Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2009 г. N 18АП-8782/2009

г. Челябинск

14 октября 2009 г.

N 18АП-8782/2009 Дело N А76-6279/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок - 2"

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2009

по делу N А76-6279/2009 (судья Вишневская А.А.), при участии: от общества с ограниченной ответствненостью "Южный рынок - 2" - Набатчикова С.М. (доверенность б/н от 01.10.2009), Ветреникова А.В. (доверенность б/н от 13.04.2009),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Версия" (далее - ООО "Версия", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Южный рынок - 2" (далее - ООО "Южный рынок - 2", ответчик) о регистрации договора аренды нежилого помещения N 126 от 31.10.2007, заключенного между ООО "Версия" и ООО "Южный рынок - 2" в управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, а также взыскании с ответчика судебных расходов в размере 42 000 руб., в том числе расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб., судебных расходов по оплате помощи адвоката в размере 40 000 руб. (с учётом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении исковых требований, т. 2, л.д. 17-18).

Решением суда от 17.08.2009 (резолютивная часть от 03.08.2009) исковые требования удовлетворены частично, по решению суда ответчик обязан зарегистрировать договор аренды нежилого помещения N 126 от 31.10.2007, заключенный между ООО "Версия" и ООО "Южный рынок-2" в Управлении Федеральной регистрационной службы Челябинской области, кроме того, с ООО "Южный рынок - 2" в пользу ООО "Версия" взыскана сумма государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В апелляционной жалобе ООО "Южный рынок - 2" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды, поскольку отсутствует определённость в предмете договора в части его расположения относительно сторон света, и кроме того, объект незавершённого строительства не может выступать предметом договора аренды. Ссылается на то, что арендодатель имел право не регистрировать договор на основании ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с невнесением арендатором арендных платежей, таким образом, истец является недобросовестной стороной договорных отношений, в связи с чем арендодатель отказался от условий данного договора, что не принято судом во внимание. Кроме того, ООО "Южный рынок - 2" указывает на то, что он не получал от истца писем с требованием о государственной регистрации договора аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители ООО "Версия" и УФРС по Челябинской области в судебное заседание не явились.

С учётом мнения ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и третьего лица.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.10.2007 между ООО "Южный рынок - 2" (арендодатель) и ООО "Версия" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 126 (т. 1, л.д. 10-14).

В соответствии с п. 1.2 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях настоящего договора во временное владение и пользование нежилое помещение незаконченного строительством объекта, указанное желтым цветом на плане, являющимся Приложением N 1 к договору со всеми правами, предоставленными настоящим договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а арендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные настоящим договором.

Площадь помещения составляет 880 кв.м. (п.1.3).

В соответствии с п.1.4 договора объект, в том числе помещение, принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АА N 341139, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 31.10.2007 (т. 1, л.д. 17).

На основании п. 2.1 договора настоящий договор заключен на срок аренды, начинающийся с даты передачи помещения по передаточному акту от 14.07.2007, и заканчивающийся через 5 (пять) полных лет с даты аренды, если этот срок не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с п. 6.1 договора настоящий договор, а также все изменения и дополнения к договору подлежит государственной регистрации в государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из п. 6.2 договора предоставление документов в регистрационную службу и совершение иных действий, необходимых для государственной регистрации договора, а также дополнений и изменений к нему возлагается на арендодателя. Арендатор обязан по письменному требованию предоставлять арендодателю документы и совершать иные действия, необходимые для государственной регистрации настоящего договора (изменений, дополнений к нему), арендодатель обязуется уведомить арендатора о состоявшейся государственной регистрации настоящего договора (или любых изменений, дополнений, вносимых в настоящий договор).

Сторонами подписано приложение N 1 к договору - план помещения, в котором определена арендуемая площадь помещения (т. 1, л.д.16).

Также сторонами подписан протокол внесения изменений в договор аренды N 126 от 31.10.2007 в пункты 4.1,4.1.1.,4.1.1.2, 4.1.2.1.,4.3.,4.4.,4.6.,4.8. договора (т.1, л.д.18).

В соответствии с передаточным актом ответчиком передано нежилое помещение в соответствии с техническим паспортом, выданным 24.08.2007 площадью 880 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74 АА N 341139 от 31.10.2007, ответчику во временное владение и пользование (т.1, л.д.19).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 31.10.2007 серия 74 АА 341139, указанное недвижимое имущество является объектом незавершенного строительства площадью по наружному обмеру 2 384,1 кв.м., процент готовности 62%, адрес (месторасположение) г.Магнитогорск, пр.К.Маркса, микрорайон 139 а, зарегистрировано за ответчиком на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2007 сделана запись регистрации N 74-74-33/254/2007-443 (т.1, л.д.17).

Истцом производилась, а ответчиком принималась арендная плата, оплата коммунальных услуг за арендуемые ответчиком нежилые помещения, что подтверждается платежными поручениями (т.1, л.д.74-135).

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по регистрации договора, истец 30.01.2009 направил ответчику требование о предоставлении необходимого пакета документов, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, для регистрации договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г.Магнитогорск, Челябинская область, 139 А микрорайон площадью 880 кв.м. (т.1, л.д.20).

Неисполнение ответчиком обязанности по предоставлению на государственную регистрацию договора аренды явилось поводом для обращения истцом в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что существенные условия договора аренды сторонами согласованы. Суд также указал, что договором аренды обязанность по представлению документов на государственную регистрацию возложена на арендодателя, который уклоняется от данной обязанности, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено. При этом требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя отставлено судом без удовлетворения, поскольку истцом не представлено доказательств несения данных расходов.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор аренды нежилого помещения N 126 от 31.10.2007, срок действия которого стороны распространили на пять лет, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Оценивая положения договора аренды N 126 от 31.10.2007 с учётом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сторонами согласованы существенные условия договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом обстоятельства согласованности предмета договора следует устанавливать со ссылками положения статьи 26 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади (п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О).

