Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2009 г. N 10АП-5409/2009

г. Москва

N 10АП-5409/2009

20 ноября 2009 года

Дело N А41-12350/09

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2009 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" - Нефедова Н.И. - представитель по доверенности от 23 июля 2009 года,

от ответчика Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области - Алябьева Е.А. - представитель по доверенности N 35 от 6 апреля 2009 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2009 года

по делу N А41-12350/09,

принятое судьей Матеенковым А.В.,

по иску ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика"

к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области о перерасчете арендной платы и внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" (далее по тексту - ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области об обязании установить арендную плату за пользование земельным участком для эксплуатации общежития по договору N 21 от 24 ноября 2003 года в размере 3 297 руб. 76 коп. в год; - обязании произвести перерасчет арендной платы по договору N 21 от 24 ноября 2003 года.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял заявленные требования, в последних уточнениях просил обязать Комитет имущественных отношений и земельных отношений Администрации города Подольск Московской области произвести расчет арендной платы по договору N 21 аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования "город Подольск Московской области" от 24 ноября 2003 года исходя из ставки арендной платы, установленной для земель, занятых жилищным фондом, за период с 1 января 2000 года по настоящее время; - обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольск Московской области внести изменения в договор N 21 аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования "город Подольск Московской области" от 24 ноября 2003 года в соответствии с представленным ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" проектом изменений к договору аренды (л.д.100-104).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2009 года исковые требования ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" удовлетворены частично.

Суд обязал Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольск Московской области произвести расчет арендной платы по договору N 21 аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования "город Подольск Московской области" от 24 ноября 2003 года исходя из ставки арендной платы, установленной для земель, занятых жилищным фондом, за период с 1 апреля 2009 года по настоящее время.

Суд обязал Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольск Московской области внести изменения в договор N 21 аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования "город Подольск Московской области" от 24 ноября 2003 года в соответствии с представленным ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" проектом изменений к договору аренды (л.д. 135-140).

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д.143-145).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" - отказать.

Представитель истца ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24 ноября 2003 года между Комитетом имущественных отношений Администрации города Подольска (Арендодатель) и ЗАО "Народное предприятие "Подольская Трикотажная фабрика" (Арендатор) был заключен договор аренды N 21 земельного участка из земель городского поселения муниципального образования "город Подольск Московской области" (л.д.63).

Предметом указанного договора является аренда земельного участка с кадастровым номером 50:55:002 02 14:0002 из земель городского поселения Муниципального образования "Город Подольск Московской области" в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 2 778 кв.м., в том числе под застройкой 601 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Северная, д.18.

В соответствии с постановлением Главы города Подольска от 24 ноября 2003 года N 2086-п земельный участок выделяется арендатору для эксплуатации общежития (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора определен с 1 января 2000 года по 31 декабря 2014 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок составляет: в 2000 году - 27 668 руб. 88 коп., в 2001 году - 27 668 руб. 88 коп., в 2002 году - 55 337 руб. 76 коп., в 2003 году - 99 619 руб. 08 коп., в 2004 году -89 229 руб. 36 коп. Сумма ежеквартальной платы составляет 22 307 руб. 34 коп.

Размер арендной платы изменяется Арендодателем в случае изменения базовой ставки арендной платы (в том числе в связи с изменением ставки земельного налога), инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и других причин. В этом случае Арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы при получении от Арендодателя соответствующего письменного извещения (пункт 3.2 договора).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 24 февраля 2005 года была зарегистрирован договор N 21 от 24 ноября 2003 года (л.д.63).

Решением общего собрания акционеров от 26 мая 2008 года Закрытое акционерное общество работников было преобразовано в ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" 5 декабря 2007 года Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска направил в адрес ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" извещение N 3326-исх., которым сообщил, что в соответствии с Законом Московской области от 24 октября 2007 года N 186/2007-ОЗ базовая ставка арендной платы на землю с 1 января 2008 года составляет 39 руб. 57 коп. за 1 кв.м. в год. В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 24 ноября 2003 года N 21, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Северная, д. 18, Комитет просил ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" самостоятельно произвести расчет арендной платы, общей площадью 2 778 кв.м. (л.д.71).

Письмом N 10 от 9 февраля 2009 года ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" предложило Комитету имущественных и земельных отношений города Подольска заключить дополнительное соглашение о порядке оплаты арендной платы, которым пункт 1 статьи 3 "Арендная плата" договора аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования "город Подольск Московской области" N 21 от 24 ноября 2003 года изложен в следующей редакции: "Общая сумма ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет Аз=А*3%*S = 3 297 руб. 76 коп.. Аз - арендная плата за землю (руб.), А - базовая ставка арендной платы (руб.), S - площадь земельного участка занятого строением и площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания строения (кв.м.) (л.д.69).

Однако данное дополнительное соглашение не было подписано со стороны Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска Московской области.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, истец сослался на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2008 года по делу N А41-8825/08 за ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" признано право собственности на здание (Литер А) общей площадью 3 007, 70 кв.м., в том числе: лоджий, балконов, террас, веранд, кладовых - 50,9 кв.м., площадь дома - 2 956,8 кв.м., из нее жилая - 1 080,1 кв.м., подсобная - 1 876,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Северная, д. 18.

На основании данного решения суда ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества N 523888 от 24 апреля 2009 года (л.д.83).

В соответствии с Законом Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", статьями 19, 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое здание, находящееся на праве собственности у ООО "Подольская "Трикотажная фабрика" относится к жилищному фонду. Поэтому, по мнению истца, ставка арендной платы должна исчисляться исходя из квалификации земельного участка, занятого жилищным фондом.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай изменения договорных обязательств. В таком случае существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли. При этом конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям, определяет суд.

При этом, согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для изменения условий договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырех условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

Таким образом, для изменения действующего договора в судебном порядке необходимо либо существенное нарушение договора другой стороной, либо существенное изменение обстоятельств, возникшее после заключения договора. В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" в качестве существенного условия, являющегося основанием для изменения условий договора аренды земельного участка N 21 от 24 ноября 2003 года сослалось на то, что ставка арендной платы должна исчисляться исходя из квалификации земельного участка, занятого жилищным фондом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" является правопреемником Закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Подольская трикотажная фабрика" (зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой 28 июня 2002 года и внесено под N 50:55:04526 Инспекцией МНС России по г. Подольску Московской области).

В свою очередь, Закрытое акционерное общество работников "Народное предприятие "Подольская трикотажная фабрика" было преобразовано в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)" из арендного предприятия "Подольская трикотажная фабрика", зарегистрированного Решением исполнительного комитета Подольского городского Совета народных депутатов Московской области N 768/15а от 16 июля 1991 года.

Постановлением Главы города Подольска Московской области N 2086-п от 24 ноября 2003 года Закрытому акционерному обществу работников "Народное предприятие "Подольская трикотажная фабрика" из земель городского поселения Муниципального образования "Город Подольск Московской области" был предоставлен в аренду на 15 лет с 1 января 2000 года земельный участок с кадастровым номером 50:55:002 02 14:0002, находящийся по адресу: г. Подольск, ул. Северная, д.18, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 2 778 кв.м., в том числе под застройкой 601 кв.м., для эксплуатации общежития. На основании вышеуказанного постановления между Комитетом имущественных отношений Администрации города Подольска и ЗАО "НП "Подольская трикотажная фабрика" был заключен договор N 21 аренды земельного участка из земель городского поселения Муниципального образования "город Подольск Московской области".

Предметом указанного договора являлась аренда земельного участка с кадастровым номером 650:55:002 02 14:0002 из земель городского поселения Муниципального образования "город Подольск Московской области" в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 2 778 кв.м., в том числе под застройкой 601 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Северная, д. 18 для эксплуатации общежития.

Статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилищный фонд это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации общежития относятся к помещениям специализированного жилищного фонда.

Таким образом, с момента заключения договора N 21 аренды земельного участка от 24 ноября 2003 года сторонам было известно, что спорный земельный участок занят объектом жилищного фонда.

Данные обстоятельства подтверждаются указанием в пункте 1.2 договора аренды N 21 от 24 ноября 2003 года и пункте 1 постановления Главы города Подольска Московской области N 2086-п от 24 ноября 2003 года целевого назначения земельного участка - для эксплуатации общежития.

Статус объекта недвижимого имущества-общежития, расположенного на спорном земельном участке не изменялся с момента заключения договора аренды N 21 от 24 ноября 2003 года.

Факт получения Обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (общежитие), расположенное по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Северная, 18 (л.д.93) не имеет правового значения для разрешения спорных правоотношений, поскольку назначение указанного здания - "жилое" не было изменено с момента выдачи данного свидетельства. Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения условий договора аренды N 21 от 24 ноября 2003 года не имеется.

Отсутствуют также основания для изменения договора аренды в судебном порядке по статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации - при существенном нарушении договора другой стороной.

Материалами дела не подтверждается факт нарушения договора со стороны Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска, так как земельный участок предоставлен истцу в пользование. Следовательно, требование о внесении изменений в договор аренды N 21 от 24 ноября 2003 года не подлежало удовлетворению.

Также не подлежало удовлетворению требование о перерасчете арендной платы с 2000 года. В пункте 3.1 вышеуказанного договора стороны определили, что общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок составляет: 2000 год: Аз = А х S = 9, 96 х 2 778 = 27 668 руб. 88 коп.; 2001 год: Аз = А х S = 9, 96 х 2 778 = 27 668 руб. 88 коп.; 2002 год: Аз = А х S = 19, 92 х 2 778 = 55 337 руб. 76 коп., 2003 год: Аз = А х S = 35, 86 х 2 778 = 99 619 руб. 08 коп., в том числе Аз - арендная плата за землю (руб.); А - базовая ставка арендной платы (руб.); S - площадь земельного участка занятого строением и площадь земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания строения (кв.м.). 2004 год - Ап = S х Сзн х Кд = 2 778,0 х 32,12 х 1 = 89 229 руб. 36 коп. Сумма ежеквартальной арендной платы составляет: 22 307 руб. 34 коп., Ап - годовая арендная плата (руб), S - площадь земельного участка (кв.м.); Сзн - ставка земельного налога (руб/кв.м), Кд - коэффициент вида деятельности.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы изменяется Арендодателем в случае изменения базовой ставки арендной платы (в том числе в связи с изменением ставки земельного налога), инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и других причин. В этом случае Арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы при получении от Арендодателя соответствующего письменного извещения.

Размер ежегодной арендной платы определен сторонами по обоюдному согласию, договор подписан истцом без возражений.

В судебном порядке пункт 3.1 договора аренды не оспаривался.

Следовательно, оснований для пересчета арендной платы по иной формуле, нежели это определено в договоре, не имелось.

Ссылка истца на перерасчет арендной платы за пользование земельным участком с 1999 года, не имеет правового значения, поскольку договора аренды земельного участка был заключен между сторонами 24 ноября 2003 года, а срок его действия определен с 1 января 2000 года по 31 декабря 2014 года.

Кроме того, в силу требований части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, - при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в иске ООО "Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" следует отказать.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2009 года по делу N А41-12350/09 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская Е.В. Черникова