Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2009 г. N 03АП-4061/2009

г. Красноярск

"23" ноября 2009 г.

Дело N А74-2358/2009

Резолютивная часть постановления объявлена "16" ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "23" ноября 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Магда О.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "Жилстрой" (истца) - Магдалина А.А., директора общества;

от Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана (ответчика) - Самсоновой Н.А., представителя по доверенности от 28 января 2009 года;

от администрации города Абакана (ответчика) - Самсоновой Н.А., представителя по доверенности от 29 декабря 2008 года; рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "Жилстрой" (г. Абакан Республики Хакасия)

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "13" августа 2009 года

по делу N А74-2358/2009,

принятое судьей Лиходиенко А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, администрации города Абакана, обществу с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания", о признании недействительными: - торгов, проведенных в форме аукциона 27 мая 2008 года по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4 834 кв.м., кадастровый номер 19:01:05 01 02:0201, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Аскизская, 198Б;

- договора аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166, заключенного по результатам аукциона от 27 мая 2008 года.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 августа 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не относится к числу заинтересованных лиц, имеющих право на обжалование результатов аукциона, поскольку он не являлся участником аукциона или лицом, которому было незаконно отказано в участии в аукционе. Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 13 августа 2009 года и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, в нарушение требований статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необоснован вывод суда первой инстанции о добровольном принятии истцом на себя всех рисков, связанных с использованием спорного земельного участка. Истец обнаружил факт недостоверности содержащихся в градостроительном плане сведений о количестве и месте расположения проходящих сетей над и под поверхностью земельного участка только в декабре 2008 года (что подтверждается накладной от 20 декабря 2008 года N 28), тогда как соглашение о перенайме было заключено 24 ноября 2008 года (дата государственной регистрации). Данной информацией не владел, и, следовательно, не мог сообщить о ней истцу, и первоначальный арендатор - победитель аукциона. Ознакомление на местности с земельным участком, назначенное на 14 мая 2008 года в опубликованном Департаментом градостроительства, архитектуры и благоустройства города Абакана извещении о проведении открытого аукциона, не проводилось. Более того, общество с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" подало заявку на участие в аукционе после 14 мая 2008 года. Визуальный осмотр земельного участка не может позволить достоверно определить наличие каких-либо обременений.

Организатором аукциона не были соблюдены пункты 10 и 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В аукционной документации и заключенном по результатам аукциона договоре аренды земельного участка не были указаны сведения о наличии в границах земельного участка еще одной линии водопровода, двух подземных линий 04кВ, подземной линии 10 кВ, надземной линии электроосвещения, асфальтированного пешеходного тротуара, сведения о месте размещения одной подземной линии 10 кВ являются недостоверными. Суд первой инстанции не учел, что указанные в извещении обременения были конкретизированы организатором аукциона в ситуационной схеме, приложенной к градостроительному плану земельного участка, предоставленного участником аукциона.

Кроме того, отсутствовала информация о том, что непосредственно в границах рассматриваемого земельного участка располагается обособленный земельный участок 19:01:050102:0192, переданный по действующему договору аренды открытому акционерному обществу "Сибирьтелеком" для эксплуатации и обслуживания сооружений кабельной связи. Данное обстоятельство нельзя было установить из кадастрового плана от 20 июня 2007 года N 5413-2-01/07. Земельный участок был сформирован с нарушением требований пункта 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании соглашения о перенайме от 22 июля 2008 года к истцу перешли права и обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведенного 27 мая 2008 года аукциона, следовательно, именно истец является лицом, в чью правовую сферу эти сделки вносят неопределенность и напрямую влияют на его правовое положение. Нарушение требований законодательства, допущенные при проведении аукциона, непосредственно повлияли на определение характеристик предмета аренды и формирование условий договора, что напрямую связано с приобретением и осуществлением прав и обязанностей по договору аренды его сторон, одной из которых являлся истец.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2009 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 19 октября 2009 года. Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 года рассмотрение апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "Жилстрой" отложено на 16 ноября 2009 года.

В судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" не прибыл. Заказные письма, направленные судом обществу по имеющимся в деле адресам, возвращены органом почтовой связи по истечении срока хранения и отсутствием адресата по указанному адресу. В соответствии с пунктами 2, 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, либо копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания".

Представитель общества с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" поддержал апелляционную жалобу, указав также, что суд первой инстанции должен был дать правовую оценку действительности Соглашения о перенайме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166. Торги проводились в нарушение статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Инженерно - технические изыскания арендодателем не были проведены, уровень грунтовых вод не определен.

Представитель администрации города Абакана и Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленных в суд отзывах. По мнению ответчиков, обременения земельного участка по ул. Аскизская, 198Б (водопровод, связь, электрические сети) были отражены на градостроительном плане земельного участка, а также в извещении о проведении аукциона, которыми, исходя из пояснений истца, он располагал на момент заключения соглашения о перенайме земельного участка. Кроме того, о наличии всех особенностей и обременений земельного участка истцу было также известно из отчета о комплексных инженерных изысканиях, произведенных обществом с ограниченной ответственностью "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" на основании договора от 24 июля 2009 года N 117/08-12 в период с августа по сентябрь 2008 года. Довод о том, что названный отчет был получен истцом только в декабре 2008 года, в суде первой инстанции не заявлялся и накладная от 20 декабря 2008 года N 28 не представлялась.

Истец не являлся участником аукциона N 7 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по ул. Аскизская, 198Б, следовательно, содержание аукционной документации не может оцениваться судом с точки зрения законности в целях выставления земельного участка на аукцион. Информация относительно характеристик земельного участка предоставлялась истцу арендатором - обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" в рамках правоотношений по перенайму земельного участка, субъектом которых и являлся истец. Общество с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" ни в ходе проведения аукциона, ни в последующем, соответствующих возражений не представило. Подача участниками аукциона заявок после назначенной в сообщении о проведении аукциона даты ознакомления с земельным участком (14 мая 2008 года) и до даты окончания срока подачи заявок (22 мая 2008 года) соответствовала сроку, установленному в извещении, и не может однозначно свидетельствовать о не проведении в целом данного осмотра и неучастии в нем представителей общества с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания". Более того, обращение общества с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" с заявкой на участие в аукционе после 14 мая 2008 года свидетельствует о возникшей уже после ознакомления с участком заинтересованности данного участника в приобретении права на заключение договора аренды земельного участка по ул. Аскизская 198Б.

Возможность использования земельного участка по ул. Аскизская 198Б с соответствии с разрешенным использованием - для строительства семиэтажного жилого дома со встроенной стоянкой для легковых автомобилей истец признается. Особенности же земельного участка, используемого для строительства, должны учитываться на стадии проектирования, равно как и стоимость строительства объекта и возможности её уменьшения должны определяться теми или иными архитектурными решениями автора проекта. Имущественные требования администрации города Абакана о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166 за период до его расторжения не могут рассматриваться как нарушение прав истца, поскольку принцип платности использования земли в Российской Федерации закреплен в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и соответствующая обязанность истца была предусмотрена договором аренды. Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В печатном издании "Официальный Абакан", являющемся приложением к газете "Абакан" N 17 23-29 апреля 2008 года (выпуск N15), Департаментом градостроительства, архитектуры и благоустройства г. Абакана опубликовано извещение о проведении 27 мая 2008 года открытого аукциона N 7 (т.1, л.д. 23). В соответствии с извещением на торги выставлен лот N 1 - право на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства 7-этажного жилого дома со встроенной стоянкой легковых автомобилей по ул. Аскизской, 198Б, в г. Абакане.

В соответствии с протоколом N 7 от 27 мая 2008 года по результатам аукциона по лоту N 1 победителем признано общество с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" (т.1, л.д. 26). 29 мая 2008 года между муниципальным образованием города Абакан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АЮ14166 (т.1, л.д. 27).

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 29 мая 2008 года арендодатель обязался передать арендатору в аренду земельный участок, кадастровый номер 19:01:050102:0201, общей площадью 4834 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов), кадастровый квартал - 05 01 02, кадастровая стоимость 14 068 003 рубля 48 копеек, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Аскизская, 198Б, для строительства семиэтажного жилого дома со встроенной стоянкой для легковых автомобилей, в границах, указанных на плане границ земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы при Республике Хакасия 14 июля 2008 года (т.1, л.д. 31).

22 июля 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" (перенаниматель) подписано соглашение о перенайме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166 (т.1, л.д. 32), по условиям которого перенаниматель обязан принять на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166. Соглашение о перенайме от 22 июля 2008 года зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республики Хакасия 24 ноября 2008 года (т.1, л.д. 32).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском истец, указал на нарушение его прав проведенным 27 мая 2008 года аукционом и заключенным по его результатам договором аренды от 29 мая 2008 года, поскольку нарушения, допущенные при проведении аукциона непосредственно повлияли на определение предмета аренды и формирование условий договора аренды.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами. В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 27 Постановления от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно частям 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации такими лицами являются заинтересованные лица. При этом, согласно статьям 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Как следует из искового заявления, истец оспаривает аукцион N 7, проведенный 27 мая 2008 Департаментом градостроительства, архитектуры и благоустройства г. Абакана, предметом которого являлся лот N 1 - право на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства 7-этажного жилого дома со встроенной стоянкой легковых автомобилей по ул. Аскизской, 198Б, в г. Абакане.

По мнению истца, организатор торгов неполно определил характеристики земельного участка, право на заключение договора аренды которого являлось предметом аукциона, что непосредственно повлиялои на определение предмета аренды и формирование условий договора аренды.

Однако, в силу приведенных выше норм лицо может считаться заинтересованным если нарушение его гражданских прав и интересов находится в причинной связи с нарушениями, допущенными при проведении торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги являются одним из способов заключения договора. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Следовательно, заинтересованными в оспаривании проведенных торгов на право заключения договора может быть признан участник торгов либо лицо, неправомерно лишенное возможности участвовать в торгах. Истец не относится ни к одной из указанных категорий лиц. Более того, оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец также не вправе ссылаться на нарушение его прав как арендатора земельного участка по ул. Аскизской, 198Б, в г. Абакане.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона N 7 от 27 мая 2008 года по лоту N 1 признано победителем общество с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания". В связи с указанным обстоятельством, 29 мая 2008 года между муниципальным образованием города Абакан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АЮ14166. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы при Республике Хакасия.

Истец основывает свое право на пользование земельным участком по адресу: г. Абакан, ул. Аскизская, 198Б на соглашение о перенайме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166. Данное соглашение было подписано 22 июля 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" (перенаниматель) и зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республики Хакасия 24 ноября 2008 года. По условиям соглашения о перенайме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166 общество с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" передавало обществу с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166.

Однако, в силу положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого соглашения).

Таким образом, личность арендатора имеет существенное значение при заключении договора аренды земельного участка для жилищного строительства, им может стать только победитель аукциона. Заключенное же между обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания" и обществом с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" соглашение о перенайме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166 направлено, по сути, на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, общество с ограниченной ответственностью Управление капитальным строительством "Жилстрой" не могло приобрести права на основании соглашения о перенайме прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N АЮ14166.

Таким образом, истец не вправе требовать признания недействительными аукциона от 27 мая 2009 года N 7 и заключенного по результатам аукциона договора аренды от 29 мая 2008 года N АЮ14166 между муниципальным образованием города Абакан и обществом с ограниченной ответственностью "Федеральная строительная компания", указывая на нарушение порядка проведения торгов. С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований истцу, не являющемуся участником торгов.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "13" августа 2009 года по делу N А74-2358/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи

О.В. Магда И.А. Хасанова