Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 г. N 15АП-7941/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-3135/2009

19 октября 2009 г.

15АП-7941/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участи: от истца: не явился, извещен;

от ответчиков: от ГУ "Сочинский национальный парк" Долженко А.В., доверенность от 01.06.2009г N 87: ООО "Ореховая роща" представителя не направило, извещено;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 июля 2009 г. по делу N А32-3135/2009,

принятое в составе судьи Ильенко Е.И., арбитражных заседателей Сафрончевой Е.Н., Черного А.П.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Ореховая роща", ГУ "Сочинский национальный парк"

при участии третьих лиц Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года, Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, Министерства природных ресурсов и экологии России

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчикам государственному учреждению "Сочинский национальный парк" и ООО "Ореховая роща" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 06.02.2007г. N 15/2 аренды земельного участка площадью 1,467 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0028/020, расположенного в квартале 1, выделе 13, 16, 40 Веселовского лесничества, заключенный между ответчиками; о признании недействительным зарегистрированного права аренды ООО "Ореховая роща" на указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года, Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее УФРС по КК) и Министерство природных ресурсов и экологии России (определение от 25.03.2009г. - т.1, л.д. 137-138).

В обоснование заявленных требований указано на то, что спорный земельный участок находится в границах округа горно-санитарной охраны курорта Сочи и является федеральной собственностью. Теруправление, осуществляя полномочия собственника в отношении федерального имущества, не принимало решения о предоставлении спорного земельного участка обществу и не уполномочивало на это ГУ "Сочинский национальный парк" (бессрочного пользователя). Общество владеет спорным земельным участком в отсутствие правовых оснований, в связи с чем зарегистрированное в его пользу обременение в виде аренды является недействительным.

В отзыве на исковое заявление ГУ "Сочинский национальный парк" не согласилось с доводами иска. В отзыве указано, что в соответствии с действующим на момент заключения договора аренды (06.02.2007г.) законодательством при наличии лицензий ее владельцам могли быть предоставлены в аренду земельные участки, природные объекты, здания или сооружения на условиях, определенных договорами, заключаемыми с дирекциями национальных парков. В частности, постановлением Правительства РФ от 03.08.1996г. N 926 дирекции национальных парков были наделены правом выступать от имени арендодателя при подписании договоров аренды земельных участков национальных парков. У Росимущества право распоряжения землями Сочинского национального парка появилось после вступления в силу постановления Правительства РФ от 26.01.2007г. N 47. ГУ "Сочинский национальный парк" заявило о пропуске срока исковой давности (т. 1, л.д.44-52, т.2, л.д.100).

ООО "Ореховая роща" было заявлено о пропуске исковой давности. В обоснование данного заявления общество ссылается на заключение 30.04.1999г. между ИП Иорданиди П.Д. и ГУ "Сочинский национальный парк" договора аренды спорного земельного участка. Регистрация договора была осуществлена 28.12.1999г. в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи, регистрационный номер 1294. Предприниматель учредил ООО "Ореховая роща", являющееся в соответствии с п. 1.3 ст. 1 Устава общества правопреемником по всем правам и обязанностей ИП Иорданиди П.Д., в том числе и по договору аренды земельного участка от 30.04.1999г. Общество полагает, что арендные отношения по оспариваемому договору аренды возникли между ответчиками с даты подписания договора аренды между ИП Иорданиди П.Д. и ГУ "Сочинский национальный парк". По утверждению общества, изменилась лишь организационно-правовая форма арендатора (т. 2, л.д. 97-99).

Решением от 16 июля 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд применил к спорным правоотношениям срок исковой давности. Суд пришел к выводу, что субъекты правоотношения в отношении аренды (как вида права) земельного участка с 30.04.1999г. не менялись. Изменилась лишь организационно-правовая форма арендатора, тогда как объект арендных отношений не изменился.

