Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2009 г. N 15АП-8431/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-21869/2007-21/370

08 октября 2009 г.

15АП-8431/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: председатель Кулишенко В.Ю., протокол об избрании N 3 , паспорт: серия 03 04 N 212320, выдан ПВС УВД Западного округа г.Краснодара 26.02.2003 г.; представитель Гладкий В.В., доверенность в материалах дела;

от ответчика: представитель Хмара Г.Н., доверенность от 03.03.2009 г.;

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 75932),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Эскориал"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 августа 2008 года

по делу N А32-21869/2007-21/370,

принятое в составе судьи С.В. Березовской

по иску товарищества собственников жилья "Эскориал"

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Парфенон"

при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Эскориал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Парфенон" (далее-ответчик) о признании права собственности на общее имущество собственников помещений лит. под./А IV состоящего из помещения N 2 площадью 32,98 кв.м., помещения N 3 площадью 47,40 кв.м., помещения N 4 площадью 21,68 кв.м., помещения N 5 площадью 34.48 кв.м., общей площадью 136,54 кв.м. за ТСЖ "Эскориал" и признании недействительной регистрации права на помещения подвала N 2, 3, 4, 5 здания лит. под/AIV площадью 136,54 кв.м., расположенного: г.Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 1, погасить реестровую запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.02.2008 г. N 23-23-06 72008-119 (том 2, лист дела 1).

Исковые требования мотивированы тем, что указанные помещения, расположенные в подвале дома, относятся к общему имуществу многоквартирного дома на основании ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2008г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края 08 августа от 2008 г. ТСЖ "Эскориал" в иске отказано.

Товарищество собственников жилья "Эскориал" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение от 08.08.2008 г. по делу N А32-21869/2007-21/370 отменить, дело направить на новое рассмотрение.

В ходе рассмотрения жалобы по ходатайству истца, судом апелляционной инстанции была назначена судебно-строительная экспертиза, проведение которой поручено ООО "ЮрИнСтрой" (350051, Краснодарский край, г.Краснодар, ул.Дальняя, д.43).

На разрешение эксперта судом поставлены вопросы:

1) Соответствуют ли помещения лит. под./А IV общей площадью 136,54 кв.м., состоящие из помещения N 2 площадью 32,98 кв.м., помещения N 3 площадью 47,40 кв.м., помещения N 4 площадью 21,68 кв.м., помещения N 5 площадью 34,48 кв.м., расположенные в г.Краснодаре по проспекту Чекистов, д.1 - строительным нормам и правилам?

2) Предназначен ли подвал литер под./АIV для обслуживания многоквартирного дома в г.Краснодаре по проспекту Чекистов, д.1; имеются ли в указанном подвале инженерные коммуникации, какие именно и в каких помещениях подвала они расположены? Предназначены ли имеющиеся в подвале инженерные коммуникации для обслуживания указанного многоквартирного дома? Производство по делу приостановлено до истечения установленного судом срока проведения экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 г. производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал, в доказательство сдачи дома в эксплуатацию представил акт приемки в эксплуатацию и пояснил, что подвал обслуживает весь дом, в подвале расположены коммуникации и теплоузел. В настоящее время часть подвала (помещения 2, 3, 4, 5) зарегистрирована за ООО "Парфенон". Считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции вынесено незаконно. Просил решение отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что ООО "Парфенон" являлось застройщиком многоквартирного дома, все необходимые документы на строительство и ввод дома в эксплуатацию ООО "Парфенон" были получены. Представила свидетельство о регистрации права собственности на помещения N 2, 3, 4, 5. Просила отказать ТСЖ "Эскориал" в удовлетворении иска и апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы МО г. Краснодар N 242р от 18.04.2005 г. ООО "Парфенон" предоставлен в аренду земельный участок на 3 года площадью 1499 кв.м. для завершения строительства 9-14 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями литер 1Е по проспекту Чекистов, 1 в Западном округе г. Краснодара (том 2, лист дела 43, 44). 06.05.2005 г. администрацией МО г.Красндар и ООО Парфенон" заключен договор аренды земельного участка.

Распоряжением Главы МО г. Краснодар N 971р от 16.06.2005 г. ООО "Парфенон" выдано разрешение на завершение строительства 9-14 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями литер 1Е по проспекту Чекистов, 1 в Западном округе г. Краснодара.

Распоряжением Главы МО г.Краснодар N 1790р от 12.08.2005 г. разрешен ввод в эксплуатацию 9-14 этажного жилого дома литер 1Е по проспекту Чекистов,1 в Западном округе г. Краснодара. 16.08.2005 г. ООО "Парфенон" выдано разрешение N 26 на ввод в эксплуатацию жилого дома 9-14 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями литер 1Е по проспекту Чекистов,1 в Западном округе г. Краснодара.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии 23 АД N 624202, 14.02.2008 г. ООО "Парфенон" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения подвала NN 2-5 здания литер под/А1 IV, площадью 136,54 кв.м., расположенного по адресу: Краснодар, пр. Чекистов,1.

ТСЖ "Эскориал", полагая, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а общество незаконно зарегистрировало право собственности на часть подвала, обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что регистрация права собственности ответчиком осуществлена на основании разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Основание регистрации не оспорено. Вопрос о праве собственности на спорное имущество должен быть разрешен при рассмотрении виндикационного иска, что позволит исследовать добросовестность приобретения имущества, применение срока исковой давности.

