Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2009 г. N 09АП-21372/2009

г. Москва

Дело N А40-32458/09-85-279

"12" ноября 2009 года

N 09АП-21372/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "10" ноября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме "12" ноября 2009 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Спиридоновым Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Проминдустрия"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2009,

принятое судьей Беловой А.Р.

по делу N А40-32458/09-85-279

по иску ЗАО "Северо-Запад" к ООО "Проминдустрия" о признании недействительным договора в части, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Северо-Запад" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проминдустрия" о:

- признании недействительным (ничтожным) договора от 15.10.2007, - взыскании в качестве применения последствий недействительности сделки 76 790 746 руб. 57 коп., в том числе сумма неосновательного обогащения в размере 41 078 552 руб. 56 коп., сумма возмещения производственных улучшений в размере 31 361 477 руб. 37 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 350 716 руб. 64 коп.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 167, 168, 209, 429, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 15.10.2007, заключенный между ООО "Проминдустрия" и ЗАО "Северо-Запад" в части обязательств по приему-передаче помещений для производства отделочных работ (пункты 2.1.1, 2.2.1, 2.2.2, 3.1-3.8, 10.1, приложения 6, 6а и 7 к договору от 15.10.2007), в части оплаты арендной платы и обеспечительного взноса (пункты 1.9, 2.2.5, 4.1-4.3, 4.5-4.10, 5.2 договора от 15.10.2007), - взыскать с ООО "Проминдустрия" в качестве применения последствий недействительности сделки 78 408 328 руб. 28 коп., в том числе сумма неосновательного денежного обогащения в размере 41 078 552 руб. 56 коп., сумма возмещения произведенных улучшений в размере 31 361 477 руб. 37 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 968 298 руб. 35 коп.

Данные уточнения приняты судом первой инстанции.

Решением от 31.08.2009 с ООО "Проминдустрия" в пользу ЗАО "Север-Запад" взыскано 8 353 567 руб. 82 коп., из которых 7 552 567 руб. 82 коп. обеспечительный взнос, 800 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по госпошлине в размере 57 937 руб. 95 коп.

В остальной части иска отказано.

При этом суд руководствовался статьями 11,12, 168, 395, 429, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд исходил из того, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании договора недействительным. Суд удовлетворил исковые требования в части в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на то, что в соответствии пунктом 4.7 оспариваемого договора обеспечительный взнос возвращается арендатору после окончания срока аренды по основному договору.

Не согласившись с решением от 31.08.2009, ООО "Проминдустрия" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить в удовлетворенной части и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы и просил проверить законность и обоснованность обжалуемого решения в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, находит решение подлежащим отмене в части взыскания обеспечительного взноса и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 15.10.2007 был заключен договор б/н с приложениями N N 1,2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, дополнительными соглашениями от 24.03.2008 N 1, от 01.08.2008 N2, согласно которому стороны обязуются в срок до 30.03.2009 и в течение десяти календарных дней от даты письменного уведомления арендатора о получении арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности, заключить основной договор аренды нежилого помещения, площадью 1 262 кв.м., расположенного на 7 этаже здания (блок N 4) - деловой центр "СИТИДЕЛ" (корпус 1А) по адресу: Москва, ул. Земляной вал, д. 9. Кроме того, по основному договору аренды арендодатель обязался предоставить арендатору семь машиномест на подземной автостоянке (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2008 N 2). Расположение машиномест указано в приложении N 3 к договору от 15.10.2007.

Срок аренды по основному договору аренды будет составлять 5 лет с даты подписания сторонами основного договора аренды (пункт 1.8 договора).

Условия и порядок платежей предусмотрен пунктом 1.9 и разделом 4 договора. Стороны подписали Акт приема-передачи помещения для производства истцом отделочных работ. По Актам приема-передачи от 01.04.2008 и от 01.08.2008 были переданы истцу семь машиномест.

Во исполнение пункта 4.7 оспаривамого договора истец 23.10.2007 перечислил на расчетный счет ответчика сумму обеспечительного взноса в размере 7 552 567 руб. 82 коп. по платежному поручению N 699, а также авансовый платеж в сумме 8 912 030 руб. 03 коп. согласно пункту 4.1.1 договора. Впоследствии 23.11.2007 истец заключил с ЗАО "Производственно-инжиниринговая компания "Реконструкция" договор N 26/10-07 на выполнение рабочего проекта перепланировки помещения и выполнению отделочных работ "под ключ".

ЗАО "Тема" (генеральный заказчик строительства, договор на управление инвестиционным проектом строительства административного комплекса от 10.06.2004 N 001) и АО "БУИГ БАТИМАН ИНТЕРНАСИОНАЛЬ" (генеральный подрядчик, договор от 11.06.2004 N 002) подписали 10.04.2008 Акт приемки объекта капитального строительства. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 20.05.2008 было выдано Разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: Москва, Земляной вал, д. 9, в эксплуатацию N RU77107000-000865.

Суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждено, что истец фактически приступил к использованию помещений и шести машиномест со второго квартала 2008 года, седьмого машиноместа - с августа 2008 года, произвел оплату платежей за три квартала 2008 года, предусмотренную договором от 15.10.2007.

Как следует из материалов дела, стороны в установленный договором срок - до 30.03.2009 не заключили основной договор аренды. Ответчик зарегистрировал право собственности на спорные помещения 21.04.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АК N 103272.

По мнению истца, указанный предварительный договор от 15.10.2007 в редакции дополнительного соглашения от 24.03.2008 N 1 является недействительным, поскольку противоречит положениям статей 131, 219, 608, 614, 651 Гражданского кодекса российской Федерации. При этом истец ссылается на то, что договор заключен со стороны арендодателя в отсутствие прав на недвижимое имущество, обязательства по передаче которого в аренду арендодатель принял на себя. Истец полагает, что в этой связи до момента государственной регистрации права собственности ответчика на спорные нежилые помещения стороны не вправе были принимать на себя обязательства по приему-передаче помещений, в том числе для производства отделочных работ (пункты 2.1.1, 2.2.1, 2.2.2, 3.1-3.8, 10.1, приложения 6, 6а и 7 договора), а также обязательства истца как арендатора по внесению до момента вступления в силу основного договора аренды арендной платы и обеспечительного взноса (пункты 1.9, 2.2.5, 4.1-4.3, 4.5-4.10, 5.2 договора).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Оценив условия предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, суд апелляционной инстанции считает, что предварительный договор аренды заключен с соблюдением требований указанной нормы права и не может быть признан ничтожным по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод истца о несоответствии предварительного договора требованиям статей 131, 219, 608, 614, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятелен, так как данные статьи закона не устанавливают требований, которым должен соответствовать предварительный договор.

Ссылка истца на то, что к моменту заключения предварительного договора права ответчика на объект недвижимости не были зарегистрированы, и следовательно, согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не мог быть арендодателем, несостоятельна, поскольку создание объекта, регистрация прав на него обязательны для целей заключения договора аренды объекта, но не предварительного договора, который согласно положениям статьи 429 названного Кодекса является договором о намерениях сторон по заключению основного договора. Закон не устанавливает запрета на заключение предварительного договора на стадии создания объекта и с лицом, которое в будущем станет его собственником.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.10.2009 N КГ-А41/10075-09 по делу N А41-2603/09.

Исходя из изложенного и учитывая то, что предварительный договор сторонами фактически исполнялся: подписан Акт приема-передачи помещений для производства отделочных работ, истец производил в помещениях ремонтно-отделочные работы, произвел оплату обеспечительного взноса, авансового платежа, то суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора от 15.10.2007 ничтожной сделкой.

Вместе с тем суд первой инстанции принял неправильное решение в части удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО "Проминдустрия" в пользу ЗАО "Север-Запад" 8 353 567 руб. 82 коп., из которых 7 552 567 руб. 82 коп. обеспечительный взнос, 800 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку договор от 15.10.2007 не был признан ничтожной сделкой. Все исполненное в рамках действия предварительного договора по соглашению сторон относится к условиям исполнения основных договоров аренды и такие действия сторон не вступают в противоречие с нормами действующего законодательства.

Учитывая изложенное, решение от 31.08.2009 подлежит отмене в части взыскания с ООО "Проминдустрия" в пользу ЗАО "Север-Запад" 8 353 567 руб. 82 коп., из которых 7 552 567 руб. 82 коп. обеспечительный взнос, 800 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, и расходов по госпошлине в размере 57 937 руб. 95 коп. на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Представленные истцом в суд апелляционной инстанции в порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации запрос истца от 21.08.2009 N СЗ-5657 и письмо ФГУП "Почта России" от 17.09.2009 N 14-11-2183 о направлении ответчиком истцу проекта дополнительного соглашения 28.03.2009, подлежат отклонению, поскольку они безотносимы к заявленным истцом требованиям о признании договора недействительным.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отнесению на истца. Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2009 по делу N А40-32458/09-85-279 подлежит отмене в части взыскания с ООО "Проминдустрия" в пользу ЗАО "Север-Запад" 8 353 567 руб. 82 коп., из которых 7 552 567 руб. 82 коп. обеспечительный взнос, 800 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по госпошлине в размере 57 937 руб. 95 коп.

В удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с ООО "Проминдустрия" в пользу ЗАО "Север-Запад" 8 353 567 руб. 82 коп., из которых 7 552 567 руб. 82 коп. обеспечительный взнос, 800 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Север-Запад" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Проминдустрия" расходы по госпошлине в сумме 1 000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья

М.Д.Ядренцева

Судьи

Е.Н.Барановская Н.И.Панкратова