Росимущество, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Заявитель жалобы полагает, что согласно положениям ст. 23, 48 Гражданского кодекса РФ общество могло приобрести права аренды спорного земельного участка из договора от 30.04.1999г. Общество не представило доказательств реорганизации, наличия правопредшественника при универсальном правопреемстве. Общество на представило доказательств приобретения права аренды по указанным основаниям, в связи с чем срок исковой давности должен исчисляться с момента заключения оспариваемого договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ГУ "Сочинский национальный парк" просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Согласно доводам отзыва заключение с обществом, имеющим соответствующую лицензию, договора аренды от 06.02.2007г. N 15/2, фактически представляло собой переоформление ранее заключенного договора аренды от 30.04.1999г. как правопреемника прежнего арендатора. Это подтверждается п. 1.2 договора аренды N 15/2, в основание заключения которого указан договор аренды от 30.04.1999г. Изменение организационно-правовой формы индивидуального предпринимателя Иорданиди П.Д. на ООО "Ореховая роща" не может расцениваться в качестве сделки, является лишь установленным способом прекращения и возникновения юридических лиц.

В судебное заседание 23 сентября 2009 г. лица, участвующие в деле, своих представителей не направили.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

С целью представления лицами, участвующими в деле, пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 14 октября 2009 г. Предложил ответчикам представить нормативное обоснование возможности изменения организационно-правовой формы индивидуального предпринимателя на общество с ограниченной ответственностью.

В судебном заседании 14 октября 2009 г. представитель государственного учреждения "Сочинский национальный парк" просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между государственным учреждением "Сочинский национальный парк" (арендодатель) и обществом был подписан договор аренды земельного участка от 06.02.2007г. N 15/2 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору во временное пользование общества сроком до 29.04.2048 года был предоставлен земельный участок площадью 1,467 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0028/020, расположенного в квартале 1, выделе 13, 16, 40 Веселовского лесничества (т.1, л.д.10-17).

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество 14 июня 2007 года.

Земельный участок предоставлен ФГУ "Сочинский национальный парк" в постоянное (бессрочное) пользование - т.1, 121. Право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам предоставлялось статьей 17 Федерального закона "Об особых охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом N 201-ФЗ от 4.12.2006). Однако в момент подписания спорного договора аренды действовали нормы Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001г. Статья 17 Федерального закона "Об особых охраняемых природных территориях" действовала в этот момент в редакции Федерального закона от 04.12.2006г. N 201-ФЗ. В данной редакции норма о заключении договоров дирекциями национальных парков заменена отсылкой к земельному законодательству. Т.е., на момент подписания договора нормы Федерального закона "Об особых охраняемых природных территориях" содержали обратную отсылку к нормам земельного законодательства.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, к спорному договору подлежит применению Земельный кодекс РФ, в соответствии с пунктом 4 статьи 20 которого граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Лицом, управомоченным распоряжаться спорным земельным участком, является истец:

- спорный земельный участок входит в состав территории национального парка - особо охраняемой природной территории федерального значения - т.1, л.д.109, 126;

- земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности в силу прямого указания закона (часть 4 статьи 27 и статья 95 Земельного кодекса Российской Федерации) и находятся в ведении федеральных органов государственной власти;

- в соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса РФ, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах договор аренды от 06.02.2007г. N 15/2 не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Апелляционный суд полагает неверным применение судом первой инстанции срока исковой давности.

Во-первых, Росимуществом оспаривается как ничтожный договор от 06.02.2007г. N 15/2. Трехлетний срок исковой давности к моменту предъявления иска в суд не истек.

Во-вторых, указание в уставе общества на изменение организационно-правовой формы предпринимателя Иорданиди Парфены Дмитриевны (т.2, л.д.120) противоречит законодательству.

Физическое лицо ни при каких обстоятельствах не может быть преобразовано в абстрактную конструкцию, которой является юридическое лицо, общество с ограниченной ответственностью в том числе.