Представитель ООО "Парфенон" решение суда считает законным и обоснованным, в судебном заседании пояснил, что часть подвала принадлежит обществу, строительство осуществлено за счет средств общества, общество имеет намерение разместить в спорных помещениях архив. Кроме того, ТСЖ не вправе предъявлять данный иск, так как дом до настоящего времени ТСЖ не передан, о чем свидетельствуют судебные споры. В настоящий момент имеет место спор собственников квартир жилого дома с ТСЖ, поданы заявления о выходе жильцов дома из членов ТСЖ, в удовлетворении жалобы просил отказать.

С выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.11.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица.

Довод представителя ООО "Парфенон" о том, что ТСЖ "Эскориал" не вправе общаться с иском в суд в интересах собственников квартир, поскольку ТСЖ создано только для управления и обеспечения эксплуатации дома и иск заявлен ненадлежащим лицом, суд апелляционной инстанции отклоняет.

В соответствии со статьей 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В силу пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Как следует из Устава товарищества собственников жилья "Эскориал", застройщиком дома ОАО НПО "Роснефть-Термнефть" было создано товарищество собственников жилья для управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества (п. 1.1) Устава. Собственники квартир дома N 1 по пр.Чекистов в г. Краснодаре являются членами ТСЖ (том 1, лист дела 106-145).

Статья 138 ЖК РФ обязывает товарищество собственников жилья представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Следовательно, ТСЖ "Эскориал" вправе был обратиться с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Суд первой инстанции не выяснил, обладают ли спорные нежилые помещения указанными в приведенной правовой норме признаками помещений, наличие которых позволяет отнести их к объектам общей долевой собственности.

В силу норм статьи 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество дома) принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Как следует из проектной документации, спорное помещение является подвалом, расположенным под многоквартирном жилым домом, по проекту в подвале должны быть расположены коммуникации: трубы холодного и горячего водоснабжения, ввод теплосети (том 2, лист дела 27-31).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно экспертного заключения N 286/16.1 от 15.06.2009 года помещение литера под.А1 IV общей площадью 136,54 кв.м. состоящее из помещения N 2 площадью 32,98 кв.м., N 3-47,40 кв.м., N 4 -21,68 кв.м., N 5 -34,48 кв.м., расположенные в г. Краснодаре, по пр.Чекистов,1 предназначены для обслуживания дома, поскольку в указанных помещениях имеются инженерные коммуникации в виде труб для подачи холодной и горячей воды, труб канализации, расположенные согласно проектной документации (том 3, лист дела 96,97). Выводы эксперта подтверждаются фотографиями и описанием, изложенным в заключении. В частности указано, что по периметру комнат проходят разводки сетей инженерных коммуникаций с запорной арматурой, установленная запорная арматура управляется вручную. При открытии вентилей спуска с конкретного стояка в помещении образуется вода, что требует наличие доступа к запорной арматуре для ремонтных и профилактических работ. Экспертом также установлено наличие в подвале прямой и обратной трубы системы отопления, стояков отопления с кранами спуска воды. При этом выявлено, что в помещениях N 2,3,4,5 (спорные помещения) проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома.

Таким образом, помещения общей площадью 136,54 кв.м, расположенные в подвале литера под.АIV, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Следовательно, в силу ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ данные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Довод ответчика о строительстве подвала за счет собственных средств и сдаче спорных помещений подвала площадью 136,54 кв.м. отдельно от дома отклонен. У общества право собственности на указанные помещения не возникло, поскольку, как подтверждено проектной документацией и установлено экспертизой, в подвале расположены инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом. Кроме того, доказательств, строительства подвала ответчиком за счет собственных средств в деле не имеется.

В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

При таких обстоятельствах, оснований для регистрации права собственности на спорные помещения у ООО "Парфенон" не имелось.

Приведенный ответчиком аргумент об отсутствии акта приема-передачи дома, составленного между обществом и ТСЖ "Эскориал", судом не принят, поскольку наличие или отсутствие указанного акта не влияет на возникновение общей долевой собственности на общие помещения дома. Ссылка представителя общества на наличие спора между собственниками квартир дома и ТСЖ не имеет отношения к рассматриваемому спору.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции надлежит отменить, требования ТСЖ "Эскориал" удовлетворить.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче иска ТСЖ "Эскориал" оплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 5000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 130 от 30.10.2007 г., N 132 от 30.10.2007 г., N 14 от 06.02.2007 г. за подачу иска и принятие обеспечительной меры, 1000 руб. - при подаче апелляционной жалобы (платежным поручением N 58 от 02.07.2008 г.).

Таким образом, с ООО "Парфенон" в пользу ТСЖ "Эскориал" подлежит взысканию госпошлина в размере 5000 руб. по иску, 1000 руб.- за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 августа 2008 года по делу N А32-21869/2008-21/370 отменить.

Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения подвала литер под./А IV: N 2 площадью 32,98 кв.м., N 3 площадью 47,40 кв.м., N 4 площадью 21,68 кв.м., N 5 площадью 34,48 кв.м., общей площадью 136,54 кв.м. за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 1.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Парфенон" на нежилые помещения подвала N 2, 3, 4, 5 здания литер под/AIV площадью 136,54 кв.м., расположенного: Краснодарский край, г.Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, дом 1, погасить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.02.2008 N 23-23-01-06 72008-119.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Парфенон" в пользу товарищества собственников жилья "Эскориал" судебные расходы в размере 6000 (шести тысяч) руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина