Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 г. N 15АП-5231/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-13102/2008

16 октября 2009 г.

15АП-5231/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим Галовым В.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Давыгора Сергея Николаевича - доверенность от 27.08.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищный комплекс" г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17 апреля 2009 года по делу N А32-13102/2008,

принятое судьей Грибовой А.И.,

по иску Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОН РЕКРЕО СЕРВИС"

при участии третьего лица муниципального унитарного предприятия "Жилищный комплекс" г. Сочи

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОН РЕКРЕО СЕРВИС" (далее -Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 5 514 697 рублей 83 копеек, пени за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 г. в сумме 4 866 496 рублей 67 копеек,

о расторжении договора аренды от 15.05.2000 N Ф/5,

об обязании освободить путем выселения нежилые помещения общей площадью 2 204,1 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 219.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды от 15.05.2000 N Ф/5 Обществу переданы во владение и пользование нежилые помещения. Поскольку Общество ненадлежащим образом исполняло обязательство по внесению арендной платы в период с 01.01.2007 по 31.12.2007 - образовалась задолженность, которую и просит взыскать истец. Уведомлением от 29.11.2007 Департамент сообщил Обществу о необходимости погашения задолженности, арендатору предлагалось также расторгнуть договор и передать помещения арендодателю. Поскольку задолженность до настоящего времени не погашена - истец обратился с настоящим иском.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Жилищный комплекс" г. Сочи (далее - МУП "Жилищный комплекс").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17 апреля 2009 года отказано в удовлетворении ходатайств об уточнении исковых требований, оставлено без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и пени, выселении ответчика отказано.

Отказывая в удовлетворении ходатайств об уточнении исковых требований, суд указал, что Департаментом заявлено несколько ходатайств, которые имеют противоречия в отношении друг друга, в окончательной редакции требования в полном объеме не сформулированы, расчеты истца не раскрыты, заявляя ходатайства, истец одновременно менял основание или предмет иска.

Исследовав расчет истца и контррасчет ответчика, суд пришел к выводу, что истец в одностороннем порядке изменил коэффициенты типа здания и вида деятельности, обоснованность применения которых не доказана. Общество вносило арендную плату в соответствии с коэффициентами, указанными в договоре, в связи с чем в спорном периоде задолженность со стороны Общества отсутствовала.

Суд также указал на несоблюдение досудебного порядка расторжения договора, в связи с чем указанное требование оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, муниципальное унитарное предприятие "Жилищный комплекс" г. Сочи обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- судом применена базовая ставка арендной платы в размере 10 500 рублей, однако базовая ставка арендной платы на 2007 год составляла 19 150 рублей;

- суд необоснованно не применил коэффициент 1,0, поскольку в материалах дела имеются доказательства, что здание используется для проживания отдыхающих граждан;

- поскольку у Общества отсутствует лицензия на оказание оздоровительных услуг, суд первой инстанции неправомерно отказал в применении коэффициента вида деятельности равного 2,0;

- с 01.01.2009 года в течение 4 месяцев арендатор не оплачивает арендную плату;

- арендатор существенно ухудшает имущество, износ здания за последние четыре года увеличился с 36% до 64%. В решении суда также не отражено, что кондиционеров в комнатах нет, пляж не благоустроен, игровые комнаты для детей отсутствуют, лечебных кабинетов нет, медицинские работники в штат не включены.

В дополнениях к апелляционной жалобе МУП "Жилищный комплекс" также указывает, что его следовало привлечь к участию в деле в качестве второго ответчика, поскольку МУП "Жилищный комплекс" является стороной договора аренды - балансодержателем.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества изложил доводы отзыва на апелляционную жалобу, Департамент и МУП "Жилищный комплекс" явку представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 15.05.2000 N Ф/5-00 Комитет по управлению имуществом г. Сочи (правопредшественник истца) и муниципальная жилищно-коммунальная фирма (прежнее наименование МУП "Жилищный комплекс") приняли обязательство передать во временное владение и пользование Общества нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219, общей площадью 2 087,1 кв.м., для использования в производственных целях под оздоровительный профилакторий (т. 1 л.д. 7-10). Срок договора аренды определен до 31.12.2010 года. Государственная регистрация договора произведена 02.03.2001 года за номером 23-01.22.-3.1.2001-441 (свидетельство о государственной регистрации 23-АА N 094353 - т. 2 л.д. 66).

Арендованное имущество передано во владение Обществу балансодержателем (МУП "Жилищный комплекс") по акту от 15.05.2000 (т. 1 л.д. 20).

МУП "Жилищный комплекс" считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушены его права, поскольку неправильно определен его процессуальный статус (третье лицо), в связи с чем МУП "Жилищный комплекс" было лишено возможности приводить все возражения, пользоваться распорядительными правами.

Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В качестве ответчика к участию в деле должны привлекаться лица, о правах и обязанностях которых непосредственно принимается судебный акт. По искам о расторжении или изменении договора, признании сделок недействительными в качестве стороны по делу должны быть привлечены все стороны договора.

МУП "Жилищный комплекс" упомянут в договоре в качестве балансодержателя на стороне арендатора, однако это обстоятельство не означает, что МУП "Жилищный комплекс" является стороной договора аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателя может выступать собственник, а также лица, управомоченные собственником или законом сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендованные помещения относятся к муниципальной собственности. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В то же время, у МУП "Жилищный комплекс" отсутствуют какие-либо вещные или обязательственные права на арендованное имущество.

Постановлением администрации города Сочи от 28.10.1999 N 941/2 указанное имущество было передано на баланс муниципальной жилищно-коммунальной фирмы (прежнее наименование МУП "Жилищный комплекс") (т. 1 л.д. 146). Однако передача на баланс не порождает права хозяйственного ведения или оперативного управления у унитарного предприятия. Иных доказательств наличия прав на указанное имущество МУП "Жилищный комплекс" не предоставило.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанное имущество постановлением от 28.10.1999 N 941/2 было передано во владение МУП "Жилищный комплекс", поэтому договором аренды от 15.05.2000 N Ф/5-00 на балансодержателя была возложена единственная обязанность - передать владение имуществом в интересах арендодателя Обществу (арендатору).

Указанная обязанность исполнена (прекращена) в момент фактической передачи владения и подписания акта приема-передачи 15.05.2000.

Иных прав и обязанностей договор аренды от 15.05.2000 N Ф/5-00 на МУП "Жилищный комплекс" возлагать не может.

МУП "Жилищный комплекс" заявляет о праве на получение арендной платы как унитарное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, основывая свое право на ст. 42 БК РФ. Однако с требованием о взыскании арендной платы МУП "Жилищный комплекс" не обращался, право Департамента на получение арендной платы в полном объеме не оспаривает, соответствующий иск в суде первой инстанции не заявлен.

Материалами дела подтверждено, что МУП "Жилищный комплекс" являлся только балансодержателем спорного имущества. Поскольку доказательства передачи имущества в хозяйственное ведение МУП "Жилищный комплекс" отсутствуют, у МУП "Жилищный комплекс" отсутствуют и какие-либо права на получение арендной платы, а также иные права стороны по договору. Условия договора в этой части не могут противоречить требованиям действующего бюджетного законодательства.

Поскольку МУП "Жилищный комплекс" не обладает правом хозяйственного ведения на арендованное имущество, не является кредитором по обязательству о взыскании арендной платы, истцом по данному требованию - то решение об отказе в иске Департаменту о взыскании арендной платы не нарушает прав и законных интересов МУП "Жилищный комплекс". Лица, в том числе привлеченные к участию в деле, вправе защищать только свои права и законные интересы (ст. 4 АПК РФ). У МУП "Жилищный комплекс" отсутствуют полномочия представлять интерес муниципального бюджета города Сочи. Поэтому в этой части доводы апелляционной жалобы в любом случае подлежат отклонению. Иное толкование позволяет третьему лицу (не стороне обязательства) реализовывать распорядительные права истца и ответчика.

Однако, проверив доводы апелляционной жалобы в части расчетов, суд апелляционной инстанции отклоняет их как необоснованные.

Исходя из норм действующих муниципальных актов, сопоставив расчет истца и ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы должен определяться, исходя из следующих показателей и коэффициентов:

общая площадь строения (помещения) - 2 204,1 кв.м.;

базовая величина стоимости строительства 1 кв.м. общей площади - 10 500 руб.;

коэффициент износа - 0,36;

коэффициент вида строительного материала - 1,5;

коэффициент типа здания - 0,7;

коэффициент территориальной зоны - 1,5;

коэффициент типа деятельности арендатора - 1,0;

коэффициент качества нежилого помещения - 1,02.

Итоговая сумма подлежит делению на 10.

В таком случае размер арендной платы должен составлять 1 338 455 рублей 15 копеек. Ответчиком в 2007 году оплачено 1 420 650 рублей.

По мнению МУП "Жилищный комплекс" при расчете размера арендной платы базовую величину стоимости строительства 1 кв.м. общей площади следовало определять в размере 19 150 рублей в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 25.07.2007 N 667.

Однако постановление главы администрации Краснодарского края от 25.07.2007 N 667 подлежит применению при определении размера арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности Краснодарского края (т. 4 л.д. 68), и могло использоваться как рекомендация при установлении соответствующих величин органами местного самоуправления города Сочи.

Решением Городского собрания Сочи от 15.03.2005 N 102, действующим в спорный период, утверждена базовая стоимость строительства в размере 10 500 рублей.

Доказательств иной базовой величины стоимости строительства, утвержденной действующими в спорный период, опубликованными в установленном порядке нормативными актами органов местного самоуправления города Сочи, в материалы дела не представлено.

Доказательств, что спорные помещения, обозначенные изначально как "производственное, складское (отапливаемое)", переоборудованы в иные помещения - в материалы дела не предоставлено.

Кроме того, суду первой инстанции предоставлено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.03.2009 года (заключенное после подачи иска), в котором все лица участвующие в деле обозначили арендованные помещения как "производственные, оздоровительный профилакторий" (т. 4 л.д. 61). Указанное соглашение расценивается судом как признание факта (ч. 2 ст. 70 АПК РФ), а соответствующие доводы апелляционной жалобы МУП "Жилищный комплекс" отклоняются судом.

Суд апелляционной инстанции считает расчет суда соответствующим нормам действующих муниципальных нормативных актов, а отказ в иске о взыскании задолженности и пени - обоснованным.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что кредитор в обязательстве, истец по настоящему дела (Департамент), решение суда первой инстанции не обжаловал, заявлений относительно судьбы иска в суд апелляционной инстанции не направлял.

Поскольку вопрос о надлежащем исполнении обязательства может быть разрешен только по спору между кредитором и должником, МУП "Жилищный комплекс" не легитимировал себя в суде первой инстанции должным образом как кредитор по обязательству (не подавал самостоятельный иск), доказательства наличия права на получение арендных платежей в суд апелляционной инстанции также не представлено, МУП "Жилищный комплекс" поддерживает в полном объеме исковые требования Департамента, которым дана надлежащая оценка судом первой инстанции - то суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Суд первой инстанции также пришел к верному выводу, что уведомление о расторжении договора от 29.11.2007 N К-01/7216 (т. 1 л.д. 70), не соответствует ст. 452, 619 ГК РФ. В представленном уведомлении указано на наличие задолженности (что само по себе не является основанием для расторжения договора), а также содержится предложение явиться к арендодателю для подписания соглашения о расторжении договора. Основание для расторжения договора, предусмотренное ст. 619 ГК РФ, не указано.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно оставил указанное требование без рассмотрения (п. 2 ст. 148 АПК РФ).

В связи с тем, что на момент рассмотрения дела действие договора не прекращено - суд первой инстанции отказал в требовании о выселении арендатора.

Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, полно и всесторонне на основе принципа состязательности сторон установлены обстоятельства дела, верно применены нормы материального и процессуального права, нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 апреля 2009 года по делу N А32-13102/2008-16/225 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина