Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2009 г. N 16АП-2019/09

03 ноября 2009 года

Дело NА63-12620/2008-С6-10

г. Ессентуки

16АП-2019/09 (1)

Резолютивная часть постановления оглашена 03 ноября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2009 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б.,

судей: Афанасьевой Л.В., Баканова А.П.

при ведении протокола с/з помощником судьи Дайнеко Е.Ю.

С участием в заседании представителей:

от заявителя:

Флеглер А.В. - представитель по доверенности (копия в деле);

от заинтересованного лица:

Дубинина Н.А. - представитель по доверенности (копия в деле); от 3-их лиц:

КУМИ:

ЖСК "Реалист":

Управление архитектуры: Комитет градостроительства: ООО "Спас ХХ1":

МУП "Земельная палата": Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по СК: Министерство строительства и архитектуры по СК:

Дубинина Н.А. - представитель по доверенности (копия в деле); не явились, извещены;

не явились, извещены; не явились, извещены;

не явились, извещены; не явились, извещены;

не явились, извещены;

не явились, извещены; рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Ставрополя

на решение

Арбитражного суда Ставропольского края от 03 июля 2009 года

по делу N А63-12620/2008-С6-10

под председательством судьи Жирновой С.Л.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альтаир" к Администрации города Ставрополя

3-е лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, жилищно-строительный кооператив "Реалист", управление архитектуры города Ставрополя, комитет градостроительства города Ставрополя, ООО "Спас ХХ1", МУП "Земельная палата" города Ставрополя; Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю; Министерство строительства и архитектуры по Ставропольскому краю о

признании незаконным бездействия органа местного самоуправления и обязании утвердить акт выбора земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альтаир" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным бездействие администрации, выразившееся в не предоставлении обществу земельного участка, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. 45 Параллель, 3-Б с кадастровым номером 26:12:012102:98, площадью 1070 кв.м. для целей строительства на основании заявок от 05.02.2008 и от 04.08.2008, а также обязании администрации предоставить ООО "Альтаир" земельный участок для целей строительства.

02.06.2009 от представителя заявителя поступило заявление в соответствии с ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от заявления в части требования обязать администрацию г. Ставрополя предоставить ООО "Альтаир" земельный участок по ул. 45 Параллель,3 б с кадастровым номером 26:12:012102:98 для целей строительства.

Заявленное требование основано на частях 1, 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что обжалуемое бездействие администрации не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Определениями от 30.10.2008, от 24.12.2008 и от 18.05.2009, суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, жилищно-строительный кооператив "Реалист", управление архитектуры город Ставрополя, комитет градостроительства города Ставрополя, ООО "Спас ХХ1", МУП "Земельная палата" города Ставрополя, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю, Министерство строительства и архитектуры по Ставропольскому краю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.07.2009 заявленные требования общества удовлетворены частично. Суд признал незаконным бездействие администрации города Ставрополя, выразившееся в не предоставлении обществу земельного участка расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. 45 Параллель, 3-Б с кадастровым номером 26:12:012102:98, площадью 1070 кв.м. для целей строительства на основании заявок от 05.02.2008 и от 04.08.2008. В части требования об обязании администрацию предоставить земельный участок для целей строительства, в связи с отказом от заявленного требования, производство по делу прекращено.

При разрешении спора суд руководствовался пунктом 1 статьи 198, пунктом 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 29, 32 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что администрация, не рассмотревшая заявлений общества в установленный законом срок, ограничивает его права на дальнейшее использование земельного участка для целей строительства.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда от 03.07.2009 в части признания незаконным бездействие администрации отменить, в удовлетворении требования отказать. Заявитель жалобы указывает, что общество утратило право преимущественного заключения договора, поскольку обратилось в администрацию с заявлением менее чем за 3 месяца до истечения срока аренды. В настоящее время на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, право собственности на который признано в судебном порядке за физическими лицами (дольщиками строительства), что также исключает возможность его предоставления обществу для целей строительства. Лица, участвующие в деле, отзывов на апелляционную жалобу суду не представили.

В судебном заседании представитель администрации и Комитета по управлению имуществом г. Ставрополя поддержал апелляционную жалобу по основаниям, изложенным в ней. Суду пояснил, что в настоящее время спорный земельный участок на основании постановления N 1899 от 15.08.2008 предоставлен в аренду ЖСК "Реалист" для продолжения строительства жилого дома.

Представитель обществу возражал об удовлетворении апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется. Указал, что на основании договора аренды N 4351 общество является арендатором земельного участка, надлежащим образом исполняющим обязательства по оплате аренды земельного участка. Обществом был выполнен и согласован проект в срок договора, выполнены обязательства по оплате арендной плате, следовательно, общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды. По мнению заявителя суд первой инстанции на основании имеющихся в деле доказательств правомерно констатировал факт незаконного бездействия органа местного самоуправления, и в силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал устранить нарушение прав общества.

Другие лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд полномочных представителей не направили, причину неявки суду не сообщили.

