Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2001 г. N КА-А41/80-01 При новом рассмотрении требования о признании недействительным постановления о расторжении договора аренды земельного участка суду необходимо выяснить, кто в действительности арендует земельный участок, дать оценку действиям истца о возможности передачи прав арендатора третьему лицу, а также выяснить, не свидетельствуют ли эти действия истца об отказе от заключения нового договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 31 января 2001 г. N КА-А41/80-01
(извлечение)

Постановлением главы администрации Ленинского района Московской области от 23 апреля 1999 года N 1054 "О расторжении договора аренды земельного участка с трестом "Моснерудсбыт", расторгнут договор аренды земельного участка, заключенный 20 ноября 1992 года между Администрацией Ленинского района и трестом "Моснерудсбыт" холдинговой компании "Моспромстройматериалы", под размещение склада песка у причала села Беседы Коломенского района.

Земельный участок площадью 12 га. передан в фонд перераспределения земель Ленинского района. Открытое акционерное общество "Моспромстройматериалы" обратилось в суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации Ленинского района о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что договор аренды был заключен сроком на 50 лет.

Истец, после ликвидации треста "Моснерудсбыт", является его правопреемником и имеет все права на продолжение действия договора аренды.

Однако, по мнению истца, ответчик, в нарушение ст. 452, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке, без предупреждения второй стороны, расторг договор аренды, и заключил новый с "Портом "Коломна".

Представитель ответчика иск не признал.

3-е лицо - "Порт "Коломна", привлеченное к участию в деле, иск не признало.

Решением Арбитражного суда Московской области от 1 августа 2000 г. по делу N 3055/00 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции по тому же делу решение отменено, иск удовлетворен.

В кассационном порядке постановление апелляционной инстанции от 28 ноября 2000 г. обжалует Администрация Ленинского района и "Порт "Коломна".

В жалобах ставится вопрос об отмене постановления и указывается на нарушение судом норм материального и процессуального законодательства.

По мнению заявителей, суд апелляционной инстанции, признавая постановление главы администрации Ленинского района недействительным, не учел п. 7 договора, заключенного между сторонами, из которого следует что в случае изменения организационно-правовой формы одной из сторон в договоре, действие договора прекращается и заключается новый договор.

Письмом от 06.10.98 истец, как правопреемник, треста "Моснерудсбыт" фактически отказался от заключения нового договора и указал, что вместо него стороной по договору от 20.11.92 будет ЗАО "Промнеруд", что противоречит условиям договора и закону.

В жалобе указывается на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 59 АПК РФ и неправильное применение п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителей поддержали доводы жалоб. Представитель ОАО "Моспромстройматериалы" возражал против доводов и соображений заявителей.

Кассационная инстанция Федерального арбитражного суда Московского округа, проверив материалы дела и в порядке ст. 174 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального законодательства находит, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене по п. 3 ст. 175 АПК РФ ввиду их недостаточной обоснованности.

Как следует из обстоятельств дела 20 ноября 1992 года между Администрацией Ленинского района и трестом "Моснерудсбыт" холдинговой компании "Моспромстройматериалы" был заключен договор аренды земельного участка площадью 12 га., сроком на 50 лет под размещение на причале "Беседы" склада песка.

23 апреля 1999 года названный договор был расторгнут администрацией Ленинского района в одностороннем порядке в виде издания постановления.

Основанием для расторжения договора послужило изменение организационно-правовой формы арендатором, что предусмотрено п. 7 договора, а также несоблюдение арендатором п. 2.4 договора.

Признавая распоряжение Администрации Ленинского района о расторжении договора аренды недействительным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о нарушении ответчиком ч. 3 ст. 619 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку обстоятельства по делу исследовались недостаточно полно, а доказательствам, представленным сторонами, в нарушение ст. 59 АПК РФ не дана надлежащая оценка.

Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Как следует из п. 7 договора аренды земельного участка, при заключении договора аренды стороны, в лице администрации Ленинского района и треста "Моснерудсбыт" договорились, что право аренды земельного участка прекращается и заключается новый договор в случае реорганизации, ликвидации, изменения организационно-правовой формы юридического лица, вступлении в силу акта о правопреемственности другим лицом на основное имущество или на другие права.

Таким образом, из содержания договора следует, что его действия с упразднением треста "Моснерудсбыт" прекратилось.

Как пояснил представитель Администрации Ленинского района, по п. 7 договора, администрация должна была заключить новый договор аренды на новых условиях с правопреемником - истцом по делу.

Однако истец, письмом от 6 октября 1999 г. уведомил их о том, что он отказывается от заключения нового договора с передачей прав арендатора ЗАО "Промнеруд" (л.д. 25, т. 1).

После этого, администрация предупредила истца о расторжении договора и издала оспариваемое распоряжение. Эти доводы ответчика существенны.

В нарушение ст. 59 АПК РФ ни суд первой, ни суд апелляционной инстанций не высказали своего суждения о законности действий ответчика при сложившейся ситуации, и не указали в чем они усматривают, либо не усматривают нарушений прав истца.

Судебные инстанции не выяснили, кто в действительности после упразднения треста, арендует земельный участок, истец, или ЗАО "Промнеруд" (л.д. 31, с. 1) не дали, в связи с этим, оценку действиям истца о возможности передачи прав арендатора 3 лицу. Не выяснено не свидетельствуют ли эти действия истца об отказе от заключения нового договора аренды, о чем утверждает ответчик.

Оспариваемым распоряжением действия договора аренды прекращены не только по п. 7 договора, но и в связи с нарушением п. 2.4 договора.

Судьи первой и апелляционной инстанций не проверили законность расторжения договора в одностороннем порядке по этим основаниям.

В то же время акт муниципального органа, согласно ст. 13 ГК РФ может быть признан недействительным как полностью, так и частично, если он не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы юридического лица.

При таких обстоятельствах, постановленные по делу судебные акты нельзя признать правильными, они подлежат отмене.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное и в соответствии с требованиями закона разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 174-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 1 августа 2000 г. и постановление от 28 августа 2000 г. арбитражного суда Московской области по делу N 3055/00 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.