Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2009 г. N 17АП-9118/09

г. Пермь

13 ноября 2009 г.

Дело N А71-5854/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.А. Гребенкиной, судей Т.Л. Зелениной, Ю.В. Скромовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Спиридоновой Т.Н., при участии:

от истца - Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства Удмурсткой Республики: не явились, от ответчика - индивидуального предпринимателя Ромашова Михаила Викторовича: не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда), рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

индивидуального предпринимателя Ромашова Михаила Викторовича, на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 05 августа 2009 года по делу N А71-5854/2009,

принятое судьей Е.В. Коньковой по иску Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства Удмуртской Республики

к индивидуальному предпринимателю Ромашову Михаилу Викторовичу о взыскании задолженности по договору аренды и пени,

установил:

Администрация города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Ромашову Михаилу Викторовичу о взыскании задолженности по договору в сумме 417 755 руб. 89 коп., в том числе по арендной плате: за 2, 3, 4 кварталы 2008 года, 1 квартал 2009 года в размере 391 427 руб. 38 коп., а также пени, начисленных за период с 16.06.2008 до 16.04.2009 в размере 26 328 руб. 51 коп. При рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство об уменьшении размера исковых требований (л.д. 43). Истец просил взыскать с ответчика сумму в размере 362 681 руб. 13 коп., в том числе 338 054 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.03.2007 N 3728 за 2, 3, 4 кварталы 2008 года, 1 квартал 2009 года, а также пени, начисленные за период с 16.06.2008 по 16.04.2009, в сумме 24 626 руб. 48 коп.

Ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований судом первой инстанции принято (л.д. 54).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05 августа 2009 года с ответчика в пользу истца взыскано 338 054 руб. 65 коп. долга, 24 626 руб. 48 коп. пени (л.д. 55-59). Ответчик с решением суда от 05 августа 2009 года не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, земельный участок истцом ответчику фактически не передавался. У суда первой инстанции не было оснований утверждать, что ответчик должен был знать о недостатках объекта аренды на момент заключения договора. Арендодатель обязан не только передать земельный участок в аренду арендатору, но и обеспечить ему возможность пользоваться им, однако, истец уклоняется от обеспечения такой возможности.

В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Ижевска от 23.05.2005 N 240/42 ОАО "Ижсталь" в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 15 883 кв. м, расположенный в водоохраной зоне Ижевского пруда, сформированный в установленном порядке, по проезду Дерябина, 4 в Ленинском районе для эксплуатации и обслуживания производственного здания волочильного цеха из земель поселения, согласно акту установления (восстановления определения местоположения установленных) границ земельного участка N 295 от 16.08.2004, выданному МУП г. Ижевска "Земельно-кадастровый центр" (л.д. 14). 11.03.2007 между Администрацией города Ижевска (арендодатель) и ОАО "Ижсталь" (арендатор) на основании постановления Администрации города Ижевска от 23.05.2005 N 240/42 заключен договор аренды земельного участка (части земельного участка) N 3728 (л.д. 9-13).

В соответствии с условиями данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:040630:0094, общей площадью 15 883 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): г. Ижевск, пр. Дерябина, 4 в Ленинском районе (участок) (пункт 1.1 договора). Участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания производственного здания волочильного цеха (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора настоящий договор заключен сроком до 23.05.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Размер ежегодной арендной платы за участок составляет - 324 637 руб. 32 коп. (пункт 2.4 договора).

Арендная плата вносится ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября равными долями (пункт 2.5 договора). Согласно пункту 2.7 договора ежегодная арендная плата, предусмотренная договором, пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации, Удмуртской Республики, иных нормативных актов государственных органов власти Российской Федерации, Удмуртской Республики, Городской Думы или Администрации г. Ижевска, без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор. Новая величина арендой платы устанавливается в соответствии с принятым нормативным атом, регулирующим изменение ставок арендной платы и (или) методики расчета арендной платы.

Расчет арендной платы по новой (измененной) ставке аренды земли производится с месяца начала действия новой ставки арендной платы, путем умножения новой ставки арендной платы на площадь участка (пункт 2.8 договора).

Как следует из пункта 1.4 договора, стороны при его подписании не оговорили распространение на арендатора прав ограниченного пользования на землях соседних земельных участков вне границ участка по данному договору.

Государственная регистрация указанного договора произведена 21.05.2007.

Дополнительным соглашением от 05.08.2007 N 1 к договору аренды (л.д. 16) внесены изменения в пункт 2.3 договора: арендная плата исчисляется с 01.06.2007 в связи с уплатой земельного налога.