Оценивая с учётом изложенного представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о предмете рассматриваемого договора аренды.

Так, в договоре аренды объект обозначен как нежилое помещение незаконченного строительством объекта площадью 880 кв.м., указанное желтым цветом на плане, являющимся Приложением N 1 к договору, расположенное по строительному адресу: г. Магнитогорск, 139А микрорайон.

В материалы дела представлен также подписанный сторонами план арендуемого помещения (т. 1, л.д. 16), при сопоставлении которого с общим поэтажным планом объекта незавершенного строительства возможно установить переданное в аренду нежилое помещение (т. 2, л.д.30).

При этом доводы подателя жалобы о невозможности передачи в аренды объекта незавершённого строительства не основаны на нормах ст. 130, 650 ГК РФ, в силу чего подлежат отклонению. Кроме того, из содержания поэтажного плана объекта незавершенного строительства (т. 2, л.д. 30) возможно определить площадь, местонахождение и технические характеристики объекта, и индивидуализировать его для целей аренды. Доказательств того, что в настоящее время объект изменил технические характеристики и является законченным объектом, что исключает его отнесение к числу непотребляемых объектов аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ), суду не представлено.

С учётом изложенного и принимая во внимание, что стороны фактически приступили к исполнению данного договора, о чём свидетельствуют представленные в материалы дела платёжные документы (т. 1, л.д. 82, 84, 89, 93, 98, 102, 104, 105, 109-135), и что со стороны ответчика отсутствовали какие-либо возражения о незаключенности договора до рассмотрения настоящего иска, суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды. Ссылки подателя жалобы о невозможности идентифицировать переданное в аренду помещение путём его расположения относительно сторон света, не основаны на нормах права, в силу чего подлежат отклонению.

Рассматриваемая сделка заключена соблюдением требований о форме сделки (ст. 160, 161 ГК РФ).

Таким образом, в материалах дела находит подтверждение наличие оснований для государственной регистрации сделки.

Устанавливая факт уклонения ответчика от государственной регистрации, суд исходит из следующего.

Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

При этом в п. 6.2 договора сторонами следующим образом распределены обязанности по государственной регистрации договора аренды: предоставление документов в регистрационную службу и совершение иных действий, необходимых для государственной регистрации договора, а также дополнений и изменений к нему возлагается на арендодателя, арендатор обязан по письменному требованию предоставлять арендодателю документы и совершать иные действия, необходимые для государственной регистрации настоящего договора (изменений, дополнений к нему), а арендодатель обязуется уведомить арендатора о состоявшейся государственной регистрации настоящего договора (или любых изменений, дополнений, вносимых в настоящий договор).

Таким образом, обязанность по государственной регистрации договора аренды возложена на арендодателя.

В доказательство уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды истцом в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ в материалы дела представлено требование о предоставлении необходимого пакета документов от 30.01.2009 (т.1, л.д.20), данное требование получено ответчиком, о чём свидетельствует имеющаяся в деле копия почтового уведомления (т. 1, л.д. 21).

Доводы подателя жалобы о неполучении упомянутого письма не подтверждаются материалами дела, в силу чего подлежат отклонению, равно как и доводы о получении в конверте иного документа, поскольку доказательств данного довода ответчиком не представлено.

Кроме того, факт неполучения данного требования ответчиком не имеет юридического значения в рамках рассматриваемого дела, поскольку в отношении исполнения ответчиком данной обязанности сторонами не установлен обязательный претензионный порядок, факт неполучения соответствующего требования не освобождает арендодателя от принятой на себя обязанности по государственной регистрации договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает подлежащим отклонению и указание ответчика на то, что им на основании ст. 328 ГК РФ в связи с невнесением арендатором арендных платежей, приостановлено исполнение договора.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Вместе с тем, поскольку в силу статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а неисполнение данной обязанности влечёт на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ незаключенность договора, неисполнение арендодателем обязанности по государственной регистрации договора аренды не может быть поставлена в зависимость от исполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы.

Сам по себе факт нарушения арендатором обязанности по уплате арендных платежей не является основанием для уклонения ответчика от государственной регистрации договора, а может являться основанием для применения гражданско-правовых санкций в установленном законом порядке (ст. 12 ГК РФ).

Отсутствуют у суда и основания считать, что ООО "Южный рынок - 2" в установленном порядке прекратил отношения, вытекающие из спорного договора аренды путём отказа от договора либо расторжения договора, поскольку договор аренды нежилого помещения N 126 от 31.10.2007 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в силу чего не является заключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ), исходя из чего на основании п. 1 ст. 425, ст. 450 ГК РФ, не может быть прекращён.

Также не является препятствием к государственном регистрации спорного договора подписание ответчиком с ООО "Стеклоград" договора аренды нежилого помещения N 45/1 от 02.04.2007, приобщённого к материалам дела в порядке ч. 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку доказательств государственной регистрации данного договора на основании ст. 651 ГК РФ суду не представлено, определение третейского суда НК СРО арбитражных управляющих "Южный Урал" о принятии искового заявления и возбуждении производства по делу от 02.10.2009 при отсутствии решения третейского суда по рассмотренному спору доказательством указанного обстоятельства являться не может.

Таким образом, в материалах дела находит подтверждение наличие оснований для государственной регистрации сделки, а также установлен факт уклонения ответчика от государственной регистрации, что является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2009 по делу N А76-6279/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южный рынок - 2" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова В.В.Баканов