Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2009 г. N 09АП-20214/2009

г. Москва

Дело N А40-31631/09-53-226

"30" октября 2009 года

N 09АП-20214/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 27.10.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 30.10.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Панкратовой Н.И.,

Судей Кузнецовой Е.Е., И.С.Лящевского,

при ведении протокола судебного заседания судьей Панкратовой Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Книжная поляна"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.08.2009г. по делу N А40-31631/09-53-226,

принятое судьей Терно С.Б.

по иску Закрытого акционерного общества "Книжная поляна" к Закрытому акционерному обществу "Тушинский комплекс" , третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Компания культурного обмена (АКО)" о взыскании 1 425 792 руб. 28 коп., признании соглашения расторгнутым

при участии в судебном заседании:

от истца: Егорова Ю.О. по доверенности от 13.03.2009г.;

от ответчика: Оболенская О.Э. по доверенности от 24.11.2008г. , Сумина А.Ф. по доверенности от 24.11.2008г.;

от 3-го лица: не явился (извещен);

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Книжная поляна" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Тушинский комплекс" о взыскании обеспечительного депозита в размере 709 888 руб.19 коп., суммы базовой арендной платы в размере 354 944 руб.09 коп., расходов на отделку помещений в сумме 360 960 руб.00 коп., расходов за рольставни в сумме 66 506 руб.99 коп, а также о признании расторгнутым Соглашения об аренде недвижимого имущества по окончании строительства от 24.07.2008г. N 37/2008.

Иск заявлен на основании статей 5, 11, 12, 452, 623, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что в связи с расторжением договора аренды истцом в одностороннем порядке , у ответчика отсутствуют основания для удержания обеспечительного депозита, арендной платы, расходов на отделку помещений и оплату рольставней.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2009г. исковые требования ЗАО "Книжная поляна" о признании Соглашения от 24.07.2008г. N 37/2008 удовлетворены, исковые требования в части взыскания 1 425 792 руб. 28 коп. оставлены без удовлетворения.

При этом суд первой инстанции исходил из условий спорного Соглашения, из пунктов 6.3., 9.5. которого следует, что никакие расходы арендатора (истца), связанные с производством отделочных работ, арендодателем не возмещаются, а обеспечительный депозит возвращается в случае расторжения Соглашения, если оно расторгнуто не по вине арендатора. Во взыскании базовой арендной платы отказано в связи с фактическим использованием истцом спорных помещений. Суд признал рольставни неотделимыми улучшениями арендованного имущества и со ссылкой на ст.623 ГК РФ отказал во взыскании их стоимости в сумме 66 506 руб.99 коп.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ЗАО "Книжная поляна" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании 1 425 792 руб. 28 коп., принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в заявленном размере. В части признания Соглашения расторгнутым истец решение не оспаривает. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование жалобы указывает, что представленные в дело многочисленные доказательства по делу подтверждают факт создания за счет заявителя неотделимых улучшений в помещениях, принадлежащих ответчику, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение. В связи с расторжением Соглашения у ответчика не имеется правовых оснований для удержания суммы обеспечительного депозита и базовой арендной платы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить исковые требования в части взыскания 1 425 792 руб. 28 коп.

Ответчик возражал против доводов жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. При этом, не возражал против проверки судебного акта только в обжалуемой части . Пояснил, что решение в части признания Соглашения от 24.07.2008г. N 37/2008 расторгнутым является обоснованным и не подлежит повторному пересмотру в апелляционной инстанции.

Таким образом, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебный акт от 27.08.2009г. проверяется судебной коллегией только в обжалуемой части ( в части отказа во взыскании 1 425 792 руб. 28 коп.).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить в части отказа во взыскании обеспечительного депозита в размере 709 888 руб.19 коп., суммы базовой арендной платы в размере 354 944 руб.09 коп., расходов за рольставни в сумме 66 506 руб.99 коп. В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 24.07.2008г. между ЗАО "Тушинский комплекс" (Арендодатель) и ЗАО "Книжная поляна" (Арендатор) было заключено Соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 37/2008 по условиям которого Арендодатель осуществляет строительство здания многофункционального торгового комплекса, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Тушинская, вл.13-15 и имеет намерение сдать в аренду помещения , указанные в Соглашении , и подписать долгосрочный договор аренды после государственной регистрации права собственности арендодателя (ответчика) на помещения.

Во исполнение пунктов 9.1., 9.2. вышеуказанного Соглашения Арендатором в адрес Арендодателя перечислен обеспечительный депозит в размере 709 888 руб.19 коп., суммы базовой арендной платы в размере 354 944 руб.09 коп., что подтверждается платежным поручением от 14.08.2008г. N 377.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Проанализировав условия Соглашения от 24.07.2008г. N 37/2008 апелляционный суд установил, что последний отвечает требованиям статьи 429 Гражданского кодекса РФ и является предварительным договором , единственной обязанностью сторон по которому является заключение в будущем договора аренды.

Как следует из пункта 2.3.Соглашения стороны обязались подписать долгосрочный договор аренды указанных в Соглашении помещений после государственной регистрации права собственности арендодателя на помещения, которая произведена ответчиком 07.08.2009г.

Судом первой инстанции Соглашение от 24.07.2008г. N 37/2008 признано расторгнутым.

Стороны согласны с решением суда в указанной части и судебный акт в данной части не оспаривается и не проверяется судебной коллегией на предмет законности и обоснованности в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что Соглашение от 24.07.2008г. N 37/2008 прекратило свое действие. При этом, договор долгосрочной аренды сторонами не заключен.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Судебная коллегия исходит из того, что Соглашение от 24.07.2008г. N 37/2008 прекратило свое действие и на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, также прекратились, поэтому полученные ответчиком по договору денежные средства в сумме 709 888 руб.19 коп. являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат возврату истцу.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истец фактически пользовался помещениями в период с 10.11.2008г. по 30.12.2008г., что следует из искового заявления и подтверждается актом возврата помещений от 30.12.2008г., в связи с чем сумма базовой арендной платы возврату не подлежит, противоречит нормам статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которой лица, заключившие предварительный договор, имеет единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, в том числе по передаче в пользование какого-либо имущества.

Таким образом, в силу статей 218 , 219 Гражданского кодекса РФ у ответчика до момента государственной регистрации права на объект недвижимости не имелось правовых оснований для распоряжения им путем передачи третьему лицу по акту приема-передачи.

Учитывая изложенное, отказ истцу во взыскании суммы базовой арендной платы в размере 354 944 руб.09 коп., является незаконным , а решение в указанной части подлежащим отмене .

По этим же основаниям подлежит отмене решение и в части отказа во взыскании стоимости рольставней в сумме 66 506 руб.99 коп.

Как усматривается из дополнительного соглашения к Соглашению об аренде от 24.07.2008г. стороны договорились, что витрина (цельностеклянная система перегородок) и входная группа (рольставни или стеклянные двери) в помещении Арендатора устанавливаются Арендодателем за счет Арендатора. Арендатор производит оплату стоимости и установки витрин и входных групп в течение 5 рабочих дней с даты подписания Акта допуска на проведение отделочных работ.

Во исполнение указанного дополнительного соглашения, истец платежным поручением N 473 от 23.09.2008г. перечислил ответчику 66 506 руб. 99 коп.

Как указывалось выше, предварительный договор аренды, заключенный сторонами, прекратил свое действие и договор долгосрочной аренды сторонами так и не был заключен, в связи с чем правовых оснований для удержания указанной суммы у ответчика не имеется и последняя является неосновательным обогащением за счет истца.

При этом, судебная коллегия считает ошибочной квалификацию судом первой инстанции предварительного договора от 24.08.2008г. как договора аренды и применение к нему пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ , регулирующей возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела и при неправильном применении норм материального права, в связи с чем на основании пунктов 3 и 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение от 27.08.2009г. подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований ЗАО "Книжная поляна" в части взыскания обеспечительного депозита в размере 709 888 руб.19 коп., суммы базовой арендной платы в размере 354 944 руб.09 коп., расходов за рольставни в сумме 66 506 руб.99 коп.

В части отказа во взыскании стоимости отделочных работ решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истец заключил 12.09.2008г. с ООО "Компания культурного обмена (АКО)" договор подряда N 12-09-2008 г., по условиям которого истец поручил, а Подрядчик обязался выполнить отделочные работы на объекте по адресу: г.Москва, ТРЦ "Праздник" павильон магазина "Корешки". Платежными поручениями NN 376 от 13.08.2008г. и 440 от 12.09.2008г. истец перечислил подрядной организации 360 960 руб.

Поскольку денежные средства были уплачены непосредственно ООО "Компания культурного обмена (АКО)" у ответчика не возникло неосновательного обогащения за счет истца на указанную сумму.

Кроме того, ни из договора подряда, ни из актов приемки выполненных работ невозможно установить, на каком объекте выполнялись отделочные работы .

Расходы по госпошлине по иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, за подачу апелляционной жалобы на ЗАО "Тушинский комплекс" согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 , п.п. 4,3 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.08.2009г. по делу N А40-31631/09-53-226 отменить в части.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Тушинский комплекс" в пользу Закрытого акционерного общества "Книжная поляна" 1 131 339 руб. 32 коп. неосновательного обогащения.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Тушинский комплекс" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 15 781 руб.73 коп. за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Книжная поляна" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3 847 руб.23 коп. за рассмотрение иска.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Н.И.Панкратова

Судьи

И.С.Лящевский Е.Е.Кузнецова