Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2009 г. N 07АП-6763/09

г. Томск

N 07АП-6763/09

26.10.2009 года

Резолютивная часть объявлена 20.10.2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 26.10.2009 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Залевской Е. А.,

судей: Ждановой Л.И., Солодилова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьёй Ждановой Л.И.,

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Степанова Евгения Олеговича - без участия (извещен),

от общества с ограниченной ответственностью "Ангстрем НСК" - Веретенникова Л.В. по доверенности от 01.01.2009г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Ангстрем НСК" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2009 года по делу N А45-1579/2009 по иску индивидуального предпринимателя Степанова Евгения Олеговича к Обществу с ограниченной ответственностью "Ангстрем НСК" о взыскании 784 387,59 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Степанов Евгений Олегович (далее - ИП Степанов Е.О., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Ангстрем НСК" (далее - ООО "Ангстрем НСК", общество, ответчик) о взыскании

-стоимости ремонтных работ по восстановлению помещения в размере 172 064 руб.,

-процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 689 руб. 84 коп., -неустойки в размере 48 870 руб. 42 коп.,

-суммы долга по арендной плате за период с 01.06.2008 года по 05.09.2008 года в размере 537 763 руб. 33 коп., -штрафа за самовольную перепланировку в размере 3000 руб., расходов на представителя в размере 40 000 руб.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2009 года с ООО "Ангстрем НСК" в пользу предпринимателя взыскана арендная плата в размере 507 763 руб. 33 коп. за период с 01.06.2008 года по 05.09.2008 года, -3 000 руб. штрафа, предусмотренного договором,

- 19 664 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, -172 064 руб. стоимости восстановительного ремонта,

-30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Ангстрем НСК" обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указывает, что 20.06.2008 года ООО "Ангстрем НСК" представителю истца Тришиной О.Г. передало ключи от помещения, о чем сделана отметка на её доверенности, а от подписания акта передачи помещения Тришина О.Г. уклонилась. Долг по арендной плате признаёт за период с 01.06.2008 года по 20.06.2008 года в размере 113 213,33 руб. - 30 000 рублей (сумма гарантированного платежа) = 83 213,33 руб.;

Процентная ставка рефинансирования Центробанка Российской Федерации на день вынесения решения суда 12,5 %, количество дней просрочки платежа 153. Следовательно проценты за пользование чужими денежными средствами составят 83 213,33*12,5/360*153 = 4 420,7 руб.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства о факте понесения расходов на восстановительные работы размере 172 604 рублей.

Подробно доводы жалобы изложены в письменном виде.

ИП Степанов Е.О. в отзыве на апелляционную жалобу возражает против её доводов и указывает, что доводы жалобы необоснованны, решение суда принято в соответствии с действующим законодательством, выводы соответствуют материалам дела.

Подробно доводы отзыва на жалобу изложены в письменном виде.

В судебном заседании при рассмотрении дела в апелляционном порядке представитель ООО "Ангстрем НСК" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что согласен выплатить истцу стоимость ремонтных работ в сумме 2 367 рублей за разбор облицовки стен, демонтаж металлических дверей, разборку облицовки из гипсокартонных перегородок. Остальные работы по перепланировке арендуемого помещения выполнялись по согласованию с собственником.

Представители предпринимателя, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд счёл возможным в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие. Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверена Седьмым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ, в полном объёме в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор субаренды нежилого помещения N 65 от 15.05.2007 года, предметом аренды является нежилое помещение площадью 242,6 кв.м. на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, пр. Кирова, 67, срок договора аренды 11 месяцев со дня подписания договора, то есть до 22 апреля 2008 года (том дела 1, листы дела 77-84).

Арендуемое помещение передано ответчику по акту приёмки-передачи от 22.05.2007 года (том дела 1, листы дела 85) и описано схематически в приложении N 1 к договору аренды N 65 от 15.05.2007 года ( лист дела 102).

Полагая, что ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением по истечении срока договора субаренды в период с 01.06.2008 года до 05.09.2008 года без внесения причитающейся ему арендной платы, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании долга по оплате арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также стоимости восстановительного ремонта помещения, потребовавшегося после самовольно произведённой ответчиком перепланировки.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении заявления в указанной части , исходил из того, что материалами дела подтверждается, что ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением по истечении срока договора субаренды, не представил доказательств возврата имущества по акту приёма-передачи, исполнил перепланировку с отступлением от согласованной схемы, поэтому должен уплатить штраф в соответствии с условиями договора и расходы на восстановительные работы в результате демонтажа несогласованных изменений.