В силу пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ спор рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд считает, что жалоба администрации подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено из материалов дела: постановлением главы г. Ставрополя от 02.06.2003 N 3090 предпринимателю Куровой С.В. утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения объекта и сроком на 3 года предоставлен для проектирования и строительства магазина с залом для демонстрации и продажи автомобилей земельный участок площадью 1070 кв.м., расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул.45-я параллель, 3-б, квартал 524 (том 1, л.д. 44) 01 июля 2003 года между предпринимателем Куровой С.В. и Комитетом по управлению имуществом заключен договор аренды земельного участка N 3205 сроком на 3 года с целевым назначением согласовано постановления от 02.06.2003 N 3090 (том 1, л.д. 38)

17 марта 2005 года главой г.Ставрополя вынесено постановление N 880 о внесении изменений в постановление главы г.Ставрополя от 02.06.2003 N 3090, в результате которых участок был предоставлен ООО "Альтаир" для проведения проектно - изыскательских работ на строительство жилого дома со встроенными помещениями (том 1, л.д. 40).

На основании постановлений главы г. Ставрополя от 02.06.2003 N 3090 и от 17.03.2005 N 880 комитет (арендодатель) и ООО "Альтаир" (арендатор) заключили договор аренды от 31.03.2005 N 4351 земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, квартал 524, ул. 45-я Параллель, 3-б, для проведения проектно-изыскательских работ на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями. Срок аренды установлен с 17.03.2005 по 16.03.2008. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.04.2005 (том 1, л.д. 49).

12 марта 2008 года общество обратилось в администрацию с заявлением в котором выразило желание воспользоваться правом на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок (том 2 л.д. 145).

Не получив ответа на указанное заявление, общество обратилось в суд.

Суд первой инстанции, вынося обжалуемое решение, не учел следующего.

Согласно п.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст.13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.6 Постановления пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ" основанием для признания незаконными действий (бездействий) органа местного самоуправления является одновременно несоответствие указанных действий (бездействий) закону или иному правовому акту, так и нарушение действиями (бездействиями) гражданских прав и охраняемых интересов юридического лица. Регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируется Земельным Кодексом РФ и Градостроительным Кодексом РФ.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется с проведением работ по их формированию: - без предварительного согласования мест размещения объектов; - с предварительным согласованием места размещения объектов. В данном случае имело место предоставление земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта.

Согласно п. 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, принятие решения о предоставлении земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления по заявлению заинтересованного лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра с учетом градостроительных, экологических и иных условий использования соответствующей территории в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка выдается заявителю.

В дальнейшем проводятся работы по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка, принимается решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного Кодекса.

Как было отмечено ранее, постановлением главы г. Ставрополя от 02.06.2003 N 3090 предпринимателю Куровой С.В. утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения объекта и сроком на 3 года предоставлен для проектирования и строительства магазина с залом для демонстрации и продажи автомобилей земельный участок площадью 1070 кв.м., расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул.45-я параллель, 3-б, квартал 524.

01 июля 2003 года между предпринимателем Куровой С.В. и Комитетом по управлению имуществом заключен договор аренды земельного участка N 3205 сроком на 3 года с целевым назначением согласовано постановления от 02.06.2003 N 3090.

17 марта 2005 года главой г.Ставрополя вынесено постановление N 880 о внесении изменений в постановление главы г.Ставрополя от 02.06.2003 N 3090, в результате которых участок был предоставлен ООО "Альтаир" для проведения проектно - изыскательских работ на строительство жилого дома со встроенными помещениями.

Из приведенных обстоятельств дела следует, что на основании постановления N 880 общество должно было заключить дополнительное соглашение к договору земельного участка от 20.10.2003 N3205 в части наименования арендатора и разрешенного использования земельного участка.

Однако, в нарушение указанного постановления Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя с ООО "Альтаир" заключен новый договор N 4351 аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 31.03.2005, в котором срок аренды был установлен со 02.06.2006 по 16.03.2008. Следовательно, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя действовал при заключении указанной сделки с превышением полномочий, предусмотренных законом.

Постановлением от 02.06.2003 N 3090 срок предоставления участка установлен до 02.06.2006, что отражено и в договоре аренды от 01.07.2003. В то же время договор аренды на основании постановления о внесении изменений заключается уже до 16.03.2008, тогда как увеличение срока предоставления участка постановлением от 17.03.2005 N880 не предусмотрено.

Таким образом, право на предоставление участка для строительства по постановлению об утверждении акта предварительного согласования от 02.06.2003 N 3090 истекло после истечения 3-х лет, то есть 02.03.2006. С заявлением о предоставлении участка для строительства общество обратилось в администрацию только 12.03.2008.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что преимущественное право на заключение нового договора аренды возникло у общества на основании положений договора от 31.03.2005.

При этом суд не учел, что при недействительности (ничтожности) договора аренды условие о преимущественном праве на заключение нового договора аренды не подлежит применению, и на заключение договора аренды могут претендовать иные заинтересованные лица. Поэтому в целях исключения возможных злоупотреблений при распоряжении землями, а также соблюдения основных принципов процедур распоряжения земельными участками в виде эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности, суду необходимо было проверить, можно ли считать договор аренды от 31.03.2005 заключенным, соответствует он нормам материального права и не является ли недействительным (ничтожным).

Из материалов дела следует, что предпринимателю Куровой С.В., в целях согласования места размещения земельного участка на строительство магазина с залом для демонстрации и продажи автомобилей было выдано градостроительное заключение, утвержденное 06.08.2002 (том 1, л.д. 60); акт выбора, утвержденный 03.03.2003 (том 1, л.д. 65). Межевое дело также подготовлено для постановки на кадастровый учет земельного участка, выделяемого Куровой С.В. для строительства магазина с залом для демонстрации и продажи автомобилей (том 1, л.д. 54).

Доказательств информирования общественности о предполагаемом предоставлении участка предпринимателю Куровой С.В. и ООО "Альтаир" заявителем не представлено. Документов о согласовании обществу земельного участка для строительства жилого дома со встроенными офисными помещениями: градостроительного заключения, акта согласования и выбора места размещения объекта, санитарно-эпидемиологического заключения и иных документов заявителем также не представлено. Отсутствуют доказательства проведения публичных слушаний по вопросу изменения целевого назначения земельного участка. Следовательно, участок предоставлен заявителю с нарушением требований законодательства. Таким образом, суд считает, что согласно ст.12 ГК РФ постановление главы г.Ставрополя от 17.03.2005 N 880 не может быть расценено как основание приобретения обществом прав на земельный участок, как принятое с нарушением требований закона. Такое постановление не может порождать правовых последствий.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что бездействие администрации является незаконным и нарушает права общества, является неправомерным.

Необоснованность требований заявителя также подтверждено следующими обстоятельствами.

01 июля 2005 года ООО "Альтаир" и ООО "Спас-ХХI" заключили договор простого товарищества, по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью извлечения прибыли путем осуществления проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома со встроенными офисными помещениями общей площадью 3 080,2 кв. м. Согласно пунктам 1.2.1 и 1.2.2 договора вкладом ООО "Спас-ХХI" является финансирование, проектирование, строительство и сдача жилого дома в эксплуатацию; вкладом ООО "Альтаир" - земельный участок, находящийся в аренде истца на основании договора от 31.03.2003 N 4351. ООО "Спас-ХХI" начало строительство жилого дома на спорном земельном участке.

По делу N А63-7611/07-С3 ООО "Альтаир" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Спас-ХХI" об обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем сноса самовольного строения - не завершенного строительством объекта площадью 769,4 кв. м, расположенного на арендуемом истцом земельном участке по адресу: г. Ставрополь, квартал 524, ул. 45-я Параллель, 3-б.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.09.2007 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что возведенный ООО "Спас-ХХI" объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку построен без разрешения на строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке.

Постановлением апелляционного суда от 21.01.2008 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок находится в пользовании ООО "Спас-ХХI" на основании заключенного им с ООО "Альтаир" договора простого товарищества от 01.07.2005, поэтому действия ответчика не являются противоправными. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2008г. N Ф08-1585/2008 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Согласно плану объекта недвижимости от 02 марта 2007 года, выданному Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация по Ставропольскому краю" по адресу: г. Ставрополь, ул. 45-я Параллель, З-Б находится незавершенный строительством объект многоквартирный жилой дом со встроено- пристроенными офисными помещениями процентом готовности 20% (том 3, л.д. 24).

Решениями Промышленного районного суда города Ставрополя было признано право собственности на указанный объект незавершенного строительства за гражданами. Решения районного суда вступили в законную силу.

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации собственники незавершенного строительством объекта создали Жилищно-строительный кооператив "Реалист" для целей завершения строительства и удовлетворения своих потребностей в жилье.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приватизацию или приобретение прав аренды на указанные земельные участки.

Учредителям и членам ЖСК "Реалист" на основании решений Промышленного районного суда города Ставрополя на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. В связи с чем, ЖСК "Реалист" постановлением главы города Ставрополя от 15.08.2008 N 1899 был предоставлен спорный земельный участок для продолжения строительства многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями по адресу: г. Ставрополь, ул. 45-я Параллель, З-б (том 1, л.д. 36).

Отсутствие зарегистрированного права собственности ЖСК либо граждан на объект незавершенного строительства в данном случае не может повлечь недействительность постановления и договора аренды. Предусмотренная статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки, если этим не нарушаются законные интересы третьих лиц.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.07.2009, в части удовлетворения требований общества, подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового судебного акта об отказе обществу в удовлетворении требований.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. ст. 110, 112 АПК РФ относятся на общество, поскольку администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, с общества надлежит взыскать в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.07.2009 по делу N А63-12620/2008-С6-10, в части признания незаконным бездействия администрации г. Ставрополя, отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Принять по делу в отмененной части новый судебный акт.

Отказать ООО "Альтаир" в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия администрации г. Ставрополя.

В остальной части Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.07.2009 по делу N А63-12620/2008-С6-10 оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Альтаир" в доход федерального бюджета 1.000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий:

Ю.Б. Луговая

Судьи

Л.В. Афанасьева А.П. Баканов