Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2009 г. N 17АП-10023/09

г. Пермь

03 ноября 2009 г.

Дело N А50-17222/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 ноября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой М. С.,

судей Григорьевой Н.П., Мармазовой С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лепихиной Е.С.

при участии:

от истца (ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N 6984) - Лучникова С.С. (доверенность от 21.11.2007 - л.д. 52),

от ответчика (Товарищество собственников жилья "Мира, 11") - Волгарев Д.А. (доверенность от 08.12.2008 - л.д.33)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N 6984) на решение Арбитражного суда Пермского края от 03 сентября 2009 года по делу N А50-17222/2009, принятое судьей Гуляевой Е.И.

по иску ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N 6984) к Товариществу собственников жилья "Мира, 11" о признании решения общего собрания членов товарищества недействительным,

установил:

ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N 6984) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Товариществу собственников жилья "Мира, 11" о признании недействительным решения общего собрания членов "ТСЖ "Мира, 11", истцом заявлено также об обязании ответчика представить подлинный экземпляр протокола общего собрания членов "ТСЖ "Мира, 11" от 29.11.2007.

Решением от 03 сентября 2009 года в удовлетворении иска отказано (л.д. 62-66). Истец (ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N 6984) с решением не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт: признать решение общего собрания членов "ТСЖ "Мира, 11" недействительным.

В обоснование апелляционной жалобы приведены следующие доводы.

Истец считает решение общего собрания членов "ТСЖ "Мира, 11" от 29.11.2007 является незаконным и необоснованным по следующим основаниям: истец является собственником встроенных нежилых помещений на 1 этаже общей площадью 177, 1 кв.м (литер А), встроенных нежилых помещений на 2 этаже общей площадью 207, 1 кв.м (литер А) 17-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г.Пермь, ул. Мира, 11.

Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 145 ЖК РФ). Однако, ограждающие и ненесущие конструкции фасадной части здания считаются конструктивным элементом дома и не могут являться предметом договора аренды в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст. ст. 131, 164 Гражданского кодекса РФ предоставление в пользование недвижимого имущества, являющегося общей долевой собственностью, возможно только после регистрации такого права в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке.

В выписке из протокола от 24.12.2008 не указано общее количество проголосовавших членов ТСЖ "Мира, 11", таким образом, состоявшееся собрание считается неправомочным, выписка не отражает сведений об условиях заключения договоров аренды, касающихся предмета и сроков аренды договоров, а также размера арендной платы.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ фасадная часть здания, как его конструкция, является общим имуществом в многоквартирном доме, собственники жилых и нежилых помещений пользуются и распоряжаются данным имуществом в соответствии с нормами ЖК РФ и гражданского законодательства.

Оспариваемое решение собрания членов ТСЖ нарушает права и законные интересы банка - собственника нежилых встроенных помещений, решением на банк возлагаются дополнительные обязанности по внесению платежей за пользование принадлежащим ему на праве общей долевой собственности имуществом. Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья является для собственников помещений добровольным. Создание ТСЖ не означает, что полномочия органа управления - общего собрания жилых и нежилых помещений, установленные ст. 44 ЖК РФ, утрачены.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик ("ТСЖ "Мира, 11") просит решение суда оставить без изменения по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в судебном заседании.

Ответчиком приведены следующие возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

По смыслу п. 1 подп. 4, п. 2 ст. 44, п. 2, 3 ст. 161, ст. 164 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом управления в случае, если собственниками не избран иной способ управления. Одним из таких способов является товарищество собственников жилья.

В соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Согласно п. 1 ст. 146 ЖК РФ решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

В судебное заседание был представлен подлинный экземпляр протокола общего собрания членов ТСЖ "Мира, 11", согласно которому членами ТСЖ "Мира, 11" на момент голосования являлись собственники помещений общей площадью 14 413 кв.м., общее количество проголосовавших членов товарищества, являющихся собственниками помещений общей площадью 9 772 кв. м, по вопросам N 4, 5, составляет 67,8% от общего количества голосов членов ТСЖ. Сама по себе возмездность использования общего имущества в многоквартирном доме некоторыми собственниками такого имущества не свидетельствует о нарушении их прав, так как такая возможность предусмотрена законом.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как следует из материалов дела, ОАО АК Сберегательный банк России является собственником встроенных нежилых помещений (N N 1-7, 26 на втором этаже) общей площадью 207,1 кв.м., а также встроенных помещений (NN 28, 29 на 1 этаже, NN 27-31 на втором этаже) общей площадью 177,1 кв.м. (лит.А) 17-этажного жилого кирпичного дома N 11 по ул. Мира в городе Перми. Государственная регистрация права собственности истца на помещения проведена 11.04.2007 (л.д.17-18).

29 ноября 2007 года по итогам опроса членов товарищества в письменной форме общим собранием членов "ТСЖ "Мира, 11" было принято решение о сдаче в аренду общей долевой собственности (ограждающих несущих и ненесущих конструкций фасадной части здания N 11 по ул. Мира) собственникам нежилых помещений под размещение рекламных носителей и о наделении правления ТСЖ полномочиями по определению стоимости аренды и оформлению права аренды общей долевой собственности собственниками нежилых помещений (л.д. 52).

Впоследствии "ТСЖ "Мира, 11" направило ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N 6984) сообщение о необходимости заключения договора на размещение объекта - установленной на фасаде здания рекламы - и представления схемы места размещения рекламной конструкции (л.д. 8). Со ссылкой на вышеприведенные обстоятельства ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Дзержинское отделение N 6984) обратился в арбитражный суд с иском, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, обоснованно исходил из следующего.

Здание N 11 по ул. Мира в г. Перми является многоквартирным жилым домом, на 1 и 2 этаже которого располагаются встроенные нежилые помещения, принадлежащие разным лицам, в том числе истцу. Фасадная часть данного здания, как его конструкция, в силу норм ст. 36 Жилищного кодекса РФ является общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений в доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Вопросы о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). По смыслу п.1, подп.4 п.2 ст.44, п.2, 3 ст.161, ст.164 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в случае, когда собственниками не избран иной способ управления. Одним из таких способов является товарищество собственников жилья.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (п.1 ч.2 ст.137, ч.6 ст.138, подп.12 п.1 ст.145, подп.3 п.2 ст.152 Кодекса). Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Указанное означает, что полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников. Из устава ТСЖ "Мира, 11", утвержденного 11.07.2005 (л.д. 41-51), следует, что данное товарищество создано для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, пользования и распоряжения общим имуществом (п.1.1 устава). Исходя из этого, решение о сдаче в аренду (передаче в пользование) фасадной части многоквартирного дома N 11 по ул. Мира в городе Перми могло быть принято общим собранием членов ТСЖ "Мира, 11".

Доводы апелляционной жалобы о том, что принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 145 ЖК РФ), ограждающие и ненесущие конструкции фасадной части здания считаются конструктивным элементом дома и не могут являться предметом договора аренды в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в силу ст. ст. 131, 164 Гражданского кодекса РФ предоставление в пользование недвижимого имущества, являющегося общей долевой собственностью, возможно только после регистрации такого права в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке, выписка из протокола не отражает сведений об условиях заключения договоров аренды, касающихся предмета и сроков аренды договоров, а также размера арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняются. Суд первой инстанции в обжалуемом решении со ссылкой на пункт 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" правильно указал, что сделка по передаче части общего имущества в пользование, в том случае, если объект сделки не индивидуализирован, может быть квалифицирована судом как договор об оказании услуг по использованию имущества. Кроме того, в рамках настоящего дела, исходя из предмета иска, судом первой инстанции исследованы представленные сторонами доказательства и с точки зрения законности оценено решение общего собрания членов ТСЖ, а не конкретные сделки.

Довод апелляционной жалобы о неправомочности оспариваемого решения членов ТСЖ "Мира, 11" в связи с тем, что в протоколе не указано общее количество проголосовавших членов ТСЖ "Мира, 11", не является основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку суд в решении правомерно указал следующее. Из представленного в суд протокола общего собрания членов ТСЖ от 29.11.2007 следует, что решение на собрании принималось опросным путем, в собрании приняли участие (проголосовали) члены товарищества, являющиеся собственниками помещений площадью 9 772 кв.м., т.е. обладающие 67,8 % голосов от общего количества голосов членов товарищества. Такой порядок принятия решения на общем собрании не противоречит положениям ст.146 Жилищного кодекса РФ и положениям п.11.11 устава ТСЖ.

Итак, решение общего собрания членов "ТСЖ "Мира, 11" от 29 ноября 2007 года принято в соответствии с полномочиями, предусмотренными нормами материального права, действовавшими на момент принятия решения - подп. 12 п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ (названный подпункт утратил силу с 27.09.2009). Таким образом, решение суда об отказе в удовлетворении заявленного в рамках настоящего дела иска является законным и обоснованным, принятым при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, отмене не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, относятся на ее заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03 сентября 2009 года по делу N А50-17222/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

М.С.Крымджанова

Судьи

Н.П.Григорьева С.И.Мармазова