Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2009 г. N 18АП-8678/2009

г. Челябинск

13 октября 2009 г.

N 18АП-8678/2009 Дело N А07-10144/2009

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ершовой С.Д.,

судей Матвеевой С.В., Серковой З.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Денисовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "585-Поволжье-1"

на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.08.2009

по делу N А07-10144/2009 (судья Шагабутдинова З.Ф.),

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Ярмарка" (далее - ОАО "Ярмарка", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "585-Поволжье-1" (далее - ООО "585-Поволжье-1", ответчик) о взыскании 353 928 руб. 85 коп., в том числе 337 075 руб. 35 коп. - задолженности по договору аренды N 71/035-07-Р7 от 11.12.2007, 16 853 руб. 50 коп. - пени.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.08.2009 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "585-Поволжье-1" в пользу истца взыскано 260 375 руб. 88 коп. - задолженности и 13 018 руб. 80 коп. - пени, в удовлетворении иска в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе ООО "585-Поволжье-1" просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие изложенных выводов обстоятельствам дела. Ответчик полагает, что при заключении договора аренды N 71/035-07-Р7 от 11.12.2007 был введен истцом в заблуждение относительно качеств предмета сделки, а именно: коммерческой привлекательности полученного в аренду объекта недвижимости, что значительно снизило возможность использования помещения по назначению. Поскольку истец не согласился на уменьшение арендной платы, арендуемое помещение возвращено ему ответчиком по акту 28.03.2009, что подтверждает факт расторжения договора. Ответчик считает необходимой и достаточной уплаченную сумму арендных платежей за период его нахождения в помещении. Поскольку договор прекратил действие 28.03.2009, в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о доплате арендной платы и начислении пени в соответствии с пунктом 4.5 договора необоснованно.

Представители сторон надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, 11.12.2007 ОАО "Ярмарка" (арендодатель) и ООО "585-Поволжье-1" (арендатор) заключили договор аренды N 71/035-07-Р7 (далее - договор) (л.д. 8-14), согласно которому (пункт 1.1.) арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 95,2 кв.м., находящееся на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Сибай, ул. Заки Валиди, д.50 (принадлежащее истцу на праве собственности - свидетельство серии 04 АБ N 091021 - л.д. 111) для использования в качестве магазина (далее - помещение).

В силу пункта 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной (базовой) составляющей, которая включает в себя плату за владение и пользование помещением и переменной составляющей, включающей в себя оплату коммунальных услуг (электричество, вода, тепло). Размер базовой арендной платы за пользование помещением составляет 115 800 руб. в месяц, налогом на добавленную стоимость не облагается. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее пятого числа оплачиваемого месяца, на основании ежемесячно выставляемых арендодателем счетов-фактур за истекший месяц. Стоимость потребляемых в помещении коммунальных услуг определяется на основании учетных приборов и по тарифам снабжающих организаций. Согласно пункту 3.3 договора арендная плата подлежит уплате арендатором в течение всего срока действия настоящего договора, начинает начисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, но не ранее получения документов, необходимых и достаточных для осуществления деятельности арендатора в арендуемом помещении. В случае, если какой-либо месяц пользования помещением по данному договору не совпадает с календарным, оплата производится за время фактического пользования помещением в данном месяце.

Договор действует в течение трех лет с даты подписания его сторонами, распространяется на отношения сторон, возникшие с даты его подписания (пункты 7.1 договора).

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 18.01.2008.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 10.10.2008 (л.д. 12).

Дополнительным соглашением от 01.09.2008 (л.д. 15-17), оформленным в соответствии с пунктом 8.2 договора, стороны изменили предмет сделки, указав, что во временное владение и пользование арендатора предоставляется помещение 131,1 кв.м., в том числе торговая площадь 119,6 кв.м., и площадь подсобных помещений 11,5 кв.м., комнаты N N 21, 27, 30, 31, находящиеся на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Сибай, ул. Заки Валиди,50, для использования в качестве магазина. Также сторонами согласована новая редакция абзаца 1 пункта 3.1 договора, в силу которой арендная плата состоит из постоянной (базовой) составляющей, которая включает в себя плату за владение и пользование помещением. Стороны договорились, что арендная плата за сентябрь-ноябрь 2008 года составит 134 579 руб. 35 коп. в месяц за объект в целом, далее размер базовой арендной платы составит 158 880 руб. в месяц, налогом на добавленную стоимость не облагается. Дополнительным соглашением (пункт 5) установлено, что соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на отношения сторон с момента его подписания.

По акту приема-передачи от 01.09.2008 арендодатель передал арендатору вновь согласованные помещения (л.д. 125).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 10.10.2008 (оборот л.д.125).

В период действия договора истцом в адрес ответчика выставлялись счета-фактуры на оплату арендной платы и электрической энергии за 2008 года, январь-март 2009 года (л.д. 18-45). Истцом также представлены акты сдачи-приемки работ (услуг) за указанные периоды, подписанные ОАО "Ярмарка" в одностороннем порядке (л.д. 46-75).

Согласно данным истца, не оспоренным ответчиком, последним произведена частичная оплата электроэнергии и арендной платы, что подтверждается выписками по лицевому счету ОАО "Ярмарка" за декабрь 2007 года - февраль 2009 года (л.д.76-102). При этом уплата арендных платежей произведена ответчиком в сумме 1 788 356 руб. 12 коп., в том числе: 49 080 руб. - 26.12.2007 (л.д.77), 127 200 руб. - 06.03.2008 (л.д.78); 127 200 руб. - 03.04.2008 (л.д.79); 127 200 руб. - 03.04.2008 (л.д.79); 127 200 руб. - 23.04.2008 (л.д.81); 127 200 руб. - 22.05.2008 (л.д.84); 127 200 руб. - 25.06.2008 (л.д.87); 16 858 руб. 07 коп. - 19.08.2008 (л.д.94); 127 200 руб. - 23.07.2008 (л.д.92); 43 320 руб. - 19.08.2008 (л.д.94); 170 520 руб. - 03.09.2008 (л.д.95); 98 638 руб. 70 коп. - 02.10.2008 (л.д.96); 134 579 руб. 35 коп. - 01.11.2008 (л.д.97); 158 880 руб. - 04.12.2008 (л.д.99); 158 880 руб. - 30.12.2008 (л.д.101); 67200 руб. - 03.02.2009 (л.д.107).

Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и договорной неустойки. Истец заявил о том, что задолженность по арендной плате и оплате электрической энергии образовалась за период с января по март 2009 в сумме 337 075 руб. 35 коп., исчисленной с учетом имеющейся переплаты ответчика по состоянию на 01.01.2009 в размере 92 951 руб. 57 коп. (л.д. 121). Неустойка рассчитана истцом в соответствии с пунктом 4.5 договора с 29.03.2009 по 19.05.2009 в сумме 16 853 руб. 50 коп.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, аналогичным изложенным в апелляционной жалобе (отзыв - л.д. 114).

Суд первой инстанции, установив, что материалами дела подтверждено наличие у ответчика задолженности по арендной плате перед истцом в сумме 260 375 руб. 88 коп. на основании статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 4.5 договора пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца указанной задолженности по арендной плате и 13 018 руб. 80 коп. суммы пени. В части требования о взыскании задолженности по оплате электрической энергии суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности требования ввиду непредставления истцом данных счетных приборов и тарифов снабжающих организаций.

В отсутствие возражений сторон в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Выводы суда первой инстанции в части взыскания основного долга и неустойки нельзя признать достаточно обоснованными.

Оценивая выводы суда первой инстанции в оспариваемой части, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.2.10, статьи 5 договора обязанность по возврату арендованного помещения лежит на арендаторе, причем обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит в освобождении помещения и собственно его передаче, инициатива передачи должна исходить от арендатора.

Стороны (истец в иске, ответчик в отзыве на иск и в апелляционной жалобе) ссылаются на расторжение договора N 71/035-07-Р7 соглашением сторон 28.03.2009. Однако надлежащих доказательств в подтверждение указанного обстоятельства материалы дела не содержат. Истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции представлено соглашение о расторжении договора, датированное 23.03.2009, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о расторжении договора с 28.03.2009 (л.д. 109), а также акт сдачи-приемки нежилого помещения от 28.03.2009 (л.д. 110). Учитывая, что указанные документы подписаны истцом в одностороннем порядке, оснований для вывода о расторжении договора с 28.03.2009 с учетом положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Судом апелляционной инстанции при принятии жалобы к производству предлагалось представить дополнительные доказательства по делу: доказательства расторжения договора и передачи помещения арендодателю, перечень платежных документов. Сторонами таких документов, дополнительных доводов в обоснование жалобы и возражений на неё не представлено. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пересматривает дело, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств.

Истец произвел начисление арендной платы за период по 28.03.2009, что является его правом. Суд рассматривает заявленные требования в размере, определенном истцом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик полагает, что за период действия договора уплатил арендную плату в достаточном размере.