Заслушав представителя Общества, участвующего в деле, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционная инстанция приходит к выводу о необходимости изменения судебного решения.

Обязательства, вытекающие из правоотношений по аренде имущества, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) в порядке, на условиях и в сроки, которые определены в договоре аренды.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор N 65 от 15.05.2007 года субаренды нежилого помещения площадью 242,6 кв.м. по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, пр. Кирова, 67 сроком на 11 месяцев со дня подписания договора, то есть до 22.04.2008 года (пункт 5.1 договора субаренды).

В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пункт 5.3 договора субаренды предусматривает возможность заключения сторонами договора субаренды на новый срок. Однако, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что договор на новый срок не заключался, однако, субарендатор - ответчик по делу продолжал фактически пользоваться арендуемым помещением и после истечения срока договора, внеся арендную плату за май 2008 года. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются. Кроме того, из письма истца от 25.04.2008 года (том дела 1. лист дела 95), полученного ответчиком 30.04.2008 года (том дела 1, лист дела 96), телеграммы ООО "Ангстрем" ( том дела 1, лист дела 98), полученной истцом в тот же день( том дела 1, лист дела 97) следует, что стороны как правильно указал суд первой инстанции предпринимали действия по продолжению арендных отношений без перезаключения договора. Субарендатор с согласия арендатора продолжал пользоваться помещением, что в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует квалифицировать как возобновление договора на тех же условиях на неопределённый срок.

Материалами дела подтверждено, что ответчик решил расторгнуть договор, что подтверждается телеграммой от 06.06.08 года, направленной ООО "Ангстрем НСК" ИП Степанову Е.О., которая содержала предложение о прекращении договора с июня 2008 года (л.д. 101 т. 1).

На расторжение договора согласие арендатора ИП Степанова Е.О. было поучено, что подтверждается телеграммой ( том дела 1, лист дела 100), в которой указано, что ответчик должен погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и передать ключи от помещения, убрать конструкции с фасада здания, сдать помещение по акту приёма-передачи.

20.06.2008 года ООО "Ангстрем НСК" направило в г. Ленинск-Кузнецкий своего представителя Селиверстова А.Н. с доверенностью для передачи помещения. Представителем арендатора при передаче помещения была Тришина О.Г., которая забрала ключи от спорного помещения, о чем сделала отметку на доверенности (л.д. 139 т. 1). Данный вывод подтверждается и объяснительной Тришиной О.Г, от 24.04.2009 года на имя ИП Степанова Е.О., в которой она докладывала о том, что получила ключи по его поручению 20.06.2008 года (л.д. 18 т. 2).

Таким образом, факты получения Истцом ключей, утраты доступа в помещение Ответчиком, а значит и переход владения помещением к Истцу необходимо расценивать как прекращение договора по взаимному согласию сторон с 20.06.2008 года.

Суд не принимает доводов истца о том, что арендуемые ответчиком помещения нельзя считать переданными в установленном порядке, поскольку не был подписан акт приёма-передачи помещения. Материалами дела подтверждается и не оспаривается участвующими лицами, что Тришина О.Г., забирая ключи от помещения, отказалась подписать акт приёма-передачи в порядке выполнения требований договора субаренды (статья 13).

При этом истец, как следует из его пояснений, данных как в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, так и отзыве на апелляционную жалобу, считал, что данная доверенность хотя и выдана от имени Степановой Л.Е. - собственника посещения, однако, Тришина О.Г. была уполномочена действовать и от его имени, что и было выполнено последней как доверенным лицом. Из содержания доверенности следует, что Тришина О.Г. была уполномочена не только получить ключи от арендуемого помещения, но и в связи с исполнением данного поручения подписывать все необходимые бумаги, совершать иные действия, необходимые для выполнения данного поручения.

Таким образом, истец, соглашаясь на расторжение договора с ответчиком, фактически приняв от него ключи и прекратив доступ в арендуемое помещение, не предпринял никаких действий по подписанию предусмотренного договором акта приёма - передачи, чем уклонился от выполнения своей договорной обязанности. Недобросовестное поведение истца как арендатора не может служит оснований для вывода о том, что ответчик не выполнил свою обязанность по передаче помещения. Кроме того, в материалах дела имеются документы, которые подтверждают, что в помещении по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, пр. Кирова, д. 67 расположен операционный офис "Ленинск-Кузнецкий" в г. Ленинске-Кузнецком Филиала N 5440 Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), указанный банк занимает помещения на первом этаже здания под номерами 23,24,25,26,27,28.29,30,31,32,33,34,35,36 общей площадью 242, 6 кв. метра на основании договора аренды нежилых помещений N 3228/2008 от 07.07.2008 года. Кроме того, имеется акт от 07.07.2008 года приема - передачи спорного помещения банку ( том дела 3).

Из приложения N 1 к договору субаренды, заключённого истцом и ответчиком по делу ( том дела 1, лист дела 102), технического паспорта (том дела 1, листы дела 105-111) следует, что предметом субаренды являлись те же самые помещения.

Также в материалы дела представлена Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.09.2009 года N 03/033/2009-059, которая подтверждает регистрацию указанного договора аренды помещения по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, пр. Кирова, д. 67 между ИП Степановой Л.Е. и Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество).

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, истец не имеет права на получение от ответчика арендной платы за период с 20.06.2008 года по 05.09.2008 года, как заявляет об этом в исковом заявлении, поскольку ответчик в указанный период времени, передав помещение истцу не владел и не пользовался им фактически, расторгнув договор субаренды.

Таким образом, арендная плата должна быть начислена за период с 01.06.2008г. по 20.06.2008г. в размере 113 213,33 руб., вместе с тем, сумма взыскиваемой арендной платы подлежит уменьшению на сумму гарантированного платежа в размере 30 000 руб., следовательно, взыскиваемая сумма арендной платы должна составлять 83 213,33 руб. В связи с тем, что сумма долга составляет 83 213,33 руб., то проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию в размере 4 420,7 руб. (83 213,33руб.*12,5(%)/360*153 дня).

В соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор (в данном случае - субарендатор) обязан вернуть арендованное помещение в том же состоянии, в котором оно было получено. Данное правило закреплено и как условие договора субаренды ( пункт 13.2).

На основании пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суд первой инстанции пришёл к ошибочному выводу о том, что ответчиком была произведена самовольная перепланировка арендуемого помещения и в нарушение указанной обязанности вернуть помещение в оговорённом по договору состоянии, ответчик передал истцу помещение с перепланировкой, произведённой без разрешения арендатора.

Материалами дела подтверждено, что в соответствии с пунктами договора 6.4.3 и 6.4.11 заключенного договора ответчик без письменного согласования не имел права производить изменение внешнего вида помещения и его перепланировку.

Как следует из содержания исковых требований истца (том дела 1, листы дела 3-5) по его мнению ответчиком произведена самовольная перепланировка помещения, на восстановительный ремонт которой (для приведения помещения в первоначальное состояние ) он потратил 172064,00 рубля. В подтверждение стоимости восстановительного ремонта истец предоставил локальную смету (том дела 2, листы дела 51).

Из содержания отзыва ответчика ( том дела 1, листы дела 112,126,127) следует, что им за свой счёт была произведена перепланировка арендуемого помещения, однако, данная перепланировка была согласована с собственником помещения Степановой Л.Е., что подтверждается предоставленным суду письмом от 10.05.2007 года, схемой перепланировки (том дела 2, листы дела 47,48), подписанной от имени Степановой Л.Е., которая тем самым разрешила ремонт и перепланировку помещения согласно схемы, выразившийся в выравнивании пола, стен, потолка, выдерживание единой цветовой гаммы и общей концепции торгового зала косметический ремонт, разбор трёх стен между помещениями 34,33,32,31.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец возражал против принадлежности подписи на указанных документов собственнику Степановой Л.Е., однако, в апелляционной инстанции данные доводы истцом не поддержаны. Ответчик в свою очередь настаивает, что подписи на перечисленных документах, по его мнению, принадлежат Степановой Л.Е., поскольку документы были адресованы и передавались Степанову Е.О. как арендатору для согласования с собственником помещения и после возврата с наличием подписей у ответчика не было сомнений в том, что они согласованы с собственником.

Также суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца в отзыве на апелляционную жалобу на то, что перепланировка помещения должна была быть согласована с уполномоченными органами в порядке, предусмотренном Градостроительным кодеком Российской Федерации, поскольку возможность перепланировки помещения субарендатором по договору не поставлена в зависимость от наличия согласований с органами власти и проведение такой перепланировки только по согласованию с истцом или собственником помещения не может свидетельствовать о её незаконности по условиям заключенного договора субаренды. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что ответчиком представлены доказательства выполнения всех договорных условий о возможности перепланировки помещения, истец представленные ответчиком доказательства не опроверг в порядке выполнения требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства ответчик признал факт самовольной, без согласования с истцом перепланировки помещения только в части устройства дверного проёма в капитальной стене в помещение N 32, а также возвёл гипсокартонные перегородки в помещении N 31,29, что подтверждается предоставленным суду техническим паспортом (том дела 1, листы дела 65- 70).

Стоимость данных работ оценена истцом в локальной смете (том дела 2, листы дела 50-51) под пунктами 1,2,3 как разбор облицовки стен из МДФ, демонтаж металлических дверей, разборка облицовки из гипсокартонных листов перегородок в общей сложности в 2 367 рублей. Суд апелляционной инстанции считает, что указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку подтверждена материалами дела как затраты, которые следует произвести для восстановления арендуемого помещения в результате несогласованной перепланировки. Истец никаких доказательств, опровергающих данную стоимость не предоставил.

Что касается остальных расходов, связанных с восстановительным ремонтом согласно представленной суду смете (том дела 2, листы дела 50-51), они не могут быть приняты судом. Содержанием сметы и справкой Филиала N 10 "Центра технической инвентаризации Кемеровской области" ( том дела 2, лист дела 52), данные расходы необходимы для восстановления планировки помещения согласно техническому паспорту, выданному на помещение изначально ( том дела 1, листы дела 71 - 76), что предполагает возведение кирпичных перегородок между помещениям 34,33,32,31 и проведение всех сопутствующих этому работ. Однако, снесение таких перегородок, как уже указывалось ранее. Было разрешено собственником помещения и затраты на их восстановление недопустимо возлагать на о ответчика в связи с отсутствием его вины и отсутствием нарушений договорных условий. Решение суда в части 3000 руб. штрафа за самовольную перепланировку, а также в части 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя апеллянтом не оспаривается.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции без учёта обстоятельств по делу, что в силу пункта 3 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены или изменения судебного акта вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит изменению, апелляционная жалоба частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи отсрочкой по оплате госпошлины с ответчика ООО "Ангстрем НСК" и истца ИП Степанова Е.О. в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру отказа в удовлетворении требований. Таким образом, с истца в доход государства подлежит взысканию госпошлина в сумме 13413-86 рублей (пропорционально отказу в удовлетворении требований на сумму 691386 рублей), с ответчика - 3290,03 рубля (пропорционально суммы, взыскиваемой в пользу истца 93001 рубля).

За рассмотрение дела судом апелляционной инстанции расходы ООО "Ангстрем НСК" по оплате госпошлины в сумме 1000 рублей следует отнести на ИП Степанова Е.О.

Руководствуясь статьями 110, 266, 269 (часть 2), 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2009 года по делу N А45-1579/2009 изменить, изложив в следующей редакции.

Взыскать Общества с ограниченной ответственностью "Ангстрем НСК", г. Новосибирск, в пользу Индивидуального предпринимателя Степанова Евгения Олеговича 83 213,33 рублей в счёт задолженности по арендной плате, 4 420,7 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 367 рублей стоимости восстановительного ремонта, 3000 рублей штрафа за самовольную перепланировку, 30 000 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Взыскать Общества с ограниченной ответственностью "Ангстрем НСК", г. Новосибирск, в доход федерального бюджета 3290 рублей 03 копеек в счёт оплаты госпошлины.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Степанова Евгения Олеговича в доход федерального бюджета 13413 рублей 86 копеек в счёт оплаты госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Степанова Евгения Олеговича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ангстрем НСК" 1 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Залевская Е.А.

Судьи

Жданова Л.И. Солодилов А.В.