на эти объекты и зарегистрировать свое право собственности на них.

Государственный регистратор Ивойлов Н.Д. отзыв на апелляционную жалобу не представил. Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, а дело - рассмотрению апелляционным судом по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 14.12.2001 между предпринимателем Егоровым А.В. (Покупатель) и ООО "Устюггаз" (Продавец) заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым Покупатель приобрел у Продавца здания магазина и склада, расположенные по адресу: г. Великий Устюг, п.Дымково, ул. Первая, д.7, по цене 27 000 руб.

Предприниматель 18.10.2008 обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности на здание магазина и здание склада, расположенные по адресу: г. Великий Устюг, п.Дымково, ул. Первая, д.7.

Государственная регистрация перехода права собственности на здание магазина была приостановлена 23.10.2008 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ) по следующим основаниям:

не зарегистрированы права продавца на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы по литеру А' (разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, отвод земельного участка под строительство);

не представлены правоустанавливающие документы продавца на продаваемый объект;

не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;

в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;

нет согласия супруги покупателя на покупку.

Регистрация перехода права собственности на здание склада также была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации по следующим основаниям:

не зарегистрированы права продавца на данный объект недвижимого имущества;

не представлены правоустанавливающие документы продавца на продаваемый объект;

не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;

в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;

нет согласия супруги покупателя на покупку.

Заявителю предложено в срок до 22.11.2008 привести представленные на регистрацию документы в соответствие с действующим законодательством и представить дополнительные.

Поскольку в установленный срок заявитель требуемые документы государственному регистратору не представил, в государственной регистрации перехода права собственности на здания магазина и склада отказано на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, о чем Предприниматель уведомлен сообщениями об отказе в государственной регистрации от 16.12.2009 N 03/010/2008-687 и N 03/010/2008-688.

Заявитель, считая отказ в государственной регистрации частично незаконным, обратился в арбитражный суд.

Суд, в частности, пришел к выводу, что поскольку стороны заключили договор купли-продажи в отношении не имущественного комплекса, а двух отдельных объектов недвижимости, после чего необходимо регистрировать переход права собственности на каждый из объектов, в договоре купли-продажи должна быть определена цена каждого объекта; определения в договоре общей стоимости объектов недвижимости (27 000 руб.) недостаточно.

Также суд пришел к выводу, что с заявлением о государственной регистрации помимо покупателя должен был обратиться и продавец объектов недвижимости, который должен был представить правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, а также зарегистрировать права собственности на здания склада и магазина, возникшие после введения в действие Закона о государственной регистрации.

Таким образом, суд принял решение об обязанностях продавца по договору от 14.12.2001 - ООО "Устюггаз". Однако данное лицо не привлечено судом первой инстанции к участию в деле.

В соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является в любом случае основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Согласно части 5 статьи 270 АПК РФ при отмене решения по основаниям, предусмотренным в части 4 данной статьи, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене, а дело - рассмотрению апелляционной инстанцией по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Предприниматель Егоров Антон Владимирович обратился в арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными решений государственного регистратора Ивойлова Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на здания магазина и склада, расположенные по адресу: Вологодская область, г. Великий Устюг п. Дымково ул. Первая, д.7, оформленные сообщениями от 16.12.2008 N 03/010/2008-687 и N 03/010/2008-688 в части слов:

не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;

в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;

нет согласия супруги покупателя на покупку.

Сообщение от 16.12.2008 N 03/010/2008-687 также просит суд признать незаконным в части слов:

не представлены правоустанавливающие документы продавца и не зарегистрированы права на пристрой к магазину общей площадью 15 кв.м., построенный в 2003 году.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Устюггаз".

В обоснование требований Предприниматель в заявлении в арбитражный суд ссылается на то, что регистратором не указаны нормы правовых актов, земельный участок предметом договора купли-продажи не является, пристрой к магазину построен после заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель Предпринимателя требования поддержал.

Государственный регистратор Ивойлов Н.Д. и Управление в отзывах на заявление и представитель Управления в судебном заседании просят в удовлетворении требований отказать.

ООО "Устюггаз" в отзыве на заявление сообщило о том, что при заключении сделки предприниматель Егоров А.В. был извещен об отсутствии государственной регистрации права собственности продавца и отсутствии у него правоустанавливающих документов на магазин и склад.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "Устюггаз" в отзыве на заявление указывает об утрате правоустанавливающих документов и извещении об указанном факте предпринимателя Егорова А.В. в момент совершения сделки.

Заслушав представителей Предпринимателя и Управления, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно сообщению от 16.12.2008 N 03/010/2008-687 в государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина, расположенное по адресу: Вологодская область, г. В. Устюг, ул. Первая Дымково, д. 7, отказано по следующим причинам:

не зарегистрированы права продавца на данный объект недвижимого имущества;

не представлены правоустанавливающие документы продавца на продаваемый объект;

не представлены правоустанавливающие документы продавца и не зарегистрированы права на пристрой к магазину общей площадью 15 кв.м, построенный в 2003 г.;

не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;

в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;

нет согласия супруги покупателя на покупку.