Оценивая указанный довод жалобы, с учетом условий договора N 71/035-07-Р7 и дополнительного соглашения к нему, апелляционный суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, за период пользования помещением, определенный истцом, по расчету суда составляет 1 886 778 руб. 82 коп., исходя из следующего расчета. За период с января по август 2008 года размер арендной платы составлял 115 800 руб. в месяц, соответственно общая сумма арендных платежей за указанный период равна 862 896 руб. 77 коп. (115 800 х 7 мес. + 52 296 руб. 77 коп. за 14 дней января 2008 года). В соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору арендная плата за период сентябрь - ноябрь 2008 составляла 134 579 руб. 35 коп. в месяц, всего: 403 738 руб. 05 коп., за период с декабря 2008 года по 28 марта 2009 года - 158 880 руб. в месяц, всего за период: 620 144 руб. (158 880 х 3 мес. + 143 504 руб. за 28 дней марта 2009 года).

Между тем, как следует из счетов-фактур за февраль-август 2008 года, арендодателем производилось начисление арендной платы из расчета 127 200 руб. в месяц, за период сентябрь- ноябрь 2008 года - 158 880 руб. в месяц, в то время как условиями договора и дополнительного соглашения от 01.09.2009 за период февраль-август 2008 года согласована арендная плата в размере 115 800 руб. в месяц, за период сентябрь- ноябрь 2008 года - в размере 134 579 руб. 35 коп. в месяц. Доказательства изменения указанного размера в установленном порядке, обоснование отраженных в счетах-фактурах сумм, в том числе дополнительное соглашение б\н от 15.07.2008 к договору аренды, ссылка на которое имеется в назначении платежей, произведенных ответчиком 19.08.2008 (л.д.94), истцом не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, что отражено в счетах-фактурах, противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд апелляционной инстанции исходит из наличия у арендодателя обязательства по уплате арендных платежей за спорный период в сумме 1 886 778 руб. 82 коп.

С учетом имеющихся в деле доказательств уплаты арендных платежей в сумме 1 788 356 руб. 12 коп., задолженность ответчика составляет 98 422 руб. 70 коп. Таким образом, доводы заявителя жалобы о том, что арендная плата внесена им в достаточной сумме, представленными доказательствами не подтверждаются, в указанной части необоснованны.

То обстоятельство, что арендатор заблуждался относительно коммерческой привлекательности арендуемого помещения, не имеет правового значения для наличия и исполнения им обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, гарантий арендодателя о коммерческой эффективности помещения условия договора не содержат, доказательств того, что данное условие являлось определяющим при заключении договора сторонами не представлено. Следовательно, коммерческая привлекательность предмета сделки определялась ответчиком самостоятельно в пределах осуществления им предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.

Вывод суда о наличии задолженности ответчика по арендным платежам в сумме 260 375 руб. 88 коп. не соответствует фактическим обстоятельствам дела, в частности условиям договора о размере арендной плате, в связи с чем в указанной части обжалуемый судебный акт подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

За нарушение сроков оплаты договором (пунктом 4.5) предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за просрочку внесения арендатором сумм арендной платы за период с 29.03.2009 по 19.05.2009 (50 дней) в сумме 16 853 руб. 50 коп. С учетом того, что задолженность фактически составляет меньшую сумму, договорная неустойка подлежит взысканию в размере 4 921 руб. 13 коп., исходя из следующего расчета: 98 422 руб. 70 коп. х 0,1% х 50 дней.

Доводы ответчика со ссылкой на положения пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что требование истца о взыскании доплаты арендной платы и неустойки является необоснованным в связи с расторжением договора, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Доказательств расторжения договора в установленном порядке в материалах дела не имеется. Кроме того, в силу пункта 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательства. Окончание срока действия договора, его расторжение не влечет прекращение обязательства, возникшего из исполнения договора, которое может быть прекращено надлежащим исполнением или вследствие иных обстоятельств, которые в силу статей 409-419 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием прекращения обязательства. Поскольку действует обязательство, сохраняют своё действие и условия об ответственности за его нарушение.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а обжалуемый судебный акт - изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.08.2009 по делу N А07-10144/2009 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "585-Поволжье-1" в пользу открытого акционерного общества "Ярмарка" 260 375 руб. 88 коп. суммы долга, 13 018 руб. 80 коп. суммы пени, 6 967 руб. 89 коп. суммы расходов по государственной пошлине. изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: взыскать с общества с ограниченной ответственностью "585-Поволжье-1", г.Сибай Республики Башкортостан, в пользу открытого акционерного общества "Ярмарка", г. Самара, 98 422 руб. 70 коп. - задолженности, 4 921 руб. 13 коп. - пени, 2 505 руб. 06 коп. - возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Ярмарка", г.Самара, в пользу общества с ограниченной ответственностью "585-Поволжье-1", г.Сибай Республики Башкортостан, 1 000 руб. - возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

С.Д. Ершова

Судьи

С.В. Матвеева З.Н. Серкова