20.12.2007 Администрация города Ижевска (арендодатель) и ОАО "Ижсталь" (арендатор) заключили соглашение N 3728/2 о внесении изменений в договор аренды земли (л.д. 17-18). По условиям данного соглашения ОАО "Ижсталь" выбывает из договора аренды от 11.03.2007 N 3728, а Ромашов М.В. вступает в договор аренды от 11.03.2007 N 3728. Арендная плата начисляется Ромашову М.В. с 01.10.2007. Согласно данному соглашению на участке имеются объекты недвижимости: производственное здание волочильного цеха, назначение: промышленное, общая площадь 13 306, 9 кв. м, инв. N 39980, кадастровый (условный) номер: 18:26:00:00:69980/А. Размер ежегодной арендной платы за участок составляет - 338 751 руб. 99 коп. и определяется в соответствии с Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 N 172 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые е разграничена".

Государственная регистрация указанного соглашения произведена 14.02.2008.

Истец, полагая, что у ответчика возникла задолженность по внесению арендных платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются условиями договора.

Факт задолженности ответчика перед истцом по договору аренды земельного участка за 2, 3, 4 кварталы 2008 года и 1 квартал 2009 года в сумме 338 054 руб. 65 коп. подтвержден материалами дела (л.д.19-23, 44).

Доказательства оплаты указанной задолженности ответчиком в материалы дела не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании суммы долга по договору аренды земельного участка в полном объеме.

Кроме того, истцом начислены пени на сумму задолженности на основании пункта 5.2 договора за период с 16.06.2008 по 16.04.2009, исходя из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (12,5% годовых), в сумме 24 626 руб. 48 коп. в связи с просрочкой внесения ответчиком арендных платежей. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 5.2 договора аренды за каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Расчет суммы пени произведен истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства и пункта 5.2 договора аренды земельного участка и ответчиком не оспорен.

Указанный расчет судом апелляционной инстанции проверен и является правильным.

С учетом изложенного, принимая во внимание наличие задолженности ответчика перед истцом по арендным платежам, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании суммы пени по договору аренды. Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Ромашов М.В. является собственником 3-х этажного производственного здания волочильного цеха общей площадью 13 306, 9 кв. м по адресу: г. Ижевск, пр. Дерябина, 4. Приобретение им указанного здания послужило основанием внесения изменений в договор аренды земли от 11.03.2007 N 3728, путем заключения соглашения от 20.12.2007 N 3729/2.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 указанного постановления). Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на здание, расположенное на земельном участке, Ромашов М.В. признается фактическим землепользователем данного участка.

При таких условиях несостоятельны доводы ответчика о том, что земельный участок ему фактически не передавался истцом. Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла данных норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора аренды и передачи объекта.

Следовательно, недостатки арендованного объекта должны выявляться арендатором при приеме объекта в аренду и подписании соответствующего документа. Арендатор, требующий устранить нарушения права на пользование переданного ему объекта, должен доказать, что в момент передачи объекта существовали обстоятельства, препятствующие использованию объекта аренды по назначению.

В свою очередь, в качестве обстоятельства, положенного в основание заявленных возражений, ответчик указывает лишь на то, что арендуемый земельный участок расположен внутри другого земельного участка, предоставленного в аренду ОАО "Ижмаш" и его дочерним обществам. При этом земельный участок, находящийся во владении ОАО "Ижмаш", обнесен забором, охраняется ведомственной охраной и доступ на арендуемый земельный участок ответчику запрещен, в связи с чем у ответчика отсутствует возможность пользоваться имуществом. В подтверждение указанных доводов ответчиком не представлено доказательств в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Являясь собственником расположенного на данном земельном участке здания волочильного цеха по адресу: г. Ижевск, пр. Дерябина, 4, и подписывая соглашение от 20.12.2007 N 3728/2 о внесении изменений в договор аренды земли, Ромашов М.В. должен был знать о характеристиках передаваемого объекта. Каких-либо замечаний и претензий относительно содержания соглашения и характеристик арендуемого объекта ответчиком выражено не было. Между тем, данные обстоятельства не свидетельствуют о недостатках объекта договора (арендуемого земельного участка) как такового.

Изменения в пункт 1.4 договора аренды сторонами соглашения в установленном порядке внесены не были.

Кроме того, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что ограничение права пользования переданным ответчику в аренду земельным участком никаким образом не связано с арендодателем как стороной по договору аренды земельного участка от 11.03.2007 N 3728.

Помимо этого, ответчик не лишен возможности на защиту своих прав и законных интересов, в случае их нарушения, в порядке, установленном статьей 274, а также статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут служить основаниями к отмене решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05 августа 2009 г. по делу N А71 - 5854/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

Судьи

Т.Л. Зеленина Ю.В. Скромова