Согласно сообщению от 16.12.2008 N 03/010/2008-688 в государственной регистрации перехода права собственности на склад, расположенный по адресу: Вологодская область, г. В. Устюг, ул. Первая Дымково, д. 7, отказано по следующим причинам:

не зарегистрированы права продавца на данный объект недвижимого имущества;

не представлены правоустанавливающие документы продавца на продаваемый объект;

не представлены документы продавца на земельный участок под данным объектом недвижимости;

в договоре купли-продажи не указана стоимость каждого объекта в отдельности;

нет согласия супруги покупателя на покупку.

Заявитель, считая отказы в государственной регистрации незаконными в указанной выше части, обратился в арбитражный суд.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В качестве оснований отказа в государственной регистрации в сообщениях от 16.12.2008, в частности, указано на отсутствие регистрации прав продавца на объекты недвижимого имущества и непредставление правоустанавливающих документов продавца на продаваемые объекты. Однако в части данных оснований заявитель решения регистратора не оспаривает.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказы ответчика зарегистрировать право собственности заявителя на объекты недвижимости по основаниям, изложенным в оспариваемой части сообщений об отказе в государственной регистрации, возлагают на Предпринимателя обязанность представить дополнительные документы, поэтому, несмотря на то, что в остальной части указанные сообщения не оспариваются и, следовательно, удовлетворение требований заявителя не влечет возложения на регистрирующий орган обязанности произвести государственную регистрацию права, заявленные требования подлежат рассмотрению по существу, и при установлении их несоответствия закону или иному нормативному акту требования должны быть удовлетворены.

В соответствии с частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обязательный переход права на земельный участок, занятый зданием, строением, сооружением при переходе права собственности на это здание, строение, сооружение вне зависимости от воли сторон установлено и в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть законодатель предусматривает обязательный одновременный переход прав на часть земельного участка, занятую строением, и связывает это с наличием у продавца права на данный земельный участок.

Следовательно, при отчуждении недвижимости по договору купли - продажи условие о переходе права на земельный участок или соответствующую часть земельного участка, находящуюся под таким объектом, является необходимым условием.

При таких обстоятельствах в силу требований указанных норм права при подаче заявления о регистрации прав на недвижимое имущество заявитель должен представить документы на землепользование.

Следовательно, отказ в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по рассматриваемому основанию является правомерным в силу непредставления заявителем регистрирующему органу документов, подтверждающих права продавца на земельный участок под объектами недвижимости.

Из представленного заявителем кадастрового паспорта от 16.10.2008 на здание магазина видно, что его общая площадь составляет 96, 3 кв.м, имеется указание на литеры А, А', в то время как по договору купли-продажи от 14.12.2001 Предпринимателем приобретено здание магазина площадью 82,3 кв.м (литер "А").

Ответчик в обоснование отказа в государственной регистрации права ссылается на то, что заявителем произведена реконструкция объекта недвижимости путем строительства пристройки к зданию. Документов, подтверждающих законность произведенной реконструкции, Предпринимателем не представлено. В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Из отзыва ответчика на заявление Предпринимателя в суд следует, что в данном случае необходимо было представить документы об отводе земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки в эксплуатацию.

Однако в сообщении об отказе в государственной регистрации отсутствует ссылка на непредставление этих документов, а указано на непредставление правоустанавливающих документов продавца и отсутствие регистрации его права на пристрой к магазину общей площадью 15 кв.м, построенный в 2003 году. Принимая во внимание заключение сделки купли-продажи в 2001 году, а возведение пристройки в 2003 году, наличие у Предпринимателя обязанности по представлению документов, указанных в сообщении об отказе в государственной регистрации, из материалов дела не усматривается.

Следовательно, отказ в государственной регистрации права собственности на магазин по данному основанию является незаконным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган проводит правовую экспертизу и проверку законности сделки, а в силу абзаца 3 статьи 20 этого же закона в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При проверке соответствия закону договора купли-продажи на спорные объекты недвижимости установлено, что в данном документе не указана отдельно цена магазина и склада.

В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 кодекса, не применяются.

Частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Таким образом, исходя из буквального толкования данной нормы, передача продавцом в собственность покупателя каждого здания является отдельным договором. Следовательно, при оформлении одного договора купли-продажи на два здания в нем должна быть отдельно определена цена каждого из этих объектов.

Таким образом, представленный Предпринимателем договор от 14.12.2001 не соответствует по содержанию требованиям действующего законодательства, в связи с чем регистрирующий орган может в таком случае отказать в государственной регистрации права.

Отказ в государственной регистрации права собственности по мотиву отсутствия согласия супруги покупателя на покупку не соответствует закону, поскольку в силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо получить только для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Предприниматель Егоров А.В. в данной ситуации не осуществлял распоряжение недвижимостью, и заключенный договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 170, пунктом 4 части 4, частью 5 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Вологодской области от 06 июля 2009 года по делу N А13-2424/2009 отменить.

Признать незаконным решение государственного регистратора Ивойлова Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 16.12.2008 N 03/010/2008-687 в части слов: не представлены правоустанавливающие документы продавца и не зарегистрированы права на пристрой к магазину общей площадью 15 кв.м., построенный в 2003 году; нет согласия супруги покупателя на покупку.

Признать незаконным решение государственного регистратора Ивойлова Н.Д. Великоустюгского территориального отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 16.12.2008 N 03/010/2008-688 в части слов: нет согласия супруги покупателя на покупку.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области в пользу предпринимателя Егорова Антона Владимировича 250 руб. в возмещение судебных расходов.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

О.Б. Ралько О.А. Тарасова