Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 августа 1998 г. N КГ-А40/1714-98 При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить необходимость проведения капитального ремонта и переоборудования арендованных помещений, характер и объемы выполненных работ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 августа 1998 г. N КГ-А40/1714-98
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 ноября 1999 г. N КГ-А40/3562-99

Товарищество с ограниченной ответственностью "Надежда" (ТОО "Надежда") обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "АВИЭНТ" (ООО "Фирма "АВИЭНТ") о расторжении договора аренды от 17.11.95 нежилых помещений общей площадью 470,0 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Шоссе Энтузиастов, 20, стр.2.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.98, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 03.06.98, заявленные требования удовлетворены.

ООО "Фирма "АВИЭНТ", не согласившись с решением и постановлением арбитражного суда, в кассационной жалобе просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители заявителя поддержали жалобу по изложенным в ней доводам. Представители истца просили жалобу оставить без удовлетворения, обжалуемые судебные акты - без изменения.

Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 174 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, установил следующее.

Спор заявлен о расторжении договора аренды от 17.11.95 нежилых помещения общей площадью 470,0 кв. м, заключенного ТОО "Надежда" (арендодатель) с ООО "Фирма "АВИЭНТ" (арендатор), на основании ст.ст. 450, 614, 619 ГК РФ.

Удовлетворяя иск, арбитражный суд пришел к выводу о том, что ООО "Фирма "АВИЭНТ" существенно нарушило условие указанного договора.

Однако данный вывод суда нельзя признать достаточно обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Обращаясь с иском о расторжении договора аренды от 17.11.95 на основании указанной правовой нормы, ТОО "Надежда" ссылалось на то, что арендатор в нарушение п. 3.5.3 договора без согласия арендодателя произвел перепланировку и капитальный ремонт арендуемых помещений.

Между тем из материалов дела, в частности переписки сторон (т. 1 л.д. 13, 40, 42), усматривается, что истец был извещен о проводимых арендатором ремонтных работах. Данное обстоятельство не отрицали представители истца в судебном заседании.

Факт выполнения данных работ и принятие их арендодателем без каких-либо замечаний подтверждается справкой ТОО "Надежда" от 11.03.97 (т. 1, л.д. 48).

Указанным документом суд не дал надлежащей оценки, не проверил доводы ответчика о том, что одним из условий заключения договора от 17.11.95 было проведение капитального ремонта сдаваемых в аренду нежилых помещений.

В связи с изложенным утверждение суда о том, что капитальный ремонт и перепланировка помещений, сданных в аренду, проводились при отсутствии согласия арендодателя, что является существенным нарушением условий договора, нельзя признать обоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Возражая против иска, ООО "Фирма "АВИЭНТ" ссылалось на то, что в нарушение п. 3.4.2 договора арендодатель не выполнил капитальный ремонт помещения, сданного в аренду.

Работы по ремонту и переоборудованию помещений были произведены арендатором, в подтверждение чего представлены договор подряда от 20.12.95 N 20/12 (л.д. 144), сводный сметный расчет на проведение ремонтно-строительных работ (л.д. 146) и акт сдачи-приемки работ от 31.03.97 (л.д. 145).

Указанные документы не были исследованы в судебном заседании, суд не выяснил необходимость проведения капитального ремонта и переоборудования арендованных помещений, характер и объемы выполненных работ.

Между тем, тщательное исследование и оценка указанных обстоятельств имеют существенное значение для разрешения вопроса о наличии правовых оснований, предусмотренных п. 3 ст. 619 ГК РФ для досрочного расторжения договора аренды, поскольку согласно п. 2.1 данного договора произведенные арендатором расходы по ремонту арендуемого помещения засчитываются арендодателем в счет арендной платы.

Как усматривается из материалов дела требования заявлены о расторжении договора аренды нежилых помещений, площадью 470.0 кв.м.

Арбитражный суд частично удовлетворил иск и расторг договор в отношении 132.0 кв.м площади.

При этом суд в нарушение требований ст. 127 АПК РФ не привел в решении мотивы частичного удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения в порядке ст.ст. 153, 155 АПК РФ, сослался на то, что по договору от 17.11.95 в аренду были сданы нежилые помещения площадью 132.0 кв.м, предмет договора сторонами не изменялся.

Указанный вывод суда нельзя признать правильным, поскольку как усматривается из материалов дела площадь помещений, сданных в аренду согласно договору и приложениям к нему составляет 470.0 кв.м.

Изменения в договор аренды от 17.11.95 относительно размера нежилых помещений внесены сторонами в соответствии с требованием ст. 452 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах вынесенные по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в силу ч. 3 ст. 175 АПК РФ они подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, проверить доводы и возражения сторон, дав правовую оценку доказательствам, представленным в их подтверждение.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174-177 АПК РФ, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.04.98 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 03.06.98 по делу N А40-6589/98-81-110 отменить.

Дело N А40-6589/98-81-110 передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.