Изменение организационно - правовой формы является реорганизацией юридического лица в форме преобразования - ст. 57 ГК РФ, таким образом (посредством преобразования в общество с ограниченной ответственностью) может быть реорганизовано акционерное общество, производственный кооператив.

Предприниматель Парфена Дмитриевна Иорданиди в принципе процедурам реорганизации не подлежит.

Регистрация общества управомоченным органом данного обстоятельства не меняет, поскольку экспертиза учредительных документов по существу действующим законодательством не предусмотрена.

Росимущество требует признать недействительным зарегистрированное обременение в виде аренды, запись о котором внесена в реестр на основании ничтожного договора.

Гражданский кодекс РФ в буквальном тексте содержащихся в нем статей не устанавливает такого способа защиты, как признание недействительным права или обременения. Поэтому во всех тех случаях, когда истец требует такого признания, следует установить, какой именно предусмотренный законом способ защиты истец действительно имеет в виду.

В данном случае заявленный истцом способ защиты является надлежащим.

Общество является видимым арендатором, обременение в виде аренды зарегистрировано в реестре, притом, что в действительности ограничение права в виде аренды отсутствует. При этом право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации.

Реестр призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав, наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу либо отсутствуют в силу ничтожности основания, противоречит идее укрепления прав посредством регистрации.

Одной из основных нужд оборота является защита неинформированного лица, обеспечение доступности информации.

Договор аренды является ничтожным, и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий. Поэтому защите интересов истца и интересам оборота, обеспечению защиты неинформированных лиц, соответствует скорейшее прекращение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка.

Данный способ защиты законом предусмотрен, устранение из реестра записей, внесенных на основании признанных в судебном порядке недействительными договоров, является восстановлением положения, существовавшего до нарушения права (ст.12 ГК РФ).

Требуя аннулировать (погасить) регистрацию несуществующего обременения, зафиксированного, тем не менее, в реестре, т.е. публично признать отсутствие каких-либо прав ответчика на принадлежащий истцу объект, истец тем самым добивается восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

Данный способ защиты не может быть истолкован как излишний.

Во-первых, судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи (данный подход получил отражение в п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 132 от 21 июля 2009 г. "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При этом в действующем законодательстве и подзаконных актах отсутствует четкое указание, обязывающее регистрирующий орган при поступлении решения о признании недействительным договора аренды осуществить погашение актуальной записи полраздела III-1 ЕГРП - см. ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", раздел V Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.

Кроме того, судебный акт, которым предоставляется защита, должен быть предельно ясным, не вызывать у исполнителя затруднений и вопросов.

Во-вторых, не могут быть обнаружены нормы права, согласно которым возможно было бы требовать от субъекта, обратившегося за судебной защитой от ничтожной сделки, отстаивания своего интереса с использованием административного порядка.

Обратный подход грозит нарушением принципов гражданского права, в частности, принципа судебной защиты нарушенного права (законного интереса), устранением судебной власти от предоставления защиты, подрывом значения юрисдикционной (судебной) формы защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 июля 2009 г. по делу N А32-3135/2009 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 06.02.2007г. N 15/2 аренды земельного участка площадью 1,467 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0028/020, расположенного в квартале 1, выделе 13,16,40 Веселовского лесничества, заключенный между государственным учреждением "Сочинский национальный парк" и ООО "Ореховая роща".

Признать недействительным зарегистрированное в пользу ООО "Ореховая роща" ограничение (обременение) в виде аренды в отношении права на земельный участок площадью 1,467 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0028/020, расположенный в квартале 1, выделе 13,16,40 Веселовского лесничества ГУ "Сочинский национальный парк", аннулировав (погасив) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационную запись о договоре аренды N 23 23 22 /040/2007 от 14.06.2007г.

Взыскать с государственного учреждения "Сочинский национальный парк" в доход федерального бюджета 2 500 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ореховая роща" в доход федерального бюджета 2 500 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина