Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 г. N 20АП-2935/2009

город Тула

16 октября 2009 г.

Дело N А68-623/08-104/17

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей Тиминской О.А., Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Солдатовой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2935/2009) общества с ограниченной ответственностью "Стратегия"

на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.06.2009

по делу N А68-623/08-104/17 (судья Бычкова Т.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стратегия"

к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы,

открытому акционерному обществу "Центргаз",

третьи лица: администрация г. Тулы,

Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области,

Общество с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции",

Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области,

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Стратегия" - Фаустов Д.Ю., доверенность от 18.03.2009 б/н;

от ответчиков: комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

открытого акционерного общества "Центргаз" - Забродский А.Д., начальник юридического отдела, доверенность от 27.07.2009 N 116, Саутин А.Г., советник генерального директора по правовым вопросам, доверенность от 01.10.2009 N 297;

от третьих лиц: администрации г. Тулы - Титова М.В., консультант отдела по работе с арбитражными судами управления правовой работы, доверенность от 21.09.2009 N 36;

Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стратегия" (далее - истец, ООО "Стратегия") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Центргаз" (далее - ОАО "Центргаз") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, заключенного между Комитетом и ОАО "Центргаз" и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Центргаз" прекратить строительство на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, привести указанный земельный участок в первоначальное состояние, а именно снести расположенный на участке объект незавершенного строительства, устранить разрытие участка, убрать с него технику, оборудование, материалы, мусор, передать земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (с учетом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.06.2009 исковые требования ООО "Стратегия" в части признания недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, заключенного между Комитетом и ОАО "Центргаз", удовлетворены. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, ООО "Стратегия" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в указанной части и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Учитывая, что стороны не заявили возражений, суд апелляционной инстанции на основании ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Представители Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области (далее - УФРС по Тульской области), общества с ограниченной ответственностью "Строительство и инвестиции" (далее - ООО "Строительство и инвестиции"), Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - Департамент) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей УФРС по Тульской области, ООО "Строительство и инвестиции", Департамента не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 25.12.2002 ООО "Стратегия" обратилось с заявлением к Главе г. Тулы о выделении участка под строительство жилого дома, приложив к нему схему участка (пересечение улиц Фрунзе, Л.Толстого и С.Перовской) (т.1, л.22-23).

Письмом от 19.03.2003 Управление архитектуры и градостроительства Управы г.Тулы сообщило заявителю, что для принятия решения о предоставлении указанного земельного участка заявителю необходимо представить документы поименованные в этом письме, в частности, письменное согласие администрации района (т.1, л. 24).

25.04.2003 ООО "Стратегия" обратилось к Главе администрации Советского района г. Тулы за разрешением о выдаче согласия на размещение объекта в квартале 17 Советского района.

В свою очередь Глава администрации Советского района 29.05.2003 обратился с письмом к Главе г.Тулы с ходатайством о представлении Обществу испрашиваемого им участка с кодовым номером 04:17:6 в квартале 17.

ООО "Стратегия" 17.10.2003 направило в адрес Управления архитектуры и градостроительства документы, указанные последним в письме от 19.03.2003 (т.1,л.25).

В адрес Управления 24.10.2003 ООО "Стратегия" также направлено письмо, в котором Общество сообщило о своей готовности участвовать в конкурсе на условиях, предлагаемых организатором, в случае невозможности предоставляемого земельного участка с кадастровым номером 04:17:6 в квартале 17 Советского района г. Тулы (т.1,л.27).

В ответ на данное письмо 03.11.2003 Управление архитектуры и градостроительства сообщило, что предоставление испрашиваемого земельного участка невозможно, поскольку на него подготовлено и выдано градостроительное заключение от 27.08.2003 N 148000 ООО "РДК Тула".

На обращения ООО "Стратегия" от 19.11.2003 также был получен отказ в предоставлении земельного участка, сформулированный в письме Главного управления архитектуры и градостроительства Управы г. Тулы N 348 от 04.02.2004.

На основании заявления ОАО "Центргаз" о предварительном согласовании места размещения многоэтажных жилых домов Глава г. Тулы постановлением от 25.02.2005 N 346 утвердил проект границ земельного участка (код 18934) площадью 7320 кв. м, расположенного в квартале N 17 Советского района г. Тулы (т.2,л.30).

Постановлением от 31.10.2005 N 1945 Главы г. Тулы на основании изменённых стройгенплана и проекта границ земельного участка внесены изменения в постановление от 25.02.2005 N 346: вместо "кода 18934" и "площадью 7320 кв. м" читать "код 21344" и "площадью 8301 кв.м".

Постановлением от 15.06.2006 N 927 Главой г. Тулы также внесены дополнения в постановление от 25.02.2005 N346 в части выполнения дополнительных мероприятий по благоустройству пруда и защите водоносного горизонта родника.

Согласно постановлению от 04.08.2006 N 1606, вынесенному Главой г. Тулы, земельный участок по ул. Фрунзе в Советском районе г.Тулы. представлен в аренду ОАО "Центргаз" (т.1,л.16).

На основании указанного постановления между Комитетом имущественных и земельных отношений и ОАО "Центргаз" 21.08.2006 заключен договор аренды земельного участка N 06С1272 (т.1,л.11-15).

По условиям названного договора ОАО "Центргаз" в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 площадью 8301 кв.м, расположенный по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Фрунзе ( примерно в 70 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира г. Тула, ул.Фрунзе, д.27). Участок предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, заключенный между Комитетом и ОАО "Центргаз", является недействительным (ничтожным), в связи с чем необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Центргаз" прекратить строительство на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, привести указанный земельный участок в первоначальное состояние, а именно снести расположенный на участке объект незавершенного строительства, устранить разрытие участка, убрать с него технику, оборудование, материалы, мусор, передать земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, ООО "Стратегия" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и отказывая в удовлетворении требований Общества о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу абз. 2 ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии с ч.1 ст. 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст.12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделки является двухсторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), которая может быть применена только в отношении сторон оспариваемого договора.

В любом случае для применения последствий недействительности сделки подлежит исследованию вопрос о ее исполнении.

В обоснование требования о применении последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ОАО "Центргаз" прекратить строительство на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, приведения указанного земельного участка в первоначальное состояние, а именно снести расположенный на участке объект незавершенного строительства, устранить разрытие участка, убрать с него технику, оборудование, материалы, мусор истец ссылается на положения ст. 222 ГК РФ, предусматривающей основания сноса самовольной постройки.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, такое требование не является требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом требование о сносе постройки, устранении разрытия участка, вывозе техники, оборудования, материалов, мусора, не может быть разрешено при рассмотрении иска о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка.

Из смысла положений ст. 222 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться лицо, на земельном участке которого возведена самовольная постройка, либо орган местно самоуправления, который в соответствии со своей компетенцией уполномочен выдавать разрешение на строительство.

В рассматриваемом случае истец не обладает правом на иск о сносе самовольной постройки.

Кроме того, в применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ОАО "Центргаз" передать земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы также правомерно отказано судом первой инстанции в силу следующего.

Действительно, ООО "Стратегия", обращаясь с иском о признании договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272 недействительным по мотивам его ничтожности, подтвердило наличие материально-правового интереса по делу, подлежащего защите, выражающегося в возможности приобрести спорный земельный участок в аренду путем участия в торгах на равных условиях с другими заявителями.

Основанием для отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может служить наличие в деле надлежащих доказательств, подтверждающих, что полученное по сделке недвижимое имущество в первоначальном виде не сохранилось.

В рассматриваемом случае, по мнению апелляционной инстанции, приведение сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения спорного договора, невозможно.

Как усматривается из материалов дела, Комитет передал Обществу спорный земельный участок свободным от объектов недвижимости.

Вместе с тем ОАО "Центргаз" с 2008 года ведет на спорном участке строительство многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, то есть на земельном участке возведен капитальный объект, строительство которого незавершено.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, разрешением на строительство от 12.12.2008 N 71-425/08 (т.2,л.9), разрешением на строительство от 20.12.2006 N 154/06 (т.2,л.10), проектной декларацией, опубликованной в газете Тула от 19.07.2007 (т.1,л.155), письмом Управления градостроительства и архитектуры от 14.04.2008 N 3032:8 (т.1,л.159), фототаблицами (т.1,л.165-167).

Кроме того, объект незавершенного строительства не является предметом договора аренды от 21.08.2006 N 06С1272. Для применения реституции (восстановления положения, существовавшего до нарушения права) необходимо установить, что объект, возведенный Обществом на спорном земельном участке, является самовольной постройкой. Без этих данных решение суда, обязывающее ОАО "Центргаз" возвратить Комитету спорный земельный участок, является фактически неисполнимым, что не отвечает основным принципам судопроизводства.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не доказал обстоятельства, на которые он ссылался в обоснование исковых требований.

При таких обстоятельствах, приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке невозможно и следовательно, избранный Обществом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Тульской области от 10.12.2008 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле в случаях предоставления земельных участков для целей строительства объектов капитального строительства, в том числе для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется администрацией Тульской области.

Пунктом 2 статьи 1 указанного Закона предусмотрено, что администрация Тульской области определяет исполнительный орган государственной власти Тульской области, уполномоченный на участие в процедурах, связанных с распоряжением земельными участками.

Постановлением администрации Тульской области от 24.12.2008 N 874 Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области определен органом, уполномоченным на участие в процедурах, связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле в случаях предоставления земельных участков для целей строительства объектов капитального строительства, в том числе для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Исходя из изложенного следует, что возврат сторон оспариваемой сделки в первоначальное положение невозможен, поскольку Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы не имеет в настоящее время полномочий по принятию земельного участка и совершению действий, связанных с распоряжением им.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал ООО "Стратегия" в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ОАО "Центргаз" прекратить строительство на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, приведения указанного земельного участка в первоначальное состояние, а именно снести расположенный на участке объект незавершенного строительства, устранить разрытие участка, убрать с него технику, оборудование, материалы, мусор, а также передачи земельного участка с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы.

Довод, положенный в основу апелляционной жалобы о том, что Обществом в рамках указанного иска обоснованно заявлено требование о сносе постройки, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 названного Кодекса собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, требование о сносе постройки не может быть разрешено при рассмотрении иска о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка.

Как следует из положений ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Спорное здание не являлось предметом договора аренды от 21.08.2006 N 06С1272.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 части 1 и пунктом 4 части 2 статьи 60 ЗК РФ определено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, без возмещения затрат, произведенных лицом, виновным в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях, или за их счет.

В силу названных норм вопрос о сносе постройки должен разрешаться при рассмотрении самостоятельного иска собственника земельного участка на основании исследования и оценки разрешительной документации на ее возведение. Изложенное предполагает необходимость участия в таком деле органов, утвердивших проектную документацию и выдавших разрешение на строительство.

Ссылка подателя жалобы на постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2009 по делу N А08-2208/08-17 несостоятельна, поскольку названный судебный акт принят по обстоятельствам конкретного дела и не подтверждает обоснованности доводов ООО "Стратегия" по данному делу.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, а также согласуются с нормами материального права.

Остальные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК России, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 05.06.2009 по делу N А68-623/08-104/17 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

О.А. Тиминская Г.Д. Игнашина