Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2009 г. N 18АП-9055/2009

г. Челябинск

N 18АП-9055/2009

26 октября 2009 г.

Дело N А76-7741/2009

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Арямова А.А.,

судей Костина В.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конкиным М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зомарева Михаила Валерьевича

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2009

по делу N А76-7741/2009 (судья Вяткин О.Б.),

при участии: от индивидуального предпринимателя Зомарева Михаила Валерьевича - Шумаковой Е.И. (доверенность N Д-2402 от 31.08.2009);

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области - Митиной Т.В. (доверенность N 497 от 05.08.2009),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУГИ по Челябинской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зомареву Михаилу Валерьевичу (далее - ИП Зомарев М.В., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.02.2007 N 239-р в размере 1792641 руб. 94 коп. и договорной неустойки в размере 295939 руб. 79 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2009 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с таким решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда от 30.06.2009 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что арендует помещение с 2004 года лишь формально, поскольку его использование невозможно по причине отсутствия ремонта. Пол соглашению с истцом ответчик взял на себя обязанность по ремонту помещения и произвел затраты на сумму 7481576 руб. В подтверждение указанных обстоятельств ответчик ссылается на дополнительные документы, приложенные к апелляционной жалобе и не бывшие предметом исследования судом первой инстанции. Полагает, что со стороны истца при передаче имущества имело место нарушение п.1 ст.611 Гражданского кодекса российской Федерации, в связи с чем в силу ст.ст.612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе взыскать с истца затраты, понесенные в связи с осуществлением ремонта помещения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В отношении довода ответчика о передаче ему помещения в состоянии, исключающим его использование, каких-либо возражений не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва, полагает судебный акт подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.02.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 239-р, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено во временное пользование под офис и кафе недвижимое имущество - защитное сооружение гражданской обороны, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 25 (помещение N 6, лит. А, подвал, позиции 1-24), общей площадью 515,3 кв.м (п.1.1, 1.2 договора). Объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 30.11.2006. Срок действия договора аренды установлен с 30.01.2007 по 30.01.2017 (п.1.3 договора).

В силу п.п.4.1, 4.2 договора арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 100%. Размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемым расчетам (приложение N 1), действующим до момента проведения рыночной стоимости арендной платы, арендуемого федерального имущества.

Приложением N 1 к договору стороны согласовали расчет ежемесячной арендной платы, определяемой по формуле 3791,017 (сумма, определяемая расчетным методом) х Ктек, где Ктек - курс условной денежной единицы, эквивалентной курсу доллара США, установленному на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Включаемый в арендную плату НДС определяется по формуле 682,383 х Ктек.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от суммы долга за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением к договору от 22.02.2007 стороны внесли изменение в арендуемую площадь нежилого помещения, установив ее в размере 484,3 кв.м.

23.03.2007 состоялась государственная регистрация договора аренды.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 22.02.2007.

В связи с отсутствием оплаты арендной платы со стороны ответчика (долг определен истцом в размере 1792641,94 руб.) истцом в адрес предпринимателя направлена претензия от 11.02.2009 N 2183 с требованием об оплате задолженности. Претензия направлялась по почте и получена ответчиком 19.02.2009, что подтверждается копией почтового уведомления.

Неисполнение предпринимателем изложенного в претензии требования об уплате задолженности послужило основанием для обращения ТУ ФАУГИ по Челябинской области в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался выводом о неисполнении ответчиком договорных обязательств.

Поскольку договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям, установленным законом для договоров данного вида (ст.ст.432, 606-609 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о заключенности договора и возникновении между сторонами арендных правоотношений, урегулированных этим договором.

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из представленного истцом расчета арендной платы, задолженность арендной плате определена истцом в размере 1792641,94 руб. Возражений в отношении правильности произведенного расчета арендной платы ответчиком ни в суде первой инстанции ни в суде апелляционной инстанции не заявлялось.

Между тем, в соответствии с п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующее пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерно уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п.1 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалы дела содержат сведения о существовании между сторонами правоотношений по поводу передачи в пользование рассматриваемого помещения ранее заключения договора аренды N 239-р от 22.02.2007. В частности в материалы дела представлены договор аренды N 1407-у от 01.10.2004 с дополнительными соглашениями от 22.02.2005 и от 15.03.2005 и актами приема-передачи имущества.

Также ответчиком в суд первой инстанции представлялись доказательства осуществления им ремонтных работ на рассматриваемом объекте на сумму 7481576 руб. (акт о приемке выполненных работ от 31.01.2005, справка о стоимости выполненных работ от 31.01.2005, акт сверки взаимных расчетов с подрядной организацией по состоянию на 24.03.2005). Оценка указанных доказательств судом не дана.

Из апелляционной жалобы ответчика следует, что состояние переданного ему в 2004 году во исполнение договора аренды помещения не соответствовало условиям договора аренды и назначению помещения. Как указывает ответчик в апелляционной жалобе, для целей приведения помещения в пригодное для использования состояние им по согласованию с истцом в 2004 и 2005 годах произведены ремонтные работы на общую сумму 7481576 руб.

В подтверждение указанного довода ответчик дополнительно представил в суд апелляционной инстанции фотоматериалы 2004 года и 2009 года, переписку, договоры подряда, проектно-сметную документацию, акты освидетельствования скрытых работ. В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании против доводов ответчика о передаче ответчику в аренду имущества с нарушением требований п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации и об осуществлении ответчиком затрат, направленных на устранение недостатков переданного в аренду имущества, а также в против приобщения к материалам дела представленных ответчиком с апелляционной жалобой дополнительных документов не возражал.

Со своей стороны истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела фотоматериалов и акта от 21.10.2009 выездной проверки по вопросу технического состояния помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 25, содержащего сведения о фактическом осуществлении в помещении замены труб внутренней разводки инженерных коммуникаций дома (канализация, водоснабжение), усилении металлическим обрамлением существующих простенок и колонн, установлении новых металлических балок и перемычек, выполнении устройства бетонного основания пола, облицовки части стены бутовым камнем, осуществлении замены окон на оконные блоки из ПХВ профилей.

С учетом мнений представителей сторон, при условии фактического подтверждения истцом факта передачи ответчику в аренду помещения в состоянии, не соответствовавшем условиям договора аренды и назначению помещения, для целей всестороннего и объективного рассмотрения дела представленные сторонами дополнительные доказательства приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом дополнительных доказательств, представленных в суд апелляционной инстанции, и принимая во внимание позицию истца, суд апелляционной инстанции полагает подтвержденным передачу истцом ответчику помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (не отрицается истцом и подтверждается фотоматериалами 2004 года и письмом ГУ МЧС России по Челябинской области от 18.09.2009 N 6482-3-2-2 о фактическом неиспользовании помещения с 2004 года по настоящее время), равно как и осуществление ответчиком за свой счет устранения недостатков имущества на сумму, превышающую взыскиваемую по настоящему делу арендную плату (подтверждается перепиской сторон, проектно-сметной документацией, договорами подряда, актом о приемке выполненных работ, актами освидетельствования скрытых работ, справкой о стоимости выполненных работ в размере 7481576 руб., составленной подрядчиком - ООО "Жилищно-коммунальный сервис", актом выездной проверки от 21.10.2009, составленным представителями истца).

Письмом, полученным истцом 23.11.2004, ответчик запросил разрешение на перепланировку и капитальный ремонт рассматриваемого помещения с последующим зачетом затрат по капитальному ремонту в размере арендной платы, взимаемой за данное помещение.

Письмом от 01.06.2005 N 5440 истец указал на отсутствие возражений в отношении реконструкции арендованного помещения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о фактическом предварительном уведомлении ответчиком истца о непосредственном удержании суммы понесенных им расходов на устранение недостатков имущества из арендной платы в порядке, предусмотренном п.1 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку представленные ответчиком в материалы дела доказательства подтверждают фактическое осуществление им затрат на устранение недостатков имущества, удержанных из арендной платы, в размере, превышающем сумму взыскиваемой по настоящему делу арендной платы, и каких-либо возражений в части размера таких затрат и факта выполнения ответчиком работ со стороны истца не представлено, суд апелляционной инстанции полагает исковые требования о взыскании с ответчика арендной платы и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с п.1 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. исковые требования удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание обоснованность апелляционной жалобы ответчика, уплаченная им при подаче апелляционной жалобы госпошлина в размере 1000 руб. в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2009 по делу N А76-7741/2009 отменить.

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области о взыскании с индивидуального предпринимателя Зомарева Михаила Валерьевича 2088581 руб.73 коп. отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области, основной государственный регистрационный номер 1047424502575, г. Челябинск, пр. Ленина, 59, в пользу индивидуального предпринимателя Зомарева Михаила Валерьевича, основной государственный регистрационный номер 304745306500020, г. Челябинск, п. Сосновка, ул. Коммуны, 32, в возмещение расходов по уплате госпошлины 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

А.А. Арямов

Судьи

В.Ю. Костин О.Б. Тимохин